パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[7295: 匿名さん]

保留床単価６３０万って正直高いと感じてしまう。自分が地権者だとしたら、果たしてその単価だと、増床ルールギリギリまで買い増しする勇気が持てるとは思えない。

[7296: eマンションさん]

>>7295 匿名さん
アホか
坪1600で分譲できるタワマンを坪630で増床できるんだから美味しいに決まってるだろ
小学校で引き算からやり直したら

[7297: 周辺住民さん]

本日渋谷区のHPに神南小学校と渋谷ホームズの一体的建て替えを進める都市計画が決定されました。
いよいよ機関車が動き出しました。

https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo/shuhen-machizukuri/kento/jinn...

[7298: 通りがかりさん]

>>7297 さん

>>7297 周辺住民さん
次は小学校の建替え負担額がいくらになるかと、西日暮里駅前みたいにデベロッパーとゼネコンセットでの入札コンペが公正に行われるかどうかですねぇ～
理事長さん、パークコート渋谷ザ・タワーの人々の魂を鎮めるためにも公正透明にやってくださいよ！

[7299: 周辺住民さん]

>>7298 通りがかりさん
入札コンペはどこでも建前は公平に行われているでしょう。
実態は分かりません。

[7300: マンション検討中さん]

>>7293 口コミ知りたいさん
そもそも、都市再開発法で地権者の現状面積以上の増床は禁止されてるってほんとなん？

[7301: 周辺住民さん]

>>7300 マンション検討中さん
都市再開発法で禁止する明文の規定はない。あくまでも再開発組合理事会で決めることです。

理事会がデべ・コンサルの誘導を受けて増床禁止を承認した場合にはその限りにあらずということか？　そうなると地権者の承認が取れないかと。

ただ、従前建物床面積が従後建物の最小床面積より小さい過小床の場合には結果的に増床になる。麻布台ヒルズ、桜丘さくらステージがその事例です。

[7302: 周辺住民さん]

>>7301 周辺住民さん
麻布台ヒルズでは16㎡区分は過小床から60㎡まで増床できた。桜丘でも22㎡が40㎡に増床できた。

もちろん増床負担金数千万が必要。

[7303: eマンションさん]

>>7301 周辺住民さん
再開発組合の総会は委任状が多く、ほぼどんな議案も通るので、理事会さえコントロールできれば地権者の増床禁止ルールを組合に作らせることは可能ですよ。
腕のいいコンサルが地権者の増床は組合取得の保留床の転売床だと一方的に定義して、組合取得保留床は公募処分が原則との法律条文を引用して、組合役員に地権者の現状面積以上の増床は認められないと思い込ませる手法があるからね。

[7304: 購入経験者さん]

>>7303 eマンションさん

そうなんです。
今まさに西新宿三丁目再開発でもその様にコンサルがデべの意向を受けて働きかけています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/159422/

[7305: マンコミュファンさん]

>>7304 購入経験者さん
参加組合員制度は地権者だけでは再開発の事業費を負担しきれないので、資金調達の下支えとして参加組合員を手当するという趣旨ですから、その参加組合員が優先されて地権者が増床禁止というのは、本末転倒かと思います。
ただし、優秀なコンサルが高齢の組合役員を誘導して現状面積以上の増床禁止のルールを作らせる事例は結構あるので注意が必要ですね。

[7306: 匿名さん]

>>7304 購入経験者さん
着工がさらに2年遅れた理由が（略

[7307: マンコミュファンさん]

野村は西日暮里もポシャったし、再開発する能力ないんじゃないの？
できないならさっさと三井か森ビルに譲って欲しい。
ギリ東急でもいい

[7308: 購入経験者さん]

>>7307 マンコミュファンさん
確かに野村の再開発の能力は三井や森ビルには見劣りします。
都市計画承認や組合設立されているのにその段階でデべが他企業に譲ることはあり得ないです。

[7309: 通りがかりさん]

>>7308 購入経験者さん
そうなんだけど、ここで坪600万の保留床単価はかなり厳しいよね

[7310: 口コミ知りたいさん]

>>7309 通りがかりさん

増床がそんな坪単価で購入できるのは地権者の特典です。
渋谷桜ステージも現在の取引は坪1,300万超えだと思う。

[7311: 口コミ知りたいさん]

>>7310 口コミ知りたいさん
そうは問屋が卸さんのが再開発なんじゃよ
坪600万でデベロッパーに買わせるけど、地権者には法律で禁じられると説明して、高齢の組合役員に増床禁止ルールを作らせるのがコンサルの腕の見せ所なわけよ

[7312: マンコミュファンさん]

高齢地権者は床面積そんな必要無いから無問題だな
困るのは従前の建物に入り込んでるウンコクソイナゴ転売ヤー（吐き気を催す邪悪）だけ。

[7313: 評判気になるさん]

>>7312 マンコミュファンさん
そう、だから住んでる高齢者の外部賃貸オーナーが争うように仕向けることもコンサルの重要な役割なんだよねぇ

[7314: 購入経験者さん]

>>7311 口コミ知りたいさん
参考になる他のスレを転載します。　↓

区役所や東京都が地権者の増床を認めないんだとの説明は、コンサルが地権者を丸め込む典型トークです。行政は認可権者として再開発組合の事業担保を求めているだけなので、増床契約書に万一の際の資金手当や地権者へのペナルティを決めておけばいいだけの話かと思います。

渋谷区の建替えでも区役所の担当者が2戸取得できないとか増床は現行面積の1.1倍上限と言ってるとの話があり、直接担当者に確認に行ったところ、そんなこと言ってないとの一言で解決しました。

所詮、地権者の増床はデベロッパーへの保留床処分金同様に、組合の資金調達のひとつの手段に過ぎないので、増床と保留床の床単価は原則同一ですし、増床制限は保留床を独り占めしたいデベの希望に過ぎないんですよね。