プラウド上鷺宮ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/p-kamisaginomiya/index.html

所在地：東京都中野区上鷺宮一丁目188番1他（地番）
交通：西武新宿線 「鷺ノ宮」駅 徒歩6分
間取：3LDK・4LDK
面積：65.82平米～88.60平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社興建社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[26: 匿名さん]

プラウド買収されると
ブランド低下は必至でしょうか？

[27: 匿名さん]

>>26

ブランドが上がるか下がるかはわかりませんが、
1階に郵便局（＋何らかの店舗）＋上層階にマンションといった複合型が増えると思います。

[28: 匿名さん]

ブランド的には残念ながらマイナスでしょうね…

[29: 匿名さん]

買い物出来るスーパーが近隣にあるのは嬉しいポイントですね。
居住地としては十分なほどの立地ではありますが、
車通りのある道路が近い点は、小さなお子様がいるご家庭は不安かもしれませんね。
一人で遊びに行かせるのは少々怖いと思います。

[30: 匿名さん]

建物自体は敷地にいっぱいいっぱい出来るのかなぁと思っていたんですが
ランドプランを見ていると
セットバックじゃないけれど
かなり外周に緑を植えているので、
ソコの部分が空地になっているということになってくるのかもですね。
外に与える影響に関しては、圧迫感は無いんじゃないかしら、と思いまして。

[31: 匿名さん]

マンションのエントランスでてがすぐ道路というのも味気ない気がしますし防犯上も垣根があったらいいし、植栽があると外気温も下がるし自然やしつらえに癒されるので重視までは無いでしょうけれどプラスアルファー要素になると思います。、

[32: 匿名さん]

朝刊に『新発表』のチラシが入っていたけど、
どこが新しいのか不明。

[33: 匿名さん]

公式サイトにも「新発表」の文字が出ていました。
私は初めからチェックしていなかったもので違いが分かりませんが、
以下の予定販売価格が公表された件でしょうか。
最低価格 5,100万円台 (3LDK)
最高価格 8,900万円台 (4LDK)

[34: 匿名さん]

現在の物件概要だと最高価格8,700万円台となってました。
多少の値下げがあったってことなんでしょうか。
5100万円台だとIタイプなのかな。この部屋だと子一人家庭なら大丈夫そうかなあと思いました。
こちらのマンション、東向きと西向きしかないのはマイナスポイントかなあ。
戸数的にも西向きが多くなってるのは残念ですね。必然的に東向きの価格が高くなりますし。
敷地の都合上しょうがないのでしょうけど。。

[35: 匿名さん]

ホームページを見ていて思うのは、基本的には永住する人向けなんだろうなぁということです。そういう文言も見ることが出来ますし。
それにコンパクトな作りではなくて
ゆったりとしている間取りを中心に構成されていますので
腰を据えてファミリーで暮らしていきたい人向けというのがとても良くわかります。

[36: 匿名さん]

ここもっと人気化してもいいと思うんだけどね。

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん
西武池袋線と中央線の下位互換線である西武新宿線物件の限界でしょう。

[38: 匿名さん]

会員様の特別ご優待やイベントなどと記載されていますが、
こちらは一体どういった内容になるのでしょうか。
マンションでのこのようなサービスはあまりみかけませんので、
想像しづらいですね。

[39: マンション検討中さん]

70平米で管理費等が毎月3万円超と高すぎて検討外。
普通は2万円ちょっとなので、毎月毎月8,000円位多く払うことになるんだよね。
8,000円というと、300万円ローン組んだのと同じことだから、仮に5,800万円の部屋でも実質は6,100万円の部屋ということなんだよね。
入居後のランニングコストって大事だよね。

[40: 匿名さん]

管理費そんなに高いんですか…
外ローカなのにどうして高いんだろ。

[41: 匿名さん]

Fタイプのみ、一部の壁が放射線状になっていてオシャレにもみえますが、
こういう間取りですと、家具の配置が難しいというのがぱっと見の印象ですね。
テレビはサービススペースの入り口の真横に置くような形になるのでしょうか。

[42: 匿名さん]

Fタイプは丁度角になっている部屋なんですね。開口部が広くてとても明るい感じになるのではないかしらと思いました。家具の置きにくさというのはもしかしたらあるかもしれないですが、リビングダイニングだけで１２帖以上あるので物を置きすぎなければ大丈夫そう。

[43: マンション検討中さん]

西側眺望良いけど、道路向かいの戸建てに同じようなマンション建ったら嫌ですね。
前の敷地は同じ商業地域です。

上の階でバルコニー向かい合わせはちょっとね。
今は良いけど。今は。

[44: 匿名さん]

管理費が高いのは悪いことだけじゃないよ。
管理費なんて後から値上げできないんだから、最初の設定はある程度高い方がいい。

どうせ中身を精査したら1割は浮いてくるんだから
それで設備を充実させられるよ。

ちなみに、高い理由も簡単に想像がつくけど
一番大きいのは駐車場じゃないかな？
第一期でどれだけ捌けたかはわからんけど、第二期で14しか無いんだったらやや少ない。
そこの収入が無いんだろうね。

[45: 匿名さん]

>43

あれ？
道路挟んだ西側って、上鷺宮地区だよね？
高さ10メートル制限じゃなかったっけ？

[46: 匿名さん]

プレミアムプラン、2つ。ルーフバルコニーがついたものが掲載されていました。

80㎡で90㎡弱ですが、ルーフバルコニーつき。
バルコニーリビングができるのかな。

「ルーフバルコニー付4LDK」とありましたが、Krは普通のバルコニー。Nrは北のルーフバルコニー。
Krは、東側玄関で西側バルコニーでした。洋室1はウォークインクローゼットがついていて、部屋にもそれぞれクローゼット。

子供が2人だと2部屋欲しくなるから4LDK、1人なら3LDKを選んでもいいですね。

[47: 匿名さん]

レジデンスという文字があったので、なんとなくマンションの傾向として低層マンションなのかなぁと思っていたんですが、そうでもないみたいですね。タワーマンションではないけれど。中層マンション？

高級感を出してきているのかなという印象を受けますが、
中身もグレードを高く、というような感じで来ているのでしょうか。

[48: 匿名さん]

工事用のシートが無くなり、
マンション全景が見れますね。

[49: マンション検討中さん]

管理費や修繕積み立てを高くすることによって39みたいなのが住まなくなるっていう効果がある。
今は金利安いから結構な価格帯でもいろんな人が買えちゃうから、そういった費用で住人を振るうのは重要なんですね。

[50: 匿名さん]

ルーバルがあるタイプもあるんすか？
公式ページで公開されているプランはバルコニーが狭くなっているのでバルコニーに広さを求めている方にとってはいまいちになってしまいそうですね
バルコニーが狭い分サンルームが作られているとよかったかな。
ファミリータイプなので家族の場合洗濯物を干すスペースは必要になってくると思いますが、狭すぎて干せなさそうなのは残念
室内星するなら洋室を一部屋つぶすことになってしまいそうですね

[51: ご近所さん]

高層階の上階住戸で北側に広めなバルコニーがあります。この掲示板のスレッド3番の住戸ですね。
この住戸なら夏期は日差しを望めるかもしれません。

[52: 匿名さん]

1階にはオープンテラスがついていますし、上層階に比べて値段が安いですね。
マンションなら上の方が良いと考えてしまいそうですが、価格やテラスのことを考えると、
1階も悪くないと思ってしまいますね。
駅も近いですし、全体的に悪くないマンションのように思いました。

[53: 匿名さん]

今は低層階とあとは上の方の階のプレミアムタイプが販売対象になっているようです。もう販売もあと少しという状況になっているのでしょうか。物件概要を見ると販売対象住戸はあと4戸となっています。最後の販売ということになってきているように見て取ることができます。最後なので、何かしら…期待しても大丈夫？値下げは大手デベはしないとは聞いたことはあるのですがここだとどうなのでしょう。

[54: 匿名さん]

目の前がバス停ですが、それを使わないまでも普通に駅までは歩いていける範囲なのは良いのかなと感じます。
マンション前の通りは、夜はどうなのでしょうか。夜道の人通りはどうなのかなと感じました。
バス通りなので寂しくなるということは可能性としては低いのかなぁと。
実際のところはどうなのでしょう。

[55: 匿名さん]

物件概要
物件名
プラウド上鷺宮
販売時期
先着順販売中
所在地
東京都中野区上鷺宮一丁目187番2（地番）
交通情報
西武新宿線 「鷺ノ宮」駅 徒歩6分
種別
マンション
敷地面積
1,743.76m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第H28普及協会02041号(平成29年6月28日）
用途地域
第一種低層住居専用地域・近隣商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上10階
入居時期
平成30年1月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
各戸専有面積割合による所有権の共有
総戸数
58戸
販売戸数
1 戸
販売価格
67,400,000円 (1戸)
間取り
3LDK
専有面積
77.92m2
バルコニー
11.32m2（使用料なし）
管理費(円)/月額
20,700円
修繕積立金(円)/月額
10,570円
管理準備金(円)/引渡時一括払
32,600円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
906,200円
enecoqシステム料金
2,052円
（消費税8％含む）
駐車場
14台（機械式駐車場9台、平置駐車場5台、内1台身障者優先）（月額使用料19,000円 ～ 23,000円）
駐輪場
116台（スライド式56台、大型スライド式17台、2段式38台、平置1台、小型平置4台）（月額使用料100円 ～ 800円）
ミニバイク置場
4台（月額使用料3,000円）
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
株式会社興建社
お問い合わせ
「プラウド上鷺宮」マンションギャラリー
TEL: [phone]
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
※駐車場等の台数については全戸分を対象としています。※表示の価格には消費税8％が含まれます。※敷地の一部に都市計画道路の予定があります。（事業決定未了）将来、道路が施工された場合には、植栽、外構の一部がなくなります。
情報更新日
2017/10/17
次回情報更新日
2017/10/31
野村不動産株式会社

[56: 匿名さん]

オープンテラスや価格の事を考えると、無理に上層階にする理由もないかと思いますが、
やはりセキュリティ面は上層に比べて低くなってしまうのでしょうか。
一般的に低層階はセキュリティ性が落ちてしまうとは言いますが、
ここもそうなのでしょうか。

[57: 上鷺宮住民]

>56
このマンションは街道沿いのマンションと低層階側および北側は一戸建で囲まれています。よって出入りはマンションの入退出口だけに限定されると思われます。
防犯カメラが設置されているかは不明ですが敷地の周りは柵で囲まれています。
詳しいことはモデルルーム訪問者、購入者の方々が、ご存じだと思います。

[58: 上鷺宮住民]

>54
このマンションであれば鷺ノ宮駅までは徒歩で十分です。
バスは新宿線がトラブルを起こした時に利用することになるでしょう。
西側の中杉通り、南側に新青梅街道があります。新青梅街道もバス便があるのですが、1時間に1本程度で終バスも午後6時台です（中野駅⇔八成小学校）。
中杉通りに往来するバスを、この付近で利用する方々は、さほど多くないと思います。
朝の通勤時には鷺ノ宮駅前でバス待ちの列ができていますので、駅から乗る方々が多いのでしょう。

この付近はOKストアが閉店すると人影は、かなり減ります。寂しいかどうかは、個人の主観なので、特にコメントしませんが、夜間は車両の往来も減ります。人影もまばらになります。

[59: 匿名さん]

駅まで徒歩6分だったら敢えてバスにのることもないですよね。ここまで来るとバスももうすごく混んでしまっていそうな予感。

部屋の広さの割には、収納があまり多くないような気がしました。
もっとガツンとウォークスルーみたいな物があるのかなと思いきやそこまででもないからなぁ。
一部屋収納としてまるまる使ってしまってもいいのかも。

[60: 匿名さん]

バスなら北の池袋線に乗るときに使うんじゃない？

自転車があればすぐ行ける距離だけど、雨とかベビーカーとかのケースで歩くならちょっと辛い距離だし。

[61: 匿名さん]

Fタイプの間取りが少々変わっていますね。
部屋の一片が湾曲していますが、こういった変わった間取りはやや家具の配置が難しそうですね。
テレビを置こうにも、窓の正面になると逆光で見えづらくなりそうですが、
テレビの配線はどこにあるのでしょうか。

[62: 匿名さん]

あと一戸のチラシ。
キャンセルかな？売れ残り 8740万円。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん

ここも結構人気で速いのですね！

[64: 匿名さん]

HPでも最終1邸となってますね。坪330万overですか。
他の住戸も含めて全体的に決して安くはないと思いますが、ここまで好調な要因は何でしょうか。

[65: 匿名さん]

>>64 匿名さん
他の契約済み住戸は坪250-280程度で、売り出し中のとは全く違う価格。安くはないが高くもなく、今のご時世ならではの価格。
プラウドのブランド力、23区急行停車駅徒歩6分が効いているのでしょう。

[66: 匿名さん]

〉〉65匿名さん
なるほど。たしかに、立地要因が大きそうですね。阿佐ヶ谷や練馬も自転車圏内だし、オーケーストアも目の前にありますしね。
とはいえ、低層階や中住戸でも坪250～280万とは。。
庶民には手が出せません。。。

[67: 匿名さん]

東京の西側23区で駅徒歩7分以内で250万～280万だったら激安の水準ですよね。
西武新宿線だからこそできた価格だと思います。

はっきり言って、それより安い新築は無理ですよね・・・

レインズマーケットインフォメーションで見ると
鷺ノ宮徒歩10分、築10年だと坪220万、築18年で180万、築40年ぐらいの底値で坪120万の事例があるから、
大手の新築で280万円ぐらいなら悪くない水準だと思いますよ。

[68: 匿名さん]

この周辺に他のプラウドがいくつもあって、販売時期が少しでも重なったこともあるから、そういう場合は強気な値付けがしにくい気がします。他の大手デベ物件で同様のことがありました。
周辺に同じデベ物件が複数販売中の物件は狙い目かもしれません。

[69: 匿名さん]

確かに周辺に販売時期が重なる物件があると、強気な設定はしづらそうですね。
他にも同じようなことがあったのなら、なおさらなのでしょう。
ここは駅近かつ間取りも広く素敵なので、販売時期が重なっているとするなら狙い目でしょうか。

[70: 匿名さん]

今出ているNrタイプって部屋の配置も考えられているし、広いし、収納もあるし、ただ単純に間取りだけ見ているととてもいいと思うのだけど…
お値段が問題なのかしら、なんて思ってしまったりして（汗）
このタイプは恐らくマンション内で一番プレミアムな物件だから
ものすごく高くなってしまっているのだろうなぁ。

[71: 匿名さん]

完売

[72: 匿名さん]

公式HP見ましたが、完売ですね。
このご時世にほぼ即完、さすがプラウドといったところでしょうか。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん
このご時世、というよりも世帯の購買力は上がってますから買えるけどちょっと高いから様子見してるだけ、というのが実態だと思います。
一昔前と違って、サラリーマンは5000万で精一杯という時代ではないのです。

[74: 匿名さん]

周辺他物件がイマイチかつ高額で、それらと同等の価格かつ急行停車駅のまあまあ駅近のプラウドということで早く完売となったのでしょう。おめでとうございます。

[75: 評判気になるさん]

入居開始から1年に満たないのですが、既に中古物件として販売されている住戸があるようで、近接した、ほぼ同時期に販売されたプラウド鷺ノ宮パサージュにも中古物件があるようです。