デュオヴェール飯田橋ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

デュオヴェール飯田橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-tokyo.net/bunkyo/

所在地：東京都文京区後楽2丁目72番1（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「飯田橋」駅 徒歩8分
東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩8分
東京メトロ南北線 「飯田橋」駅 徒歩8分
総武線 「飯田橋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩12分
都営三田線 「春日」駅 徒歩13分
東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩14分
間取：1R～2LDK
面積：25.07平米～51.38平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社山田建設
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

定借でないので土地の権利は実質的に所有権とあまり変わらない。借地料を払い続けるのに見合うだけ当初に安いかどうかで考えてよいのでは？

[22: 近隣住民さん]

35歳の人が85歳まで住み続けるなら問題無し。

ただ、普通はそうはいかないから出口戦略を考えるけど、
ここは30年後くらいで価格はゼロに近くなるのでは？
リゾートマンションと同じく、
物件価格とランニングコストの現在価値とがほぼ均衡するため。

じゃあ、完全に投資物件として考えた場合、
表面利回り（カッコ内は実質利回り）は、
最初の10年5%（4%）、
次の20年4%（3%）、
次の10年3.5%（2.25%）
最後の10年3%（1.5%）
＝4×10＋3×20＋2.25×10＋1.5×10＝137.5
仮に、割引率1.5%の現在価値に置き換えたら100。

超長期国債購入と比較し、リターン変わらずリスク大では？

[23: 匿名さん]

出口戦略を考えるですか。
何歳まで生きるかわからないですが、ゴールを見越して考えないとならないということになってくるのですね。
とても参考になります。
運用として考えていくと、リスクが低めのマンション自体が殆ど無いように思います…
資産価値が高いところだとそもそも初期費用（物件価格）が掛かり過ぎる傾向になるかなと思います
所有権か借地権かにも大きく左右されますよね
22さんが書かれているように30年後ではゼロ近くなるというのは実にそうかも。

[24: 匿名さん]

スタジオタイプが一人暮らし女子に人気！ということですが本当なんでしょうか。なんとなく実需でというかんじじゃなさそうだけれど。

賃貸として貸し出すときに女性に人気ですよ〜ということが言いたいのかしら。

浴槽が賃貸と変わらないサイズなので、半身浴とかしにくいしどうなのかなぁという感じはしてきてしまいます。

ただ需要自体は女子に限らずあるんじゃないですかね？

[25: 匿名さん]

25㎡とかって、サラリーマン（ウーマン）に住居用のローン付くんでしょうかね？

[26: 近隣住民さん]

良い質問ですね。

素人ですが、特に面積に制限なさそうなので住宅ローンは適用されるのでは？
属性良ければ三井住友信託あたりで35年、うち30年当初固定で1.05%（保証料込）いけるかも。

ただし、登記簿面積50平米未満なので、住宅ローン減税無し、固定資産税、不動産取得税の優遇措置無し。

もちろん居住用ではなく投資用なら住宅ローンではなく、不動産ローンとなり、20年でも3%近く取られるのでは？
（途中で転居しても原則は銀行に申告し住宅ローンから不動産ローンへ）

当初表面利回り5%でも、実質利回りに置き直し、経年利回り低下と空室率を加味したら、大赤字でしょうね。
既に多くの契約が済んでいるようですが、入居前に後悔し始める人は多そうです。

[27: 匿名さん]

多くが登記面積25m²未満のマンションはNGっぽいので、壁芯で25㎡以下なら住宅ローンは付かないかもしれませんね。主に現金の投資家かある程度の富裕層向けでしょう。

[28: 近隣住民さん]

27さん
26です。参考になります。確かに、探すと銀行サイトにもそういう記述が見つかりました。ありがとうございます。

[29: 27]

26さんいえいえ、ありがとうございます。私も全てを見れたわけじゃないのであるかもしれません。

25㎡以下は住宅じゃないって今のご時世に反しているともですが、悪用（住宅ローンを投資用として利用）されても駄目って考え方なんでしょうかね。

[30: 匿名さん]

２９さんが書かれているように、住宅ローンを投資用として利用される、というのがあってその規定があるのだろうなぁとぼんやりと思っておりました。
実需でこの広さは買わないだろう、と。
でも物件価格が上がってしまっている今、賃貸投資用として新築でこの物件を買う人ってどれくらい居るんだろう？イニシャルコストがかかりすぎて利回りはどうなの？という風になってくると思うんですよね…。

[31: 匿名さん]

>>30 匿名さん
不労所得の資産形成に騙されるサラリーマン、特に若手が買うんだよ。

[32: 匿名さん]

住宅ローン減税適用される？

[33: 匿名さん]

立地が良いので価値は十分担保されるとは思いますよ。

以前、この辺の賃貸にも住んでましたが、設備はしょぼいのに家賃が高い。
設備のグレードは分譲用ですから投資用とは中身が違うと思いました。

[34: 文京区民さん]

50平米未満だから、贈与税控除、ローン控除を始めとした制度を利用できない。

落とし穴がいっぱい　「50平米未満」のマンション
http://style.nikkei.com/article/DGXMZO99433910Y6A400C1000000

[35: 匿名さん]

34様、ありがとうございます。
そうなんですよね…
50㎡未満であると、そうなんですよね。
あとは壁の厚みも大切だとかっていうのは聞いたことがあります。
50㎡あるかと思ったら、そうじゃないみたいな。

そうは言ってもあと1戸までという所まで来ているので
十分に売れているということなんでしょう。
気にされるかたもあまりいらっしゃらない？

[36: 近隣住民さん]

施行業者が入り口で堂々と喫煙してますね。
私有地内とは言え、文京区は後楽２丁目を路上喫煙禁止区域に指定しているので、近隣に煙垂れ流しはまずいでしょう。
少し離れたタバコ屋の前にはきちんと（区指定の？）喫煙場所があるのに。

入居開始前ですが、既にタバコ臭と汚れで汚損された瑕疵物件になっていますね。

[37: 匿名さん]

分譲仕様でこの価格はそんな高いとは思わなかったです。
投資用マンション仕様なら微妙だけど、住居としてのグレードはこだわっているだけあって、それなりに良いと思いました。

[38: 匿名さん]

キッチンの仕様やデザインは見た目に関してはなかなかいいと思いました。
シンクのところにワークスペースが置ける仕様になっているのはうれしいですし、洗い物も隠す役割ができて良さそう。
女性目線で色々と考えられているところからして女性の一人暮らしの方に人気が出そうかな
ただ、スタジオタイプはちょっと狭いので、需要があるのか少し疑問

[39: 匿名さん]

ここのマンションもあと1戸なんでしょうか？？

[40: 匿名さん]

ここは二重床・二重天井ですか？
ホームページ見たのですが、わからなくて。
わかる方教えてください。