ウエリスおおたかの森ノーステラスってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ウエリスおおたかの森ノーステラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://wellith.jp/ootaka/

所在地：千葉県流山市十太夫110番2外15筆（従前地）、流山都市計画事業新市街地地区一体型特定土地区画整理事業施行区域内C140街区1画地（仮換地）、千葉県流山市十太夫146番の一部外9筆（底地）
交通：つくばエクスプレス 「流山おおたかの森」駅 徒歩6分 （敷地内「セカンドゲート」より計測（約450m）。メインエントランスからは徒歩7分となります。）
東武野田線 「流山おおたかの森」駅 徒歩6分 （敷地内「セカンドゲート」より計測（約450m）。メインエントランスからは徒歩7分となります。）
間取：3LDK、4LDK
面積：70.30平米～83.41平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：未定
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[144: 匿名さん]

前に建つマンションは関係ないなどと言う営業トークに惑わされるほど我々消費者はおろかではないですよ。

[145: 匿名さん]

前に建つマンションについては98さんが言っていることが一番確かなような気がします。

[148: 周辺住民さん]

駅の南側のウェリス？のことなら、市のホームページに大規模開発の届けが出ています。まだ閲覧期間中かな？
事業主はNTTなんですが、名前はウェリスになるか未定ですね。
現地見ましたが、マンションの敷地も隣の商業施設の敷地もかなり広いですね。やっぱり隣はスーパーとかがいいなあ。

[149: 匿名]

上の方は横浜と流山では全く逆方向ですね。どうしておおたかに注目されたのでしょうか？
横浜の方から見ておおたかの魅力って何なのかな？と思っています。値段は大差ないと思いますし。

[150: 匿名さん]

>>149
私がおおたかの森に注目したのは、予算内で通勤便も良かったからです。少なくとも私が横浜で検討してたところはどこも値段が高く、新築は購入できませんでした。
また、おおたかの森は駅前にショッピングセンターもありますし、駐車場代も高くないので、将来車を持った生活もできるかなと思います。

とはいえまだ悩んでおります。
検討するのに有益な情報（街や他のマンションとの比較など）があれば、教えていただきたいです！

[151: 物件申込済 [男性 40代]]

はじめまして！私も横浜在住でこの度ウェリスを契約したものです。横浜で購入を検討しましたが、物価が高い、子供の医療費控除に所得制限がある、交通機関が脆弱で毎日遅延する、また区によりますが私のとこは都市計画上将来の発展性が見込まれないことなどで横浜での購入はやめました！

いくつか場所を考えましたが流山おおたかの森が一番良いと感じた理由は、
・SCだけでなく、これからどんどん町ができるワクワク感があること
・緑も多く、またキッコーマンアリーナも近くにあり、子育てに良さそうなこと
・流山おおたかの森だけでなく柏の葉キャンパスもあり、子育てしやすいこと
・町として柏駅、越谷レイクタウンも近く、生活の利便性が今よりも高いこと
・都内勤務ですが通勤時間が短くなり、またつくばエクスプレスはあまり遅延ないと友人に聞いていること
・横浜の7割ぐらいの相場で安いこと

契約し、少しぐらい後悔はあるかなと懸念してましたが、今のところ何も後悔することなく来年6月を楽しみにしています。

[152: 契約済みさん]

TXの東京駅まで延伸計画もありますし、将来性がある沿線だと思います。その中でもおおたかは中心の駅ですからね。
既に完成された横浜ただし高い！を選ぶか、将来性でおおたか(横浜の7割で買えてしかも将来値上りする可能性大)を選ぶかの選択ではないでしょうか？街が完成するまで待てない方は横浜の方が向いているかもしれません。

[153: 匿名さん]

横浜とおおたかの比較者が急増の不思議ｗ

[154: 契約済みさん]

150さんの質問に皆さん答えてあげているだけでしょう。
掲示板を荒らす目的の、煽るようなカキコミは止めてください。

[155: 購入検討中さん]

ここにするか、前に建つであろう長谷工のマンションにするか迷う。値上がるのは確実だが、駅徒歩５分以内で大規模マンションに後ろ髪ひかれています。
どれくらい値上がると思いますか？
同じように悩んでる方いらっしゃいましたらアドバイスお願いしますm(__)m

[156: 購入検討中さん]

長谷工マンションはまだ続報が出てないし、工事にも動きがないので、入居できるのは3年半以上先になると勝手に思ってます。
値段も上がる上に、そこまでの家賃で結構な額になるので、検討やめました。

住む時期や、お金に、柔軟に対応できるなら、西口駅近のシティハウスやセントラルパークのパークホームズも、検討対象になるのでは？と思いますが。

[157: 購入検討中さん]

今現在家賃が発生していないので、３年後の長谷工でもいいかな…
でもこの物件の設備や内装がよかったので、悩みどころです。

[158: 匿名さん]

今ある情報で駅近なら西口の住友ですが、大規模ではないですね。

って、目の前の長谷工は大規模になりそうなんですか？何戸くらい？

[159: 購入検討中さん]

長谷工はルフォンと同じかそれ以上の土地の広さなので300前後じゃないでしょうか？

[160: 購入検討中さん]

セントラルパークはやめた方がいいですよ。
電車が全然来ないです。

[161: 匿名さん]

159さんありがとうございます。
こんなこと言うとネガみたいにとられそうですが、目の前にルフォンと同じくらいのものが建つと考えるとちょっとやっぱり二の足を踏んでしまいます。
今は更地の状態しか見ていないのでまぁいいかと思いそうになりますが、更地のままで建物が建ったところを想像しなければならないというのはなかなか簡単ではないですね。

[162: 周辺住民さん]

長谷工の土地で300行くかなあ？

[163: 申込予定さん]

>>161
隣に建ってるパークホームズが参考になると思いますよ。

[164: 申込予定さん]

長谷工土地の建物については、>>111さんのコメントが参考になります。


こういう事書くと関係者だって叩かれそうですけど。笑

[165: 周辺住民さん]

目の前に建つのに

[166: 周辺住民さん]

目の前に建つのに買う勇気はすごいなと思います。
気にならないんですかね。建ってしまったあとはどうするんでしょうか？不安で決めきれません

[167: 周辺住民さん]

景観が最重要だったら違うマンションをおすすめしますよ。
ここだって上の方の買いは埋まって来てましたし。

[168: 匿名さん]

長谷工の敷地については人によって評価が違うということでいいんじゃないですか？
前に建つといってもパークホームズと同じような距離感で同じ高さのものは建たないというのでしょう？
ウエリスを検討するにあたって参考となる情報が知りたいのに、正直この話ばっかりで、且つ感情に寄った書き込みばかりだと、他のマンションの営業マンが書き込んでるんじゃないかと邪推してしまいます。

[169: 周辺住民さん]

ウエリスを検討するにあたって一番参考になるのが前の計画じゃないかな。感情や気にする気にしないは関係なくマンションの資産価値として将来不安としてでなく具体的にマンション計画があり眺望疎外や規制はあれど日当たりに影響されるというのは大きな要素となります。都心部のマンションや駅５分以内というのであれば付加価値もありますが。
その上で内装や間取りという好みの話になるのではないですかね。って営業みたいですね(笑)

[170: マンション検討中さん]

都心部じゃないから、資産価値や景観よりも、生活に影響のある日当たりを気にした方が良いってこと？
それも一理あるかも。

私はその延長で近くにスーパーとかコンビニが欲しいな、と思ってます。そういう情報ってないですか？

[171: 周辺住民さん]

おおたかの森駅周辺の日常の買い物先としては品数安さなど総合的にベルクかなとヨーカドーは駅近くで便は良いが価格面ではそこまで安くないカスミは距離も値段も中途半端かな。タカシマヤは別格で品質などは良いが価格面では日常的ではないですよね。

[172: マンション比較中さん]

色々なマンションの見学したり掲示板見まして勉強しましたがおおたかの森でマンションを買うのであれば主観(好み)は抜きにして北口の三井(駅３分)、東口の住友(グレード) 、西口のルフォン(環境)の３つに絞りこまれるのかな。その上で３つの中で自分は何を重視するのかという気がしました。
西口ヴェレーナ×2や北口ウエリスは客観的には無しかなと
最後は好みなので営業でも否定ではありませんのでご理解ください。

[173: マンション比較中さん]

マンション近くに横浜や三鷹にあるインターナショナルスクールが出来ますね。当然月謝は一般より5倍程度違うみたいですが、まぁおおたかの森住民であれば払えるんでしょうなぁ

[174: 匿名さん]

先日モデルルームに行ってまいりました。
まだ探し始めで、おおたかの森で3件目でしたが、お部屋内の仕様に一番力を入れているようで、一番印象が良かったです。ただ、価格の面でまだ迷っています。同じ日に見たヴェレーナだとここよりかなり安いですが、ウォールドアが標準でなかったり、直床なのが引っかかってます。
これから新しく売り出すマンションはここよりも安くならないのでしょうか？

[175: 匿名さん]

>>174 さん
現在、直床マンションに住んでいますが上の階の物音は全く気になりませんよ。直床でクッション性のあるフローリングもなかなか良いものですよ。 二重床だとかえって音が反響し、うるさいとも聞きました。

[176: 匿名さん]

>>175 匿名さん
早速ご返信いただきありがとうございます。
実は私も今直床のフローリングに住んでいます。それで上の階の人の歩く音やフワフワした感触が気になっておりまして・・・。今の新築だと建築費の関係で直床が多くなっていると聞いたのですが、せっかく買うのであれば二重床のマンションが良いと思った次第です。

[177: 匿名さん]

西向きってゆうのがやはり気になります。
午前中は電気をつけなければいけないぐらい暗いものでしょうか？
また、西日で灼熱になるとゆう話も聞きますが、カーテンなどで対策した場合部屋の中は暗くなるものですか？
現在の住まいが日当たりが悪く比較できなくて…

[178: 匿名さん]

>>177 さん
西向きに住んでいます。
窓の開口度合いによるところが大きいです。開口が大きければ、お天気が良い朝は電気なしでもいけます。朝食をいただくときはさすがにつけますが。我が家では、朝食後から夕方まではほとんど電気をつけません。
お天気が悪い日は仕方なく電気をつけますが、これは南も東も同じだと思います。

灼熱については、確かに夕方のリビングは太陽が眩しく暑くなります。でもカーテンや日よけでなんとかなります。夏は少し大変ですが、冬は大助かり。朝は寝室（東向き）に日が入り、自然と起きることができます。
これが東向きだったら。。。昼間〜夕方にかけてリビングに日は入らない。逆に寝室側が夕方の太陽で灼熱地獄、寝れない。

リビングが西向きでよかったと思ってます。

[179: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん
すみません。近々見学に行く予定のものなのですが、デメリットの部分で、管理費、天井高、収納、ブランド力って具体的にどちらと比較してのお話なのでしょうか。
見学時に確認しようと思うので、参考までに教えていただけますと幸いです。

[181: マンション比較中さん]

>>177
西日で灼熱の心配しなくても。
前建で日が当たらないよ

[182: 匿名さん]

>>181 マンション比較中さん
前建ってどういう意味ですか？

[183: 匿名さん]

>>182 匿名さん
181の方ではないですが、前建というのは調べたところマンション前の建物という意味のようです。ある種の不動産業界用語ですね。

[184: マンション検討中さん]

他物件も見ましたが天井は特別低くないように思いますし、収納や管理費も一般的かと。
大きな道路というのも価値観次第ですし。
「間取りによって」や「新設中学校」なんかもこじつけ感が。

なんとなく、ここのマイナスイメージを印象付けしたいのかと勘ぐってしまいますが気のせいでしょうか。
実際候補として検討してる身からすると、あまり気持ちの良いものではないですね。

[185: 匿名さん]

全て価値観次第なのは重々承知したうえで、個別の内容は他の書き込みに委ね、端的に整理したつもりでした。
不快な気持ちにさせるのは全く本意ではないので、そうであれば私個人の手控えにとどめ、書き込みは削除依頼を出します。

[186: 匿名さん]

>>185 匿名さん
179に書かれた意見、私はとても参考になりました。残していただきたいです。
子育て世帯にとって、学区は重要です。 せっかく購入するマンションですからデットスペースは極力なくしたい。私も同じ思いです。

[187: マンション比較中さん]

人の価値観なんて様々なんだから価値観っていったら話終っちゃうよ。
大事なのは179の様に一般的に見れるかだと思います。それこそここのイメージを守りたいのかなと思ってしまいますよ。

[188: 匿名さん]

>>185 匿名さん
メリットデメリットの整理ってどうしても個人の価値観次第になるので
難しいですよね。
新設中学校についても魅力に感じる方がいる一方で、
実績がないという見方をする方もいるかと思います。

[189: 匿名さん]

ここの学区の評判はどうなんでしょうか？例えば進学実績などです。

[190: マンション検討中さん]

ある１つの事実を、受け止める人の立場によって違った受け止め方をすることは当然であり、両面の意味があることを前提に、各自が各自の立場を踏まえて購入するか否かを決定するものだと思います。全員にとってメリットだけorデメリットだけしかないという物件なんてありえないですから。
いろんな点を多面的に考えてご自身で購入を決めたor見送りを決めたのであれば、それでよいのではないでしょうか。自分と違う立場からの見方もできるという当然の指摘をされて過剰反応される方は、実はご自身の決定に自信を持てないでいるのかなと受け取られかねないと思います。

[191: 匿名さん]

つくばエクスプレスの通勤時の混雑具合はいかがでしょうか？

[192: 匿名さん]

おおたかの森で乗るときは体が触れるか触れないか程度ですが、徐々に混みだし三郷中央で苦しいくらいぎゅうぎゅうになります。
沿線のマンション開発に輸送能力が追いついていませんので、購入前に一度ご自身の乗る時刻で様子を見た方がよろしいかと思います。
早期に8両化して欲しいですが、無理ならボックスシート車両の廃止や女性専用車両の廃止をしてもらいたいです。

[193: マンション検討中さん]

20年後にリフォームして住むなり売るなりするならここかなという印象はある。

[194: 匿名さん]

>>180さん
曖昧ですみませんが、天井高はこちらが240～245、三井が250、ルフォンが250～260だったように思います。
ウエリスは二重床で他は直床だからでしょう。違っていたらどなたか優しく訂正してくださいね。

[195: 匿名さん]

マンションによって天井高も微妙な違いがあるものなんですね。
モデルルームに行ったらすぐにわかるものなのでしょうか。
5センチから10センチってけっこう違う感じがするものなのかな。
長身の家族には少しでも天井が高い方が気分的にもいいだろうけど。

二重床とか二重天井って遮音性とかのためだと思っていたけど、
“将来のメンテナンス・可変性に配慮した！”と書いてあって、
どういうことなのか気になりました。

[196: 匿名さん]

それ気になりますね！！
10cm違えば体感的にどーなるんでしょうね！

[197: 匿名さん]

二重床、二重天井、直床、直天井は
遮音性については諸説あるみたいでどちらがいいとは一概には言えないみたいですよ？
直床は音が伝わりやすいとか、二重床は空洞部分で太鼓現象が起きて音が伝わりやすいとか…

あくまでメンテ、リフォームを考えるのが良いかと！
中古で売りやすいとかですね！

[198: マンション検討中さん]

ウエリスとパークホームズとで迷っています。。
部屋はウエリスが気に入ってますが、エントランスや駅近な部分はパークホームズに軍配。
みなさん、この2軒で迷われたりしてないですか？

[199: 匿名さん]

10cmって結構体感違いそうですね。

[200: マンション検討中さん]

見学しました。前の土地の話を聞いてこんな感じに建つかも的なの聞いてウエリスはないな。
だったら目の前の長谷工マンション買う

[201: 匿名]

私も前に建設予定のマンションについて3パターン程見せて頂きました。
最短でも、確か３９ｍ程（記憶曖昧です。。）は離れるのでは、とのことで個人的にはそこまで気にしなくてもよいのかなと感じました。
すぐ横のパークホームズは確か２６ｍだったかな？あれはかなり近いと感じますが、少なくともそれよりは離れると聞いて少し安心しましたが人ぞれぞれですかね

[202: 匿名さん]

>>198 マンション検討中さん

視界を遮るものがある点は一緒ですし、
パークホームズの方が安いし、自分ならパークホームズにするなかなぁ

[203: マンション検討中さん]

西向きで目の前ふさがれたらしんどくないですか？
パークホームズも値引きしてるしここも値引きしてますか？

[204: 匿名さん]

ここはまだ竣工前ですし、まだ値引きしてないんじゃないかなぁ

[205: 匿名さん]

>>200 マンション検討中さん
その長谷工マンションだって、目の前大通りだし、その先にはもっと高い建物建つわけだしね。

[206: 匿名さん]

マンションが完売しなかった場合、空き部屋が本来払うはずの管理費などはどうなるのですか？
管理会社負担ですか？ それともみんなで？

[207: 評判気になるさん]

契約20件突破！！

[208: マンション検討中さん]

>>202 匿名さん

リプありがとうございます。
長谷工マンションが駅側にドーンとできることによる眺望もそうですが、
駅からの帰り道も遠回りになるので、一旦頭を冷やすことにしました。
価格がもうワンランク低ければ買っちゃったかもですが。
竣工前だから余裕があるのか、粘っても値下げしてくれなかったです。。

[209: 匿名さん]

>>206 匿名さん

管理会社負担です。

[210: 匿名さん]

>>206 匿名さん
空き部屋の持主＝売主負担です。
管理会社は空き部屋の持主じゃありませんので、払う義務も生じません。

[211: 周辺住民さん]

正面に建設予定マンションは、10階建て、高さ31mのようです。

↓8/30まで閲覧可
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_data/_material_/_files/000/00...
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/business/68/327/9550/025946.html

日照・眺望など、相応の影響が出ると思われます。

[212: 周辺住民さん]

これはかなり影響が大きそうですね。列によっては完全にふさがれてしまいそう

[213: マンション検討中さん]

だからちゃんと考えた方がよかったのに。
日当たり眺望ないし駅距離も中途半端だしどうするんだろうこれから

[214: 匿名さん]

>206

未販売住戸の管理費、修繕積立はコメントがあるように売主負担なんだけど、未販売住戸が多くて駐車場利用が少ないと管理組合に入る収入が減って赤字になるリスクがある。売れ行きって入居者にも影響があるから、きちんと見極める必要がある。

[215: 匿名さん]

音については直床、二重床それぞれにメリットデメリットがあるので比較は難しい。直床は軽量衝撃音に弱いので、対策として遮音性の高いフローリング材を使う。遮音性を高めるためにクッション材をいれるので、独特のふわふわ感がある。二重床は太鼓現象のリスクがあるけど、重量衝撃音はスラブ厚、構造、面積が関係するので判断は難しい。ちなみのここのスラブ厚200mmは最低限レベル。それから戸境壁の二重壁も太鼓現象のリスクがある。

本質的な違いは、配管のメインテナンス性と将来のリフォーム時の間取り変更の自由度。これは圧倒的に二重床が有利。遮音性を配慮して二重床を採用って説明するデベは、眉唾って思った方がいい。

[216: 周辺住民さん]

建設の情報出たんですね。
敷地広いから、15階くらいになるのかと思ってたんですけど、
何か10階建てしか建てられないルールがあるんですかね？

[217: 匿名さん]

絶対高さ制限はないけど、容積率２００％だから高い建物にすると、細長い建物になる。建蔽率６０%あるからそちらをいっぱいまで使うと１０階建てなんでしょ。部屋数増やせないのに高い建物にするとコストだけがかかる。

[218: 匿名さん]

不動産購入する時、周辺の用途地域とそれに伴う建築の制限を確認するのは必須。それで将来どんな建物が建つか判断できる。

[219: 検討板ユーザーさん]

15階にしてくれたほうが高さは高くなるけど圧迫感は減るから高くして欲しかった。10階だと壁みたいになりますよね

[220: 周辺住民さん]

モデルルームで見た予想図とほぼ同じですね。

[221: 匿名さん]

いままではハッキリしない情報だったので検討が進まなかったけど、これでしっかり検討できます。

[222: マンション検討中さん]

見送ります

[223: 匿名さん]

>>220 周辺住民さん
建築規制とか考えると、ある程度想定できるみたいですね

[224: マンション検討中さん]

仕様が高くて安いので検討します。

[225: マンション検討中さん]

仕様が高くて価格が安いので、でした。

[226: 匿名さん]

目の前のマンションは長谷工が落札したと聞いていたのですが、東武鉄道になっているのですか？
東武ならソライエシリーズで、そんなに高くはならなそう？

[227: 周辺住民さん]

>>226
長谷工が土地を仕入れてプランをつくってから、デベをさがすパターンですね
ソライエだし、自己影で日当たりもいまいちだから、かなり安くなりそう

[228: 匿名さん]

北口って微妙なマンション多くない？
市有地のマンション出たら一番いいから北口で買いたいなら待ってた方がいいよね？

[229: 周辺住民さん]

北口にかぎらず、おおたかのマンションは業者の評価に需要が追いついてないんですよね。土地の仕入れ価格は高いのに、高くは売れないので、どうしても仕様が低くなります。市有地も立地はいいけど、全体としていいマンションになるかというと疑問。三井三菱住友野村ならよかったのに。

[230: 匿名さん]

市有地のマンションはどこが作るんですか？

[231: いつか買いたいさん]

市有地のマンションって定借なんだよね？

[232: マンション検討中さん]

目の前の情報が出るまでまってましたが。郊外で買うのに眺望も日当たりもないってどうなんでしょうか？広さと間取は気にいっているので悩んでおります。

[233: マンション検討中さん]

>>225 マンション検討中さん

仕様高いですか？よくある長谷工仕様じゃないですか？

[234: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[235: 匿名さん]

似た条件だったら、より駅近のソライエの内容を見てから決められるのなら決めたいですね。
今からだったらどれくらいに間取りや価格が出てきて、どれくらいに入居になるのでしょうか？
大規模だからだいぶ先になるかもしれませんが、それはそれで判断材料の１つなので。

[236: 匿名さん]

区画整理の地図を見ると、ソライエの前の土地は商業用地のようですが、何が出来るのかご存知の方いらっしゃいますか？
ウェリスorソライエはそれ次第かなーという気もしまして

[237: 契約済み]

>>233 マンション検討中さん
長谷工仕様ではないですよ。おおたかでは唯一の二重床ですし。良水工房や間取の工夫など、大手デベならではの企画がされてます。
前建ても日影規制がかかってるので、実際は大して影は落ちません。トータルで見ると、ウエリスはお買得だと判断しました。

[238: 契約済み]

>>232 マンション検討中さん
日当たりは十分あります。日影規制がかかってますので。眺望を重視するならタワマンの上層階買うべき。

[239: 匿名さん]

>>230 匿名さん

スターツコーポレーション笑

[240: 周辺住民さん]

>>238
日影図は御覧になりましたか？　冬の午後はかなり悲惨です。階数と場所によっては、まったく日が差さない部屋が出てくるかも知れません。

[241: マンション検討中さん]

一階で探してるんですが。ここの一階の庭とかは日が当たらず植物が育ちにくそう。
一階は売れなそうかな？

[242: 匿名さん]

>>240 周辺住民さん
日影規制でお隣さんに2.5時間しか影を落とせない訳ですから、悲惨な事にはならないはずですが。

[243: 匿名さん]

>>241
横やりすみません。日影規制は高さ4ｍまたは6.5ｍの場所で日影時間が1日2.5時間までというものですから、1階は日影の時間が2.5時間よりも長くなります。
2.5時間というのがまた微妙なところですよね。
24時間のうちの2.5時間ではなくて、冬場は日照時間が10時間くらいだから、そのうちの2.5時間と考えると結構長いような。
そうはいっても、雨の日や曇りの日もあってもともと日が差さないこともあることを考えれば2.5時間くらいどうってことないような。