プレミスト上麻生ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分　
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[256: 匿名さん]

丘上にそびえ立つホテルのような印象を受けました。

[257: 匿名さん]

>255

工事を始めた時に崩れている。初期のアナウンスから引渡し時期が遅れたんだけど、それが原因だと思う。

[258: 名無しさん]

>>257 匿名さん
引渡しが遅れたのは、既存擁壁の流用⇒新設への仕様変更が原因と聞きました。(崩れる前に)
擁壁まで保証の範囲内とするための変更だそうです。

[259: 匿名さん]

擁壁の補修が長期修繕計画に含まれているかも要確認。保証期間って２年。いずれまた崩れるでしょ。ところが恐らく長期修繕計画には盛り込まれていない。

[260: 匿名さん]

2LDK見ました。洋室2の部屋が斜めです。
家具は洋室1のような四角が置きやすいかなと思いますが、住んでみると気にならない程度なのかなとも思います。キッチンには小さいパントリーもついていて、洋室1にはウォークインクローゼットもあります。

現地は崖でしたっけ？駅のイオンや小田急など便利そうな立地と思っていました。音楽大学もあるので学生も多いかな。若い人が多い街はにぎわいもあっていいような気がしています。

[261: 匿名さん]

新百合にあるモデルルームにだけ行って、現地見てないのかな。新百合は徒歩圏とはいいがたい距離だよ。

[262: 匿名さん]

敷地の向きがいまいちなのはわかるけど、その場合雁行させれば部屋が斜めにはならないんだけどね。技術力低いのか、デザインにお金かけすぎたのか。

[263: 匿名さん]

>>260さん
音楽大学のあるのは新百合ヶ丘駅です。
新百合ヶ丘駅からこのマンションまでは、普段歩く距離ではないですね。

このマンションの最寄り駅は柿生駅です。
柿生駅に平日の昼に行くと、シルバーばかりが目立ちます。

お間違えにならないように。

[264: 匿名さん]

>>263 匿名さん
意図的に間違えてるので、
突っ込むのは野暮ですよ(笑)

まあ、過大評価しすぎて、
嘘に聞こえてしまいましたが。
やるならもう少し上手くやった方がよいと
思います。

[265: 匿名さん]

せめて、柿生駅前がきれいだったらなぁ

[266: 匿名さん]

再開発計画はあるけどね。全く進んでない。

都市計画道路工事と一緒にきれいにすればいいのに。

[267: 匿名さん]

多摩線ができるときに分岐駅の候補になったんだけど、地権者が反対して、新百合ヶ丘ができて発展という言う点では大きく差をつけられてしまった。まあ、そういう街だから、発展は期待しちゃダメ。

[268: 名無しさん]

駅でて右側と左側は保育園までは、キレイにして道幅広げる計画進んでるみたいですよ。
駅前のタクシー乗り場に看板出てますし。

[269: 匿名さん]

駅前の道路工事が都市計画道路なんだけど、実施されるのは駅前だけ。

まあ、都市計画道路はこのマンションの敷地にもかかってるから、こっちのほうまで実施されるとここは既存不適格に。手を出さないほうが賢明だよ。

[270: 匿名さん]

ここを検討していて、駅前の道路がきれいになるって喜んでるってのはかなり痛い。道路はここにとって両刃の剣。

[271: 名無しさん]

マンションの敷地にかかる部分の計画道路気になりますね。進捗率がどのくらいか、ご存じの方いらっしゃいますか？

[272: 匿名さん]

計画道路とは？と物件概要を確認すると「本マンション敷地西側(611.25m2)は都市計画道路(3・4・20柿生町田線)の予定地となっております」と書かれていますが、道路が作られるとなるとマンションの敷地が削られてしまうのですか？
道路ができるのは敷地のどの部分か、図面は見せていただけましたか？

[273: 匿名さん]

>272

計画道路はモデルルームで渡される図面に記載されていて、北西側の建物の目の前。計画道路が実施となると土地は収容されて、その分敷地面積が減るから、建物の容積率、建蔽率が基準を満たせなくなって既存不適格にって構図。

[274: 匿名さん]

おそらく今回の計画道路は駅前だけで、後は時間がかかるでしょうね？
何しろ現在の道路のメンテナンス費用さえ不足していますからね。

[275: 匿名さん]

そうなんだけど、計画道路は突然動き出すってことがあるからリスクであることに変わりはない。沿線だと、下北で問題になってるよね。

[276: 匿名さん]

都市計画道路が実施されなくても既存不適格予備軍。転売するときには重要事項として伝える義務もある。

[277: マンション検討中さん]

近くの新築と築浅中古で検討しています。ここは月の管理費、修繕費が高いですね。新築で合計3万近いのは厳しい！ダイワハウスさん見てたらなんとか値下げを！

[278: 匿名さん]

>>81 匿名さん
いまだに先着順は多数残ってますね。
23戸ですか。
そういうデベの作戦なのでしょうか？

最近の新築マンションは、
売れ残ると徹底的に売れ残る傾向がありますね。
ここはそうじゃないといいですが。

って書いてて気づきましたが、引用先は1年前の投稿でしたね。。。

[279: 匿名さん]

過去１０年、柿生の物件で竣工までに完売したのはプラウドぐらい。それに去年あたりから郊外物件は売れ残り続出。ここも例外じゃないでしょ。

[280: 匿名さん]

管理費／月額 ： 17,000円～21,200円
修繕積立金／月額 ： 8,200円～10,200円
確かに月々の住宅ローン以外にかかってくる費用が3万を超えるのは
痛いと思いますが、管理費はともかく修繕積立金を安易に値下げするのは
危険かもしれません。

[281: 匿名]

たしかパークハウスも竣工前に完売したよ

[282: マンション検討中さん]

当然、減額を検討すべきは管理費ですね。
管理費はランニングコストで修繕費は貯蓄ですからね。
実際、合計3万円のうち高いのは管理費の2万円です。修繕費は別に高くないですね。
管理会社は売主であるダイワハウスの関連会社ですからここでも
利益をというのはわかりますが、販売に響くほど高額なのはどうなのでしょう。
入居後に管理組合で減額の交渉（or管理会社変更）をするしかないですね。

[283: 匿名さん]

毎月の固定のコストをどう考えていくか、ということが大切になってくるかと思います。
修繕費に関しては、どんどんしていかないと、というところになってくるかと。

家自体は、どうでしょうか。
ファミリー向けの基本的にまとまりのあるマンションだと感じられますが
強い個性という感じではない。
でもその分癖もなく受け入れられやすいのかしら。

[284: 匿名さん]

>281

パークハウスは竣工後まで少し残ってた。

[285: 匿名さん]

ここに限った話ではないけど長期修繕計画で修繕積立は段階的な値上げと定期的な一時金徴収の計画。販売時の広告に表示する積立金を安く見せかけるためなんだけど、値上げしたときに未納問題を引き起こすリスクがある。それ以前に管理組合で計画通りに値上げできずに積み立て不足で修繕できないなんてのが最悪のパターン。

国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。そういった対応をしている売り主もレアケースではあるけど存在してるから、その辺も考慮すべき。

[286: 匿名さん]

>283

この物件の一番のネックは、計画道路が敷地にあって、計画が実施されると土地を収用されて既存不適格になるってこと。ちゃんと調べて後でしまったということにならないようにね。

[287: 匿名さん]

>>286さん
>>計画道路が敷地にあって、計画が実施されると土地を収用されて既存不適格になるってこと。
これは誰に聞けば正確な事が解るのですか？
近い将来に、計画道路によって既存不適格になるのが予め解っていたら，
その部分は余裕を持って作りそうに思うのですが？

[288: マンション検討中さん]

ここ物件のいいところって何ですかー？

[289: マンコミュファンさん]

駅から徒歩5分以内と、とにかくデザインが群を抜いてます！！ エントランスもホテルのエントランスを感じさせられます。

[290: マンコミュファンさん]

遊具がたくさんある公園、小児科がすぐ近くなので、子育て世代にはかなりいい立地な気がします。

[291: 匿名さん]

駅からマンションまでの坂道と、柿生駅のさみしさがネックなんですよねぇ

[292: 検討板ユーザーさん]

柿生駅は確かにさびしいですね、、 再開発計画が気になりますが、、、 坂道に関しては、坂の始まりにエレベーターがあるので、メインエントランスまでの坂道はあまり気にならないかな〜と思いました！

[293: 匿名さん]

デザイナーズマンションは修繕費が高くなりがち。

[294: 匿名さん]

ここって直床ですよね？
音って実際どんな感じですか。

[295: マンション検討中さん]

直床でも音は問題ないですよ。二重床にこしたことはないですが、、、
それよりもここは学区が悪いから、子持ちファミリーは避けた方がいいかも。

[296: 匿名さん]

麻生区の中では？

[297: 通りがかりさん]

柿生小学校は悪くないですよ！！

[298: 匿名さん]

学区は、小学校は柿生小
中学は柿生中
小学校は特に問題なし。
中学は昔は隣の麻生中は新興住宅の中に誕生して勉強、勉強の成金と教育ママの雰囲気で、
柿生中は柿生小、東柿生小、岡上小などの集まりで色とりどり不良も多かったけど今は麻生よりの健全という話です。

[299: 匿名さん]

直床でも特に騒音に問題なしなら良いですね。
人によって言うことが違うので、二重床と直床の音の響き方の違いがよくわからないんですよね…
他にも二重床の方がメンテナンスが便利だとか、二重床は太鼓現象で逆に音が響きやすいとか、メリット・デメリットが入り乱れて混乱気味です。

[300: 匿名さん]

デザイナーズ謳ってるけど、どこがっていう印象。ただ、エントランスホールは子供のいたずれで壊されたら、補修費かかるだろうなって作り。

モデルルームの内装はリフォーム会社が入って、原形とどめてないし。

[301: 匿名さん]

このマンションの大きな売りとなるであろう
眺望が自宅から望めるなんていいなと思います。
最寄りの駅へも徒歩５分という立地も魅力的です。
トータル的に見て、この価格でも高いと感じなません。
家族で永住を考えられる物件だなと思いました。

[302: 匿名さん]

そだね~。既存不適格になったら売れないから永住しか選択肢無し。

[303: 匿名さん]

目の前が抜けてるのは北向き。タワマンでもないのに北向き作るなんてすごい。

[304: 匿名さん]

小田急線側の景色がよく見える方角は西じゃないですかね？
北は坂道の方側では？
西側は冬の晴れた日には富士山や丹沢の山々が上層部なら見えますね。
下の階の部屋でも線路沿いの麻生川の桜並木は綺麗かと思います。

[305: マンション検討中さん]

柿生駅何もないからな！！
ここ買うくらいなら、向ヶ丘遊園のブリリアを買った方が断然いい！

[306: 匿名さん]

アデニウムとここで迷ってます。
２つのいい点、悪い点って何ですか？

[307: マンション検討中さん]

アデニウムは全く売れてないマンションで値引きもすごいです。もし気に入っているのなら、もっと待ってより値引きしてもらうのがいいんじゃないですか？

[308: 匿名さん]

>>307 マンション検討中さん

ここは値引きないでしょうけど

[309: 地元民]

ここも値引きすごいらしいですよ。柿生の土地柄なんですかね。

[310: 匿名さん]

何で、第２期と呼ばずに、第１期８次なの？みっともない。
業界で付け方に決まり事でもあるの？

[311: 匿名さん]

二期と銘打って数戸販売なんて恥ずかしいからでしょ。未だに一期１時が売れ残ってるわけだし。

[312: 匿名さん]

天井の高いエントランスっていいな

[313: マンション検討中さん]

>>301 匿名さん
眺望には気をつけた方が。他所のプレミストで入居直前に目の前にマンション建つとダイワから言われた例もあるそうなので。眺望を売りにしてたのに住む直前にそれがなくなる事を告げられるって泣くしかないですよね。

[314: 匿名さん]

いよいよ外観が見えるようになりましたね。
下から見上げると、すごい迫力を感じます。

[315: マンション検討中さん]

是非外観写真を見たいです！

[316: 検討板ユーザーさん]

写真です。

[317: マンション検討中さん]

その2

[318: マンション検討中さん]

その3

[319: 匿名さん]

もっとデザイナーズマンションらしい写真はないのですか？

[320: 匿名さん]

擁壁のつぎはぎがデザイナーズだったりして。

[321: マンション検討中さん]

本当に丘の上にそびえ立っていて迫力ありますね！！！ 素敵です！

[322: 匿名さん]

圧迫感、半端ないね。

[323: 匿名]

食器棚はダイワ経由でオーダーするのがいいんでしょうか。その際は値引きは、難しいかなど悩んでます、

[324: 通りがかりさん]

駅前にビルが建つみたいですね。
駅周辺のお店も立ち退きが決まってて、道が広くなるみたいです。

[325: マンション検討中さん]

>>323 匿名さん
食器棚はダイワ経由で注文してだいぶ割引がありましたよ！！

[326: 匿名]

>>324 通りがかりさん
柿生駅がどのように変わっていくのかかなり興味深いです！ なかなか再開発されなかったけど、いよいよ実現しそうかな！？

[327: マンション検討中さん]

柿生でこの広さでこの値段… どんな豪華仕様なんですか？

[328: 匿名]

>>325 マンション検討中さん
えっ、そうなんですね！
全く交渉の余地がなくて、交渉できるとしたら、定価の10〜20%ぐらいなんでしょうか。

[329: 匿名]

>>328 匿名さん
オーダーか、パモウナかも気になりますね

[330: 匿名さん]

オーダーは、値引きほとんどなかったですよ。
値引きがあったのは、既製品の方でしょうか？？

[331: 匿名]

>>330 匿名さん
すみません。 ダイワハウスを通して注文したパモウナの食器棚が値引きありました！

[332: 匿名さん]

公式サイトを開くとイベントのお知らせが全面に表示されますが、
内容を見ると、ママさんと子供さんが喜びそうなイベントが盛りだくさんなのですね。
夏休み期間なので、モデルルームに家探しに決定権があるママさんを呼び込みたいのかな？と感じました(^^)

[333: 匿名さん]

イベントはファミリー向けの物が多いということは、ファミリーがターゲットのマンションということなんでしょうね（ってわかりきっていることですが）
大人のみの世帯をターゲットにしていると、お食事券とかギフトカードとか、あとはおしゃれ家電みたいなものが抽選でプレゼントっていう場合が多いので。
いろんな観点から、どういう人達にアプローチしているのか見えるのでとても面白いです。

[334: 通りがかり]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[335: 匿名さん]

かき氷＆スイーツ交換券なんて、大人でも楽しめそうですし、建物のデザインも大人っぽい雰囲気が感じられるので、ファミリー中心だとしても、その上の世代でも十分ターゲットになりそうに思います。キッズルームとか共用施設も特になさそうですし、子育て世代が集まるようなマンションともちょっと違うように感じます。

[336: 匿名さん]

もうそろそろ入居が始まるのかな？

建築基準法上は地上6階地下3階ということです。コレはかなり敷地に高低差があるからなんでしょう。玄関がある高さを1階とすると聞いたことが有ります。
法律的にはこうやって表記するのですねー。

[337: やめとけ]

>>336 匿名さん
道路側のブロック積みは地震が来ればすぐ倒壊する危険があります。
何しろ土木の素人がやってますから。
あれは。ありえない

[338: 購入経験者さん]

>334

違うよ。ここは斜面地地下室マンション。建築基準法で地盤面より下の地下室は容積率に算入しないでいいってルールがあって、斜面地のマンションでは一番高いところを地盤面にして、そこより低いところは地下室にして部屋数を増やす。売る側にとっては利益を増やすためなんだけど、地下室マンションって問題があって条例で制限されたりする。そうなると既存不適格になって資産価値激減。

まあ、ここはそれ以外に都市計画道路が実施されたらそっちでも既存不適格。ダブルでリスキーな物件。

[339: 探し中さん]

＞＞338さん

既存不適格＝リスキー？と単純に解釈できるのかなと思いますが…いろいろ調べてみると、そうでもないですよ。行政の対応を始め…それ以外にもプラスはあると思いますけどね（ここでは書きませんが。）

[340: 匿名さん]

既存不適格はマイナスでしかない。リスクは既存不適格になる可能性。まあ、計画道路については実施されたら確実に既存不適格だけど。

[341: 匿名さん]

>>339 探し中さん
既存不適格のおかげで具体的に何がプラスなんですか？
何か行政が対応してくれるのですか？

[342: 匿名さん]

ないから書けないんだよ。忖度してあげやきゃ。

[343: 匿名さん]

敷地が都市計画道路にかかってるのはわかってるわけだから、今の敷地に制限いっぱいで建物を建てないで土地を道路用地として提供しても制限内になるように設計すればいいだけの話。売る側は利益優先だからそんなことしてないけどね。

その辺のからくりを調べずに買っちゃう方にも責任がある。売る側は都市計画道路の存在を説明してるわけだからね。行政にどうこうしてくれることを期待するのが無理。

[344: 匿名さん]

ここってさ、そういう話をする場所？
っていうかネガティブ要素ばかり書いている人は、教えてあげているつもり？
クソミソ言うよりも、興味持っている人に情報を提供するつもりで物事を言ったらどうかな？

[345: マンション比較中さん]

ここのリスク情報の提供してるだけだよ。営業はそういったこと説明しないからね。

[346: 匿名さん]

デザイン監修の建築家さんが著名な方なんですか？
作品集を拝見しましたが、ザジュエルズオブアオヤマは木の温かみと
洗練されたデザインが組み合わされていて、とても素敵な建物だと
思いました。

[347: ご近所さん]

>341

結局、出てこなかったでしょ。それが真実。

[348: 探し中さん]

＞340、＞341、＞342

わかってないね。メリットあるに決まっているでしょう。住んでみればわかるよ。買う気のない冷やかしというか、建築基準法だけ振り回しても、世の中損得は別の次元で決まるよ。わからん人間は、既存不適合＝リスクとだけ捉えればいいんだよ。わかる人だけ買えばいい。

[349: 匿名さん]

既存不適格にメリットがあるかでしょ。ほかの部分のメリットの話ではない。プラマイしてもしっかりマイナスが残るよ。

わかる人がいないから売れ残ってるわけだし。

[350: 匿名さん]

デザインが売りのはずなのに、モデルルームはデコりまくりで原形をとどめていない。しかも先生ではなくデザインテックだし。

[351: 探し中さん]

既存不適格ばかりをこのスレで繰り返しているのは、どうせライバル業者の営業か何かだろう。建築基準法あたりの知識はあるのだろうけど、実際に家を買うことというのは、もっと様々な要素を考慮するもの。明らかに、真剣にこの物件を検討しているお客とは違う発想。もっと考慮点は多様にあり、判断のスパンも長期的で多岐だよ。ほんとに買おうと考えている人間は。

[352: 探し中さん]

シングルイッシューで来るからね。ここのやりとり。その点で業者の冷やかしは明らか。実際住む人間はちょっと発想が違うし、判断のポイントが違う。

[353: 匿名さん]

あれっ、ここって新百合徒歩圏を売りにしていたのに現地モデルルームの案内図は柿生からなんだね。

[354: 匿名さん]

住宅購入で資産性は重要。一気に資産価値失うリスクって大きいけど。

[355: 匿名さん]

ここのライバルさん、過去に既存不適格物件を『条例が変わって二度と同じ建物が建てられない希少性が高い物件』なんて価値が高そうに偽って説明していたな。二度とたてられないから建替えできないんですけど。