グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[10491: 匿名さん]

現在、5980万で売りに出ている西向きの11階71.31㎡。
この部屋と条件が一番近い部屋をプライムメゾンで探すと
イースト1201号室で69.5㎡で家賃270,000円。

販売中の西向き71.31㎡を賃貸に出すことを想定すると
イーストの1201号室の賃料単価から家賃277,000円になる。

年間賃料は277,000×12ヶ月＝3,324千円

そこから管理費17,100円、修繕積立金7,800円、
エネルギー管理支援サービス費1,529円、町会費120円、
江古田の杜リブインラボ協議会費300円、
プライムメゾンイースト空室率24%による空室損797,760円、
固定資産税・都市計画税の概算額150,000円を控除すると
3,324千-（17,100+7,800+1,529+120+300）×12-797,760-150千
＝2,054,052円

中野区、駅徒歩15分、築浅マンションの還元利回りは4.5%
2,054,052÷4.5%＝4,560万円
実需向けマンションということを考慮すれば
どんなにひいき目にみても適正価格は新築で5000万。

この部屋の分譲価格は6640万。いくらなんでも高過ぎだわ。
価格的に、このマンションは買わない方が良いと思う。