BELISTA(ベリスタ)三鷹下連雀壱番館（旧称：三鷹下連雀プロジェクト）ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

BELISTA(ベリスタ)三鷹下連雀壱番館についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都三鷹市下連雀4丁目275番2の一部他（A棟）、274番2の一部（B棟）（地番）
交通：
中央線 「三鷹」駅 徒歩8分 （南口）（A棟）、徒歩9分（南口）（B棟）
総武線 「三鷹」駅 徒歩8分 （南口）（A棟）、徒歩9分（南口）（B棟）
間取：2LDK・3LDK
面積：63.28平米～77.21平米
売主：藤和不動産

施工会社：大末建設（株）
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ（株）

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2011.12.01　管理担当】

[43: 匿名]

もちろん修繕積立金とは別です。
更新料があるのかどうかは覚えてません。
地代は土地の評価額によって年度ごとに変動すると言われたような覚えがあります。
三鷹の土地の評価額って、今後どうなるんでしょうね。
倍になったから借地料も倍ってことになるのかな。
逆の場合もあるんでしょうが。

[44: 匿名さん]

>>43
地代は土地税額の2倍とか3倍とかで計算するのが普通なので、地価に連動しますね。
地代が７７平米タイプで１６６００円／月という書き込みがありましたが、
1年で約20万、10年で約200万、30年で約600万、50年で約1000万、ですね。
実際には土地の税金がかからないわけですから、地代が土地税額の3倍だとしたら、
先ほどの負担計算金額の3分の2の負担になりますね。
その金額をプラスした金額の所有権物件と比較してみてどうかだと思いますが。

[45: 購入検討中さん]

マンションは戸建てと違い、土地の持ち分が少ないので土地の固定資産税は大した金額ではありません（マンションは建物代がコンクリート造だし高い、当然減価償却していきます）。この物件の場合、建物の固定資産税は所有権のマンション同様高く、所有権マンションではあまり負担にならない土地の固定資産税の代わりとしての地代が馬鹿高い。

[46: 匿名さん]

何か某三流私立大学みたいに、入学金だけは安くて魅力だけど、四年通学して卒業後トータルに見ると、他大学に比べてバカみたいにお金がかかっていた、
って事にならないか心配。

[47: 匿名さん]

４６さんに同感

固定資産税と年間地代を合計してみると、すごい額になります。維持費高すぎ。
ちなみに、地代に借地の更新料は含まれていません。

都市計画道路予定地を含むから二棟構成となったのですよね。
その結果、戸数が減って一戸あたりの負担が増えた。
空虚率を売りにしてますけど、本音はもっと詰め込みたかったのでは。

[48: 匿名]

あの場所は以前、製薬会社の製造工場だったと思うのですが、住むにあたって影響ないのでしょうか？

[49: 匿名]

ここはエコポイント30万ポイントもらえるみたいですね。
エコポイントがもらえるかもらえないかが一覧で分かるようなサイト知ってる方いらっしゃったら教えていただけると嬉しいです。

[50: 匿名]

もう販売開始してますか？

[51: 物件比較中さん]

5/1より販売を開始していましたよ。

先日、モデルルームで普通借地の件を聞きました。
地代を払う分、価格が相場より安くなるのがメリットだ！と言ってたのですが、
建物・建築代で５０００万近くかかるものなのでしょうか？
内訳ご存知の方いましたら教えてください。


あと、土地の契約として
・売却時に承諾料として売却価格の３％を地主に支払う
・相続時に承諾料として購入価格１％を地主に支払う

建物の売買のはずなのにこのような契約を結ばなければならないのでしょうか？
なんか一方的な契約に感じるのですが…。
これは一般的なのかご存知の方いましたら教えてください。

[52: 匿名]

うん、一般的だよ。嫌ならやめればいい。
後、マルチは感じ悪いよ。

[53: 匿名さん]

No.46 さんの意見に共感。

近くの私立学園（小学校～大学）で表向きは財閥系となっていたが、結局就職留年する羽目に。授業料は半額にするらしいけど。入試は全学部まとめて受ければ割引という学園。金で受験生を集めてる利益追求型私立学園には固定資産税を徴収しマンションの地料代を軽減してあげるべきだ。

[54: 物件比較中さん]

No.52さん　ありがとうございます。
マルチ気をつけます。

[55: 匿名]

>>54
52です。せっかくなのでもう少し詳しく書いてみます。

一口に借地権と言っても以下の３つの切り口があります。
・地上権（物権）と賃借権（債権）
・普通借地権と定期借地権
・旧法と新法

賃借権は債権なんだから譲渡に承諾が必要なのは当然です。
地上権は物権なので譲渡に承諾は不要です。
普通借地権は期限がありませんが、定期借地権には期限があります。この差は大きいです。
他の切り口と比べると新法と旧法の間で決定的な差は無いと思います。

この組み合わせの主なパターンとして
・旧法普通賃借権（マンションの場合は通常は地権者住戸）
・新法普通賃借権（単に普通賃借権とだけ書いてある場合はこれ。）
・定期賃借権
・定期地上権
・普通地上権（権利が強すぎで通常ありえない）

キーワードを載せておきましたので、後はググってください。
借地権については誤解が多いので他スレ見ても嘘が書いてあったりします。
ご自身で信頼できそうなサイトで調べられたほうが良いです。
簡単に言えばタダ同然の格安賃料（月1～2万なら格安）で土地を借りる権利を買っていると思えば良いと思います。
普通賃借権の所有権に対する財産価値ですが、土地価格の8割くらいだと思います。
マンションなので建物合わせて同じ場所・仕様の所有権マンションの9割くらいの料金が妥当と個人的には思います。
いずれにせよ、内容が理解できないならやめておいたほうが良いと思います。

[56: 物件比較中さん]

51です。
52さん、色々とありがとうございました。
勉強します。

[57: 近隣住民]

この辺三鷹南口の一帯、マンションも一軒家も全て数千戸、禅林寺さんの普通借地権だよ。

ただでさえ、ここのマンションは禅林寺普通借地権マンションの中でも他と比べて激安なのに、
月一万前後の地代を払うのにギャーギャーケチるぐらいなら、
この辺に住むの止めといたら。

[58: 近所をよく知る人]

＜禅林寺普通借地権マンションの中でも他と比べて激安

どれも売れなかったから、相当値引きしてたぞ。定価ではほぼ売れなかった物件の価格と比べてもね。
普通借地とはいえ、馬鹿高い。

[59: 匿名さん]

>>58
売れなかったのはグローリオとシェルゼくらいだよ。
この２つは既に中古まで売り出し中だがなかなか売れない模様。
フォーリアは途中で売主が代わってしまったが入居までには売れてたな。
ベリスタは定価のまますぐに売れて抽選になってたよ。

[60: 匿名さん]

だって素うどん様ユニクロ型マンションで安すぎたから売れたんでしょ。

高いマンションは高いなりの
安いマンションは安いなりの
造りや設備が整っている。
マンション界の常識。

[61: 匿名さん]

>>60
デベにとって都合良く洗脳されてる方のようですね。

高いマンションでもセコムのようにすぐに値引きするマンションと、住友不動産などのように最後まで値引きしないマンションがあります。
値引きしないマンションは良いと思いますが、値引きするマンションはそれなりってことですよ。
大幅値引きするマンションはそれなりのマンションというのが常識です。

グローリオ蘆花公園なんてあんなに値引きしても見に行った人が割高と判断して売れ残ってますよ。
三鷹のベリスタを売ってる頃に残ってた三鷹のグローリオはベリスタの定価よりはるかに安く割引してましたが、それでも売れてませんでした。

そんなに定価が高かったマンションが買いたいなら、こんなスレを見ていないで中古でグルーリオかシェルゼを買えばいいんじゃないですか？
もっと安くなっていた値引き金額で買ったのか定価で買ったのかは分かりませんが、
少なくとも新築時の定価よりは大幅に割引してますよ。

[62: 匿名さん]

車で言えば、
トヨタカローラや日産サニーは直ぐに完売したけど、
BMWやベンツは高くて売れ残ってる、
って事ですかね。

グローリオやシェルゼだけでなく、武蔵野タワーズやレジデンシアやルフォン吉祥寺なども高仕様ですが高くて未だに販売苦労されてますよね。

フォーリオは、アスコットの時はオプションポイントを自由に選べるのを売りにして高く売って苦労してたけど、アウトレット化してその売りを全部削除して安く売りました。
この前のベリスタ禅林寺通りは、杭打ちはグローリオやシェルゼに比べて半分以下にして内装設備はほとんど付いてませんでした。

今回のベリスタは、内装設備は充実してて駅徒歩８分で前回と比べて値段的にもまだ妥当だと思います。

[63: 匿名]

>>62
あれ、三鷹って三井や地所の物件なんか出てたっけ？
ブランドマンションが高いのは分かるが、三流カタカナデベのマンションが高いのは利益を上乗せされてるだけだよ。
三流カタカナデベが高仕様のブランドって・・・？？？

[64: 匿名]

>>62
ちなみに、ここと禅林寺通りのベリスタは仕様とかほとんど同じだよ。同じ建設会社だしね。
何故もっと安く売ってたグローリオが売れ残っててベリスタは売れたかってことだよ。値段の問題じゃないんだよね。
くい打ちはこの辺のマンションは全部あんな感じだから何の問題もないよ。ここもそうだし。それにくいの長さは売りにしやすいけど、耐震性能はそれだけじゃないからね。

まあ、値段の話から他のマンションの話になったが、結局のところ、定価が高かったところは値引きして売ってたし、安かったところはすぐに売れちゃってもっと高くするべきだったのかもしれないし、徒歩距離考えても値段はこんなもんなのかもしれないね。

[65: 匿名さん]

防犯と耐震性能はグローリオが高いから、値段も高い。

この間もテレビ朝日のニュースの中で、新世代のマンション特集でグローリオは紹介されてたよ。

[66: 匿名さん]

杭打ちの深さは、
ベリスタ禅林寺通りは１３メートル、
グローリオ２７メートル、
シェルゼは３０メートル。

ほぼ同じ場所なのに、こんなに違う。頑丈差が。

[67: 匿名さん]

なんか目の敵にしてる人がいますね。
ベリスタの抽選に落ちた人かな。

[68: 匿名さん]

逆を言えば、こんなに安いのはこことフォーリオぐらいなんだよ。

三鷹南口駅近ファミリータイプは、近隣の一軒家は最低8500万以上だし、
グローリオもシェルゼもクラッシーもガーラもクレッセントタワーも7000万前後だったのに、
5000万円台？

頼むから三小と四中のレベルを落とさないでくれよ。
この辺の転売時の資産価値を落とさないでくれよ。

[69: 匿名さん]

>>68
これから買う人にとっては最初から安いほうがいいです。
引き合いに出されたマンションはどれもリーマンショック前に高値で売り出していたマンションだと思います。
今は新築も中古も安くなってますし、過去に高値で定価をつけてた所はどこも値引きが当たり前です。
そういうマンションを引き合いに出して、わざわざこのマンションの価格を高くさせようとする書き込みは本当にやめてください。

この金額払える人なら学校のレベルは全く問題ないと思いますよ。
うちは中学は本人の希望次第で受験させようと思っていますが、小学校も中学校も学区には何の問題も無いと思っています。

周辺の資産価値はこんな小さなマンションがどんな価格で売られようが全く影響ないと思います。
もし今の時点で以前より下がっていると感じているのだとしたら、それは単に景気の問題です。日本全国どこでも値下がりしています。

三鷹は本当に気に入っています。経済活動とは違う観点で土地を持っているお寺から借地権という形で合理的に土地を使えることも気に入っています。
だから合理的な価格であればぜひ購入したいのです。
どういう感情から書かれているのか分かりませんが、三鷹の住民だったら仲良くしましょうよ。

[70: 購入検討中さん]

安かろうと言われても、ユニクロ型と言われようと、
買う人たちがこのマンションに対してそのバリューがあると思って買うのだからいいのではないですか？

即決できる「超良いマンション」とまでは言えないとは思いますが、
借地といえど三鷹の駅から徒歩10分以内という好立地、それなりの間取り、それなりの設備を考えれば、
この値段は安く、購入検討の余地は非常にあると思ってます。

69さんがおっしゃるように、この値段を出せる人がレベルの低いとは思えませんし、
実際にマンションの見学に来ている人も、そのような人は見かけませんでしたよ。

[71: ご近所さん]

おいおい、ベリスタが車で行ったらBMやベンツみたいになってるが、そんなことないだろ。
ここ買うならクラッシィハウス三鷹のほうがよっぽどいいと思うが。

[72: 物件比較中さん]

この物件は2重床のようですが、天井は2重天井ですか？

[73: 匿名さん]

違うだろ。６２さんは、
ここやフォーリオを
カローラみたいに安くて直ぐ売れる事に例えて、
クラッシィやグローリオやシェルゼやタワーズを
BMWやベンツみたいに高仕様だが高くてなかなか売れないって例えたんでしょ。

[74: 物件比較中さん]

借地か。マイホームなんて言えないな。

[75: 匿名さん]

同感。価格面のメリットはあるんだろうけど、わざわざ高い金出しても借り物ってのは嫌だなー。

[76: 購入検討中さん]

この物件はフラット３５Sは使えますか？

[77: 購入検討中さん]

ここの学区は三小と四中になると思いますが、実際レベルはどうですか？
三鷹市の公立はどこも問題ないといわれますが、中学受験する割合や中学・
高校の進学先等具体的にご存知の方がいれば教えてください。

[78: 申込予定さん]

30代DINKSです。この2〜3年三鷹駅徒歩圏で、中古も含め検討していました。タワーが好きではなく、オール電化が好きではなく、駐車場が必要、で、６０００万円以内という条件。
物件自体が気に入っても、駅からの道が暗いと妻の帰宅時に心配だし、など、なかなか納得のいくものが見つからなかった中、今回契約予定です。

別の方も書かれていましたが、一つも文句のつけようのない物件などはなく、買う側のライフスタイル、価値観、予算などの中で、納得がいけば購入すればよいと思います。
このサイトは、「ネガの遊び場」とか「業者のなりすましばかり」という批判もあるようですが、
良い方に入居していただきたいので、初めて書き込みました。
私が認識しているこのマンションのマイナスは、西側にしか開放感がないことと、すでに指摘されている借地権・賃料でしょう。これがどうしてもNGな方は仕方ないですが、それ以外はリーズナブルな（理にかなった）物件だと思いますよ。モデルルームに来られている方は、DINKS？お子様一人？という比較的若めの夫婦が多いようでした。終のすみか、というよりは、人生の真ん中の時期を過ごす家、という印象です。
近隣の方に「下連雀のレベルを下げた」と言われないようがんばります。

[79: 匿名さん]

お客である入居予定の方や検討される方々に対しては何の恨みもありません。

三鷹下連雀の和をみだし、
この地区の相場より値段を下げまくって、
自分たちのところだけ売れりゃ他や周りは知ったこっちゃない、
と一人勝ちを目論む藤和に怒りを感じざるをえません。

[80: 匿名]

藤和さんも、三鷹下連雀に新築建てる前に、古い藤和マンションに新しい設備を入れてあげたり、外装を新しく綺麗にリフォームしてあげたりしたら。。。

[81: 匿名さん]

和を乱すって数年前に三流デベがつり上げた相場が元に戻っただけじゃん。

価格がつりあがる前に出てたグローリオ禅林寺通りⅠはここと同じくらいの価格だったよ。
同じデベの同じブランドでほとんど同じ場所のⅡが価格つり上げてたことからも分かる通り、ここ数年の相場が異常だっただけで元に戻っただけだよ。

恨んでどうなるわけでもないけど、恨むなら価格をつり上げてたほうを恨むべき。恨む相手を間違えてるよ。
高いローンを組めた実力ある人ならこんな掲示板忘れて本業頑張ったほうがいいよ。

[82: 匿名さん]

いつもいつも時代のせいにするけど、藤和のベリスタ禅林寺通りは一年半前に販売されて和をみだす程のバカ安だったけどな。

[83: 購入検討中さん]

地味でつっこみどころが少ない物件なのか、この掲示板静かですね。
かなり契約も進んでいるはずなのに、入居予定者の方も冷静だし。
掲示板が頭悪そうだと、物件自体が荒れて見えるから、よいことと思いますが。

[84: 匿名さん]

いくつか検討してる他の物件のスレも動きが鈍いね。
動きが活発なのは湾岸スレとかの雑談系か粘着ネガが張り付いてるようなところ。
個人的な印象としては、本当の検討者がこの掲示板自体から離れて行ってる印象がある。
注目される物件スレは往々にして荒れまくって情報収集としては使えないことも多いし。

[85: 購入検討中さん]

83です。
やはり。私もそう感じていました。アスコットパーク→フォーリア三鷹の掲示板とか、臨場感あって本当に役立ちましたが。最近の武蔵野タワーズやヴィーガーデンの掲示板などは見るに堪えない感じです。
管理人さんがんばってください！
カムバック、本当の検討者さんたち！！

[86: 匿名さん]

本当の検討者は，このような掲示板をあてにはしません。

[87: 匿名さん]

何の取柄も無い終の住処になりえないユニクロ型マンションだから、
特に書きようが無いんじゃないの？

[88: 契約済みさん]

78さん、書き込みありがとうございます。
私も、もろもろの環境に照らしてリーズナブルな物件と思い、契約しました。
確かに、何の不満も不安も無い物件ではないと思います。
欲を言えば、財閥系のブランドが良いですし、ディスポーザは欲しかった、内装（というか全体的な雰囲気？）も上連雀の住友に比べるとかなり見劣りするし。
それでも、良いところもたくさんあります。
終の住処になるかどうか分かりませんが、結果的に終の住処になっても良いな、と思っています。
契約をお済ませの方、今後ともどうぞ宜しくお願いします。
レベルを下げる云々については意識はしてませんが、良いコミュニティにしてゆきたいですね。

検討中の方、地代や管理費は当初（３～４月）の藤和のアナウンスよりも下がっています。
合計しても、月々の負担は、共用サービスの充実しているマンションと比べると、大して変わらないかも。
その分、管理は削っている印象ですが、古い情報で検討を躊躇されているのであれば、問い合わせてみてはいかがでしょう。

[89: 契約済みさん]

88さん、ありがとうございます。78です。
良いコミュニティにしたいです。

第2期が始まるようですね。

[90: ご近所さん]

チラシ入ってました。
１期、２期の売れ残りが１階物件で３戸、３期（最終？）７戸みたいですね。
１階は厳しいのかな・・・

[91: 匿名さん]

ここは激安物件ですが、
周りは一億円前後の一軒家の方々ですから、騒音など細かいですよ。
一階に入られる方も常識ある良いコミュニティーを期待したいものです。