ワコーレ甲南山手エヴァージュってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.konan-yamate35.com/index.html
売主：和田興産株式会社
施工会社：株式会社村上工務店
管理会社：株式会社日本ネットワークサービス
販売提携（代理）：株式会社日昌

ワコーレ甲南山手エヴァージュ 物件概要
名称 ワコーレ甲南山手エヴァージュ
所在 兵庫県神戸市 東灘区本庄町２丁目112番（登記簿）
所在地 神戸市東灘区本庄町2丁目12番以下未定（住居表示実施地区）
交通
JR東海道本線（神戸線）「甲南山手」駅より徒歩6分、
阪神本線「深江」駅より徒歩6分
地域・地区 第1種住居地域、近隣商業地域、準防火地域、防火地域、第5種高度地区、第6種高度地区
地目 宅地
建ペイ率／容積率 60％・80％／200%・300％
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階地上10階建
総戸数 35戸（住戸35戸）
予定販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 未定
敷地面積 1,065.80㎡（登記簿・実測・建築確認対象面積）
建築面積 432.98㎡
建築延床面積 3,456.62㎡（うち容積対象面積2,696.67㎡）
建築確認番号 第ERI-17019349号（平成29年5月18日）
その他備考 ・私道負担／なし
駐車場 13台［分譲10台（屋内平面）、賃貸3台（屋内平面）］
バイク置場 4台
自転車置場 60台（スライドラック式）
間取り 3LDK ・ 4LDK
住戸専有面積 65.65㎡ ～ 100.97㎡
バルコニー面積 3.00㎡ ～ 21.95㎡
ルーフバルコニー面積 1.35㎡?56.32㎡
サービスバルコニー面積 1.16㎡ ・ 1.60㎡
テラス面積 30.95㎡～39.50㎡
専用庭面積 18.72㎡～92.43㎡
アルコーブ面積 1.69㎡～7.75㎡
その他面積 ・室外機置場面積／0.98㎡～3.03㎡
・MB･PS面積／0.49㎡～0.85㎡
竣工予定 平成30年12月下旬
入居予定 平成31年1月下旬
事業主 （売主）和田興産株式会社
国土交通大臣（3）第7158号･（一社）不動産協会会員・（一社）兵庫県宅地建物取引業協会会員･（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒650-0023 神戸市中央区栄町通4丁目2番13号　TEL.[phone]
販売提携 （代理）株式会社日昌
兵庫県知事（10）第8127号・（一社）兵庫県宅地建物取引業協会会員･（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒650-0033 神戸市中央区江戸町95番地 IMON神戸ビル3階　TEL.[phone]
設計・監理 有限会社大土呂巧建築設計事務所
施工 株式会社村上工務店
設計図書閲覧場所 ワコーレ本山マンションギャラリー（販売終了後は和田興産株式会社）
手付金等保証機関 西日本住宅産業信用保証株式会社
竣工後の管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託
管理会社 株式会社日本ネットワークサービス
竣工後の権利形態 敷地は所有権（共有）、建物は区分所有
販売予定時期 平成29年7月下旬
情報更新日 2017年06月28日
次回更新予定日 2017年06月30日

[1: 匿名さん]

>>総戸数 35戸（住戸35戸）
>>敷地面積 1,065.80㎡
>>建築延床面積 3,456.62㎡

>>神戸市東灘区の地価公示価格・土地価格・坪単価
>>32位 本庄町2-8-31 甲南山手駅より450m 29万4000 円/m2
>>https://tochidai.info/hyogo/kobe-higashinada/


土地価格は1戸辺り平均で30.45㎡
土地代は1戸辺り900万円弱

人気の甲南山手でも阪神寄りだと思ったほど高級住宅街ではないんだね
建築費とか内装費はどれくらいの仕様水準なのかな？

[2: マンション検討中さん]

>1
入札で土地を仕入れているからそんな値段ではとても無理でしょう。
落札価格がいくらかわかりませんが、周りの物件を見ていると
65m2のタイプで4,000万円～6,000万円位の価格ではないですか？

[3: 匿名さん]

＞＞2
４０００－６０００万は幅が有り過ぎや。
それも、６０００万って・・バカじゃないか？金の壁紙でも使うつもりかな[爆）
５０００万以上出す様な人はこの立地は選択しないよ。

[4: 匿名さん]

この辺便利やけど、高級住宅地ではないね。
一応2号線より南やし。

値段によって買いな物件だな

[5: 匿名さん]

ここ買うならジオジークレフでオッケー。
あたりまえでしょ。笑

それより駐車場分譲、ここはほとんどを対象にしてきたね！！人目もはばからずここまで露骨に。。経営切羽詰まってるのはホンマやね。

駐車場 13台［分譲10台（屋内平面）、賃貸3台（屋内平面）］

[6: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7: マンション検討中さん]

>3
>４０００－６０００万は幅が有り過ぎや。
1階が4000で10階が6000。
それぐらい理解しろよ。
5000万って笑
いまどき予算5000万って買うところなくて困るだろーよ。

[8: マンション検討中さん]

>5
>駐車場 13台［分譲10台（屋内平面）、賃貸3台（屋内平面）］
あからさまに酷いな。
残り25戸で駐車場3台。
設置率10％ちょいか。。。
分譲の10台も高い部屋優先じゃない？

[9: 匿名さん]

＞＞7
流石、和田さん、早速インサイダー登場ですか。
東灘に於いては、予算新築５０００万以下なら２号線以南を検討するのが常道。
それにしても分譲駐車場は酷いね、将来の住人の利益を食い逃げとは・・・・・
企業風土は何時までも変わらないと云う典型でしょうな。

[10: 匿名]

>>9 匿名さん
それだけワコーレ住民が実際は困ってないという事でしょう。

ここでこれだけ叩かれても購入者が居るのはここで書かれて居る否定的意見に嘘偽りが含まれて居るのでしょうね。

[11: 匿名さん]

いやいや
「牛を水飲み場に連れていっても牛に飲む気がなければ水を飲まない」と云う事でしょう。

[12: 評判気になるさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[13: 匿名さん]

>>11 匿名さん

牛に飲ませる水が砂糖水にみえて海水ということもありますからね。分譲駐車場は海水でしょう。笑

[14: マンション掲示板さん]

[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[15: １１]

＞＞13
分譲駐車場は水と違って飲まなくても目視できるので分かりそうなもんだがね。
私なら絶好の立地で誰もが欲しがる物件に限り分譲にしてやるが
この程度の立地、デベブランドで出来るとは。
よっぽど営業力に自信があるか、客を舐めていると云う事であり
実際無知な購入者が少なくないという事でしょう。

[16: 匿名]

実際、分譲駐車場により住民の方の収益は減るが、それだから困るって事が無いんだよね。
修繕費でビクビクしてたが、
大規模修繕とかも意外と大丈夫だったし、管理も上を見たらきりが無いが、悪くも無い。

[17: 匿名さん]

Ａマンションで大丈夫だったからＢマンションでも大丈夫と云うことではない。
それぞれ、内情は全く別な話。
又、困る困らないという事ではなく、通常なら車庫賃料収入が管理組合の利益になる
べきものがそうではないと云う事が問題。
１６さんのカキコミは「ちょっとぐらいエエやないか」と言ってる様に思えるのは私だけか？
容積率の規制で生まれた空間まで”銭”にする根性はすごいと思う。

ここから先は一般論と云う事を断っておくが、管理費は兎も角として、
修繕積立金が激安なのは気をつけた方がいいよ。ここは知らんけど。

[18: 匿名さん]

7のカキコミが神の逆鱗にふれた様ですね。

[19: 匿名さん]

買わなくてもすむものを買わされ、貸したくても貸せなくて、売りたくても売れない。それがマンション駐車場分譲。裁判で好ましくないという判例が出ており、トラブル続出。何を言ったところで、デベ利益のため。買わなくて済むなら買わなくて良い。和田に銭をやる必要はない。借りたらいい話。

マンション駐車場が1区画220万円で分譲　その悪弊
https://allabout.co.jp/gm/gc/402827/

[20: 匿名さん]

分譲車庫が売れ残ったらどうなるの？
車庫の機械は和田所有てか、笑えるな。

[21: 通りがかりさん]

20の言ってる事が当たりなら管理組合は和田に
ショバ代を請求出来るのでは？
まあ、重要事項説明書の隅の方に和田に都合
のいい特約が満載だろうが。

[22: マンション検討中さん]

和田については他でやってもらえますか？

[23: 匿名さん]

＞＞22
これは和田興産の物件でなかったのですか？
デベを語ったらダメなのですか？

[24: 匿名さん]

和田興産ってどうですか
があると思いますが。

[25: 匿名さん]

＞＞24
意味不明なんだが？

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん

ワコーレってどうでしょうかというスレがあるでしょう。そちらで話せば?そういう意味です。

[27: 匿名さん]

>>25 匿名さん

ワコーレってどうでしょうかというスレがあるでしょう。そちらで話せば?そういう意味です。

[28: 匿名]

>>17 匿名さん

もちろんそれはそうだよ。
だからリサーチは必要。

ただ大体の和田物件は問題なく住まわれてる方がほとんどなのは事実。

そこもしっかり把握しておくべきだと思います。

[29: 23]

＞＞２７
ワコーレスレがあるのは承知してますし評価も理解しています。
只、物件検討においてデベの評価は大事な事。
「いいデベだ」「悪いデベだ」は重要な判断材料になると思いますので、
物件検討者がデベ評価を語るのは当然で、寧ろ「他で語れば？」に違和感を感じます。

＞＞28
あなたの立場は存じませんが
「大体の和田物件は問題なく住まわれている方がほとんどなのは”事実”」
となぜ断言できるのですか？
よく「自分がそうだったから他もそうだ」と思い込む人が少なくないと思う。
勝手に思うのは自由だが、それを他人に流布するのは罪な事だと思いますよ。
その辺は１７に指摘されたのではないのですか？

[30: 通りがかりさん]

27とか28は販売側の人間だろ？
レベルが低いよ、物件相応。

[31: マンション検討中さん]

駐車場で儲けても企業イメージで損しとる。
愚かな事や。

[32: 通りがかりさん]

賢い牛は黙って見送るだろう。
そもそもこの段階での応戦は業者まる出し。
7は新人なのかな？
もう潮目は完全に変わってる。
下手に動いたらダメだよ。

[33: 匿名さん]

和田興産が上場企業だったの今知った

売上高300億円、営業利益30億円って良い数字やん

[34: マンコミュファンさん]

売り主と買い手は利害が反するもの。
つまらんステマは止めたら？
気の毒になるほどミエミエやんか。

[35: マンション検討中さん]

マンション業者で売り上げ300億とは
ちっちゃいな。
傾く事故の三井は面子で建て替える様だが
ここはそんな体力あるのか？
マンコミ上の営業を見てると心配になるよ。

[36: 3]

7よ
分かったか！つまらんことぬかすな。
もう堪忍したるわ。

[37: 匿名]

>>30 通りがかりさん

そうやってすぐ決めつけて…
残念のやつ…！

[38: 匿名]

>>29 23さん

表現が間違っておりましたね。

ワコーレ物件で問題なく住まわれてる方も多数いるのは事実です。

に訂正します。

私が言いたいのは、もちろん問題がある
物件もあるのでしょうが、問題ない物件もある。ワコーレ物件が全て罪みたいな発言をされる方はどうかと思う。という事です。

あなたがおっしゃる通り、
勝手に思うのは自由だが、それを他人に流布する事は罪な事だと思います。

それはワコーレ批判に必死な人にも言える事だと思います。

誤解を招く表現で失礼しました。

悪しからず。。

[39: 匿名]

ワコーレ物件の中でも普通に問題なく暮らしてる人もいる。
と言うのはある意味正論だと思う。

ただワコーレ物件否定派のコメントから問題を被った方もいるのも事実なのでしょう。

構造上の音とか広さとか梁とかは感じ方次第なのは別として、修繕費問題や分譲駐車場等の後方の
問題に発展する内容に違いが出るのは気になりますね。

問題にならなかった物件となった物件では
何が違うのか…。

それが分かれば買いのワコーレ物件とそうじゃない物件とが選びやすくなる。

[40: ２３]

＞＞39
一行目に関してはある意味ではなく、まさに正論だと思いますし、
三行目もその可能性は否定できませんね。
要はその割合かと（笑）
個人的には駐車場分譲に関しては不快に思いますし購入する気はありませんが
検討スレの参考意見として書きました。
偶々、和田物件のハズレを引いた人が悪意を持ってマイナス情報の流布に走って
る事も有り得るでしょう。
マンコミ情報は”玉石混交”マンコミの表面しか見えない人は見ない方がいいと思っています。
それでも見る人に警鐘を鳴らす心算です。
お前は何様やと言うツッコミのない事を願います。
私がケツを捲ったら怖いですよ。

[41: 匿名]

そうなると、やはり割合は知りたいね。

[55: 匿名]

[No.42～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[56: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に著しく反する投稿が散見されたため、
関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。

レス、ページが飛んでいる箇所が多く、閲覧しづらいかと存じますが、
何卒ご了承いただけますようお願いいたします。

また、ご利用にあたりましては、以下のページの内容もご覧ください。

■利用規約
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■投稿マナー
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■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
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■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[57: 匿名さん]

もう手放したから言える事なんだが、以前ワコーレマンションを持っていて
数年後売った。
その時の仲介業者から言われた事なのだが。「マンションはブランドですよ」
新築時はどのメーカーも広告に多額の金を掛けるから中古ほど価格差が出ないが、
中古となると、広告と言っても仲介屋のチラシ程度なので実力が判明すると。
その担当は不動産、特にマンションはイメージ、ブランド商品だと力説してた。
俺のは五年後に売ったのだが１８％程度下落したよ。
安物買いなら当然かもだが大手物件とそんなに変わらん価格だっただけに
悔しかったわ。解りやすく言う言うなら、同じ値段でロレックスとオリエント、
の時計を買ったとして、後に質屋に持っていくととんでもない価格差が出てる言う事だな。

[58: 匿名]

>>57 匿名さん

私は不動産はブランドより立地だと伺いました。
私の場合、地代が上がってた様で、ワコーレ購入時より500万程値上がりして売却出来ました。築年数は7年でした。

逆にプラウドで下落も経験しました。
結局は将来価格げ上がるかどうかを見極められるかが重要だと感じました。

まぁ私のは単なる偶然ですが、、

[59: 匿名さん]

＞＞58
立地、ブランド双方重要だと思うね。
只、無理な事だが比較するなら同じ土俵でしないとね。
全く同じ立地でブランドの違いによる価格差を検証するのは不可能なんだよ。
なぜなら不動産（立地）と云う物は二つと同じものが無いのだからね。
貴方の場合は偶々ブランドの弱さを、立地でカバー出来ただけだと思うよ。
だから、当然ながらメジャー７で立地が良けりゃ最強と云う事にはなるね。
このスレでプラウドを持ち出すのは如何なものと思うが
プラウドでも立地が悪かったらそら苦戦するよ。
検証不能な事だが、その立地でワコーレだったらもっと悲惨な事になってると思うよ。

[60: 匿名]

>>59 匿名さん

他ブランドとの比較とかではなく、
ただ単純に立地さえよければワコーレでも
値上がりはする様ですよ。

といいう事が言いたかっただけです。
失礼しました。

[61: マンコミュファンさん]

60さん
立地がよければ値上がりしやすいは当たり前やろ
同じ立地なら三流より一流の方が大きく値上がり
すると云う話
ではないの？

[62: 匿名]

>>61 マンコミュファンさん

言い方もう少し丁寧にできませんか？

立地がよければ値上がりしやすいねは当然ですね。
同じ立地ならメジャーな方が値上がりはすると言う話だと思ってましたが違いましたか？

と言った感じです。

不特定多数が見らるます。
よろしくお願い致します。

[63: 匿名さん]

61の立場がよく分からないが
ワコーレはいいマンションだという事なのか？

[64: 匿名さん]

宛先61は間違い62が正解

[65: マンション掲示板さん]

>>63 匿名さん
立地が良ければワコーレでも損はしないということでは？

[66: 匿名]

>>63 匿名さん

ワコーレみたいに安くて内装が見劣りしても、
立地さえよければ買い値より高く売れる。

要はマンションは立地次第という事ですね。

[67: 匿名]

立地さえよければ、安く買って高く売れる。
逆に、高いワコーレなら買うに値しない。

[73: 匿名]

[No.68～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、
削除しました。管理担当]

[74: 匿名さん]

中古の内覧のついでに現地を見てきたよ。
立地立地と言うからどんだけ立派なのかと
思ったが、普通の下町やん。
一流立地に三流デべと三流立地に一流デベ
では判断に迷うが、ここなら迷う事はない。
当たり前だが価格次第。2とか7が煽ってる様な
坪300万なら結果は見えてるわ。
ここは総額で安い所から売れて行く場所やな。

[75: 匿名さん]

>>64 匿名さん
たいして変わらない

[76: 匿名さん]

>>66 匿名さん

うん？

立地が良くて、他より安いはずが
資産下落が他のデベより激しいようですよ

よほどブランドが悪影響を及ぼしてるのか
中身が悪いのか
高値で掴ませてるのか
どれかになりますね

なんにせよワコーレは
資産価値目的ではダメということ

住むには最高なんでしょう
熱狂的なW印ファンも多そうですし

[77: 匿名さん]

こっちです

[78: 匿名さん]

関西関東の二つを合わせてもこの表だと最下位グループか〜！

[79: 匿名さん]

売る事をしなければ”評価損”のままで損失確定しないのでいいでしょう。
但し、ローン返済計画はしっかりとね。
ローン返済がしんどいからと言って売ろうとすると当然債務超過なので
売る時に追い銭が必要となり、結局競売コースと云う事になるよ。
不動産は株と違って売買コストが大きいし流動性が低いから思ってるほど
簡単に売れるものではないよ。

一度売りを経験すれば、買う時の大変な参考になると思うがね。
レベル的に和田さんの客は一次取得者が多いと想像出来るので
買ったのち後悔する人が多いのではないでしょうか。

[80: 口コミ知りたいさん]

>>76 匿名さん

荒れて消された書き込みがあるから分からないのかもしれないが、66の立地の良し悪しはここの物件の話をしていた訳ではないし、ブランドの話をしていた訳でもないですよ。

[81: 匿名さん]

６６さんはワコーレでも立地が良ければ買い値より高く売れると言ってるし、
又、「ワコーレでも」と云うのはプラウドとか他のブランドとの比較で言ってるのではないの？
そして、７６さんは立地が良くても和田物件の資産下落が他のデべより激しいと言ってる。
どちらが正しいか言うまでもないと思いますが。
いずれにせよ、態々ご注進される様な事ではないのではないですか？

[82: 匿名さん]

安もの
資産下落
駅近

[83: マンション掲示板さん]

特定の誰かを叩くことで相対的に自分の地位を上げるということをやっているんでしょう。

[84: 匿名さん]

東灘で探すならまずは二号線以北で探すと言うね
予算の関係で南に降りて来るのだろうが、
同じ予算なら以北の中古物件の方がいいのでは？
値持ち、学区、聞こえ、全てに優るのではないの
人が欲しがるエリアを確保する事だよ。

[85: 匿名さん]

83
批判するなら書き込まれた内容について言うべきで、その行為に不満を言っても仕方ないよ
邪推を書く前に正面から反論したらどうかな？
貴方みたいな人が常駐してるから和田スレが
よく荒れるのではないの？

[86: 匿名さん]

数字は正義。言い訳できない。ええやん。暴落しても売れてるねんから。やろ？笑

[87: 匿名さん]

暴落しても売れるからいいとは正に売り主の
論理ですね。
もう美味しい客はそんなに居ないと思うが
頑張って売り切って下さい。

[88: 匿名さん]

売り切るで今回も！永住マンション！
ペアガラス自慢でドヤドヤですわあ！

[89: 匿名]

>>81 匿名さん

本来の筋とは外れてるのは確か、
そこが外れてたら全く意味が違います。

まぁ消えてるのでなにを言っても意味をなさないですがね。

[90: 匿名さん]

ここの防衛隊の皆さん、たまには当物件の
いい点を列記してはどうですか？
ネガレスに対する論点ずらしの攻撃より、
よほど有意義だとおもいますが。
でないと放置されかねんと考えますが。

[91: 匿名さん]

どうせ売れるからかまへんって。

[92: 匿名]

＞＞８８
いまどきの新築はペアグラスちゃうの？
結露しまくるマンションとかいややなあ。

[93: 匿名さん]

ペアガラス使っていないマンションもたまにありますね。
どうしてそういうことになるのか、理解に苦しみます。

[94: 匿名さん]

和田はトアロードが失敗したら潰れるんじゃないの。
社運をかけた立地微妙物件。
あちらに注力するから、ここは売れなかったらすぐ値引きするはず。
たのしみだね。

[95: 評判気になるさん]

売れてる？

[96: 通りがかりさん]

駐車場まで分譲って本当ですか！？

[97: 匿名さん]

>>96 通りがかりさん

分譲するとお金は売主の手に。
そうすると、本来は入居後管理組合に入る賃料が入らなくなり、長期修繕計画の入居者負担がふえることに。なので禁じ手です。

[98: 匿名さん]

駐車場１３台の内１０台は分譲と云う様な客を舐めた物件は無視するのが
消費者としての矜持やと思うで。
一台１５０００円として、十年で１８００万のロスになる。
３５戸で修繕費１８００万のロスは途方もなく大きいよ。

[99: 匿名]

なるほど、毎月4000円以上を各戸が和田に支払っていることになるわけですね。 それはよろしくない。

[100: マンコミュファンさん]

修繕積み立て金を見ましたがすごく安い設定ですね。
国土交通省のガイドラインは平米辺り218円が平均としていますが、ここは平米辺り60円。
途中で値上がりするんでしょうが30年間で平均金額に追い付こうとすると5年毎に1.5倍にしないと追い付かない計算だよ。
モデルルームに行ったら30年間の修繕計画は開示してくれるのでしょうか？