プレミスト湘南辻堂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト湘南辻堂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/syounantujidou/

所在地：神奈川県藤沢市羽鳥一丁目1003番2、1003番3（AQUA街区）
交通：JR東海道本線「辻堂」駅徒歩9分
間取：2LDK+S（納戸）、3LDK、4LDK（AQUA街区）
面積：72.22m2～93.18m2（AQUA街区）
売主：大和ハウス工業株式会社　神奈川中央交通株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/83

[181: マンション比較中さん]

>>179 匿名さん

２１０程度ではないでしょうか

[182: 近隣住民さん]

>>181 マンション比較中さん
ではないでしょうか？どこからの情報ですか？
自身でモデルルームで聞いた情報ですか。

[183: 通りすがり]

長く辻堂に在住していますが、車移動を重視する人には不向きな場所かもしれませんね。テラスモールだけではなく物理的な道路事情により週末は特に慢性的な渋滞が発生してますから。電車移動の方は問題ないとは思いますが。

[184: 近隣住民さん]

>>183 通りすがりさん
今後横浜湘南道路が出来ますよね。横浜方面へ車移動するなら便利になりますね。

[185: 通りすがり]

確かに便利になりますが、辻堂を抜け出すまでが大変ですよね。

[186: マンション検討中さん]

>>185 通りすがりさん
プレミストからなら裏道ですぐ横浜湘南道路の入り口まで行けますよ。

[187: 匿名さん]

>>167 匿名さん
エアヒルズ藤沢にこんなコメントが。
不自然なほどのポジコメントで、
かつこのプレミストへのコメントと同じフォーマット。

契約者か愉快犯だろうけど、
エアヒルズも販売に苦労しているようです。




マンション選びは価値観の問題ですので、○×は判断できないですよ。

ちなみに、エアヒルズを分析すると、

○3路線の駅徒歩圏
○快速停車駅
○デパート
○日当たり
○眺望
○周囲の建築可能性低
○地盤が強固
○津波危険性無し
○割安な坪単価
×坂

○の意見が優勢の人が買い、×の意見が優勢の人は買わない。
ただ、それだけ。

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん
駅距離の遠さは似てますね。
こちらは坂がないですが。

[189: 近隣住民さん]

>>187 匿名さん
エアヒルズに有利な項目のみを選んでる点が、評価者の匙加減で良くも悪くもどうにでも出来る！

[190: マンション検討中さん]

>>157 マンション検討中さん
朝の時間帯がどの程度道路が混むか不明だけど、逆に徒歩よりバスのが遅いこともあるのかな？？？

[191: 通りがかりさん]

すぐ近くに住んでいます。
周辺道路は、週末渋滞が酷い時間帯があります。特に、施設（お店)の開店時間帯と、夕方頃です。天気が悪い場合は、さらに渋滞酷く、全く動かないです。

平日でも、天気悪い日は、渋滞するときがあります。

[192: マンション検討中さん]

プレミスト検討者にはうれしい情報です。値段が下方修正されそうですね。
やはり、事前調査で検討者の方々が「高い」と評価したからでしょうか。
２００割れはないにしても、私でも手が届くくらいかな。ワクワク！

[193: 周辺住民]

駅北口は渋滞が酷く、バスの定時運行が困難なのか神奈中バスの経路が変更になった区間があります。

[194: マンション検討中さん]

>>192 マンション検討中さん
どれ位値下げでしょうか。
単純に売主収益削減で対応なら良いですが、工事費用削減のため、人件費や材料費を落として結果として品質の悪い物件にならない事を願います。

[195: マンション検討中さん]

>>192 マンション検討中さん
坪200割れとなると一割以上値引きですが、そこまでは下がらないと思います。
よくて100〜200万値引きでは？
それでも検討者にとっては嬉しいですが！
どなたか、詳細情報お願いします！

[196: マンション検討中さん]

友人の感触では２００前後だと。

[197: マンション検討中さん]

>>196 マンション検討中さん

平均価格4000万円前半でようやく検討の土台にあがる感じですね。徒歩10分で、なんせ900戸もありますから、気長に検討するべき物件でしょう。

[198: 近隣住民さん]

>>197 マンション検討中さん
私も4000万前半から中盤が中心価格になると思います。駅から10分強ですので妥当と思います。
ただし、それで採算が取れるかが気になりますが、そこは品質を落とさないよう売主にお任せします。

[199: マンション検討中さん]

>>198 近隣住民さん
結果的に管理費や修繕積立金などのランニングコストという形で購入者へシワ寄せが来ないか心配です

[200: 匿名さん]

1000万円も減益したら900戸で90億円の売り上げ下方修正。株主の手前それは無いかと。銀行にも説明出来ない。

[201: マンション検討中さん]

売れないよりは値下げしそうですが、大和ハウスだとあまりしそうにないですね。

マンションと戸建は違うと思いますが、近隣の分譲戸建ても値引かず長期間かけてますよね。

[202: マンション検討中さん]

値引き話がすでに出てることから、定価を高くして値引きで本来の価格にし、
割安感を出して販売かと疑ってしまいますね。
ですが、完成前どころか、躯体すらない時期に値引きは期待薄いですね・・・

[203: マンション検討中さん]

>>202 マンション検討中さん
もともと最高値としておいて本来の適正価格へは、考えられますね。
資材調達人件費を削ってさらに完成を遅らせるとかやめて欲しいですね。

[204: マンション検討中さん]

皆さま、以下の行為は値下げではありませんのでご承知おきください。ご存知だと思いますが。

１．価格発表前に予告広告を実施しモデルルームに消費者を集める
２．消費者にアンケートを実施し希望購入価格等を調査する
３．調査や利益等を考慮し価格を決定する

１の段階で２３０／坪等の情報が出回りました。今は２の段階です。消費者が２００割れを多く望んでいる場合、その方向へ向かいます。なぜなら、価格発表前に集まる消費者は本当に購入しようとしている可能性が高いため、業者はアンケートを重視します。そして２３０より下げます。これは値下げとは呼びません。

ともかく、アンケート次第で価格は変わります。
ちなみに、ダイワハウスは営業利益3000億円です。100億円ダウンでも全く問題ありません。それよりも、戸建てのダイワからマンションのダイワへブランド展開するためには完売が戦略なのです。そのため、法外な値段ででも土地を取得しているのです。

というわけで、皆様のアンケートが価格を決めます！

[205: マンション検討中さん]

>>204 マンション検討中さん
値下げでは無いにしても、1の時点での価格はふっかけみたいなものですよね？
なんかあまり信頼できないというか…

[206: 近隣住民さん]

>>204 マンション検討中さん
詳しいようなのでわかれば教えて下さい。
某N不動産に競り勝って入手した土地にマンション工事費用もかかります。それで坪単価200万未満とするのは、それに見合う設備仕様、工事費用にまで質を落とすからですか？
それとも、230万/坪程度の設備仕様、工事費用としてダイワが収入を超える原価(赤)を負担する覚悟でしょうか？
前者の場合、購入検討者としては選択しませんがどちらでしょうか？

[207: 近隣住民さん]

>>204 マンション検討中さん
株主への還元が減るけど、説明出来てるって事ですか。

[208: マンション検討中さん]

＞＞２０５さん
はい、残念ながらそれが普通のやり方になっています。ただ、皆様の意見が価格に反映されますので皆で頑張りましょう！

＞＞２０６さん
現在未確定の工事費用については下げる可能性は十分にあります。ただ、ダイワはマンションで活躍しようと試みていますので、無茶はできません。少々は下げてくるでしょうけど。当然、中長期の戦略の成功のためには「赤」は投資として受け入れるでしょう。

＞＞２０７さん
株主は個別の小さい案件には口出ししません。株主総会いかれているならご存知かと思いますが。

[209: マンション検討中さん]

ＡＱＵＡエリアの販売開始は１１月下旬と工事用防音外壁にパネルが貼ってありました。
あと、隣接地に長谷工が高齢者住宅を建設し来年３月に入居開始とチラシが入ってた。
自立型と介護型の２種類の部屋があるが価格の記載はナシで食事つき説明会があるから
ご参加をと書いてあるだけだった。

[210: 近隣住民さん]

>>209 マンション検討中さん
シエリアもそうですが、今後は高齢者住宅を隣接する形が増えるのでしょうか。

[211: マンション検討中さん]

需要があるから建設されるんですかね
金のない若手向けファミリーマンションより、富裕高齢者向けの方が売れるとか。

[212: 匿名さん]

結局シエリアが完売した後でないと価格は分からない仕組みのようですね。値下げ感を漂わせながらとても上手いです。販売時期を伸ばした効果が出ていて、さすが経験豊富なダイワだと思います。

[213: マンション検討中さん]

＞＞210さん

はい、高齢者の親と同居はできない、しかし近くに住まないといけない、そのような家族構成が増加しています。そのため、マンションの横にケアハウスが建設されるのです。時代の流れですね。

[214: マンション検討中さん]

>>213 マンション検討中さん
そのような理由なんですね。確かに高齢者の親の面倒を見るには最適ですね。時代の流れですね。ということはシエリアもそうですが、大規模物件ならではの価値ですね。

[215: 匿名さん]

>>208 マンション検討中さん

他物件が完売したら割高になる可能性はありそうですか？

[216: マンション検討中さん]

＞＞２１５さん

うーん、やはり事前アンケートが７０％以上の価格決定力を持っていると思います、周辺の完売状況がどうであれ。つまり、プレミストの最多想定購買層は所詮は給与取得者です。年収で言えば800万円前後かと。そうすると、想定よりも低いアンケート値段を無視して高額な値段を付与しても、誰も買えません。最近のトレンドから２次くらいまでは値引き無しですので、かなり苦戦します。

つまり、やはり、事前のみなさまのアンケートにかかっているのです。

[217: 近隣住民さん]

>>216 マンション検討中さん
3次からは値引きするのでしょうか。基本的には、物件引渡し後(購入者入居後)からは値引きもあるのでは？ちなみに、シエリアはこれから最終期ですが、値引きはないと聞いています。
プレミストは3次以降で値引きがあるのでしょうか。

[218: マンション検討中さん]

実際にモデルルームを見た方の情報や感想があまりないようなので投稿してみます。
先週の日曜日にモデルルームを見て大体の説明を聞いて来ました。皆さんが一番気にしている価格の事ですが、正式価格の発表は11月との事ではっきりとは教えてくれませんでした。ただ目安として、江ノ島も見えますよという、高層階だと73㎡ぐらいの部屋で5,500万程度、中低層階で4,500~5,000万程度でしょうか。高いと思いますが以前から高そうという噂だったのでびっくりはしませんでした。広さにもよるのでしょうが、角部屋を除くと全て73㎡台か72㎡台で統一されており選ぶ余地はありません。タイプもリビングが縦長か横長かぐらいで大規模マンションの割には本当に少ないです。
部屋の設備は色々と工夫がされており、収納が多いのも気に入りました。ただその分リビングは若干狭く感じます。マンションの前面道路を挟んだ向かいは低層の戸建てがほとんどなので、遮るものは無く眺望や日当たりも今のところ問題なさそうです。
ここまではあまり悪い事はなかったのですが、早期申し込みなら当たり前のセレクトプランが可能なのは７階以上という事で5階か6階を考えていた私はがっかり。おまけに400戸もある大規模マンションでエレベーターがたったの２基とは、考えられません。低層階なら階段を使えばいいでしょうが、高層階の方は毎日いらいらするのではないでしょうか。引き渡し直後の引っ越しラッシュ時の大混乱は必至です。
部屋の広さやタイプの種類を少なくしたり、セレクトプランやエレベーターにしても建築費を抑えるためなのでしょうか。色々な共用施設よりもそちらにお金をかけて欲しいです。
という事で特に高くなければ申し込もうと思っていたのですが、11月の正式価格発表までじっくり考えてみます。

[219: マンション検討中さん]

>>218 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
聞き取る限り、おっしゃられる通りに感じました。共用施設よりも長い時間過ごす部屋と日々使うエレベーターなどを重視して欲しかったですね。
価格発表後にシエリアと検討しようと思ってましたが、11月末が正式発表ですとその前にどちらかに絞らないといけなそうですね。私もシエリア最終期販売開始の今週末まで改めて検討します。

[220: 匿名さん]

>>218 マンション検討中さん
エレベーターのサイズと速度はわかりますか？

[221: 匿名さん]

ここは、他の長谷工物件よりもグレードが高くベランダ手摺りなども高価な造りみたいです。
それが価格にも反映されるから、結構値段が高いみたいですよ。

[222: マンション検討中さん]

エレベーター２基はあり得ない。
上に縦長四角形の２０階建て高層マンションですら
大型荷物可１基、人員用２基だし４基あるとこだってある。

２つのエリアに分かれてるとはいえ朝の通勤時は
住民かなりイライラしそうですね。
階段を使えばいいと考えても避難用の階段だろうし
低層階に住む人は苦労しそうですね。

特に辻堂は元々農家の出荷用のために簡易的に駅を
作ったと古くから住むおばあさんがおっしゃってた。
再開発で移住者の間では地域イメージが上がっちゃっ
てチョイ高級感＆セレブ感あるから上層階と下層階
でも色々おきそう。

あとオプション代がプラスでもいいから全室セレクトプラン可
にしてほしかったわ。

[223: マンション検討中さん]

>>222 マンション検討中さん
400戸でエレベーター2基は少ないです。上層階の方の手段がエレベーターのみとなると大変ですね。低層階は階段も使えますが。
セレクトオプションが高層階のみは残念ですね。おそらく、販売を遅らせた分のシワ寄せかもしれません。そろそろ工事が始まるので、低層階は検討期間が取れないからじゃないでしょうか。

[224: 匿名さん]

エレベーターは400戸で4基です。

[225: マンション検討中さん]

>>224 匿名さん
100戸に1基であれば適切ですね

[226: マンション検討中さん]

エレベーターは13人乗りで、105m/minですね。
予定価格表では、一番高い部屋は7000万ぐらいだったかな。それだけ出せる人がいるのやら。

[227: マンション検討中さん]

>>224 匿名さん
エレベーターはどっちが正しいんですかね？
さすがに2基では無いのかな？

[228: マンション検討中さん]

>>227 マンション検討中さん
エレベーターは4基です。
プランブックの設備概要に載っているので間違いないと思います。

[229: マンション検討中さん]

4基であっています。

[230: マンション検討中さん]

みなさん

アンケートでしっかりと下を指値しましょう！

そして値段を下げましょう！　実際にそれで＊＊＊は

最初のモデルルームでの予定価格から正式発表価格で

各戸２００～５００万ほど下がりました。