〈契約者用〉プラウドシティ大田六郷

[契約済みさん]

プラウドシティ大田六郷の契約者専用スレです。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/574754/


所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
交通：京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測
間取：3LDK・4LDK
面積：64.62平米～86.87平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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[830: 匿名さん]

均等化は国土交通省のガイドラインで推奨されていますよ。

[831: 住民000]

>>827 住民板ユーザーさん1さん

老人ホームに住まおうとする人の発想？
この記事を見てみれば意味わかるかも！

https://ameblo.jp/toshizo207/entry-12389555299.html

[832: 住民板ユーザーさん3]

>>830 匿名さん
国土交通省のガイドラインに「均等式にしても、将来必ず赤字にならない保証がない」の記載もありますよ。

[833: 住民板ユーザーさん5]

>>807 住民板ユーザーさん2さん
ここが疑問です。プラウドシリーズに均等式を採用した実績がない。最善の選択肢なら、採用率が現在より高いはず。理事会の方が常識を超えた熱心でこの議案を通そうと感じられる。

[834: 住民板ユーザーさん8]

>>832 住民板ユーザーさん3さん
そりゃそう書いとかないと、赤字になったときお役所が攻められますもんねw （少ない試算であればそれは赤字になるでしょうし）　
今回均等で値上げしたとて、段階で値上げしたとて、「ちゃんと値上げの時の議案が可決すれば」いい問題で、その時の理事会役員が結構負担ですよ！っていうことなんだと思いますけどねw 少なくとも、その時の役員には出来る限りなりたくないなぁって思いますが。

[835: 安藤 倫]

>>834 住民板ユーザーさん8さん

その時、生きるかどうかがわからんでしょう。

[836: 住民さん]

予定通りいかなかった場合に、どう直すかが
一意的なのは均等割だけなんですよね。
また年度ごとの合計を計算し直して直線を
引くだけですから。

[837: 住民板ユーザーさん5]

反対している方々だっていつか理事の立場になりうるわけですし、そう考えれば今のうちから積立てを増やして将来のリスクを減らそう(もちろんリスクゼロはあり得ませんが)という考え方は理解できなくないと思うのですが。
少なくとも、月1万少しの値上げでこの荒れようだと、仮にいざ一時金が必要となった際は、本当に大変なことになるだろうなと想像できます。
こんなこと書くと、理事会認定されちゃうんですかね。

[838: 匿名さん]

それでも段階値上げ式よりも推奨されてるのは確かなわけで、リスクはより少ないということでしょう。

[839: 住民板ユーザーさん1]

>>833
プラウドはオハナに比べてグロスが高いので、修繕積立金を最初から高くするわけにはいかんのでしょ

[840: 住民板ユーザーさん1]

>>828 住民板ユーザーさん1さん
どのマンションでもそうですよ。段階増額方式。そうしないと競争に負ける。
買う側からすれば修繕積立金が安いほうが魅力的に感じるからね。
ただ必ずしも毎年収入が上がる訳では無い今の時代、段階増額方式はリスクがある事は確か。
そこで国は将来高額にならないよう均等積立方式を推奨し出した。
家のローンだって車のローンだって段階的に上がっていくローンはあまり無いだろう。

[841: 住民板ユーザーさん1]

>>840 住民板ユーザーさん1さん
均等積立は数年毎に見直し推奨されてますから、その度月々積立額も上がる事もあり本当にずっとフラットにはならず少なからず階段状になりますよね。
計画期間終了時には段階式よりも月々額は安くなってる設定ですから、翌年目に大きく値上げることになりませんか？（次の期間を均等にするにしても）落差が大きいとそれはそれで、大丈夫なのかな？と。

[842: 住民板ユーザーさん1]

なんか値上げが前提になってるけど
長期修繕費のコストダウンを徹底するのが先だろ
あと管理費も見直せよ
修繕積立金上げるならその分管理費削る
管理会社リプレースも視野に入れないと

[843: 住民板ユーザーさん1]

>>822 住民板ユーザーさん1さん

ほんとにおっしゃるとおり
コンサルなんて業者からキックバック受けるからね
そこを正さないと

[844: 住民板ユーザーさん1]

マンションを安定して運営するのは大前提。
こんだけ揉めている時点で、理事会として完全失格。
住民のためを口実に、なんにしても許されると思ってんのか！！

[845: 住民板ユーザーさん1]

新築時の修繕積立金が低い分は、諸費用に含まれる修繕積立金基金でこっそり補ってるんだよね。
計算すればわかるけど、新築時の修繕積立金の5年分、60ヶ月分以上の金額を前取りしてる。
だから、最初の5年は実質は倍の修繕積立金があるのと一緒なんですよね。

[846: 住民板ユーザーさん1]

だから、一回目の大規模修繕までは、計画通りの段階値上げで余裕でもつ。
問題なのは値上げのときに計画通りの値上げで費用負担したくない人が反対するリスク。
均等化のゴリ押し派はそこで理事会が苦労するから一回の大幅値上げで終わらせる均等化がベストで何度も値上げで苦労する段階値上げは悪だと言うけどそれは間違い。
段階値上げでも規約で値上げ予定金額を全て決めておけばそこに書いた分は自動値上げで理事会は苦労しない。
値上げに反対する人を封殺すればいいだけで手段は複数あるのにそれを隠して反対を押しきって均等化だけを示して恣意的に強引に進めるのが間違い。
住友物件は初期設定で修繕積立金の段階値上げの規約ベタ書き自動値上げ方式で問題なく運営されている。

[847: マンション検討中さん]

購入するときに段階値上げの計画は明記されていたんだから、みんな段階値上げを前提に計画を考えて購入してる。中には10年後に実家に戻るからそれまでの間だけ住もうと計画して買った人だっている。それを買ってすぐにルール変えますじゃ納得が得られなくて当然。売却前提で買うことは悪いことではないし、そういう人の権利を侵害している。数の力で押し切るのはイジメと同じ。

[848: 住民板ユーザーさん1]

>>846 住民板ユーザーさん1さん
長期修繕計画の見直し時に金が足らないことが判明したら？
均等方式なら足らない分含めて総額から年数われば終わりだけど、段階増額だとどうやって増額させていくかで絶対揉めるで？
早く出て行く人は後からたくさん上げて欲しいし、ずっといる人は早期に上げて欲しいから。

[849: 住民板ユーザーさん1]

>>847 マンション検討中さん
なんで早期に出ていく人が優遇されないといけないの？
修繕積立金や管理費やルールが組合決定次第で変動することも前提ですよね。

[850: 住民板ユーザーさん1]

>>848 住民板ユーザーさん1さん

５年毎に案分して振り分けるとか方針を決めればいいだけ。均等化推進派はそこを過剰に揉めるリスクと決めつけて均等化に強引に持ちこむのは考えが偏りすぎ。均等化と決めつけた上でのポジショントークに過ぎない。

[851: 住民a]

ちょっと思ったことを。

値上げ等の可能性があることは、均等式の場合でも言及されているよね。
その上で、年数で割り算すれば決まるから、均等式は議論がラクで、将来の理事会のため、マンションのための提案ってことだと思う。
逆に段階だと大変って。

で、それが別にマンションのためにならないっていう反対派の気持ちも理解は出来る。

反対派の人の気持もわかるけど、そこは考え方の違いってだけだからさ、「マンションのためってことは分かった、でも自分とは考え方が違うから、今回は反対する」ってスタンスでいいんじゃないかな。

陰謀論とか個人攻撃とかは、誰の得にもならないからさ…同じマンションに住む仲間ってことを忘れないでほしいな。

[852: 住民板ユーザーさん1]

>>851 住民aさん

批判されてるのは強引に進めようとして時間をかけて住民の理解を得る努力を怠っているからだよね。どちらもマンションのためを思ってのことだから冷静な対応をなんてのは筋違い。理事会は好きな方針で議案を出せるから、普通決議だと簡単に議案を通せる。冷静に反対したら可決されるのは目に見えて明らか。管理組合は理事会が運営方針を決めて有利に総会議案を提示して可決に誘導できるゲームだからね。督促されたら中身を見ずに何となく賛成する無関心層や必ず賛成にカウントされる議長委任を出す無関心層がいてそれを活用できる。
理事会が強行突破しようとするならノーサイドではなくしこりが残ってあたりまえ。次期の理事会で立候補組に段階値上げに戻されても文句は言えない。理想を掲げて反対派を押しきってやり遂げるのをレベル高い理事会と称賛する声があるが本当に勘違いもいいところ。理想を押しきればいいってもんじゃない。

[853: 住民a]

>>852 住民板ユーザーさん1さん
理事会のやり方がうまくなかったってのは分かるよ。

でもさ、理事会がうまくやれてないから、誹謗中傷してもいいって話にはならなくないかなって、それだけ言いたかったんだ。

[854: 住民板ユーザーさん1]

>>850 住民板ユーザーさん1さん
それで問題無いなら国交省もどちらでもいいというガイドラインにするよね。
段階増額にして早期売り抜けの人を優遇する根拠は何と問われて総会通せるの？

[855: マンション検討中さん]

後出し後出しでルール変更って延々謝罪と賠償を要求してるどこかの国みたいですね。簡単にルール変更を許しちゃったら何でも理事長の都合の良いように変えられちゃいますよ。お金を出すのは私達なんだから。

[856: 住民板ユーザーさん1]

>>855 マンション検討中さん
理事会を通ったということは理事の過半数は賛成したということ。理事長だけでは無理よ。

[857: 住民板ユーザーさん1]

>>855 マンション検討中さん
どこかの国はルール(合意)に違反しているわけで、ルールに則って変更しようとしている本件と同じに扱うのは間違い。

[858: 住民板ユーザーさん1]

>>856 住民板ユーザーさん1さん

自分の仲間を集めたら理事会を支配できるってことだよ。

[859: 住民板ユーザーさん1]

>>858 住民板ユーザーさん1さん
理事会の半分を仲間にして、総会で過半数の票取れるならね。
簡単にできると思うならあなたがやってみれば？

[860: 住民板ユーザーさん1]

>>847 マンション検討中さん
全ては住人の多数決で決まる。
購入時のルールは住人が決めた物では無い。
賛成の人が多ければ決定するし、
反対の人が多ければ決定しない。

[861: 住民板ユーザーさん5]

理事会とか理事長をなんだか物凄い権力者のように考えられてる方がいるんですね。。

[862: 住民板ユーザーさん1]

>>859 住民板ユーザーさん1さん

次期の立候補が楽しみです。理事会の稚拙な運営への反対派が多数いれば過半数は取れるでしょう。それぐらい思いが強ければね。普通はめんどくさいからやんないから、理事会を積極的にやる層に牛耳られてしまう。やる気出そうよ、反対派のみんな。

[863: 住民板ユーザーさん1]

>>861 住民板ユーザーさん5さん

理事会の本質は多数派を占めた勢力が自由に方針を決めることのできる権力ゲーム。多数決で民主的という名目のもとに運営されるが思想が似通った役員が集まったり声の大きな役員が勢いよく進めたらそれに流される。総会も住民の多数決だから民主的とも言われるが実態は出された議案に流されて何となく賛成する人も多いのが現実。今回の均等化の代わりに段階値上げの自動化を議案にしていた場合でも可決されるだろう。まあいいかと流される人たちは浮動票でありよほど酷くない限りどんな議案でもおおむね賛成する。だから議案を出したもの勝ち。文句あるなら民主的に反対すればいいという意見があるが議案を出した時点でほぼ理事会の勝ちは決まっている。それが理事会を掌握して議案を決める権利を手にいれるメリット。現実的な対抗策は反対派が来期に多数立候補して理事会を掌握すること。均等化を段階値上げ自動化に変更する議案を出して浮動票を取り込めば十分可決可能。

[864: 住民板ユーザーさん1]

>>863 住民板ユーザーさん1さん
均等方式のメリットはもう説明されていて、みんなメリットが周知されていて総会で賛成された者をひっくり返すとなると、今回の比じゃない反対が予想されるけどどうするの？
初期設定がそうだったから早期売り抜け優遇を認めろと言って多数が納得するかな？
あんたらはすぐ出ていくから段階増額式にするんだろ！とか迫られたらどうする？

[865: 住民さん]

不思議なのは、LINEのグループの方は、積立金変更議論のオープンチャットになっているのに、逆にアンケートとかなされているものの結果のほとんどが反対となっていることです。その方向に無理に話を持っていこうとする議論の整理人が何枚かいらっしゃって何か怖いものを感じています。

反対がそれだけ多いのが、全戸に対してもそうなっているのであれば、総会でも当然可決できないはずです。この案件は本来的には、規約にも規定が元々あった通り単なる過半数決議の対象です。今回のが間違いだというのでえれば、元に戻すのも単なる過半数決議に過ぎません。それほどの大問題とも思わないのです。

長期で言えばほとんど同じ金額をどう集めるかの考え方の差でしかないので、私としてはどちらでも構いませんから特に反対する気もありません。その日は用事があるから、賛成かつ欠席で議決権行使を済ませています。

もう総会は進行していて、来年の例から言えばもうかなりの人が欠席で議決権行使や委任をすませています。別にアンケートを非公式に集めて何がしたいのかな？と思うのです。

どちらに決まるのでもいいですが、議案として上程した以上必ず原案のまま採決はやっていただきたいと強く希望します。たまたま総会に出てきた反対意見の人だけの声で、採決が止められたり、議案が変更になったりと言った外聞をはばかるようね恥ずかしい歴史が残るのが避けられるのでは、総会に議決権行使書を使っている意味がなくなります。
私としては多数決の採決がきちんとなされるのであればどちらに決まっても構わないかなと思っています。

[866: 住民板ユーザーさん1]

>>833 住民板ユーザーさん5さん
実績は関係ありませんよ。前例になるかどうかの話です。

[867: 住民板ユーザーさん1]

>>853 住民aさん
おっしゃる通りだと思います。

[868: 住民板ユーザーさん1]

>>866 住民板ユーザーさん1さん
オハナは均等式ですね。
このタワマンも均等式を売りにしてるね。
https://www.midskytower.com/50years

[869: 住民板ユーザーさん1]

普通決議の場合、委任状や議決権行使書含め議決権総数の半数出席で総会が成立し、その過半数で可決という事実を皆さん認識していますか？議決権総数の４分の１強で可決なのですが。きちんとその点を認識された方が良いですよ。

[870: 住民板ユーザーさん]

総会に参加しない人が多ければ、
可決も容易になる一方で、
否決も容易になります。
実際にはプラウドシティ大田六郷の総会への
参加率は非常に高いので仮定の話に
なってしまいますが、総議決件数の1/4ちょっとで
否決できる可能性があるという言い方もできるので、
可決しようとする人にだけ有利な条件でもないですね。

[871: 住民板ユーザーさん1]

>>870 住民板ユーザーさん
委任状の取り扱い方法はご存知でしょうか？

[872: 住民板ユーザーさん1]

>>868 住民板ユーザーさん1さん
タワマンは修繕費の高騰がデメリットとしてかなり大きな問題なので、均等化した場合の費用対効果が高いです。
駐車場を一般の方へ貸し出ししたり、運用もして資金の一部を補ってますね。そこまでやらないと月々支払い額凄い事になるし。

ただ、そこまで修繕費高騰予定してない規模のマンションだとどうでしょう？
何かあっても当分売却できないマンションになるデメリット発生します。

[873: 住民板ユーザーさん1]

>>872 住民板ユーザーさん1さん
同じ野村不動産のブランド、オハナは均等式で、その「住まいとくらしの経済的負担を軽減する工夫」でグッドデザイン賞まで受賞しています。
規模的にここと同じでは？
https://www.087sumai.com/nishi-kamakura/character/index4.html

[874: マンション住民さん]

議決権の行使は、代理人によって行使できるというのは、区分所有法第３９条第２項の規定です：「議決権は、書面で、又は代理人によって行使できる」
https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/10162737650...

議長は規約規定で、理事長です。理事長は議案を出した理事会の責任者ですから全議案に賛成なのはあたりまえで、その人を代理人に指定するということは理事会への信任のようなものですから、チェックを１つつけるだけで全議案に賛成のチェックをつけなくてすむという簡易版として私は全部賛成の場合には使っています。代理人として指定を受けたら賛成に使われるのは当然です。

うちのマンションの場合には、ここはもともとしっかりとしていて、きちんと議決権行使書も同じ紙面についていますから、欠席者が議案毎に反対する方法は確保されているわけです。委任状は、総会に実出席することがわかっている人であれば、議案に反対の人を指定して委任することもできます。

この場合には、書式を見ればわかるように自分で作成してくれとなっていますから、反対意見を投じに総会に出席する人を代理人として指定する委任状を作成することも可能です。きちんとやるには、いつの総会で何を委任するのか、相手の名前、委任を受けた人がそれを承諾していることを証するサインなどを一式としてどうやっても誤認されないようなものを作成の上で提出すれば、それを無効にしたらもちろん違法です。

ただ、議決権行使書で個別議案に反対もできる以上、委任状を使って議長以外の人に代理人指定をできる仕組みは不要な気はします。

[875: マンション住民さん]

>871 への回答のつもりです

[876: 住民板ユーザーさん1]

ドラマのセリフを思い出した。
“オレは基本的には性善説だ。相手が善意であり、好意を見せるのであれば、誠心誠意それにこたえる。だが、やられたらやり返す、泣き寝入りはしない。十倍返しだ。
陰湿な手を使うなら、反対があるのは、覚悟の上だろう。

[877: 住民板ユーザーさん1]

修繕積立金値上げ説明会で「プラウドがブランドだから、高額な維持費がかかります」と説明されましたが、なかなか腑に落ちません。マンション値引き販売をしていた時点から、ブランド価値が既に下がっています。値引き販売のことが住民版最初のスレッドに書いています。

絵に描いた餅のようなブランドを守るため、「段階式値上げに失敗したら、修繕積立金が足りなくなる」との憶測を根拠に値上げを提案、且つ強引に値上げ案を成立させようとする理事会にあきれました。

このマンションを買ったことに後悔をしています。

[878: 住民板ユーザーさん1]

ブランドじゃなくて共用施設とか見栄えのよい植栽やタイルなどに維持費がかかるという話では？

[879: 入居済みさん]

反対するならマンション内でやればいいのに。ネット上に訴えても普通に均等式は推奨されるでしょ。
匿名掲示板で反対運動してる人達が特定されてブランド価値下げたとして損害賠償請求されたりしたら面白いのに。