ザ・パークハウス 本郷［旧称：（仮称）文京区本郷１丁目計画新築工事（朝陽館跡）］

[周辺住民さん]

住所　東京都文京区本郷１丁目107-3他（地番）　※弓町の朝陽館跡
敷地面積　1,818.53㎡
建築面積　844.60㎡
延べ面積　9,523.30㎡
階数　地上14階、地下0階
高さ　44.56m
着工予定　平成28年10月上旬
完了予定　平成30年8月下旬
建築主　三菱地所レジデンス株式会社
設計者　木内建設株式会社一級建築士東京事務所
施工者　木内建設株式会社東京支店

本郷の老舗旅館「朝陽館」が112年の歴史に幕
http://bunkyo.keizai.biz/headline/266/

公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-hongo/

所在地：東京都文京区本郷１丁目107番3（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、都営地下鉄三田線「水道橋」駅より徒歩5分、
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩6分、都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、
東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅より徒歩7分、ＪＲ中央・総武線「水道橋」駅より徒歩8分
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルを正式物件名称へ変更し、物件情報を追記しました。2017.1.30 管理担当】

[251: eマンションさん]

>>250 マンション検討中さん
AとBは柱が外出しされた、きれいな間取りの2LDKに見えますが、そんなに酷いですかね。うちは買いませんけど。

[252: 匿名さん]

リビングINで一室は窓なし部屋ですが酷いとは感じません。。

[253: マンション検討中さん]

>>252 匿名さん

2LDKで行燈部屋はちょっと珍しい
お世辞にも褒められたものではない

[254: 匿名さん]

内廊下の中住戸だからシカタ無いよ。

[255: 匿名さん]

管理費安いね。地権者の意向？

[256: マンション検討中さん]

HPの物件概要にも書いてあったけれど、50戸中の41戸を第一期で一度に売ってしまうのか…
それだけ価格を安く設定しているということなのかもしれないけれど、
スミフでは絶対にやらない売り方だなぁ

[257: 名無しさん]

だから？

[258: マンション検討中さん]

>>257 名無しさん

住友には近寄らないようにしましょう

[259: 名無しさん]

ですな。
くわばらくわばら。

[260: マンション検討中さん]

販売戸数が少ないとはいえ、この価格設定でこれだけ売れるのは、この場所の価値を認めている人が多いということでしょう。

このスレでは後楽園の再開発物件の話がよく出てきますが、低層に店舗が入るげた履である上に、坂下で幹線通り沿いという環境の悪いマンションと、ここのような静かな高台である上に交通利便性が高いという区内でも稀な立地の新築を同列に比較している実際の購入者はいないと思います。特に85を超える部屋って、区内の新築では少ないんですよね。ただ、全体に窓なし部屋や、部屋が凸凹してるなど間取りが残念でした。

周辺はマンションだらけで眺望や日照は多少問題ありますが、区内のマンションにまともな眺望なんてもともと望めませんし、文京区内でも良い立地であることは間違いないと思います。

この地域では、同じ地所がプレミアと冠して、グッドデザインに選定された区内で稀な免震マンションが近くにあるということで、単なる引き立て役に成ってしまうのが残念ですね。本郷１丁目のフラッグシップを奪取できる可能性があるのは、本郷ハウスの建て替えだけでしょう。

[261: マンション検討中さん]

プレミアフォートは構造は素晴らしいけれど、
エントランス側の外観はシンプルで病院みたいだから、
こちらのマンションのほうが印象的になると思いますよ

[262: マンション検討中さん]

入居日がずいぶんあとのようですが、こんなものでしょうか？

[263: 匿名さん]

このマンションの建つあたりは、高級感あるマンションが多く、番町に似た雰囲気だと思いました。

[264: 匿名さん]

ここと後楽園再開発は時期がかなりずれているし、そもそも志向する方向性が違うから比較するのはどうかね。

閑静で少し買い物が不便でもいいというならここが一番かもね。

こことの比較をするとするならば小日向や白山の戸建てじゃないかな。
個人的にはガレージが欲しい立地だと思う。

[265: マンション検討中さん]

1ブロックとなりの本郷二丁目の大規模駐車場はマンションになるのかな？

[266: 名無しさん]

聞いたこと無いね、そこは。

[267: 匿名さん]

フクダ電子の建て替えでもするんじゃないの？

[268: 匿名さん]

地所の免震といえば、大楠の所にある楠郷臺もいいですよ。
プレミアは、少し坂にかかりかけた所ですが、楠郷臺は高台平坦地にあるので、個人的にはこっちの方が好みです。
どうしても楠に目を奪われてマンションにあまり目が行きませんが(笑)

[269: マンション検討中さん]

先着順のGタイプ部屋は、意外と手ごろな価格ですね。
当初興味がありMR見学に伺った際は、90平米の間取りは一億五千万円くらいと言われて度肝を抜かれたのですが。
5階だから、なのでしょうか。

[270: マンション検討中さん]

どの部屋も、当初の予定価格ではかなりのチャレンジ価格が設定されていましたが、
正式価格決定直前の最後の調整で、現実的な価格に引き下げられました。

当初の価格を見て別物件に流れてしまった客が多いそうですし、
残っている部屋（8件程度？）は高額物件が中心ですので、
完売まではそれなりに時間がかかるのではないでしょうか。

[271: 名無しさん]

まだ1年半あるから、ゆっくり売ればいいんじゃね。

[272: マンション検討中さん]

近隣の中古物件の動きが止まってきたね

[273: 匿名さん]

夏枯れ。中古が動きやすいのは年末や年度末。

[274: 匿名さん]

>>269 マンション検討中さん
3Aや番町に比べればお手頃かと・・・

[275: マンション検討中さん]

そりゃどこでもそうなるでしょ

[276: 匿名さん]

どうも本郷を甘く見ている人が多いようです。
困ったものです。

[277: マンション検討中さん]

甘くみている、とは？

[278: 匿名さん]

>>277 マンション検討中さん

1億5000万出すなら、迷わず番町の中古を選ぶなあ

[279: 匿名さん]

たしかに９０平米で１．５億円なら、番町でも中古でまずまずの物件が買えますね。

[280: 検討板ユーザーさん]

交通の便と商業施設なら本郷の方が良い
番町も本郷も港区みたいな華やかさは皆無だけど
金持ちは値段だけで比べないで好みで選ぶでしょ
巨人ファンとか温泉好きなら本郷だし

[281: 匿名さん]

番町と本郷じゃ2割近く価格違うのに比べることがナンセンス

[282: マンション検討中さん]

というか、そもそも番町は住宅地としての格（＝住環境の良さ）が違うでしょう。
本郷のように狭い道路ではないし、1ブロックの広さも確保されている。
学校から声がする以外は静かだし。
巨人ファンとか競馬ファンがウロウロしていないし。
交通の便だって、本郷よりよいと思いますよ。

[283: 匿名さん]

讀賣ファンは後楽か小石川を選びますが、本郷は選びません。

[284: 検討板ユーザーさん]

好みの問題でしょ
ほっとくとすぐお前らマウンティング始めるな

[285: 匿名さん]

読売ファン後楽か春日です！

[286: マンション検討中さん]

阪神ファンの私はどこに住んだらよいでしょうか

[287: 匿名さん]

>>284 検討板ユーザーさん
好みの問題ではなく客観的なく評価として、
千代田区と文京区、そして番町と本郷では格が違いすぎる。
あと利便性も、半蔵門、麹町、市ヶ谷、四谷の複数がほぼ徒歩10分圏に収まる番町が勝ち。

[288: 匿名さん]

タイガースショップのある渋谷区神宮前か名前から港区虎ノ門あたりは如何？

[289: マンション検討中さん]

>287
ついでに番町小、麹町小だと公立小のレベルも文京区より全然上だよね
まぁ、ロクなことがないからさすがに番町とは比べないほうがいいね…

本郷一丁目だって、その周辺（春日とか水道橋とか湯島とか）と比べたら
圧倒的に住環境がよいと思いますよ

[290: 匿名さん]

>>289 マンション検討中さん
そう思います。

[291: eマンションさん]

>>289 マンション検討中さん
番町小のほうがレベル上って何かエビデンスあるの？
あなたの勝手な思い込みですよね？

[292: 匿名さん]

番町小に通える子供の親は君達とは遺伝子レベルから違う。

[293: 匿名さん]

番町小に越境して通う児童たちは小学校受験失敗組がかなり多いので、極めて優秀と言うわけでは全くありません。
イジメや学級崩壊に近い事象も他の公立小並にあります。
所詮公立ですから、幼稚舎や初等科や初等部に行っている児童とは異なります。

[294: 検討板ユーザーさん]

また猿みたいなマウンティング始める輩が来たな

[295: 匿名さん]

幼稚舎は頭悪くても入れるよ。

[296: 匿名さん]

番地で働いてた時、バカっぽい小学生がたくさんいた。
文京区の方が、二宮金次郎みたいな奴が多くて困る。

[297: 匿名さん]

番地で働いていた？

[298: マンション検討中さん]

そりゃ無試験の公立なんだから、私立よりも学力が上とかいうことはないでしょうよ。
今どきは、いじめとか学級崩壊だってあるでしょう。
番町小にだってバカっぽい子はたくさんいるでしょう。

だけどね、自分の子供を公立に入れたいという親も多いわけですよ。
もちろん経済的な理由もあるでしょうし、あるいは多様性のある環境で小学時代を過ごし、
中学から受験させたほうが競争力がつくという考えもあります。
私自身はある程度きちんとしていれば学区にこだわりすぎても仕方ないと思うのですが、
文京区民は、学区にこだわる方が多いですね。
こだわる方は、評判に頼らざるを得ない。

その評判という意味では、文京区の小学校よりも、
番町小や麹町小のほうが遥かに上。
ただそれだけのことでしょう。

[299: 匿名さん]

だからその番町小や麹町小のほうが評判がいいってのはエビデンスあんのかよ。お前の思い込みだろ(笑)

[300: 匿名さん]

中学受験からの方が学力が伸びるというデータならあるね。

[301: マンション検討中さん]

何をムキになっていらっしゃるのかわかりませんが、
たかが評判にエビデンスとか必要なのでしょうか？
であればご自身でお調べになったほうが納得できると思います。
小学校について検討したことがある方であれば、
調べるまでもなく当然だと思うのですが…

[302: 名無しさん]

番町で働いてた時、花見にタクで小石川後楽園に乗り付けて飲んだ。新卒だったので驚いた。
出向て麹町でも働いたけど、鶴瓶とかよく見かけた。
番町も中古マンションとかあって、トヅプ同士以外、年収も頭も文京区が劣ると言う事はないだろう。
エビ出せない奴より、俺の価値観の方が信憑性があるよ。

[303: マンション検討中さん]

文章を読むだけで小学校について検討したことないことが伝わってきますね（笑）。

立証責任があるはずの自分がエビデンスを出さない癖に、
失礼な言い方でものを要求する人にお付き合いするのもナンですが、
ちょっと残念な方のようなので、少しググって差し上げました。

http://toyokeizai.net/articles/-/150729

https://kawlu.com/journal/2015/10/03/7847/

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12168704282?

でもあくまで評判の話ですよ。
ですのでそれ以上のエビデンスとか言われても的外れです。

[304: 匿名さん]

＞303
同感。

[305: 名無しさん]

番町や麹町の小学校行ったって東大いけるわけでもないのに小学校にこだわるとかバカみたい。
子供の出来なんて、所詮自分の頭の出来と同レベルですよ。

[306: 匿名さん]

東大とか誰でもいけるしょ。

理Ⅲの言い間違いかな。

[307: 名無しさん]

>>303 マンション検討中さん

フェイクニースに溺れるおばちゃん

[308: 検討板ユーザーさん]

醜いマウンティングばかりだな
没落国家の学区やエリアで張り合っても虚しいだけだろ

[309: マンション検討中さん]

>>307
最初は威勢のよいことを言っておきながら、
もうそれしか言えないのは残念ですな（笑）
相変わらず誤字がひどいし、しょうもないな…

[310: マンション検討中さん]

まあ、千代田区の有名学区はもちろんのこと、
文京区だってSとかKとかの学区だと変に意識した人が集まるかもしれないから、
本郷のあたりがそこそこ品も良くてちょうど良いんじゃないですかね。
そのへんの考え方は人それぞれですが。

このあたりは車でも歩行でも通行が窮屈なのと、建物が密集しているのが難点ですが、
それ以外は最高だと思います。

[311: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/7726/

↑ここも「お得」なのかな？

[312: 口コミ知りたいさん]

>>311 匿名さん

大規模公園とは違いますが、近隣の人は東大や東京ドームシティを同じ様に使ってますよ。
お得かどうかは判りませんが

[313: 匿名さん]

間違いなくお得です。ついでに神保町の古本屋街が近いのも魅力。
私は本郷の住民ではありませんが、本郷の人気が高いのも、その立地の優位性からうなづけます。

[314: 名無しさん]

やっぱ、小石川四丁目、五丁目の春日通りに面しない高台が、文京区のマンションとしては最強でしょう。

[315: 匿名さん]

高台信仰はもう昔の話だよ。
年配者はそろそろ気付かないと。

[316: 匿名さん]

年配者には坂がキツイかもしれないけど、
やっぱ高台っていいよね。
タワマンだったり、広大な敷地の郊外物件だったら、
低地のデメリットが消されるけど、
そうでない限りは、できれば高台がよい。
強がって格好つけている人はそろそろ気付かないと。

[317: 匿名さん]

そんなに怒らなくてもいいのでは？

[318: マンション検討中さん]

ですよね。
高台がよいに決まっているのに。

[319: 販売関係者さん]

高台信仰はもう昔の話だよ。
年配者はそろそろ気付かないと。

[320: マンション検討中さん]

匿名さん→販売関係者さん
昇格おめでとうございます☆

[321: 匿名さん]

高台はいい、というのは同意だが、中央線より北側の高台に価値はない。

[322: マンション検討中さん]

価値はない、は言い過ぎでしょ。

ところで、ここの公式HPの周辺環境・商業施設は腑に落ちない。
ドンキがなかったことにされているのは仕方ないとしても、
一番近いはずのプラウド本郷ヒルトップのローソンも省かれている。

[323: 名無しさん]

小石川四丁目、五丁目はフラットに生活できて、高齢者も安全安心。

[324: マンション検討中さん]

敢えて釣られると、小石川四、五は傾斜地じゃなかったっけ？

[325: 匿名さん]

車が自由に使えなくなると（自ら運転でも運転手付きでも）、坂の上り下りはつらくなりそう。高台はステータスないしイメージくらいの意味しかないかな。

[326: 匿名さん]

>>324 マンション検討中さん
春日通りそばのあまり傾斜ない所はいいですね。

[327: 匿名さん]

高台信仰はもう昔の話だよ。
年配者はそろそろ気付かないと。

[328: 名無しさん]

>>327 匿名さん
低地にマンション建てた業者ですね、わかります。

[329: 匿名さん]

こんな落ち着かない場所のどこがいいんだろ。
もっと色んなところ見た方がいいよ。

[330: マンコミュファンさん]

民泊向けマンション

[331: マンション検討中さん]

>>325
ここは高台だけど、本郷三丁目の駅までフラットだから問題ないんじゃないかな。
ステータスというのもあるかもしれないけど、実質的な点としては、
隣に低価格帯の飲食店とか雑居ビルとかができたりしにくいというメリットがありますね。

[332: 匿名さん]

管理規約で民泊は禁止されてるべ。

[333: 匿名さん]

それを守らない所有者が多いので、いま全国で訴訟が起きていますね。

[334: マンコミュファンさん]

地権者が管理規約改正して民泊OKに

[335: 匿名さん]

豊洲、東雲はトンデモナイ事になってるようです。

[336: マンション検討中さん]

大阪も結構ひどいらしいよ。
やっぱ面白みがないけれど、ある程度落ち着いた場所のほうがいいね。

[337: マンコミュファンさん]

>>332 匿名さん
明示的に禁止はされてないよ

[338: 名無しさん]

ここのマンションは民泊禁止ですよ。地権者さんもしっかりした方なので変な奴は入れないですよ。

[339: 検討中]

それでも民泊が行なわれているので、裁判沙汰になっているのではないでしょうか？
ここは東京ドームにも近く利便性がいいので湾岸タワーマンションより危険性が高いです。

[340: 名無しさん]

アングラで民泊やる人は全国どこのマンションでもいるはず。ですからまともな人が住む街や物件を探すしかない訳です。民度やモラルが大事。それでも民泊は起こるかもしれないですが、確率の低さを考えるとこの物件は良いのでは。

[341: 匿名さん]

この物件は事業協力者の住戸が多いので賃貸の又貸し民泊が心配

[342: マンション検討中さん]

何度も書かれているけれど、事業協力者というのは地域から信頼された有名な方なので、
その辺はむしろ安心だと思います。
それに、もっと価格が安くて、もっと駅に近い物件があるので、
民泊をするならそちらを使いますよ。
（釣りで言っているのだったら盛り下げてしまい申し訳ない。）

[343: 名無しさん]

賃貸人からの又貸しも全国どこでも懸念材料ですが、この物件は家賃も高いはずですから民泊目的で借りる人は収支が合わない。地権者さんは有力者で地元に根付いた方ですし、貸し出す際にも安易な人選をしないだろうと。

[344: 匿名さん]

＞337
ちゃんと記載されてるよ。

＞339
どこのマンションで裁判になってますか？
裁判所はどこですか？

[345: 名無しさん]

管理規約は法律じゃないし、罰則もないから、ただの紙切れ。
ペット禁止のマンションでペット飼ってる奴はいるし、共用スペースのルールも適当。

[346: 匿名さん]

やっぱ賃貸住戸多いのはリスクだよね〜。
分譲マンションなのに半分近くが賃貸って普通じゃないよ。

[347: 匿名さん]

＞345
ここは、その程度の民度のマンションでは無いと思う。

＞346
なんのリスクだよ？

[348: 匿名さん]

>>346 匿名さん
賃借人は管理規約なんか守らない変な人もいますからね。

[349: 匿名さん]

>>344 匿名さん

東京地裁は目黒のマンションで大阪地裁はミナミのマンション。

[350: マンコミュファンさん]

竣工直前や2、3月に賃貸募集が大量に出るマンション買うのは複雑な心境だろう