プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1401: 匿名さん]

>>1394
いくら駅が近くてもJR塚口には住む気がしないのでもうその話はいいよ。

[1402: 匿名さん]

>>1400
>>1371に書いてあるよ。
ウワサレベルだけど昭和町に30戸弱の計画が2件ある。

[1403: 匿名さん]

9月にいよいよ2期発売。残り全部売り出すのかな？

[1404: 匿名さん]

ＨＰみたら１期の残が２２戸になってます。６月に３０戸だったからかなりのスローペスと思います。
２期はこの１期の残りと並行して販売になるんでしょうか。何戸くらい売り出されるかで、最終的な人気が分りそうですね。

[1405: 匿名さん]

先日、「第1期即日完売！」って豪語した西北在住者に再度、ご登場頂いてこの物件を応援して頂かなくては厳しい売れ行きになるのではないでしょうか？笑

[1406: 匿名さん]

100㎡超えの部屋が売れにくく残っていて
売りやすい70、80㎡の部屋は
少し価格上がりますって言ってたなぁ。
営業の煽りか、こっそり値引きするかは
わからんが。

[1407: 匿名さん]

この状況で70～80㎡の部屋を値上げするのが本当なら、
売れ筋の部屋を値上げして、高額な部屋の値引き資金に充てるのかもしれませんね。
営業上失敗？だった最初の値付けを修正する可能性がありますね。

[1408: 匿名さん]

スーモの住みたい街ランキングでの西北人気は異常な程だけど、デベメジャー７の住みたい街ランキングでの西北はそこそこ人気があっても岡本芦屋夙川の御三家にはかなわない。
そこでこの違いをどう解釈するかだけど要するにメジャ７の高級志向のより強い人たちは、今の西北の高額物件には魅力を感じず、スーモ層の人たちもいくら西北だとしても出せる価格に限度を感じ低層階に人気が偏よってしまったのかな。

[1409: 匿名さん]

>>1408 匿名さん
人気ではなく低層階しか買えなかったということですな

[1410: 匿名さん]

>>1408 匿名さん
仰る通り！夙川以西の雰囲気と西北を比較すること自体、どういう点でみてるのかわからない。便利さを求めて駅近タワーを検討するならまだしも、前者のエリアを検討出来る人がわざわざ西北の駅遠物件を物色する理由が見当たらない。
しかも、広告料で成り立っているようなフリーペーパーのアンケートを鵜呑みにする消費者って結構いるんだろうけど、ある意味幸せな人達なんだよね。その人達同士のお陰で物件価格がつり上がってもある程度は売れるんだから。
普通なら駅遠い交通量の多い古びた住宅街に建つ普通仕様のマンションを地域一番価格で選ばない。

[1411: 地元民]

夙川は駅前の車と人とが無茶苦茶になっていて山手は道も細い所が多い割に交通量も多め。坂ばかりで住みにくい。イメージだけはいいけどね。芦屋も高級住宅街はゆったりしていていい雰囲気だか、そうでないところが多い。プライドだけ高い人達の集まり。実際に住んでみたらわかるよ。

[1412: 匿名さん]

と、住んだ経験のない人が申しております

[1413: 匿名]

>>1400 匿名さん

タイムズの看板がでてたよ。

[1414: 匿名さん]

>>1413 匿名さん
事業物件確定

[1415: 匿名さん]

値上げの話が出ていますが、本当でしょうか。
第一期販売で人気が殺到し即日完売であれば納得できますが、
売れ残った部屋もあるようですし、単なる営業さんの
売り煽りのようにも思えます。
そもそも大和のマンションは販売期により値上げもありの
売主なんですか？

[1416: 匿名さん]

価格とバランスの取れた！？？物件の中でもまだマシと思われる間取りは1期で埋まり、残りの間取りの中からしか選択肢が無いにも関わらずさらに値段がＵＰするのでは、後から購入する人のメリットって一体何があるんだろう？？
因みに大和の販売期間内の値上げは他の物件でもあったと思いますよ。

[1417: 匿名さん]

2期はどの棟のどの階が多いのですか？

[1418: 評判気になるさん]

第1期販売開始から次期販売開始が遅れている物件は客集まりが良くないのでしょうね。きっと集客に苦労しているのかと。だからと言って次から次へと周辺では新しいマンション計画が立ち上がりますし、今まで集まった顧客が他物件に流れるリスクも大きくなってきますしここらで数は少なくとも2期販売を開始しないとジリ貧状態に陥りますよ。ココ。やっぱり立地からするともう少し安さがないと西北でも厳しいのかと。

[1419: 匿名さん]

値上げをする＝想定以上に売れた

でしょ？

[1420: 匿名さん]

財務が良好な会社は売れ残りが多くても気にしません。
安易な値引き販売は経営上、愚の骨頂。

[1421: 匿名さん]

>>1419
どう考えても想定以上に「売れてない」と思います。「西北」ブランドを冠名にしてこの売れ行き様ははっきり申し上げてヤバいと思いますが。
想定以上に売れている根拠を教えて欲しいです。（笑）

[1422: 匿名さん]

値上げする意味がわからないけど、、まっ、どうぞ「西北アドレス命」って人をターゲットに買ってもらって下さい。　なんでこんな辺鄙なトコ？って感じしますけど。

[1423: 匿名さん]

>>1420
プラウドは財務状況は良いけど
最初は少し高め設定で売れれば丸儲け
売れが悪いとさっさと値引き完売
が販売スタイルじゃなかった？

[1424: 匿名さん]

野村はチャレンジ価格でも売れるから、最後の数戸は値引きしても利益確定しているので問題なし。
購入側は、あと数戸売れ残っている段階なら、値引き価格で手に入れられる可能性がある。
住不は、必ず値上げしてくるので第一期購入が鉄則のはず。
大和はしらん。

[1425: 匿名さん]

要するにここは低層が即売れて一期の残りは上層だけなのだから、
低層は少し値上げし上層は少し値下げし帳尻合わせる作戦じゃなかな。

[1426: 匿名さん]

>>1422
私は近すぎるのは落ち着かないし５〜１０分程度が最も価格もバランスも良く感じる派なんだけど、
最近は駅近ブームで価格も特に割高になった気がしてしょうがないんだよね。

[1427: 匿名さん]

>>1425
本当に低層が即売れですか？

[1428: 匿名さん]

一期一次に１００戸募集７０戸即売
↓
現在は低層階販売戸無し

すなわち低層階に人気が集中し一期は完売したのでしょう

[1429: 匿名さん]

>>1428
それがわからない。
価格は別にしてこの物件を購入するなら、ベストは西棟2階以上、次は南棟4階以上、それ以外はあまりお薦めできない。
それともモデルルームでも若い夫婦が多かったから安い部屋から売れたのか？

[1430: 匿名さん]

>>1429
普通は貴方が書かれてるような内容になるのだろうけど、最近のマンション価格の急騰により西北を求めてる層も価格の上限に達してるのじゃないのか、だからより安い低層 に人気が偏り上層階が残ってる。
もし上層下層共にバランス良く残っていれば早々に二期や2次募集に移行してると思うけど、価格の仕切り直しをするのにしても上層階のウエートが多いとやり辛いから、少しでも現状販売を引き延ばし上層階のボリュームを下げた上で次の募集に移行する作戦だと思う。

[1431: 匿名さん]

ネタ無しで憶測であれこれ言っても仕方ないけど南棟の低層階が完売というのは信じられないなぁ

[1432: 匿名さん]

>>1431
まあ価格はともかく西北だし完工前に全て完売しても不思議だとも思わないしそうなると南低層が売れても不思議とも思わない

[1433: 匿名さん]

まだ竣工前完売目指しているんですか？

[1434: 匿名さん]

もしほんとうに南棟・東棟の低層が完売に近ければ2期の値上げは納得できる。物件の一番弱いところだからね。あとは少し時間を掛ければ必ず売れる部屋ばかり。

[1435: 匿名さん]

１期の残り２２戸（うち5200万の３ＬＤＫ４戸）が売れ残っているのに、安い部屋が人気で売れてるって、そんなにたくさん５０００万以下の部屋あったっけ？

[1436: 匿名さん]

>>1435
売れ残りの部屋は何棟の何階?

[1437: 匿名さん]

>>1435
金額や間取りまで解ってるのなら階も解るでしょ？

[1438: 匿名さん]

物件概要より
専用庭が3種類あるということは１Ｆの売れ残りが少なくとも３戸ある。
テラスが3種類あるということは高層階も売り出している。
結果　　第一期は低層階だけでなく高層階もまんべんなく売り出している。

第一期売り出し100戸　うち売れ残りの販売中22戸の概要
専有面70.65m2～112.78m2
バルコニー面積11.40m2～13.86m2
ルーフバルコニー面積22.44m2
専用庭面積8.65m2･9.55m2･10.62m2
ポーチ面積2.75m2･3.43m2･10.94m2
テラス面積11.40m2･12.25m2･13.58m2
販売価格（税込）5,210万円～8,990万円
最多販売価格帯5,200万円台(4戸)
間取り3LDK(19戸)･4LDK(3戸)

[1439: 匿名さん]

テラスじゃあなくルーフバルコニー付きが1戸があるの間違いでした。
謹んでお詫びします。

[1440: 匿名さん]

>>1438
それって一期販売概要と全体概要を混ぜて書いてないか？
専用庭もテラスも一期販売概要に書かれてるのを見つけれなかった。

[1441: 匿名さん]

＞1440
http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/g...

第２期でも第１期にない専用庭のある部屋を複数売り出す様ですから、低層階が売れたというのはデマで確定でしょう。

[1442: 匿名さん]

>>1441
一期売出しは100戸、二期以降の売出し49戸、
その二期中に一期には販売されなかった専用庭戸が含まれていても全然不思議じゃないけど、
むしろバランス良く分散させるのが普通だと思う。

[1443: 匿名さん]

専用庭ってやけに狭いね
部屋の間口から考えるとバルコニーと同じぐらいの奥行か
隣から覗き込まれるから高い塀でも建てるのかな？

[1444: マンション検討中さん]

低層階の価格表を見たら売れてないの目に見えてますよ。


あんなにきれいにクロスに売れません！


困ったちゃん物件になってしまったようです。

[1445: 匿名さん]

ココ売れまくって当然！みたいな書き込みしてた人、今どうしてるんだろう？そんな意見を信じてここ買った人どう思ってるのか素直に聞いてみたい。ポジ発言って結局、適当なんだよね。

[1446: 匿名さん]

>>1444 マンション検討中さん
どこの営業さんですか？

[1447: 匿名さん]

>1446
にこちゃん物件の営業さんじゃない？ロンパールーム世代でしょう。

[1448: 匿名さん]

ブリリア薬師町が坪220万程度で販売するようですね。ウワサで出ていた240万より下げてきたようです。西北人気の陰りを敏感に察知したのでしょうか？

[1449: 匿名さん]

西北という利便性を享受するには駅近くのマンション物件でないと購入するメリットが少ないのを消費者は既に感じていると思います。
うだうだ述べられているのはその事実を理解したくない周辺住人か担当エリア営業者なのではないでしょうか？
少なくともコチラは辛うじての西北エリアですから、そんな場所を高いお金を払ってまで購入するのは逆に相当お金が余っている方じゃないかなって思います。

[1450: 匿名さん]

今津線の東側は武庫川が氾濫したら浸水する地域

[1451: 検討板ユーザーさん]

>>1450 匿名さん

嘘つくな、馬鹿。
お前の脳が浸水しとけ。

[1452: 匿名さん]

>>1450
よその話はいりません。
今日も武庫川は河川敷も見えて大丈夫でしたよ。
でも津門川や岡田川がすごく増水していてびっくりしました。

[1453: 匿名さん]

兵庫県の洪水ハザードマップだと、武庫川が氾濫したら西北全体が浸水するので、関係無くもない。
http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/hazmapap/map/map.asp?dtp=1&adl=&mpx...

[1454: 匿名さん]

しかし塚口はもっとひどい。
http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/hazmapap/map/map.asp?dtp=1&adl=&mpx...

[1455: 匿名さん]

武庫川は2年前に阪神が運休するほどヤバくなったことがあった。最近の前例の無い雨量だとハザードマップ通りになるんだろうな。たしか阪急線路あたりは未整備のままだ。

[1456: ご近所さん]

ハザードマップ共有ありがとうございます。

西宮の山側以外はほとんど水につかることになりますね。
気にする必要はあるんでしょうが、北口あたりはそこまで酷くない。

[1457: 匿名さん]

>全国のマンション数は600万戸超。
>毎年10万戸前後の新築物件が生まれる巨大市場だが、それがついに「暴落劇」に襲われ出した。
>しかも、発火点はなんと都内の「中枢」。
>これはただごとではない。

[1458: 匿名さん]

人気エリアとして取り上げられて販売価格が吊上がり、しかもめぼしい好立地物件はすでに存在せず、しょうがなく建てられた駅遠物件で交通量の多い幹線道路にほど近い物件のここは10年、20年も経てば他のマンションに見劣りし、今後、他に移り住む可能性があるならばリスクは高いと思います。
今の時点で販売状況が芳しくないのなら尚更です。

[1459: マンション掲示板さん]

おいおい
第1期の残り個数、全く変化ないぞ
ずっと22戸のまま

[1460: 匿名さん]

>>1457
週刊誌ネタを貼るなよ
元ネタの国交省のレポートでは西北はまだ値上がりすると書いてあったぞ

[1461: 匿名さん]

おいおい
第2期10戸だけかよ

とはいえ西北は
しばらく上がることはあっても
下がることはなさそうなので
販売2年あれば完売するかな？

[1462: 匿名さん]

2期の販売価格が少し安くなっているようだけど部屋の場所の差かなあ？
それとも値下げした？

[1463: 匿名さん]

>>1462
実質的な値下げじゃないか？

[1464: 匿名さん]

あれっ、2期は値上げするんじゃあなかった？

[1465: 匿名さん]

場所の問題やろ。
角部屋とか上層階の人気な部屋は1期で売れてる。

[1466: 匿名さん]

角部屋とか上層階を高値掴みした人間は
値下げと云う言葉に過剰に反応するね。
買ってしまったのなら、ここで一喜一憂
しても仕方ない。
ここ2年ほどの購入は程度の差はあっても
全て高値掴み間違いなし。
早ければ3年後位に答えが出るよ。

[1467: 匿名さん]

2期と1期の残りと合わせて約30戸、残り約70戸を3期以降で売るのか。
営業さん大変だな。

[1468: 匿名さん]

横のどぶ川が気になる。

[1469: 匿名さん]

>>1468
気になる人は買わなければいい。

[1470: 匿名さん]

>>1469 匿名さん
投資用やからどっちゃでもええんです。

[1471: 匿名さん]

投資ですか。リスキーですね。これだけ残るとバルクされる危険がありますよ。格安価格で賃貸に出されちゃいます。

[1472: 匿名さん]

>>1470 匿名さん
ココが投資物件？本気ですか？？

[1473: ご近所さん]

値引き販売開始ですか。

[1474: 匿名さん]

2期締め切り時での申し込みは30件以上。

[1475: マンション比較中さん]

んなわけ。。。

[1476: 匿名さん]

まさかとは思うが、１期の売れ残り２２戸＋２期１０戸で３２戸。
合わせて３０件以上の申し込みという計算してるんじゃあない？

[1477: 匿名さん]

1期と2期 の先着順が25戸 なってますね。
2期も10戸中7戸しか売れなかった？

[1478: 匿名さん]

第1期 2次募集もありましたよ。
残戸数が気になるなら、細めにホームページ
チェックしてみてもいいかも
しれませんね。

[1479: マンション検討中さん]

このエリアでオススメの保育園を教えてください！

[1480: 匿名さん]

売れ残りの先輩、プラネが後41戸らしい。プレミストは竣工前ですが何戸残っているのですか。

[1481: 匿名さん]

残っているっていう意味がわからん。
そんなんを聞いてどうするの？
まさか即日完売とか竣工完売に重きをおく昭和臭のする方かしら。

[1482: 匿名さん]

ま、デベによって方針も利益の取り方もちがうからな

野村は竣工完売を基本目指し、値引きも厭わない
三井や三菱は無理に竣工完売はしないし、値引きも基本はしない
住友は長期販売前提で絶対値下げしないところか後の方が値上げすることも多い

その背景は利益の載せ方や回転の早さなど各社違うからとれが顧客にとっていいかはケースバイケース

最近は早期完売したら値付け安すぎといったりわ長期販売になったら不人気といったり、貶し方が多様で笑える、ま、どっちも業者目線なんだけど

[1483: 匿名さん]

西宮なら仁川プラネ、甲陽園エスリード、苦楽園口ローレルコートは失敗だよ、販売期間に関係なく。特にプラネとローレルコートは竣工前からたっぷり販売期間も設けて駅近なのに、3年たっても終わらないなんて論外。企画がダメすぎる。利益もどんどん広告費と人件費と管理費と修繕費と固定資産税とリフォーム費と値引き費に流れ出てる。

[1484: 匿名さん]

いや、ただHPでは 残りが分からないから。推定では残り64戸だけど、いくら何でも 西北でそれは無いだろうと思い聞いたまで。

[1485: 匿名さん]

残り半分ぐらいです。
竣工までまだまだある。
2年越えはないでしょ。

[1486: 匿名さん]

そうですか、ありがとうございます。

[1487: 匿名さん]

最初は竣工前完売を当然の如く叫ばれていたこの掲示板も今では竣工後に売れ残ることを前提にした話に推移しつつあらなぁ。

[1488: 名無しさん]

読み返しても最初から竣工前完売を当然の如く叫ばれていたとは思えないし、高すぎるからもっと厳しいのではないかという声も多かったわけだが。

話を歪曲したい業者が増えつつあるなあ。おもしろいなあ。ローレルコートとプラネスーペリアとエスリードの営業かなあ。

[1489: 口コミ知りたいさん]

発売する前はすんげぇー勢いあること言うてたヤツらが多かったで。今じゃ全然だけど。
想像以上に苦戦してるのを見て落胆されているのかと思う。

[1490: 匿名さん]

>>1479
入所できるかどうか別にして、北口の駐輪場に自転車を置くなら高木が意外と便利です。

[1491: 匿名さん]

一般検討者は、竣工前完売当然と叫んだりしない。人気が出ると抽選になるからね。竣工まで時間があるのに苦戦してるとなげ嘆いたりしない。買ってなければ関係ないからね。購入済みでも落胆する必要なんてない。事故が起こったわけでもないんだからね。

業者はけなされているのを見ても、褒められているのを見ても、業者の仕業だと思うのをみると哀れみを感じる。

[1492: 匿名さん]

>>1491
竣工前までそれほど時間がないんじゃないの？この余り様では。苦笑

[1493: 匿名さん]

まだ5ヶ月あるけど。苦笑

竣工一年で売り切るなら、まだ17ヶ月、月に4戸。
さすがにいけるやろ。苦笑

西宮売れ残り代表の近鉄、エスリード、新星和野村、近隣の阪急、東京建物の人らは静かにしときなはれ。苦笑

[1494: 匿名さん]

おいおい普通は「竣工前」が基準だろ？？
よりによって1年も余裕をみないと完売目標達成できないの？
ここは相当苦戦してるとは聞いてるものの本当なんだな。
苦笑を連発してる場合やないで。　笑
駅遠、国道近く　設備＆間取り普通、特に飛び抜けた特徴も無いのなら、西北狙いのそっぽ向かれるのも仕方が無い話かもしれないな。

[1495: マンション検討中さん]

>>1490 匿名さん

ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

[1496: 匿名さん]

これまで過大評価されてきたエリアは今後の下落リスクが高いと言える。
人気エリアであるがゆえに供給量も増え続けているが、今後の人口、世帯数減少の波がまとまに訪れると、売却時にはこのことが仇になってくると思われる。
10年もすれば、ここも”ただの中古”になるのだから、購入はよくよく考えないといけない。
新築時に早々に売れていなければそのリスクはさらに高まると言っても過言ではない！

[1497: マンション検討中さん]

>>1494 匿名さん

おいおい、どこのデベロッパーの普通だよ。
普通は竣工完売なんて考えてないよ。
そんなこと考えていたら土地が仕込めないよ。

[1498: 匿名さん]

>>1494 匿名さん

竣工前が基準？？
あーあ、知ったかしちゃってー、お花畑さん。笑

竣工前で完売した物件、この数年で阪神間全体の何パーセントあるのかね？具体的に言ってごらん、ほら？笑

ま、竣工前で完売する必要がないことと、ここの物件が買いかどうかは関係ないがな。

どのみち買わないよーん。

[1499: 匿名さん]

しかし計算してみたまえ。
第一期の売れ残りの３０戸を３か月ちょっとかけて７戸成約だろ。
１か月に２戸のペースでしか売れていない。
これだと第三期で数戸上積み（第二期が７戸だからね）しても、竣工時に１００戸に届くか微妙なラインだと思うけどね。
残ると予想される５０戸を１年で売るなんて大幅値引きしないと無理。

[1500: マンション検討中さん]

>>1499 匿名さん

第1期とか第2期しか販売がないと思うオツム。

[1501: 素人さん]

>普 通 は 「 竣 工 前 」 が 基 準だ ろ ？ ？

このドヤ最高っすねww
で、その基準を満たした物件は、どこ？
僕ちゃん、何個言えるかな〜☆

[1502: 匿名さん]

>1500
予告広告無しで売ってるんだ。やばいよ。

[1503: マンション検討中さん]

マンションのショールーム4件ほどまわったけど、壁の厚さがカタログに無いのここだけだけやわ。

[1504: 匿名さん]

>予告広告無しで売ってるんだ。やばいよ。
このドヤ最高っすねww
予告広告なんて必要ないんだよ。
予告広告をしたら本広告がいるだけ〜☆

[1505: 匿名さん]

50残ったら平均6000万としたら30億か。長谷工に支払いジャンプ要請するのかな。大幅値引き期待できるかな？

[1506: 匿名さん]

近隣でマンション買った西北擁護派はアピールで必死だね。最近の西北の物件は立地がイマイチなので売れ行きも鈍化傾向。自分達の買ったエリアの人気が凋落気味って書かれまいと営業マン以上に頑張ってる感じで見ていて痛い。

[1507: 匿名さん]

竣工前完売を目標にしてるマンションは多いんじゃないかな？空室になればその分維持管理費が嵩むわけだし、デベにとって良いことなんてひとつもないんだから。
確かに価格高騰の煽りもあって、竣工前に「完売御礼」を掲げる物件は少なく見当たらないが、逆にこの時期に竣工前完売を果たせば相当割安だったのか、立地が良い価値ある物件かもしれない。
そういった意味では竣工前完売するような人気物件を探すのはベストだし、例え竣工前に売れなくてもその直後に売り切ってしまうのがベター。要は早くに売れるに越したことはないですよ。
仁川の物件みたいにいつまでも売れず状態になるといずれ「不人気物件」の烙印を押されるだけだしね。
ここも場所が場所だけにあまり悠長に構えている暇はないと思いますよ。

[1508: 素人さん]

>>1507 匿名さん

無知だねえ。
例えば、住友不動産を勉強してはどうかな。

[1509: 匿名さん]

＞＞1508
資金力豊富な住不は特殊。
無知だねえ。
例えば、野村不動産を勉強してはどうかな。

[1510: 匿名さん]

物件の人気・不人気は色んな尺度があると思うが「竣工前」完売、未完売は間違い無く１つのベンチマークになっているのは事実。多くの掲示板スレを見てもそれを気にしている書き込みは多い。
竣工後に売れ残りを残しておくメリットなどないのだから。
住友不動産の場合も当然、竣工前に売れるのなら売れるに越したことは無いのは当然。
それをくだらないとか意味が無いと書き連ねるのはネガティブに書かれて困る関係者ばかりのパターンが多い。

[1511: 匿名さん]

>>1508 素人さん

素人さんが無知だねえ。と発言されるのも意味がわからんけど、、、
それならどう無知なのか説明してみたら？
竣工前に売れなくてもメリットを享受出来るのは誰？？
無知な人が少し耳にしたスミフの販売戦略を出してきてもここでは笑われるだけだよ。

[1512: 匿名さん]

竣工前完売がベンチマークなんて旧時代の話。
竣工完売すれば契約者からの金でゼネコンへの支払いができるから
体力のないカタカナおデベサンがそうするしかなかっただけのこと。
スミフの資金力が特殊と書いている人もいるが、
竣工時に売れていなかってゼネコンに代金を払えなく
つぶれるデベなんてもうリーマンで全滅したよ。
最近の入札価格高等で竣工完売で事業計画が組めない。
竣工1年とか2年で完売を狙う物件なんてざらにあるよ。
ここが何年残ろうがダイワから見れば無傷に近いし
ローレルコートだって近鉄からすれば屁でもないだろう。
ぎゃあぎゃあ騒いでいるのはマンコミの評論化気取りキモオタ。

[1513: 匿名さん]

まあ会社にとって小さな傷でも担当者は大きな深手だね
今週末に竣工後販売開始のブリリア薬師町の販売が始まる
その結果をじっくり見てみようか

[1514: 素人さん]

ぷっ、不動産営業ちゃんは無知だねえw 資金があるないではなくそれを前提に利益が高値の長期販売で最大化されるからやってるんだよ。資金があるから利益はドブにすてるなんて会社ないんから。

マンション事業のPLや会社全体のBSみような。せめて営業利益率ぐらいはよろしくね。スミフ、営業利益率は業界トップだよ。

野村のそれは彼らの背景にあった利益最大化の方法なんだよ。

戦略やケイパビリティによってkpiなんて変わって当然なんだけど、営業ちゃんは値引きしないことと売り切る速さしか考えなくていいから人生らくだよねえ。って営業ちゃんじゃわかんないかww

[1515: 素人さん]

>>1512 匿名さん

ま、利益を出すために長期販売してるのと、企画が失敗したから長期販売になってるのは違うけどな。ローレルコートは後者の典型。

[1516: 匿名さん]

>>1511 匿名さん

素人ってのは不動産さん営業ではないという意味なんじゃない？君らと君らの顧客は人生の格が違うんだから、同じ土俵で見ないほうがいいよ？笑

坊ちゃん、「資金力」 って何をさしてるの？人間力みたいなもの？笑「維持管理費」っていくらかかるの？あんたの安いインセンティブぶんぐらい？笑 野村の値引き前の平均粗利はいくら？短期での値引きと長期での販管費、どちらのインパクトがでかいの？そんなのIRみればざっくり計算できるじゃん。

あっ、IRもみたことないか。非上場会社の販売君じゃ仕方ない。すんまそん。笑

[1517: 匿名さん]

>>1516
是非、教えてくれ！

[1518: 匿名さん]

評論化気取りキモオタ相手に必死に発言してる1512から続く一連の発言者が一番笑えたりして！？？爆

[1519: 匿名さん]

最近の西北物件では149って大きいから110売り出して85申し込みって、人気の評価難しいね。でも2期が10ってのは手応えはそれほど良くないと考えるべきかな。竣工半年切って3期がいつ頃どのくらいの数を売りに出すか。
会社の業績は文句ないから値引きは無いだろう。

[1520: 匿名さん]

第１期、欲張らずに70だけ売出しときゃあ完売御礼だったのに。そうすりゃ、人気物件かと思われてもっと売れたのではないかと思う今日この頃。

[1521: 匿名さん]

70なら70で総戸数の半分にも満たないって感じになるだろうから、どっちみちここは当初想定したようにはうまくいってないのがすぺて。せめて大和じゃなくて積水ブランドならもう少し人気が出たんじゃないかな。
立地をカバーするものがないと厳しいね。

[1522: 匿名さん]

一次だの一期だのにして人気に見せるの、あんまり効果ないよ。はっきりいって業者のひとりよがり。

買い手は買いたい部屋を予算内で買えればいいし、売り手は利益が最大化される想定期間で売り切れればいい。

竣工前完売とか多少の長期販売で人気だの不人気だの気にしてるのは新築市場の外野ちゃんだけでしょ。

住居としての質や中古市場での価値はまた別の話。

例えばルネグランは当時高すぎてずっと売れてなかったけど、今では賃貸も中古も爆上がり。ジオガーデンズも地歴問題で時間かかったけど安かったから爆上がり。わからんもんですよ。

期分けして販売個数を少なくして完売したことにするなど、この業界の意味不明な慣習には笑ってしまう。

[1523: 匿名さん]

ガーデンズ 414戸 177万 (平均坪単価)
ルネグラン 49戸 219万
プレミスト 149戸 254万

[1524: 匿名さん]

＞＞1522
爆上がり？？笑

[1525: 匿名さん]

素人はチラシの価格が相場だと思い込む人が多いが、実際の取り引き価格とは別物。
特に安値取引は水面下で終了する。
そしてその価格は絶対秘密、なぜなら転売益額が
バレるから。
中古物件で税込みとあるのはそう云う物件。
中古物件を見てると転がし物件が多くて腹が立つで。

[1526: 匿名さん]

爆上がりにしとかないとプレミストの価格の整合性が無くなるからだろうね。
数年前に発売なら、坪200万がやっとの立地だと思う。

[1527: 匿名さん]

>>1524 匿名さん

はあ？低学歴の営業ちゃん、ほんまきついわww

僕ちゃん、ルネグランもガーデンズも散々高いとか地歴がとか言われて長期販売したてが、今では17%値上がりしているじゃん？実際の売買価格で、チラシじゃなくてさあ。

ここは売値が高いからそんな値上がりは難しいが、酷く下りもしないよ。そもそも竣工前完売の必要など買い手にも売り手にもないのだよ。オタクのとこのような資金繰りが厳しい中堅以下じゃなければw

販売期間厨の感じが、営業として飼い慣らされました感が凄くてクソウケるww

[1528: 匿名さん]

>>1526 匿名さん

時限的なコスト高騰じゃなくて、西北の人気に伴う地価高騰と入札競争激化が大きな原因だから、まだまだ高騰は続くよ。200まで戻らないだろう。とはいえ買い手はそろそろそれに乗るのは止めるべき。

[1529: 匿名さん]

次の次の短観で西北がどう書かれるか？

[1530: 匿名さん]

高い高いと言われてるここも10年もすれば買ってて良かったと思う日が来るのかな、不動産も株も優良地区や優良株は安定していて下落時の値下りも少なく上昇期にはきっちり上がるのが最近の傾向。
しかし中途半端に値上がりしてもまだまだこれから上がるから今が買い時と言われるのに限ってその時がピークで下落時にドツボにハマり立ち直れない不動産や株も多い。
今後の動向は景気にも左右されるから優良地区でも安心は出来ないが中途半端な場所を買うよりもここの方が安心感はあるな。

[1531: 匿名さん]

1.2期の先着順が25➡27に増加してますね。第2期の10戸のうち2戸は契約に至らなかったのかな。

[1532: 匿名さん]

失礼、勘違いでした。
物件概要をそのまま鵜呑みにすると、第2期は当初売り出し10戸⇒７戸に減少⇒さらに５戸に減少になるのかな。
それとも新規に先着順を増やしたのかな？

[1533: 匿名さん]

少なくとも1527みたいな営業マンから購入はしたくないですね。ここの営業担当ではないのが救いかと思う。

[1534: 匿名さん]

>販売期間厨の感じが、営業として飼い慣らされました感

笑った。
業者の良し悪しの論理で調教されてる人いるよね。

[1535: 匿名さん]

横のどぶ川がな…。

[1536: 匿名さん]

>>1535 匿名さん

その煽り、誰からもウケてないよ。笑
何度もやっるけどさ。
煽るなら反応を見て打ち手変えようぜ。

暴落ネタや粉塵ネタはみんな飽きてるから、
実は断層がある！！とか、
大型ネタでいかなきゃ。

ネットですらおまえの人生みたいに
盛り上がらないと辛いだろ？笑

[1537: 匿名さん]

テンション高いね。大丈夫？

[1543: 匿名さん]

契約段階で複数のキャンセルを食らうのって、何らかの理由があるんでしょうか？

[1549: 匿名さん]

[No.1538～本レスまで、特定個人への批判投稿のため削除しました。意見が対立しても相手の人格批判はお控えください。 管理担当]　

[1550: 匿名さん]

日本語辞典・どぶ川

主に都市部において、下水が流れる溝渠を意味して用いられる語。工業排水や生活用水などで汚れ、悪臭を発するものを指して用いられることが多い。

因みに西宮市の下水道率は99.9%(西宮市HPより)だし、
尼崎みたいな工業排水が流されることも無いので、
隣の川はドブ川の定義には含まれません。

[1551: 匿名さん]

ドブ川ねたは1468でも投下してるやん
アホちゃうか

[1552: マンション検討中さん]

>>1543 匿名さん
私も購入を検討していたものです。
私の場合ですが、西宮北口のネームバリューと、営業さんの売り文句であるこの場所でこの規模のマンションは二度と出ないと言われて飛びついてしまいました。しかし、そ後に自分の足で妻と一緒に駅から歩いたり(朝、昼、夜)、Googleマップで周辺の状況を確認したり、マンションの仕様を他のマンションと比較したり、近所の方、警察、街の不動産屋さんなどに聞いてまわりました。
その結果私は共働きの妻が駅からの夜道が長いと言う事と、私は高級志向のわりに壁の厚みや天井の高さなどがやや気になり結局やめました。理由は人それぞれ価値観だと思います。高い買い物なので最後は自分集めた情報で判断なさった方が良いですよ。
きっとキャンセルなさった方も、営業さんからの情報のみで最初に判断なさったのではないでしょうか？

[1553: 匿名さん]

171の近く、横の川が気になる、駅から10 分が近いか遠いか。気になる点もあるが、西宮北口にしたらまだマシな立地、ベランダが透明パネルのペラペラマンションでなくマシなデザイン、規模。何を優先させるかですね。

[1554: マンション検討中さん]

現地を見てきました。
建物周りの足場もかなり外されていて外観がよくわかりました。

[1555: 匿名さん]

連休中にいくつか売れるかと見ていましたが売れていないようですね。

[1556: とくめい]

>>1555 匿名さん

ん？なんで？
モデルルームに張り付いてみていたん？

[1557: 匿名さん]

＞＞1555
3連休の稼ぎ時でも1戸の契約も無しということ？　

[1558: 匿名さん]

>>1557
物件概要の残戸数が27戸から動いていないですよ

[1559: 匿名さん]

残戸数と現在販売戸数は同じ数字なの？

[1560: 匿名さん]

1・2期で110売り出し27残っているから、未発売の39+27で残り66と違いますか。

[1561: 匿名さん]

>>1560
27戸は販売残戸数ね

[1562: 匿名さん]

ピタッと売れ行きが止まってしまった

[1563: 匿名さん]

売れ行き止まったっていうほどそもそも売れ行きが良いとは思いません。
そもそも「西宮北口」を冠にしたマンション名なのに、今の販売状況では苦戦中以外の何物でもないのではないでしょうか。そもそも丸橋町でこの価格でこの立地、西北好みの客層が心打たれるとは思いにくいですよ。

[1564: 匿名さん]

>>1563
西北好みの客層が心打たれるマンションってどの地域で幾らぐらいのマンションでしょうか？

[1565: 匿名さん]

今 お物件だと三井住友銀行の社宅が立地としては理想的だと思います。

[1566: 匿名さん]

>>1565
あれ社宅ってもったいない
駅から5分、1300坪、学区以外は周辺もまあまあ
計画変更して販売しないかな
狭い面積の住戸が多いけど若い夫婦がお子さんをどこの小学校に入学させるか興味ある
転勤族だったらあまり関係ないけどね

[1567: 通りがかりさん]

>>1566 匿名さん
その隣のタイムズにマンション建つよ！

[1568: 匿名さん]

メガバンクの社宅のある住宅街はそれだけでも住み易さの保証付、銀行には融資に伴い土地を評価する専門部署があり土地に関してもプロフェッショナル集団、そこが社員を住まわせるのに最高の立地と判断し社宅を建てた訳だから、ここが住みにくい訳がない。
最近は一連のマンション高騰でこの辺も随分と高くななりごちゃごちゃ書いてる人も居るが、今後も資産性の高い住宅街としての評価は不動でしょうね。

[1569: 匿名さん]

ここを本当に最高の立地として評価した上での話ならそのプロフェッショナル度が疑わしい。笑
決して西宮を住みにくいとまでは言わないが、ここの周辺立地が最高だなんて思ってるのは付近の関係者だけですよ。世帯数減少傾向が今より顕著になってくれば、自ずと駅遠物件で販売価格が高かった物件は憂き目を見ることが明白。ここが資産性が高いなんて思うのは新築時の今だけでしょうね。

[1570: 匿名さん]

>>1569
1568ですが、まあ最高とは上げすぎだったかもしれませんが、最高とは最高級の意味で書いたのではなく、
通勤、環境、予算、資産性、などが高次元でバランスが取れ、社員が住むのに相応しい場所として社宅を建てたのですよね。
確かに駅が近い方が資産価格は高いがコストパフォーマンスから見れば５〜１０分程度が理想じゃないでしょうか、
現にメガバンクの社宅の多くは、その程度の距離にあります。

[1571: 匿名さん]

>>1568 匿名さん
銀行の土地を評価するプロフェッショナル集団！？？本当にそんな目利き出来る人がいるの？しかも、こんな北口ごときの社宅でそのプロ集団なる専門部署が綿密な将来的価値を計算してないでしょ。大規模融資物件でもあるまいし。
この銀行社宅エリアが本当にそんな資産性があるなら、すでに皆がこのエリアに飛び付いて即完してるよ。

[1572: 匿名さん]

北口のこの立地でこの社宅に匹敵するまとまった土地が出ること、もう無いですよ。
土地勘のない人が思い描く北口はこの近辺。この地域だからこそ北口が住みたい街NO.1。
住友が手放さずに社宅で運用する事で ここの資産価値の高さは十二分に証明されていますよ。
もちろんプレミストの立地は対象外ですよ。ここは今もそうですが将来的にもダメだと思います。

[1573: 職人さん]

社宅予定地は、市が保有してたが、高木小校区の生徒増加に伴い
三井住友銀行社宅跡地に高木北小を新設することとしを決定した際に
交渉条件の中で、三井住友銀行が、等価交換として、西宮市に要求
して取得（獲得）したもの。
みなさん、知ってるでしょ？

[1574: 匿名さん]

社宅の土地は南西側では最高だろう。芸文西側は静かでいいところだしな。

ただ、つまらん銀行の社畜リーマンの住処を一等地で提供するのは残念極まる。大規模社宅っていつの昭和だよ。上司の家族や嫁にヘコヘコとか地獄だな。ま、親が住銀マンですという家族ばかりの住宅なんて住みたくないね。無駄にプライド高いし、子供の付き合いが面倒くさそう。子供の塾や進学校レベルに上司部下関係が絡んで裏表でのマウンティングもすごそう。

[1575: 匿名さん]

>>1569は話しの流れが読めてないというか理解出来てないな

[1576: 匿名さん]

>>1571
だから皆がこのエリアに飛びついて即売しちゃた
両度町は開発終了だろ

[1577: 匿名さん]

>>1571
はい、銀行は土地のプロフェッショナル集団。
土地を適正に評価しそれに見合った融資額を決める、そんなの目利きじゃないと出来ないじゃないですか。
また大規模融資じゃなくても会社の資産ですよ、社宅なんて後々目に付くので汚点を残さないためにも担当者は必至です。
>>1574
なんだか偏見丸出しですね〜確かに社宅内部では色々と有りそうだけど、外部に対しては概ねマナーも良く周りに不快感を与える人は少ないですよ。
因みに私が居た小学校では銀行の転勤族も多かったけど、皆さん真面で問題を起こす人は誰も居ませんでした。

[1578: 匿名さん]

1577ですが1574様に対しての書込み、外部に対しては何も書かれてなかったですね、意味を取り違えていました。
確かに内部では色々と厳しそうだと思います。

[1579: 匿名さん]

久々に1戸売れた。このスローペースだと竣工迄に100戸売れないのではないか。

[1580: マンション比較中さん]

物件概要等での売れ行き実績ってちゃんと更新されているのかしら？？本当にそんなローペースなんでしょうか。
「西宮北口」と言えば住みたい街ナンバー１のエリアですよね？？
それなのに竣工完売どころか100戸も売れないなんて事が起こるんでしょうか？？　駅から遠い＆交通量の多い幹線道路に近いという問題点はあるんでしょうが、他にも致命的な問題点ってありますかね？？
本当の人気エリア物件なら販売価格が多少高いくらいなら、価格に関係無くどんどんで売れていくイメージなんですけど。

[1581: マンション検討中さん]

1554の方が足場が外れたとの事なので昨日2度目の現地訪問、手前のA棟が幕で覆われて良くは分からないが、BC？は隣のマンション？から少し確認可能、中々高級感がありそうです、高層階なら後1千万安ければ購入したいと、どぶ川がスレに良く出てきますが臭いは気にならなく駅前迄行くと鯉や鮒？30㎝以上の魚が20匹位元気に泳いでました、2度目なので道に迷わず男足（やや速い）7分でマンション迄到着、気になるのは中庭？駐車場がどのような形なのか大きな車が入るのか、ご存じの方情報を、多分会員になれば詳細に分かるのだろうけど一度登録するとしつこいのでしていません、よく出る天井髙と壁の厚さも教えていただければ助かります。。

[1582: 匿名さん]

>>1581
部屋の話だけはモデルルームに乗り込んで聞いた方がいいですよ
記名を断ればいいんだから

[1583: マンション検討中さん]

ジオグレイスに1票とおもうのですが。

[1584: 匿名さん]

>>1583
スレ違い

[1585: 匿名さん]

>>1583
理由は？

[1586: マンション検討中さん]

1582さんありがとございます、記入が断れないのですwww平日休みで何故か西宮北口に行ける日はショールーム休館日、ネットでとは思うが嘘の住所書けない小心者です。

[1587: 匿名さん]

2期の残戸数が24戸になりましたね

[1588: マンション比較中さん]

今は昔と違って「駅から徒歩10分」でも敬遠される時代。特に西北みたいな交通便を前面に推しだしたエリアなら尚更。大規模さで言えば塚口物件の方が駅にも近く街全体が新しく整備され満足感が高いだろう。

[1589: 匿名さん]

>>1588
近くてもあの環境や商業施設じゃ一生満足なんか得れないだろう、
駅近や価格で飛びついた人も住んでから現実に気が付いて後悔しそう。

[1590: 匿名さん]

＞＞1589
駅近のタワーになかなか空きが出ないのが後悔されていない証拠。
西北なら駅遠い物件よりは駅近に住みたいと思う。

[1591: 匿名さん]

>>1590
1589は塚口の話しです

[1592: 匿名さん]

そりゃ駅が遠いより近いに越したことはないが、
近ければ価格も高くなるし、
予算とのバランスを考えるのなら５〜１０分が理想ですね。

[1593: 匿名さん]

西北で探している人は他エリアより多少高いくらいは許容範囲。駅より近い距離で高い物件、遠い物件で安い物件なら多くは高くても近い物件を選択する輩が集まっているしそういう物件に食いつきたいと物色している輩が多い。
今は遠い物件もそれなりに高いから西北信者にそっぽむかれているに他ならない。

[1594: 匿名さん]

＞＞1589
西宮ガーデンズなんか近隣住民で毎日の生活で使っている人いるんだろうか？
それなら塚口みたいな日常生活に密着したものが揃っている方が使い勝手が良いと思うけど。
ガーデンズだけが目立っている西北だけど、中身を見ればそれほど使える商業施設で無い事は貴方も薄々感じてるんじゃないの？？笑

[1595: 匿名ボロボロの]

ボロボロのサンサンタウンと一緒にされても困る。

[1596: 匿名さん]

職住近接の観点から好まれる西宮北口だけど、流石に駅から10分じゃメリット半減。毎日往復20分。駅遠で大和の物件に5000万以上・・・って考えると普通に考えて無理でしょ。
そう考える人が多いからこの売れ行き状態なんだろうけど。

[1597: 匿名さん]

>>1594
ガーデンズ、毎日行ってますよ
コープよりもイズミヤの方が品数が多いから

[1598: 匿名さん]

少なくともここに住む人はイズミヤに買い出し行く前にコープで力尽きるだろうね。距離的に。笑
やっぱり場所的に遠いよここは。

[1599: 匿名さん]

>>1598
この辺りの住人は通勤以外は5分以上は歩かない
自転車も保育所幼稚園の送り迎え以外は乗らない
車です

[1600: 匿名さん]

ここに住んでガーデンズに車で行く人なんかいませんよ。
最高に時間とガソリンの無駄ですね。
この辺は屈指のチャリンコ地帯ですけけど。