オープンレジデンシア南品川ってどう？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア南品川についての情報を希望しています。
間取りは使いやすいでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：http://www.ohd.co.jp/mansion/minamishinagawa/

所在地：東京都品川区南品川3丁目1571番7（地番）
交通：京急本線 「青物横丁」駅 徒歩3分 、京浜東北線 「大井町」駅 徒歩11分
東急大井町線 「大井町」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.12平米～68.81平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社NB建設
管理会社：株式会社東急コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【東京23区の新築分譲マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました｡2017.10.4　管理担当】

[51: マンション検討中さん]

駅近と激安スーパーが近くにあるが決定的でした。

[52: 匿名さん]

大井町の駅前が再開発されてから青物横丁は見違えるように綺麗になりましたね。
それまでは、治安が悪くてイマイチでしたが。
今は、資産価値も高いと思います。
駅前は本当に便利になりましたし。
都内へのアクセスも良いのも魅了です。
品川区というのもいいですね。

[53: 匿名さん]

上の方の3LDKは6198万なんですね。
借地権なのに坪300を越えてくる時代なんですね。何階の価格でしょうか？

[54: 匿名さん]

この場所だから借地権でも坪300を超えるんです。

[55: 匿名さん]

借地30年って短くない？

[56: マンション検討中さん]

普通借地権で更新可ですよ。
更新料は30年後に各世帯30万か40万かな。
定期借地権とちがって半永久的に借りれる。
地代も安いしトータルではお得

[57: 匿名さん]

この物件、隣の住戸との壁が乾式壁なので止めました。
こんなとこでコストダウンするなんて！

[58: 匿名さん]

隣人よりも京急でしょ。
音漏れ気にするような人は最初から選択肢に入れないでしょ

[59: 匿名さん]

隣家の音も結構、嫌なもんなんですよね…
夜中は電車の音しないですし‥

[60: 匿名さん]

これまでご苦労されてたんですね。
乾式壁やらアパートの薄壁を経験してきましたが特に気になることはなかったです。
羽田や品川が近いメリットが大きい

[61: 匿名さん]

［個人を特定した中傷のため、削除しました。管理担当］

[62: マンション検討中さん]

HP更新してないですが売れたんですかね？
次は申し込みまでしっかり場所を決めたいと。
青物横丁駅は朝は特急も多く通過電車も少ないし京急乗りとしては助かります。

[63: 匿名さん]

乾式壁だと子供の泣き声、走る音とかが結構聞こえるのです。

[64: 匿名さん]

乾式壁といっても色々あります。
ここは遮音乾式壁であります。
グレードにもよりますが、一般的なコンクリート壁（厚さにもよる）よりも遮音性が増すこともあります。他にもメリットデメリットは色々あります。ただここはタンクレストイレ、キッチン、洗面カウンター台に天然石を使ったりそこまで手を抜いてるように思いません。
気になるところは、借地権と線路脇という点ですかね。

[65: 匿名さん]

乾式壁の遮音性能って施工に依存するところがある。それから、振動とかで時間とともに隙間が空いて遮音性能も落ちる。

[66: 匿名さん]

第２期っていつからなんですかね？
抽選になった方っていました？
販売戸数が少ないから板の情報が少ないですね。

[67: マンション検討中さん]

ここ、梁の低さがありえなくないですか？
安いから仕方ないんでしょうか。

[68: 匿名さん]

たしかに。
そこにエアコンを付けるような形になるけどかなり突き出してくる感じはありますね。
それでも安いので検討します。
シーサイドの2つのマンションも高そうだし。

[69: マンション検討中さん]

梁の高さどれくらいなんですか？

[70: 匿名さん]

たしか低いところだと190前後かな。

[71: 匿名さん]

すべての窓際を取り囲む低い梁が、とても残念ですね。

[72: 評判気になるさん]

確かに梁の低さが気になっています。リビングで190？って実際住んでみるとどーなんでしょうか？

[73: 匿名さん]

視覚的なものはすぐに慣れるでしょうけどエアコンがかなり前方まできますからね。
でもどしてもこの付近に住みたいので。
6000後半は払えません。

[74: マンション検討中さん]

低いところは185ですよ

[75: マンション検討中さん]

たしかに梁とか借地権とか色々あるけど今後10数年でこの値段で買えるマンションでますかね？
中古マンションも高いし仲介料もバカにならないし。

[76: マンション検討中さん]

また募集してますね。
完売しないんですね。

[77: 匿名さん]

今日現地に行ってきました。北側から南側をみた写真です。
なかなかの立地ですね。でも高層階なら眺望は良さそうです。

[78: マンション検討中さん]

うちは高層階（といっても5階上）を狙いたい。
南向きは遮る建物もないし日当たりは良好。
南側に変な一戸建てあるけど特に問題なさそうですし。
騒音問題さえクリアすれば最高です。

[79: 匿名さん]

大井町駅までのバス停ってどこにあるんですか？

[80: 匿名さん]

大井町まで徒歩11分だからバス便ではないですよ。

[81: 匿名さん]

>>80 匿名さん
付近から都営とかのバスもないのですか？
大井町まで行くとしたら公共交通機関あるのかなと。

[82: 匿名さん]

第二期はじまるみたいですけど、
売れ行きどうなんですかね？

やはり借地と線路の隣で苦戦中？

騒音が一番気になるとこですよね～。

[83: マンション検討中さん]

売れてるみたいですよ。
営業も少ないし、申し込みに対応できる人がいないんでしょうね。
大きい部屋ほど売れるでしょうね

[84: マンション検討中さん]

オープンレジデンスはここ以外に北品川と南品川で2件予定があるようですが、モデルルームではそのあたりの情報はもらえているのでしょうか？
できれば、3件比較してどれがいいか判断したいと思っています。

[85: 匿名さん]

北品川も南品川も所有権です。
坪300を超えるそうです。
ここより全然高いそうです。
予算がある人はと。

[86: マンション検討中さん]

第２期の3LDKの5400万って何階なんだろう。
3戸販売って微妙だな。
みんな夏休みだから営業少ないのかな。

[87: 匿名さん]

3戸販売ってたしかに微妙ですね。

本来、販売期間が短ければ、
販売コストが抑えられるはずなので、
小出しにする売主のメリットはないはずですし。

あんまり反響がないから小出しにして、
倍率を高くして他の部屋に
振り分けたいんじゃないですかね？

[88: マンション検討中さん]

3LDKとかファミリータイプは人気あったみたいだからやはり偏りすぎないように販売してるのでしょうね。

[89: 匿名さん]

この辺りは下町らしい雰囲気が漂っていて住むならよさそうです
周辺に子供も少なそうですし、保育園も入園しやすいのかな。
子育てするなら、騒音からかけ離れて、丁度いい立地な気がします。
し何よりも商店街があるということが魅力になっていると感じます
品川駅周辺は高くてすめないという方にとっても、この辺りだと住めるという好条件なんじゃないかな

[90: 匿名さん]

>>89
勉強不足ですね。
品川区は、23区内で最も子供が増加しるんですよね。

[91: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん

騒音からかけはなれて？

ここのネックは騒音だと思いますよ。
あれだけ線路に近いと四六時中、
騒音に悩まされるのでは？

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん

階数にもよりますが、現場付近の測定器は電車通過時は75デシベルですから2重サッシとうで−25〜30デシベルだとすれば50デシベルという計算になりますかね。後は距離や高さ等の細かい計算もありまかすが、、、
あくまでもここを狙う人はとにかく安くて駅近住みたいっていう人でしょうね。
閑静なマンションにこだわる人は最初から選択にはないでしょうね。
300を切る価格と駅近この２つだけでも価値はあると思うのですがね。
まぁ考え方はひとそれぞれだと。

[93: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん
シーサイドのマンション建設等でさらに学区の城南第二やここの学区の城南小は大変でしょうね。ただ、品川は小学校を選択できますし、お受験が盛んだと言われる立会小に入れる人もいます。
近くの城南小は数年後改築します。参考までに。

[94: 匿名さん]

こちらの価格はお求めやすくなっているのでしょうか。
駅に近いマンションは軒並み高額で手が届きませんが、
線路沿いであれば立地環境が価格に反映されているでしょうし
納得づくであればお買い得ではないでしょうか。
販売好調であれば転売条件も悪く無いでしょうかね？

[95: 匿名さん]

ここはたしかに今の相場に比べたら安いですよ。
メリット、デメリットあると思いますがどこに比重を置くかで選ぶ判断になると思いますね。
メリット
品川、羽田まで便のいい青物横丁駅徒歩3分、スーパーが近い、2L.3Lは角部屋、、、、
デメリット
普通借地権（30年毎に更新可、借地代は2000〜4000円に下がる）、線路直近のため騒音、震度が未知数、はりが目立つ、、、
等ありますがやはり品川、青物横丁、駅近にこだわるとここ以上に安い物件が今後数年で出てくるか疑問です。

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん

たしかにメリット、デメリットありますね。

相場に対しても安いとは思いますが、
バブル前は皆、今後この値段では買えないと
思って不動産を購入してたはずです。

結果、バブルがはじけ、
痛い目を見たと理解してますので、
注意が必要なタイミングだと思ってます。

あくまで個人的な見解ですが。。。

[97: 匿名さん]

>>96 匿名さん

そうですね、たしかに新築マンションの動きはもっと鈍くなりそうですが、品川区内の駅近というのはやはり強いですよね。
相場が下がっても駅近はある程度の価格で売れるから安心だとは思います。

[98: マンション検討中さん]

スラブ厚が18センチってどうなんですか？
20〜23センチが一般的では？
電車は我慢できても、周りの住人の騒音までひどいとツラそうです。

[99: 匿名さん]

確かに24時間、上階でダンスをされたらツライです。

[100: 匿名さん]

オープンハウスで販売中の他の物件よりも仕様が劣りますし、とにかくコスト重視のマンションでしょう。
借地権のことを考えたら、むしろ割高かと。