ザ・パークハウス 神戸タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kobetower/
売主：三菱地所レジデンス株式会社 JR西日本不動産開発株式会社
　　　三菱倉庫株式会社 安田不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

所在地：兵庫県神戸市中央区相生町１丁目1番1号（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「神戸」駅（南口）より　徒歩5分
　　　神戸高速線東西線「西元町」駅（防災ビル出入口）より　徒歩2分
　　　神戸高速線東西線「高速神戸」駅（15号出入口）より　徒歩6分
　　　市営海岸線「みなと元町」駅（出口1）より　徒歩6分
　　　市営海岸線「ハーバーランド」駅（出口1）より　徒歩6分
　　　神戸高速線東西線「花隈」駅（西口）より　徒歩7分
　　　市営西神・山手線「大倉山」駅（東出口2）より　徒歩9分

【物件情報を追加しました　2017.6.10　管理担当】

[26: 匿名さん]

あと、個人的には海を望む景観や近接する森の景観（木漏れ日などを感じられる程近接している木々の景観）は飽きません。遠景の森や、ビルだらけの夜景などはすぐに飽きるので有っても無くてもどちらでも良いと思います。

[27: 匿名さん]

マンションの価値は眺望ではなく立地ですよ
兵庫でも六アイでも眺望の取れるマンションなどいくらでもあります

[28: 匿名]

>>27 匿名さん
立地プラス眺望だよ。

[29: 匿名さん]

購入希望者の限られた予算内で立地と眺望を完全に満たすことは難しい。

高値での売却を考えるなら立地と眺望ともに満たす９０㎡以上の部屋であることが必要でしょう。超高層部の海向きは投資用にいいかもしれない。

中下層の小さな部屋でも便利な立地を生かして単身者の需要をとりこみたい。
高齢者も終の棲家として選択することも少なくない。
また、広い部屋と狭い部屋を組み合わせての二世帯同一マンション内居住もいい。

[30: マンション検討中さん]

価格早く知りたいですね

[31: 匿名さん]

こちらは免震などが取り入れられるのでしょうか。
お隣は仕様もかなり低く、室内間仕切り壁に家具固定用の下地材が入ってることを売りにしていたので驚きましたが・・・

首都圏と違って、昨年も関西圏は売れ行きが好調だったようなので、まだまだ売手市場は続くように思います。この物件も相当に価格が高くなるのでしょうね。

[32: マンション比較中さん]

きっとここもハーバーランドタワー同様の大林DFS制震タワーになるんだろうなあ。

[33: 匿名さん]

地震対策ももう決まっているので、教えてほしいですね。
３１さんの言っておられるように購買力が下がってきたとはいえ、
まだまだ売り手市場え相当に高くなると思います。
最上階１５５㎡は2億円くらい？

[34: マンコミュファンさん]

最近の神戸のタワマンってどこも仕様ショボいよね。シティータワーとハーバーランドタワーみたけど部屋が普通すぎた。同じデベで大阪のタワマンはオシャレなのおおいのに何故なんだろう。

[35: 匿名さん]

>>34
そりゃあ神戸よりも大阪の方が金持ち多いから。そして東京はもっともっと金持ちが多い。

[36: 匿名さん]

>>34 マンコミュファンさん

競争原理でしょう。

[37: 匿名]

大阪には東京からの資金が入ってきていたので高騰してたのでは。
東京に比べれば大阪も神戸もまだまだ出遅れている感がありますが、
そんなこと言っている間にプチバブル崩壊しそう。
豪華な仕様のマンションを価格維持したままでの転売は難しいでしょう。
居住用ならいいかもしれないけど。

[38: 匿名さん]

>>36 匿名さん

需要の有無だよ。

[39: 匿名さん]

外壁の補修費用は管理費から捻出するんですよね？
であれば維持費が高そうですね

[40: 匿名さん]

＞39　違います。

[41: 匿名さん]

マンション価格は値崩れ間違いないですね。
神戸駅周辺はマンション多いですしね。

[42: マンション検討中さん]

>>40 匿名さん
では誰が修繕費用をもつの？

[43: 匿名]

>>35 匿名さん

人口比率から考えたら大して変わらない。

[44: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん
区分所有者の修繕積立金から支出します。
管理費ではありません。

[45: 匿名さん]

>>43
富裕層の頂点も大都市ほど高いので付加価値の高い部屋を高い値段で売れます。
神戸ではそこそこの値段までしか上げられないでしょう。

最上階をワンフロアにして７億とか無理でしょ。

神戸ぐらいの都市では高いとすぐに売れなくなってしまいます。

[46: 匿名さん]

高速道路と浜手バイパス、東海道本線に挟まれた立地ですが、騒音面などはどうなのでしょうね。
道路も鉄道も相当な交通量みたいなのでその辺が気になります。
車の交通量も24時間で40万台程度（1分間で280台程度）なので空気汚染も気になりますね。

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん
空気汚い

[48: 匿名さん]

>>46
建設現場付近に行ってそのあたりの壁などを触ってみるとどの程度ホコリがあるかわかりますよ。空気清浄機を回しっぱなしにすれば気密性が高いので室内はそれほど問題ではないでしょう。ほとんど屋外にいるような方にはむいてないかもしれませんね。鉄道も窓をあければ当然うるさいですが、閉めてカーテンを広げればしずかでしょう。

[49: 匿名さん]

>>46 匿名さん
24時間換気のフィルターは1週間もしないうちに真っ黒になります。

[50: 匿名さん]

>>47さん　>>48さん　>>49さん

ありがとうございます。
利便性の良い中心部の立地で空気の良い環境なんて都合のよい場所は滅多にないので
当然といえば当然ですが、やはり空気は汚いようですね。

騒音に関してもそうですが、窓を締め切った生活になりそうですね。
気候の良いときなどは、窓を開けて生活をしたいものですが
この立地では難しそうです。

非常に魅力のある立地なので気になる物件ですが、マイナス要素もあるようですね。

[51: マンコミュファンさん]

>>50 匿名さん
何もわかってないねー。
所詮掲示板。足で情報稼いだら。

[52: 匿名さん]

>>50 匿名さん
価値観は人それぞれ。

[53: 匿名さん]

＞46
東海道本線だなんて他府県の方ですか？神戸人はJR神戸線といいます。

[54: 匿名さん]

同じ三菱ならここよりもご近所物件のパークハウス神戸元町の方が騒音などの面では静かで落ち着いてるかな。
まあ規模も周辺環境も全然違うので一概に比べられないけど

[55: マンション検討中さん]

>>54 匿名さん
って言うか、タワマン買うなら大阪じゃないの？
中之島タワーなんかこことは全然スケールが違うよな。
http://www.mecsumai.com/tph-nakanoshima/

[56: マンション掲示板さん]

>>55 マンション検討中さん
中之島なんて震災きたら一発アウト

[57: 匿名さん]

タワマン価格高騰、かつ供給過剰の大阪で、今から投資で新築タワマン買うのって遅すぎでしょ。それなら6年前にグラフロ買っとけとなるわけで。

[58: 匿名さん]

>>51
おっしゃる通りですね。実際に足を運ばない限りは判断できませんね。
現地に行く前の事前調査の段階なのですが
実際にはそれ程、空気汚染や騒音が無いということでしょうか。

>>52
確かに騒音や空気の汚さの感じ方は人それぞれなので
最終的には自分で確認するしかないでしょうね。

[59: 匿名さん]

>>53
他県の者です。早朝5時前から深夜0時過ぎまで
1時間に20本以上運行されているので鉄道の騒音が気になりました。

>>54
パークハウス神戸元町は一番広い部屋でも73平米程度と狭いので、
検討候補から外れました。

[60: マンション検討中さん]

同じデベやのに大阪と神戸の格差なんでしょうね。ここの1階部分の腰巻なんて見てらんないわ。

[61: マンション検討中さん]

>>60
共用空間などのデザインが知りたいですね。

[62: 匿名さん]

>>59 匿名さん
現地に何度か足を運んだ程度ですが、電車の騒音は全く気になりませんでした。海岸線や阪神は地下に潜ってますし、JRは少し離れているので。

ただ面してる道路はけっこう交通量ありますね。トラックも頻繁に通るので騒音や排気が気になるのなら高層階でないと厳しいと思います。

[63: 匿名さん]

>>62さん
ご親切にありがとうございます。
実際の現場で気にならなかったというご意見は大変、参考になります。

海岸線や阪神は地下に潜っているという点についてですが、地図上で見ると
この物件付近の阪神高速道や浜手バイパスは高架道路になっていて地上に出ているように思われるのですが
自分の勘違いでしょうか。

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん
あ、地下鉄海岸線と阪神電鉄のことです。書き方が紛らわしかったですねすいません。

昼間は横の道路の車の音がすごくて阪神高速や2号線の騒音までは確認できませんでした…。多少距離はありますが夜は音も聞こえるかもしれませんね。

[65: 匿名さん]

>>64 匿名さん
上層階は騒音必至

[66: 匿名さん]

音は上方ににげるので高層階ほど様々な音がしますよ。
でも強風のために窓が開けられないことが多いので、あけない限り音は気にならないほど小さくなります。カーテンもいい品質のものが多く出ていますしね。
どうしても窓を開けて寝たいとか要望のある方にマンションはむいていません。

[67: 匿名さん]

>>64さん　
何度も、ご親切にありがとうございます。

土地勘が無いもので失礼しました。
教えて頂いた情報は有益で大変、参考になりました。


>>66
20階以上でも窓を開けて生活できる物件もありますので、
風の強さは場所によると思いますが、この辺りは海風が強いのでしょうか。

[68: 匿名さん]

>>67
土地勘がないならいきなり買わない方がいいよ。
まずは賃貸で住んでみるのはどうでしょう。

また、海と山が地理的に近いことで、ときに強い風が生じます。

花粉やホコリ、黄砂、騒音と様々な外的影響がありますが、それでも窓を開けて住みたいのなら個人それぞれの許容度によるでしょう。
いいエアコンつけたら常に一定温度湿度が保たれ空気も清浄で快適ですよ。

[69: 匿名さん]

>>67 匿名さん
そんな問題ではない

[70: マンション検討中さん]

目の前の南北の道路の騒音が気になるけど立地は私にとって魅力的。
価格が気になるところですが、どんなもんでしょうね。
中山手通のJT跡地にできるワコーレは坪300万との事ですが、ここもそれくらいかな？？

[71: 匿名さん]

300万いくと思いますが、その価値が階高であれば納得です。

[72: マンション検討中さん]

ワコーレにツボ300も出す人いるの？

[73: 匿名さん]

>72
そんなのワコーレじゃない。
ってか、なんでこのスレにJT跡地のワコーレが引き合いに出てくるんだ？
ネガティブ要素の話が続いていたから、法則が発動してたのかな？

[74: 匿名さん]

>>68さん
ありがとうございます。

もし購入の可能性がある場合は、一旦はこの近辺で賃貸を借りようと思っていました。
お隣が賃貸で出れば現場の把握についてはかなり良さそうですね。

全館空調の戸建て住まいの経験もありますが、どうしても自然の空気の気持ち良さには
勝てません。室内の掃除は大変になりますが、気候の良い時は窓を開けて
風を感じると本当に気持ちがよいものです。そういった生活できることが理想ですが、
利便性との両立はなかなか難しいので、何かは切り捨てないといけませんね。


>>70さん
北側だけかと思っていましたが、南側にも6車線の県道21号線が通ってるんですね。
自分も、この立地は大変、魅力に感じています。
やはり、坪300万はいくのでしょうかね。8千万の予算で80平米代というところでしょうか。
ちょっと高いですが、免震構造なのでその位にはなってしまうのでしょうか。

[75: 匿名さん]

ハーバーランドタワーの後発だし高いと思う。

[76: 匿名さん]

80平米、8,000なら買いですね。
ただ、20階以上でですが。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん
その考えまさにドラマの格差社会。。笑

[78: 匿名さん]

ワコーレのカス仕様がバレてきてのは良いこと
アレはほんと酷い 賃貸とさして変わらない
コスパ いや コスカ マンション坪300って、笑

[79: 匿名さん]

>>74
いまから賃貸試して、さらに購入というのは時間的に困難ですし、
好みのわかれる立地ですからなおのこと慎重に考えられるといいのでは。

眺望のよい高層階の東南角部屋では坪３００万以上でも
多数の購入希望者がいると思いますよ。
逆にその他のタイプでは立地のわりにお買い得なものが出るかもしれません。

[80: 匿名さん]

いずれにせよ完売できるマンションを作って頂きたいです。

[81: 匿名さん]

>>79
ご親切にありがとうございます。ショッピングモールや、ポートタワーの望む神戸の代表的な眺望
の場所まで徒歩圏内という立地に非常に魅力的を感じていますが、騒音などの点を慎重に見極めたいと思います。

こちらの物件ですと、一番、良い方角が20階以上の南東の角部屋でということになるのでしょうか。
眺望だけみれば、北東の方角も良さそうですが、やはり南向きの価値の方が重要なのでしょうね。

[82: 匿名さん]

神戸駅に住むのがそんな良いとは思いませんが。
ただ神戸の新築マンションで良いと思うのは、この物件でしょうか。

[83: マンション検討中さん]

ここか新港の再開発か悩みます。新港のタワーマンションはどのようなものになるかご存知の方教えてください。

[84: 匿名さん]

>83
購入する目的によって答えは変わります。

ただ、まだ青写真しかないので、具体的な内容は皆無だと思いますよ。

[85: 匿名さん]

間取りが公開されたようですが、リビングと寝室の広さのバランスが良くてなかなか良さそうに思います。
20階以上の100平米超えは億を軽く超えるのでしょうから自分には縁はありませんが・・・

南側も15階程度の建物でふさがれている状況みたいですね。ベダンダ柵が透明ガラスの場合は+5階で20階以上じゃないとカーテンを開けての生活はできそうにもありません。東側は20階建てなので25階以上だと気兼ねなくカーテンを開けることができるのでしょうか。

>>82
神戸だと三宮周辺あたりが人気なのでしょうか？

[86: 匿名さん]

>>85 匿名さん
どうでしょう

[87: 匿名さん]

>>83
眺望は新港再開発が有利でしょ。
何にも建ってないので下層階からも海が見える。
再開発の方が駅から遠いが、安いのですぐに売れるはず。

このタワーは眺望良いのがほんのわずかなので、
駅から近いことを優先にする方以外には割高でしょう。

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん
高そう

[89: マンション検討中さん]

柱めりこみまくり。
残念な間取りです。

[90: 匿名さん]

>>89 マンション検討中さん
タワーは仕方ない

[91: 匿名さん]

居住空間にPSがあるのがダメですね。
最近はこういう物件が多いですね。

[92: 匿名さん]

>>91 匿名さん
なぜダメ？

[93: 匿名さん]

>>91
間取りもこのまま決まりではないでしょう。
それほど練り上げているようには思われず、今後は購入者の要望にあわせて
変更すると思われます。
たしかにPSが邪魔な位置にありますね。

[94: マンション検討中さん]

購入者の要望で間取りや梁が変わるとか聞いたことねーわ

[95: 匿名さん]

>>93 匿名さん
呆れる

[96: 匿名さん]

>>94 マンション検討中さん
私も聞いたことない

[97: 匿名さん]

マンション買ったことない荒らしだから真面に相手になると疲れますよ。

[98: 匿名さん]

>>97 匿名さん
そうですか

[99: 匿名さん]

>>97 匿名さん
こっちも疲れる

[100: 匿名さん]

>>93 匿名さん
PSうごかせない

[101: 匿名さん]

>>91 匿名さん
居住空間にPSがないと生活できません。

[102: 匿名さん]

ここはエアコンは天カセですか？

[103: 匿名さん]

添加せなんか、神戸ではプレミアムフロアで もないと付かない。

[104: 匿名さん]

キッチンとかで御影石はオプションですか。フィオレストーンは標準ですか。

[105: 匿名さん]

間取りかえられない？
そんな高層階いやだな。

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん
表向きは変えれません。

[107: 匿名さん]

他の新築マンションではオプションになるけど間取りかえられると聞きました。
水回りの移動は困難ですけど、部屋の仕切りの移動は簡単では。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
メニュー設定ではないですか。

[109: 評判気になるさん]

たしかに柱のめり込みはきつそうだね

三井も70平米クラスの部屋なのに、
子供部屋に使う五帖の部屋が
柱まるまるめり込んでて、
おまけに下駄箱もめり込んでるから
閉塞感が凄くて物置にしか無理だった

タワーは間取り作りが下手だと
行燈部屋やリビングにも歪みができるから
もっと要確認だね

いくらになるかね

今の大阪市内なら、
中津直結、本町1分で300
中之島、新梅田、東梅田、堀江、四天王寺、長堀の駅近好立地でで250

ここは大型タワーだけど
所詮神戸駅で住むにも投資にも向いてなく
富裕層のお金は流れ込みにくいだろうし
囲まれ感の強い場所だから
300なんていったら壊滅だろうね
個人的には200前半までだが無理だろうな

[110: 匿名さん]

>>109 評判気になるさん
そう考えると先発のハーバーランドタワーは買いだった。

[111: 評判気になるさん]

アーバネックスも安かった。

[112: 匿名さん]

>>111 評判気になるさん
ただ格下は否めないが・・

[113: 匿名さん]

最も買いだったのは、シティタワー神戸三宮だろうけどね・・

ハーバーランドタワーは西側は買いやすい価格だったけど、眺望は見るべきものがない。
眺望の良い東側の高層階や北東角部屋などは、それなりの価格だったのでは？

ここは神戸駅のＮＯ１マンションになるだろうし、強気価格でくるだろうね～

[114: マンション検討中さん]

>>113 匿名さん
ここも買いやすい価格の部屋ってあるのかしら？

[115: 匿名さん]

PSや柱など気になる点もありますが、個人的に全体的には良い間取りだと感じています。
PSも遮音材巻き付け・石膏ボード二重梁でほぼ気にならないレベルになると思われます。
設計変更も上層階では可能だと思いますし、低層階ではプラン内の選択というのが一般的ではないでしょうか。

南、東面は近接する建物によって騒音や風が増加することが考えられるので、その点が一番、気になります。
この立地であればサッシはT2以上、給気口も防音仕様が求められると思います。

[116: 匿名さん]

>>114さん

20階以下の住戸をどの位の価格で出してくるか・・・だよね。

低層階の中住戸は、買いやすい価格になるような気もするのだけど・・

[117: 匿名さん]

入居者の階層格差が激しくなりそう。
地権者部屋はたぶん無いだろうから、年収＆資産のNET勝負。

[118: 匿名]

階層格差も新築すぐはそんなに目立たないんじゃない。
最上階以外はどんぐりでしょ。
１０年くらいたつと大いに入れ替わるでしょうけど。

[119: 匿名さん]

＞118
20階以上のラグジュアリーフロアにも102㎡や116㎡の部屋があるよ。
最上階は軽く億越えだが、その下も8000万、9000万台多数あり、何戸かは億行く部屋もある可能性あると思う。
東京や大阪と違い、神戸のタワマンでそれだけの部屋を買えるのはかなりのお金持ち。
逆に下層階は、お隣の教訓から、かなりお買い得価格で来そうな気がする。

[120: マンション検討中さん]

>>119
神戸じゃなくても金持ちだよ。^^;

[121: 検討板ユーザーさん]

1ldk狙ってます。いくらなんだろ？

[122: 匿名さん]

>>119
このラグジュアリーフロアだけのエレベーターとかあるのかな。
ラグジュアリーの意味を掴みかねます。
１１６㎡で９０００万円台、１０２㎡で８０００万円台とかなら、
かなりお買い得な気がします。
両方とも億超えちゃうなら、厳しいね。
下層階は西向き以外はそれなりに隣接建物と距離がとれるので安くないかも。
安いのなら西向き下層階がねらい目と思いますが、いかがでしょうか。

[123: 匿名さん]

>>122 匿名さん

少なくとも先発のハーバーランドタワーよりも数割増しなんじゃないのかなあ？

[124: 匿名さん]

>>123
ハーバーランドタワーより駅に近いし渋滞も少ないのでいいんじゃない。

[125: 匿名さん]

>>124
眺望は劣るだろうが。