プラウドタワー東池袋

[マンション検討中さん]

東池袋五丁目地区 第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/higashiikebukuro/

売主：野村不動産株式会社
設計者：前田建設工業株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
住所：東京都豊島区東池袋五丁目4000番（地番）
延べ床面積：約14,740㎡
交通：有楽町線 「東池袋」駅 徒歩5分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩15分
　　　丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩11分
　　　有楽町線 「池袋」駅 徒歩14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[401: 匿名さん]

>>397 匿名さん
たしかにビジネス需要は弱い。ビジネス街（新宿や大手町など）へのアクセスが便利な巨大商業地という位置付けで選ばれればよいのでは。
自分もそのクチで池袋を選んだので。

[402: 匿名さん]

住むのにビジネスは関係ないかな。
池袋、品川両方住んだけど、便利なのは圧倒的に池袋だったな。

[403: 匿名さん]

>>池袋はビジネス需要が無いのが価格維持力にとって致命的。
>>絶対に高騰期に手を出してはいけない街。

恵比寿・代官山、勝どき以南、武蔵小杉、二子玉などのマンションの高値に対するオフィスが林立した大崎との対比から、必ずしもビジネス地であることが価格維持に必須と言えないことと、池袋エリアには、西武本社ビル、東池袋４丁目住友ビル、ハレザのフジサンケイビル、西口駅前再開発、(もしかしたら東池袋一丁目地区も)など次々とオフィスビルができる点から、その主張はちょっとないな、と。むしろ、坪４００万が高いとかツッコミ入れてた頃が懐かしいねとなるでしょう。

[404: 匿名さん]

高いと思えばごちゃごちゃ言わず、別の物件に目を移せばいいだけ。ここは前向きに検討する板なので。
今のご時世、ここで坪400以上なんて全くの想定内でしたよ。他だってみんなびっくりするような価格じゃないですか。

大井町だって広めの部屋だと軽く1～1.3億しちゃうんだから。あっちの方が驚きでしたよ。

[405: 匿名さん]

＞品川新駅やリニア始発で重心は益々南に寄ってきています。
山手線から１駅以上内側に入ったエリアのオフィスが新駅や渋谷駅など
外周部に動いてくれるのは大歓迎です。内側から外側へ通うのは楽です。
品川の新駅のオフィスは、一刻も早く完成してもらいたい。
千代田・中央のサラリーマンたちをそっちに分散して欲しい。

[406: 匿名さん]

プレミアムフロアで1億円～1.2億円なら間違いなく買いだね。

[407: 匿名さん]

暮らしやすいのは確か何だから買いたい人は買えば良いんじゃないの。
ただ市況が悪くなってきたら経験則的には一番最初に値下がりが始まりかつ大きく下がる地域だからその覚悟があるなら問題ないと思う。

[408: マンション検討中さん]

市況悪化時に1番最初に下がるのが東池袋エリアな訳ないすよ…

[409: マンション検討中さん]

この辺はスーパーに困る。ほぼ西友の一択だしね。
外食する分にはとても便利。それにしてもこの辺も随分高くなりましたねぇ。
ライズ、アウルなんて今よりもかなり安くて閑古鳥だったのに。

[410: 匿名さん]

>>409 マンション検討中さん

当時は閑古鳥だったんですか。今は中古でも１億前後してますよね…

[411: 近隣住民]

私も↑の人と同じで昔、品川（大井町も）に住んでましたけど、池袋の方が日常的には圧倒的に便利だと感じますね
特に買い物の選択肢量が多いというか、多くのことは池袋で事が足りるのは大きいです

特に食料品は西武と東武のおかげで、そこそこ良いものがそこそこの価格で揃いますんで（伊勢丹を日常使いするような人には物足りないと思いますが）、世帯年収1000万中盤くらいのファミリー層には生活しやすいと思いますよ

品川・大井町は渋谷も台場も横浜も出やすいですけど、逆にいうと、その辺りに出ないと買えないものも多かったです

[412: 匿名さん]

`>ただ市況が悪くなってきたら経験則的には一番最初に値下がりが始まりかつ大きく下がる地域だからその覚悟があるなら問題ないと思う。
それは山手線の外側、特に五輪終了後の湾岸エリアだと思いますが。
このエリアは再開発が2030年代まで目白押しだし、不燃化特区だし。

[413: 匿名さん]

このスレ地元の人しか居ないの？
広域での客観的な相場観がない人が多いね。

[414: 匿名さん]

>>413 匿名さん
戸数が少ないから値付けに慎重になる必要がないんですよ。そんなに広域で比較しなくても欲しい人が順番に買っていって完売すればいいんです。

[415: 匿名さん]

確かに、このゴミ置場の位置はひどいね。
内廊下に臭いが漏れて、とても快適とは言えないのでは。高額物件買ってこれはガッカリだね。

https://manmani.net/?p=13051

「内廊下を採用しており各階ごみ置き場があるのですが・・・なんですかこの位置は？！

なぜに附室の中ではなく共用廊下なのでしょうか？億近いお金を払ってゴミの目の前を通りなさいと？ん～これは愛がないですね。住む人のことを考えればこの位置にごみ置き場を設けないでしょう。ごみ置き場(各階のはとくに)は日常の導線から少しずらすというのは基本中の基本なのですが野村さんちょくちょく愛がないことが多いんですよね。。。この辺りは三菱、住友、三井など他大手のほうがしっかりしていることが多いです。」

[416: 匿名さん]

＞このスレ地元の人しか居ないの？
＞広域での客観的な相場観がない人が多いね。
地元民も、高値だとは思ってるでしょ？
坪400万だと完売まで時間はかかるだろうし。
ムサコやドゥトゥールの高層階が買えるだろって人はそっちがいいだろうし、
山手線内側のここら辺の開発とやらに期待してる人たちには小杉や晴海より魅力なんだろ。

[417: 匿名さん]

>>415
臭い対策というか、ゴミ置き場には24時間換気で常時負圧をかけてるに決まってるでしょ。
寒い日でもわざわざコートを羽織らずにごみが捨てられるのは内廊下だからこそだし。

[418: 匿名さん]

別のプラウドタワーでも、内廊下の各階のゴミ置場の位置はそういえばそうだった。
細かいことではあるが、神は細部に宿るからなぁ。
前向きに検討してるので、だからこそ気になるといえば気になりますね。日常生活で問題なければいいんだけど。今から設計変更とか、もちろん無理なんですよね？

[419: 匿名さん]

？無理に決まってるでしょ、何言ってるの

[420: 匿名さん]

>>415 匿名さん
ポジティブで明るいマンマニさんにしては辛口ですね。やはりお高い印象なのでしょう。
以前強力にプッシュしていた池袋周辺の別物件にしてよかった。大事にします。

[421: 匿名さん]

日ノ出町でこの値段、完全にバブルでしょ。
前回バブル後のような「半値八掛け二割引」、いつやってくるかな～♪
　

[422: マンション検討中さん]

ゼネコンの違いじゃないかな。大○なら絶対させない設計でしょう
価格はプラウドというブランド代でしょうかね？

[423: 匿名さん]

これを見て豊島区の立ち位置について一度冷静になった方がいい。

http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/020800008/?SS=imgv...

【グラフで見る23区の開発動向：区別の総面積ランキング】
進行中の総面積（大規模開発プロジェクトの延べ面積の合計）の大きい順に12位まで示している。上位の4区は変わらず、前回7位の新宿区が5位に、前回8位の大田区が7位に上がっている。棒グラフの右の数字が特別区別の総面積（資料：日経アーキテクチュア）

[424: マンション検討中さん]

再開発と山手線の内側を売りにしているようですが、冷静に考えると、豊島区でこの価格は高すぎですね。

[425: マンション検討中さん]

流石に半値八掛け二割引にはならないと思いますが、買った瞬間下がるパターンはあるかもしれませんね。
アウルだってまだありますからね。同等程度の値段じゃ勝負にならないかも

[426: 匿名さん]

ここを買いたいって層は結構いるとおもうよ。
自分もその1人だし、思ってたより高級仕様だし、一人暮らしだけじゃなくて、DINKS、ファミリーにとっても池袋は住みやすい街になったと思う。

[427: 匿名さん]

完売速そうですね

[428: 匿名さん]

数が少ないからすぐ売れちゃうだろうな。ただ将来の住み替えはなかなか厳しいものになるだろうね。
永住なら関係ないか。

[429: 匿名さん]

>>428 匿名さん
価格が高いのはここに限った話じゃないので置いといて、資産価値の将来下落率はその他地域より緩やかだと思うけどね

[430: 匿名さん]

>>417 匿名さん
いやいや、内廊下だとしても、普通はエレベーターホールの奥とか、二重扉の奥とかだから。この物件、そういう配慮がないんだよ。コストカットなんだろうけどね。

マンマニブログにも、例として三井の他物件の図面載ってるよ。これが普通。

[431: 匿名さん]

＞＞429 匿名さん

晴海が＠３３０でここが＠４３０としましょう。どっちが下がり幅が大きくなるかは考えなくたってわかるでしょ？
要するに元々の地域属性、地位に比較して上がり方が極端すぎるんですよ。もし晴海が今＠４３０だったら私だってあっちの方が危ないと思います。でも実際はそうではない。都心３区あたりはそろそろ常識的な値段に収まってきてるのに豊島区は遅れてバブってる。千代田区淡路町のパークホームズですらせいぜい＠４５０程度です。
同じ値段だったら同じ価値というわけではありません。

[432: 匿名さん]

晴海って選手村が格安で大量に出てくるところでしょ。
埋立地のことはよく知らんけど。

[433: 匿名さん]

>>432 匿名さん
選手村は格安では出ないでしょ。結局相場並みになるよ。ら
安く出るとか言ってる奴は、Web記事に踊らされてるだけ。

[434: 匿名さん]

>>430 匿名さん

まあ、普通はこうだわな。

[435: 匿名さん]

>>433

それはあなたの意見に過ぎない。
安い埋立地は関係ないのでご遠慮いただきたい。

[436: 匿名さん]

>>433 匿名さん
ま、選手村は言われてるほどそこまでは安くないだろうね。アルファグランデ千桜タワーの例から言っても。

[437: 匿名さん]

やっぱり言われてるんだ。安いだろうって。

[438: 匿名さん]

>>437 匿名さん
そういう噂が拡がってるからこそ勝どき晴海あたりの価格が今は抑えられている訳で、要するに現時点で既に下値不安の無い最安値価格になってる。
開発が本格的になってきたらあの利便性の高い立地のマンションが今の値段で買えるわけがない。
選手村は徒歩15分以上かかるから全然棲み分け可能。所得階層も色々になるだろう。
振り返って東池袋は高収入を求めて都心に集まってくる人達がホントに欲しいと思う立地なのか？
ブリリアは埼玉都民の憧れとして大人気になったが東池袋豊島区全般にそんな魅力があるのか？そういうことだ。

[439: 検討板ユーザーさん]

「住みたくない街」からの卒業・池袋の本気｜東京大改造
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/52301?page=2

[440: 匿名さん]

>>431 匿名さん
お伝えしたかったのは、この辺は他に比べて再開発が遅れてスタートした分、坪単価の上昇も緩やかだったわけで、まだまだ伸び代があるという点、そこが他との違い。
後発の駅直結タワーの価格は武蔵小山を軽く超えてくるだろうし、池袋周辺は見直しが入ると思いますよ。
それに気づき出してる人が少なからずいると思いますし、ここはサクッと売れると思いますよ。

[441: 匿名さん]

坪300後半からで平均400ちょっとぐらい？
新築池袋タワーとしてはお手頃ってことで人気になりそうだね。

[442: 匿名さん]

>>>438 「東池袋は高収入を求めて都心に集まってくる人達がホントに欲しいと思う立地なのか？」
→　疑問を感じるのはよくわかる。けど、世の中は動きは、理屈じゃ説明できないんだよ。池袋は、再開発によって二子玉川みたいにオシャレな空間に生まれ変わるかもしれない。そうしたら、「故障でよくストップする田園都市線のフタコより、池袋がいいわ」って思う人が増えるのは自然の流れだろう。

[443: マンション検討中さん]

楽観的だね。
そう思わなきゃ買えないか。。。

[444: マンション検討中さん]

そう思わせないと売れないんじゃない？www

[445: 匿名さん]

高層マンションに興味あるけど、水辺はイマイチ信用できない、という人に池袋は非常に向いている。

[446: 匿名さん]

あと、池袋を始めとする副都心に子供の頃から慣れ親しんでいる人。塾や学校帰りの寄り道には池袋があったというような。

にしても、これは高い。池袋が次のステージに行くのは嬉しくもあり寂しくもある。

[447: 匿名さん]

まさか埋立地と山手線内側を同列で比較する人がいるとは思わなかった。

[448: 匿名さん]

>>431
ゴミゴミした淡路町のDINKS向けの狭い部屋で坪450万なら、
野村の東池袋駅地下直結タワマンは坪460万でもイイね。
C地区の国家戦略特区の190m超高層が坪480万なら即買いです。
でも防災公園やシネコンも完成してるし、新駅の発表でも
あったら坪500万に到達してしまうんだろうな。

[449: 匿名さん]

池袋西武の南にあるミレーニア(住友)は現在坪586万

[450: 匿名さん]

確かに、このゴミ置き場はないな、、、