ジ・アーバネックス神戸山本通

[買い替え検討中さん]

ジ・アーバネックス神戸山本通ってどうでしょうか。
設備や間取りは使いやすいでしょうか。
資産性や将来性なども気になりますし、施工会社や管理会社のことも知りたいです。
いろいろ情報交換したいです。

公式URL：http://www.kobe-yamamoto22.jp/index.html

所在地：兵庫県神戸市中央区山本通四丁目128番2（地番）
交通：市営地下鉄西神・山手線「県庁前」駅徒歩5分、ＪＲ神戸線「元町」駅徒歩10分
売主： 大阪ガス都市開発株式会社
事業企画： 良品住宅株式会社
施工会社：株式会社岡工務店
管理会社：IUCコミュニティライフ株式会社
建物竣工時期：平成29年9月上旬予定
入居時期：平成29年9月下旬予定

[8: マンション検討中さん]

ここの少し上がったところにラブホテルがありますので、気にされる方はやめておいたほうが良いでしょうね。

[9: 匿名さん]

神戸市中心部でそんなもん気にしてたら買えるところない

[10: ご近所さん]

>8
何を仰ってるんですか？
ここは全国的に有名な「旅館」ですよ（笑）

中央区で一番人気の某保育園なんて、真向かいに…


それよりも、この周辺は一方通行だらけなので、
車で来るにはかなりの大回りが必要になる場合も。
一方、ここの前の道はタクシーの通り道なので、
つかまえるにはとても便利。

[11: マンション検討中さん]

>>10
旅館？どういう事ですか？
ラブホテルですよ
(女性同士でも泊まれるようになっているらしいですが)
存在を知らずにマンションを購入する方がいるかもしれないので、お知らせしておきました

[12: 匿名さん]

今はそのようなホテルも外国人旅行者が普通のホテルとして利用する時代で、8さんが書かれている所も外国人旅行者に評判が良いみたいですよ。
もちろん近隣住民としては、このようなホテルは無いほうが良いのですが、看板や貼り紙やネオンが控えめなら、まだ許容範囲かなと思います。

[13: ご近所さん]

2008年4月15日付産経新聞より
「禁止地域でラブホテル営業　経営者らを書類送検へ　兵庫県警」

　神戸市内の住宅街で、ラブホテルが禁止地区に「旅館」として営業していた問題で、兵庫県警生活環境課などは１４日、ホテルを経営している大阪市天王寺区の経営コンサルタント業「ＧＨＰ」代表の男性（３９）ら３人と、同社を１５日にも風営法違反（禁止区域営業）容疑で書類送検する方針を固めた。

「偽装ラブホテル」の立件は異例という。

　調べでは、代表は今年１月中旬ごろ、風営法でラブホテル営業が禁止されている神戸市中央区山本通で、事実上のラブホテル「チャペルスイート」を旅館として市の許可を受け、営業した疑いが持たれている。

　県警は今年１月、ホテルを捜索。旅館業法でビジネスホテルや旅館に義務づけられている
宿泊者名簿がない
外観が派手
建物の外に宿泊料金が表示されている
成人向けの自動販売機がある－
ことなどが判明。ラブホテルとして営業していたと判断したもようだ。

同市によると、同ホテルは捜索を受けた後、設備や構造を改善して営業を再開したという。

↑
最後の一行から、現在は神戸市から「旅館」のお墨付きをもらって営業していることになります（笑）

[14: 匿名さん]

事前案内会、参加された方はいらっしゃいますか？ラブホテルがどうの、と書いてありますが、この物件がそうなのか、ただの下げ記事なのかわからないです。

ロケーション、山の手エリア、ちょっと坂が急な気がしますが、素敵なところですね。高齢者には足腰に来るかもと思ったりしますが、いいなとも思います。北野エリアまで歩いて行けるといいですよね。

[15: 匿名さん]

12月の2日3日で第1期の申し込みがあったと思うのですが、その時は完売したのでしょうか。
全然公式サイトのほうが更新されておりませんので、
その後の動きが全くわかりません。
新春に第2期だという話が出ているのですが、新春ということは年明けということになってくるのでしょうか。
具体的なお話はこちらも出ていないようです。

[16: ご近所さん]

公式の物件概要をご覧ください。
総戸数22戸に対して第一期は12戸の販売です。
第一期で6割弱が売れています。

値段や場所（学区）を考えると、5丁目以西の現中央区民の購入者希望者が多く
すぐに完売するんじゃないかと思います。

かく言う私も、事前案内には行った口ですから…

[17: 匿名さん]

第1期先着順販売住戸が2戸になってますね。

以前書かれていた12戸は何だったんでしょうか。

[18: マンション検討中さん]

ラブホテルがおいといて、本当にこのあたりは住むにはいい環境ですね。
近くのジオは少し奥まっているし立地はこっちのがいいです。
アーバネックスはあまりよく知りませんが、HP見る限りではこのあたりの中流グレードから賃貸向けをメインでされているのでしょうか。
価格帯考えるとちょっと廊下が狭いかな、あと22戸と少し小規模なのが気になります。

[19: 匿名さん]

第二期の案内がまだ完全ではないようですが
残り全戸を販売するのか小分けに出してくるのか
気になるところです。

Ｆタイプ、Ｉタイプは完売したと出ていました。
角部屋が人気なんでしょうか。

共用施設などが無いようですがそのわりには
管理費が16,470円～23,520円というのは高くないですか？

[20: ご近所さん]

ある程度残り戸数が少なくなるまでは、引き合い物件のみを販売して「第○期完売」と謳うのが常套手段なので、第二期も小分けにしてくるでしょうね。

一応1月中旬までが第一期が販売期間のようですが「第一期完売」と出ていないこと、はじめ12戸売り台だったのが2戸に減っていることから、10戸が契約済ではないかと推測できますね。

Fタイプは東側なので一番人気になるでしょうね。
Iタイプは1戸しかないので売れただけの話でしょう。

管理費は、確かに平米218円と相当高い設定ですね。総戸数が22戸と少ないのでしょうがない部分もあるでしょうが、駐車場使用料を管理費収入に充てない、標準管理規約どおりの真っ当な会計にしてるのではないでしょうか？
逆に、駐車場使用料を管理費収入に充てていたらやばいですね。
小規模な分だけ入居後の管理組合の「お金」は住民がしっかりとチェックしていかないといけないでしょうから、ここの管理会社でも問題はないでしょう。

[21: 匿名さん]

管理費が16,470円～23,520円は確かに割高ですが、
修繕積立金が6,050円～8,630円で大丈夫かな？と感じてしまいます。
総戸数が22戸と小規模なので将来大規模修繕の際、戸別負担は大きくなると
予想しますが、この設定額では不足してしまうのではないでしょうか。

[22: 匿名さん]

よく聞く話ですけど、修繕積立金は将来的にアップしていくみたいです。
すでにそういう計画があって、聞けば教えてもらえるらしいとか。
こちらでもそういうふうになっているのではないでしょうか。

角住戸となるとＣとＨもありますけど、高いのでしょうか？
まだ販売されていないから残っているだけなのかな。
価格を見てびっくり、かなりお高い物件でした。

モデルルームのキッチンがすごく贅沢な空間に見えたのですが
どの間取りのものなのでしょう？

[23: 匿名さん]

モデルルームはFタイプのようですね、間取りのところに書いてありました。
完売しましたとあるので早々に売れてしまったみたいで。
これから違う部屋でもモデルルーム作るのでしょうか。オプションもりもりで
現実感なかったので、次はもうちょっとオプションを減らした部屋で見てみたいような…。

2期先着分の販売ってもう始まりましたか？

[24: 匿名さん]

サイトのトップページには2期の先着順販売開始となっていました。
物件概要では第1期・第2期先着順販売概要となっています。
2期分合わせて販売中ってことのようです。
両方で8戸になっています。
ＩタイプとＦタイプが完売してるみたいです。
間取りが良かったのか、価格が良かったのか、気になります。
Ｆタイプは広さも魅力でしたね。

[25: 匿名さん]

モデルルームのキッチンが豪華と聞いて公式サイトを覗いてみましたが、
こちらはL字型なのでしょうか？
（設備・仕様でも紹介されているキッチンですか？）
ざっと見たところ、プレミアムを除く80㎡以上がL字型のキッチンを
採用するプランのようでした。

[26: 匿名さん]

今は物件概要に先着順としか書かれていないのですがこれって3期というか最終期だったりするのでしょうか。それともまだ2期の分なのか。先着順で3戸となっていますので2月の段階で8戸あったものが3戸まで販売が進んでいるというふうに見るのが自然かなと思ったりして。

キッチンはGやHタイプだとL字型じゃないみたいです。ただ広さは結構ありそうだな〜というかんじです

[27: 匿名さん]

今ってプレミアムプランしか残っていない状態なんでしょうか。広めの部屋の紹介しかされていない。

マンションってプレミアムプランから売れていくって聞いたことがあります。ただ高すぎると思われると残ってしまうとか。あとは人気があると見込んで最期まで取っておくというのがあるらしいのですが、こちらの場合はどういうことで今あるのでしょうね？
今は別に最後の方ではなくて、
まだ普通の物件もある状態なんでしょうか。