ザ・パークハウス 本郷［旧称：（仮称）文京区本郷１丁目計画新築工事（朝陽館跡）］

[周辺住民さん]

住所　東京都文京区本郷１丁目107-3他（地番）　※弓町の朝陽館跡
敷地面積　1,818.53㎡
建築面積　844.60㎡
延べ面積　9,523.30㎡
階数　地上14階、地下0階
高さ　44.56m
着工予定　平成28年10月上旬
完了予定　平成30年8月下旬
建築主　三菱地所レジデンス株式会社
設計者　木内建設株式会社一級建築士東京事務所
施工者　木内建設株式会社東京支店

本郷の老舗旅館「朝陽館」が112年の歴史に幕
http://bunkyo.keizai.biz/headline/266/

公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-hongo/

所在地：東京都文京区本郷１丁目107番3（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、都営地下鉄三田線「水道橋」駅より徒歩5分、
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩6分、都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、
東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅より徒歩7分、ＪＲ中央・総武線「水道橋」駅より徒歩8分
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルを正式物件名称へ変更し、物件情報を追記しました。2017.1.30 管理担当】

[483: マンション検討中さん]

監視かわいいw

[484: 検討板ユーザーさん]

だ、だぁ～れ？ここぁ、ケーサツじゃないよぉ～！
by スネークマンショー

[485: 477]

僕は監視してます＜◯＞＜◯＞

[486: 匿名さん]

ここは完全に台地の上にあるので、もしかしたらどこの駅に行くにもかなりアップダウンがあるような形になってしまうのでしょうか。白山通り沿いのところは確実にここよりも土地が下がっている地域。本郷三丁目のあたりだとどうなんでしょ？
今は最終気に入っているということですがかなり先の入居までは売り切れるくらいになってくるのかな？地権者さんがめっちゃ多いので、総戸数に占める一般分譲の割合はあまり高くないのですよね〜。

[487: 匿名さん]

第2期の抽選が終わり、残り2室となりましたね。
当選者の中で商談がまとまらない部屋があれば増えるかもしれませんが。

[488: マンション検討中さん]

まだ売れ残ってるんですね

[489: 匿名さん]

ヒガミの癖が凄い。

[490: 匿名さん]

本郷三丁目まででしたら、それほど坂ではないと思いますよ。

[491: マンション検討中さん]

90平米のプランは好みですね。モデルルームいってみるか、、、

[492: 匿名さん]

地権者が42戸分あります。もともとここにあった老舗旅館の持ち分なんでしょうか。それとも旅館だけじゃなくて周りの建物などもここの建設によってなくなったりしたのでしょうか。
良い場所だと思うし、落ち着いているエリアだと思いますが、
半数弱が地権者住戸というところが気になる部分になりますね。
管理組合などどうなっていくのでしょう。

[493: 匿名さん]

都心部にまともな立地は残っていない。残っているのは、こうした地主が建て替えるケースが多く、したがって地権者が多いのは避けられない。それが嫌なら中古を探した方がいいね。

[494: 匿名さん]

ここの次は、アルス本郷か本郷ハウスの建て替えが狙い目かな。

[495: 匿名さん]

本郷ハウスは大化けしますね。

[496: マンション掲示板さん]

>>492 匿名さん
ここの土地はもともと旅館だけですよ。本郷のパークホームズも旅館の跡地ですし、土地をまとめる手間が無い分
、デベロッパーにとっては楽かもね。
アルスや本郷ハウスの建替えは、新旧の住人が混在してるから、合意形成にどれだけ時間がかかるかですよね。
出来たら良いものになりそうだけど。

[497: 検討板ユーザーさん]

本郷ハウスの建て替えは魅力的ですが、いつになるか分からない建て替え待ちは辛いかな。
また、旧住民との管理組合運営もうまく運ぶかは未知数。

[498: 匿名さん]

話がまとまるまであと5年くらいかかって、完成は10年後とかじゃないかな。
この物件でも買って待っているのがちょうどよい。
あるいは、今から本郷ハウスを買っておいて賃貸しているのもよいかもしれない。

[499: 匿名さん]

ここって地権者さんは旅館だけなんですね。等価交換というカンジで多くの物件を持つ形になってくるという解釈になってくるのかなと思いました。
ここは投資用に持っておこうと思う人がとても多くなりそう。
明らかに高級物件というカンジ。
利回りはどれくらいで考えられるのか。物件価格次第。

[500: 匿名さん]

本郷ハウス買いたいよ

[501: 検討板ユーザーさん]

買えばいいじゃん。

[502: 周辺住民さん]

>>499さん

投資用は難しい気がします。というのは投資に向いた部屋、具体的には、適度に狭くて条件も悪く結果として価格が安い＝利回りが高くなる部屋は、地権者が抑えてしまっているからです。

[503: 匿名さん]

地権者がここを等価交換で抑えるとしたら、投資用に向く部屋という風にはなってきますよね。
特に複数を同一の人や法人が持っている場合には特に。

ここの場合は本当にここに住みたい、永住したいという向きの方のみ、ということになってくる。そうなると周りの生鮮食品を扱う店の有無なども大切になってくるのではないでしょうか。

[504: 検討板ユーザーさん]

なんで？そこで生鮮食品の有無が？？？
その意図は？？

[505: 周辺住民さん]

生鮮食品は、価格を気にしないなら、ドームシティの成城石井が比較的近いですね。白山通り沿いのドンキもそこそこあります。品揃えなら、クイーンズ伊勢丹でしょうか。

近場なら、野菜は、本郷通り沿いのマルエツプチに結構あります。魚は大横丁の魚伊之、肉は春日通り沿いのいなげや（入ったことないけど）でしょうか。

[506: 検討板ユーザーさん]

へ～

[507: 匿名さん]

>>504 検討板ユーザーさん
自炊するから。この近所で車で買い出しなんかしたら駐車場がない。外食やデリバリーだけだと栄養も偏るし、健康をうたったレストランも塩、砂糖、油がどれだけぶち込まれているかわかったもんじゃない。

[508: 匿名さん]

それがクイーンズ伊勢丹は駐車場完備なんですよ。
離島でもないので、この近所で生鮮食品が手に入らないということはないでしょう。

ここの場合は、徒歩なら成城石井、車か自転車ならクイーンズ伊勢丹でよいかと。
あと、手軽に買いたいときはマルプチ？

[509: 検討板ユーザーさん]

マルプチ？
そうやって言うの普通か？

[510: 匿名さん]

伊勢丹は駐車場があるのか〜。知らなかったが、それならドンキもあるし成城石井はラクーアの駐車場を使えば良いっちゅーことなんだけど、車で近所に買い出しって生まれてこのかたした事ないんでピンとこないな。文京区生まれなんでチャリが一番小回りきくと思ってるフシがあるんで。小石川の三徳って品揃えが良いんだよね、魚とか。駐車場ないけど。伊勢丹の裏手に24時間のダイエー系列があるけど、品質の割に高い。

[511: 匿名さん]

ドンキや成城石井は、ここからだとわざわざ車で行くような距離ではないでしょう。

クイーンズ伊勢丹は、自転車が便利だとは思うのですが、嫁と（留守番をさせられない年齢の）子供2人を連れて行かなければならないという事情があるので、徒歩10分以上の距離だと基本的に車で行かざるを得ません。
専用駐車場があるのですが、目の前の道路がパーキングロットになっていて、さらに便利です。
週末になると近場から車で来ている人が多く、取り合いになります。

[512: 匿名さん]

>>510 匿名さん

小石川の三徳は裏手に駐車場あります。あまり大きくないけど。

[513: 検討板ユーザーさん]

へ～

[514: 検討板ユーザーさん]

終わったな。

[515: 匿名さん]

残り１戸？

[516: 匿名さん]

ということのようです。
早々に冬休みに入ってしまいましたね。
MRを閉鎖して販売コストがかからなくなったので、売れるまで気長に待つというスタンスでしょう。
あと1年くらい待てば引き渡しが近づくので割引もあるかもしれませんが、
その前に売れてしまうかもしれませんね。

[517: 検討板ユーザーさん]

割り引かなくても売れるでしょう。
むしろ、価格上げるかもしれませんよ。

[518: 検討板ユーザーさん]

お疲れ様でした。

[519: 匿名さん]

先着順申込みが1邸分。12階。12月10日でレジデンスギャラリー閉鎖で、年末年始休暇だから閉鎖なわけじゃないんですね。

あとはゆっくり売っていく感じなのかと思いました。

確かに1邸のために待っているのも非効率なんでしょうか。価格公表もしていて、割引なしのようでした。売れなくてもいいといった考え方なのかもしれません。売りたい階が12階なので、安くして他の購入者といさかいになるよりかいいと思います。

[520: 匿名さん]

モデルルームも締めてしまっている状態。
建物の完成自体もまだまだ先なので棟内モデルルームというのを見ることができるのはそれ以降になるので先の状態。
今のところは安くして売り切ろうというわけではなく、
このまま売れてもいいし、実際にできてから公開をする形でもいいしというスタンスなのかしら。

[521: 検討板ユーザーさん]

どうやら、パンフと図面のみで商談中らしい。

[522: 匿名さん]

金利も安いし、最近の地所レジの都心物件はどこも竣工前完売のためにあまり売り急いでないっぽいっすね。
スミフまで極端ではないものの、ある程度のんびり売ってる印象があります。
いろいろ話を聞いてると、土地の取得競争も激化する中で、売れ残りというよりある程度はネタギレ回避のためのストックとして予め販売計画にも盛り込まれてるような印象を受けます。

[523: 匿名さん]

価格下げずに売ろうというのはとても良いですよね。始めに購入した人は値下げしたら激怒でしょう。最近小石川のある物件は竣工後に売れ残りをホームページにも大幅値下げ価格出しちゃって売り切ろうとしてたし。始めに購入した人はさぞ気分が悪いだろうなと。

[524: 匿名さん]

12階の1戸だけ、今は販売している形になっている、ということになるのかな。
Fタイプということと、物件価格も掲載されているので
ほんとうにもうこれで最後なんだなということはわかりました。

変に値下げはしないほうが
マンションのブランドに対しても良いということになりますよね。
先に買った人の感情を考えても、ですよね、もちろん。

[525: マンション検討中さん]

なぜこの段階で何度も値下げの話をしたがるのかが理解できない。
MRを閉鎖してしまったから、残り1件は実質竣工売りが予定されている（竣工前に売れたら儲けもの）。
なにも見せるものがないと売りづらいから。
値下げを期待するのなら、竣工後半年～1年くらい（今から2年くらい）待つ必要がある。
それまで売れ残っている可能性はかなり低いと思うけど、万が一そうなったときにまで値下げをしない方針ではないはず。
そういう場合には値下げしてでも早く売りさばいてもらったほうが既に契約した人にとってもありがたい。

[526: 検討板ユーザーさん]

なに言ってるかサッパリわからん。

[527: マンション検討中さん]

要は、
竣工後1年たっても売れ残っていたら値引きのチャンスあり！
ということ。
竣工後1年というと、オリンピックが終わったころになります。
そんな話をしたら鬼が笑ってしまいますね。節分だけに。

[528: 検討板ユーザーさん]

たしかに竣工後1年が経過したら、価格は見直すでしょう。
ただその可能性はかなり低いと思いますがね。

どうやら、パンフレットと図面集、小さな模型だけでの商談も行われていて、検討者はいるとの事でしたよ。

[529: 匿名さん]

そうそう、だからそもそも値引きする、しない、なんて問題にならないよね。
その前に売れてしまうでしょう。

[530: 匿名さん]

それだけのマンション、ということなんでしょうね。だからこそ、モデルルームも早めに閉めてしまったんだろうなぁと思います。苦戦するんだったら、かなりギリギリまで残していたでしょうから。
あと１戸１２階ですか。値下げなどはしないということでしょうから、当然お高いとは思いますが…商談に入っていたりするのかしら？？

[531: 匿名さん]

当時の営業マンによると、モデルルームは、土地の契約が厳しくて、延長不可とのことでした。
今、跡地はきれいな時間貸駐車場として営業していますね。
そういう時間的制約があったから、高すぎない価格設定で捌いたのだと思います。

[532: 匿名さん]

完成日または予定日 2018年11月上旬
ということなので、
棟内モデルルームができるとしたら、それ以降になってくるのだろうなと思いました。
そうなってくると
しばらくはもしかしたら、動きがない状態になってくる可能性もある、ということになってくるかと思います。

[536: 匿名さん]

予想よりも高さがある、規模は大きなマンションな方なのかなと思いました。このあたりにしては、ですが。

全然、公式サイトの更新がないのですね。特に今のところは、動き自体がないからなのでしょうか。完売になったら、そういうアナウンス、出てきますものね。
思っていたよりもそれでも動きは早かったです。

[537: マンション検討中さん]

というか、公式サイトから12階が無くなってますよ。
売れたということ？

[538: 匿名さん]

8階で契約していた人が12階に変更してもらったのでは？

周囲の中古物件は半年以上前から苦戦しているようですね。

[539: 匿名さん]

地所レジは都心物件の販売をあまり売り急いでないように見えますね。
白金タワー、麻布、番町、日本橋、神楽坂とか入居間近・入居開始後で在庫残ってても値下げしてないですし、広告や販売も欲しければどうぞ、みたいな感じで地味。
売れ残りっていうよりむしろ貴重な在庫と思ってそう。

[540: 匿名さん]

小日向は値下げしましたけれどね。

[541: 匿名さん]

あれ結局本当に値下げされたんですかね？

[542: マンション検討中さん]

小日向の話しは他でやって。

[543: マンション検討中さん]

＞538
有り得ない。

[544: 匿名さん]

ラスト一軒かあ、こういうシチュエーションになるとちょっと時間がかかるよね

決して条件の悪い部屋じゃないんだと思うんだけどね

[545: マンション検討中さん]

時間かかるも何も、もうモデルルームを閉じてるよ。

[546: 匿名さん]

だからこそ時間がかかるんじゃないの？

[547: マンション検討中さん]

果たしてどうでしょうか。

[548: マンション検討中さん]

はい、完売しましたとさ。

[549: 匿名さん]

竣工までかなりの余裕を残しての完売、おめでとう！
やはり最後の1部屋は時間がかかったけど、頑張りましたね。

[550: 匿名さん]

駐車場足りるのかな？

[551: マンション検討中さん]

足りるよ。

[552: 匿名さん]

車必要ない。都心部では逆に邪魔。必要な時にはカーシェアなりレンタカーすれば良い。郊外へ車通勤なんて文京区じゃいないでしょ。丸の内あたりならタクシー深夜でも2500円くらい。新宿でもたかが知れてる。今後益々の車離れを見越して駐車台数を設定したんでしょ。

[553: 匿名さん]

>>552
そうですよね。
経済的に苦しい人は車を手放すべきですよ。
車は贅沢品ですからね、余裕がなきゃ車は持てませんよ。
あれば夢は広がりますけどね。(＾∀＾)

[554: 匿名さん]

>>553 匿名さん

いやいや、金の問題じゃなくて、車あると邪魔。車で虚栄心を満たしたいんならご自由にって事だけど。行く先で駐車場に入れるのも山手線内では時間かかるし、ひたすら車は邪魔。タクシーならどこでも降りれるし、突然酒の席になっても飲めるからビジネスにも交友関係にも有利。文京区生まれなんだが、周りも金持ちだろうが車ない家庭も普通なんだが。社用車もあったり。ところで車で広がる夢って何？

[555: 匿名さん]

一つ前の投稿の追記。子供がいて車が必要だ、とか、車が趣味だ、などの方々は勿論所有大賛成です。駐車場が足らないという話から、車持つ人少ないんじゃない？という話ですから。

[556: 匿名さん]

550です。
混乱させてしまったようですが、別に車の所有の是非を論じたいわけではなく、単純に、このタイプの物件（2LDKと3LDKのみ）の場合にこの台数で足りるのかが知りたかっただけです。
私は、車で通勤しているし、子供（複数名）も小さいので車を手放すことができません。
なので、自分の場合、物件を選ぶ際にはマンション内で駐車場を確保できるかが重要となります。
こちらは高額な部屋も多いので、自分の感覚だともう少し所有率が高いのかな？と思ったのですが、こんなものなのですかね。

ちなみにですが、本郷周辺は都心から距離が近いですから、車で都心へ通勤するのは楽ですよ。
もちろん突然酒の席になったら置いて帰るのでご安心ください。

[557: 匿名さん]

やはり所有する意味がないと思う人が増加したんですよ。昔は豊かさに憧れがあって所有しなくちゃ！って流れで、娯楽も大したない時代でドライブデートくらいしかなかったでしょうけど、どうしても必要な人以外はどうでもいい産物なんでしょう、今は。金の有無にかかわらず。車がなきゃポスト投函すら出来ない田舎じゃないですし、駐車場の不安は特に必要ないのでは。

[558: 匿名さん]

>557 匿名さん
貧乏な方は車を維持していけまそんよ！

[561: 名無しさん]

クルマを飼ってない人は、どんだけ貧乏だよ。

タクシーなんて、不潔な乗り物には乗りたくないし、レンタカーで旅行するのも、楽しみが半減。
まぁ、最近、金出せば、いろんなクルマが借りれるみたいだけど…

邪魔とか言っても、タダだったら欲しいでしょ。

[562: 匿名さん]

経済的に苦しい方は車を所有できません。

[566: 匿名さん]

[No.533～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･有益な情報を含まない内容
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･削除されたレスへの返信

[567: 匿名さん]

文京区はオリックスカーシェアのユーザー増えてますね

郊外のコストコとかに半日程度の買い物に行くのには重宝します

[568: 匿名さん]

共用施設の充実している点とおしゃれな外観デザインなどを含めて考えると
この価格帯は納得というのか、むしろ他物件と比べて安いほうだと思います。
駅まで徒歩で行ける距離で良い条件が揃っていると感じました。
子育て環境も整っていて、ファミリー世帯に最高なのかなと思いました。

[569: 匿名さん]

グレードを考えると近隣と比べて価格帯が安いほうというのは分かるけれど、共用施設はほとんどないでしょう。

[570: マンション検討中さん]

だから？

[571: 匿名さん]

何に対しての　だから？

[572: 匿名さん]

意外に管理費とかが高いと気になってしまいますよね。
車が有る人とか、無い人にも公平が望ましいでしょうが。
ちょっと、開発とかもしてくれるとうれしんですけど。

[573: 匿名さん]

この辺は駐車場も直近にあまりない感じだからね。

でも駅まで近いし、本郷通りや春日通りはタクシーが拾いやすいから問題ないよ

まさか迎車アプリの迎車料が高いと思うような人は住んでいないと思うけどなあ

[574: 周辺住民さん]

> 本郷通りや春日通りはタクシーが拾いやすいから問題ないよ

本郷通りは知りませんが春日通りは、特に午前の都心方面は、空車が非常に少ないですよ。

朝ラッシュ時の予約も、直前なら取れないことがあるし。

[575: 匿名さん]

>>267
やはりフクダ電子でしたね。

[576: マンション検討中さん]

それは分かり切ってた事。
マンションじゃないんだ、、、と理解した人達がモデルルームに大挙したんだから。

[577: 周辺住民さん]

フクダ電子、かなり本気な社屋を建てるんですね。

タクシーの件ですが、この物件が近い大通りだと、目の前の大横丁か、坂を下りた壱岐坂通りになりますね。大横丁は流しのタクシーを見かけたことがないです。壱岐坂通りも午前の都心方面は、空車が少なそうな気がします。どうなんでしょうね。

[578: 匿名さん]

医療器具って元値は二束三文なんだろうな...利幅大きそう

[579: 匿名さん]

参入障壁が大きいから成り立つのでしょうかね。

[580: 匿名さん]

なんの話ししとるんじゃ？

[581: マンコミュファンさん]

南側の本郷ハウス。
大規模修繕してる。てことは？建て替えはまだ先？

[582: 匿名さん]

一方このマンションは木が生えてきた