ブランズシティ品川勝島 パート5

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティ品川勝島についてのパート5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 、京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577520/

[182: 匿名さん]

低炭素認定されていると、税金とかってなにか特典とかあるのでしょうか。
それであれば、購入するきっかけの1つにはなるのかなと思います。
ただ環境に優しいです、光熱費が若干削減できますよ、だけだと弱いですが…。
エネファームについては、イニシャルではいいのですが、のちのち交換という時期になった時にどうすれば良いのだろうと思いました。

[183: 匿名さん]

低炭素認定、確かローン控除が４０００万→５０００万に増額するのでは？
オーベルに比べると売れ行きが悪い様ですが、品川区でまともに通勤できてこの価格は驚異的だと思いますね。
区の違いがあるとはいえ、周りは＠３００オーバーです。
天王洲のスミフ東品川は続くタワー棟で更に値段が上がる様ですし、勝島のどっちを買っても短期のリセールは問題ないでしょう！

[184: 匿名さん]

>>183
売れ残ってる時点でリセールは新築価格を下回るのではないでしょうか？
低層階の売り切ってる価格帯の部屋は価値がありますが、
引き渡し後も売れ残ってる部屋はそれだけの需要がないのでリセールも苦労しそうです。そこが今一本踏み切れない理由です。

[185: 匿名さん]

リセールは、そのときの経済情勢がいちばんのポイントだと思いますよ！
私も数年前、中小デベの竣工後かなりの期間、売れ残って？た物件を購入して、当時は管理費等の運営を心配していたときもありました。
しかし、今査定してもらうと、分譲時よりも高く売れるとのことです。
まぁ、今が不動産プチバブル？感がありますが…
当時の営業さんもいってましたが、建物の資産価値とは関係なく、勢いでバタバタと売れたり、ちょっと悪い噂を流されると買い控えがでてきたり等あるようです。
結局、自分が納得して気に入った物件を選べばいいのかなと思います。

[186: 匿名さん]

そうなんですよね。。。本当に１８５さんが書いて下さった通りなんだと思います。
その時の情勢次第で、どうとでも成るといいますか。
できれば悪い時でも資産価値があまり下がらないような所がベストなのかな、という風には感じられますが。
いずれにしても自分が住んで、暮らしやすくなきゃ意味ないです。

[187: 匿名さん]

>>185
査定してる人から言わせるて、リスクはないので最初は高めに言うのが基本です。低い査定のトコに任せないでしょ？

[188: 匿名さん]

>>187
MRに行くたびに査定をしてくれるので、3ヶ所くらいしてもらいましたが、どこも金額の多少の差はあっても高かったですよ。

というよりも最近の品川のマンション価格の上がり方がすごいですよね。
新築もすごいですが、中古も築10年未満くらいなら、どこも分譲時より値上がりしている印象があります。

勝島だけは例外で、まだ倉庫街のイメージが強いせいか値段がつり上がっていないので、将来のリセールのリスクは少ないと思いますが…。

ただ、現在が全体的に上がっているように下がるときも全体的に下がっていきますので、実用であれば、やはり自分の気に入った部屋を選んだ方がいいのかなと思います。

[189: 購入検討中さん]

：
>>188
今の価格は相場を反映して高くなっているので気に入った部屋を買うのがいいですよね。

10年前の新築はどこも安かったから、いまの価格で見ると軒並み中古でも買値より高いですよね。
今売っているのは、ここも含めて上がっているので、景気が変わらないかつ商業ばどに開発がなければ、今後のリセール時は下がるはずです。鮫洲の東京ナイルなんて新築でも坪160万円台くらいかあったはずですから。ここもかなり乗っけています。
私はここを中古で今の価格ではちょっと買わないと思います。新築だから検討しているところです。

[190: 匿名さん]

中古で高く売れる時は買い替えも高いですから難しいですね。

勝島は天王洲アイルから一駅違いにしては激安だと思います。商業施設も近くにあり生活するにはこちらより便利そうですが、売れませんね。リセールの事を考えると結果的には激安でも勝島の方が高くついてしまうかもしれませんのでこちらを検討しております。

[191: 匿名さん]

>>190
一駅？勝島に駅なんてねーけど？

[192: 匿名さん]

もしかして駅ってモノレールのこと？

[193: 匿名さん]

勤務地最寄りが浜松町なので、モノレールで8分と通勤が楽です。

[194: 匿名さん]

>>193
そりゃいいけど天王洲とたった一駅違うのにこの値段はお得っていうのには違和感あるね。

[195: 契約済みさん]

>>194
坪単価200って安くないですか？23区だと舎人ライナー沿線ぐらいな気が。

[196: 匿名さん]

>>194
住む街として天王洲にいまいち価値を見いだせません。リバービューは魅力的ですが！
りんかい線は地上入り口からさらにホームまで5分以上かかりますし、モノレールで浜松町まで10分なら十分便利です。
勝島の価値が一般受けしてくれればリセールバリューも上がっているくれて嬉しいのですが厳しいですかね。

[197: 物件検討中さん]

>>196
天王洲のりんかい線はホームから出口までそんなにかからないでしょ。私は2:00くらいで出てきますよ。
勝島は一般受けしないのがネックですね。京急の駅まで近くなるような橋ができるといいのですが。

[198: 匿名さん]

勝島が一般受けしないのは駅からの距離が理由なんでしょうか？私はそれほど気にならなかったので・・・

[199: 匿名さん]

いや、どう考えてもお馬さんが理由でしょう。勝島を知らない人でも大井競馬場は知ってるでしょうからね。このイメージだけは改善の余地がないです。が気にせず住む分には何の問題もない話とも思います。

[200: 匿名さん]

>>199

大井町も競馬場のイメージありますが、安くないですよ。

[201: 匿名さん]

>>200
ごめんなさい勉強不足ですが、大井町に競馬場ありましたっけ？

[202: 匿名さん]

一般受けしなくて良い、競馬場も気にならない。臭いしない。通勤8分で、マンション安くて最高！

[203: 匿名さん]

>>199
いやいや勝島は何かがあるから不人気なわけじゃなくて何もない埋立地だからわざわざ住むイメージがないんですよ。

[204: 匿名さん]

>>200
大井町に競馬場のイメージなんてあんまりないですよ、大井って名前が同じなだけでは？

[205: 匿名さん]

>>204
大井ってつくから、大井町に住んでるっていうと競馬場の近くねってみんななります、ていうくらいこの辺りは住民か検討者以外ほとんど知られていないと思います。

[206: 匿名さん]

>>205

言い換えると、勝島っていって、競馬場を、思い浮かべる人なんてほとんどいない。

[207: 匿名さん]

>>206
知らないから、いざ物件探すときに勝島ってどこだ？ってなって、大井競馬場のあるとこか…と気づくわけです。私もそうでしたが。

[208: 匿名さん]

>>205
ならねえよ

[209: 匿名さん]

>>208
本気？大井競馬場ってどこにあるの？って聞かれたら品川の勝島だよって答えます？

[210: 匿名さん]

>>208

ここの住人は競馬場ですら大井町にとられたくないとは。。

[211: 匿名さん]

>>210
208はここのポジではなく、ネガですよ。大井町擁護の発言かと。

[212: 匿名さん]

>>211
ご指摘ありがとうございます。
大井町って知られているようで知られてないと思い書いただけで、大井町をディスったわけではなかったので勘違いしてしまいました。
そもそも勝島って知名度しても何県？何区？の状態ですよね。

[213: 匿名さん]

知名度ないから、勝島に住んでますなんてイチイチ言わずに、東京都品川区に住んでますと言うんでしょうね。それか、品川区と大田区の間らへん、とか。

[214: 匿名さん]

どこの人に向かって言うかにもよりますが
自分だったら、鮫洲辺りと言うかな？もしくはシーサイドまでチャリで5分程度とか？

わざわざ勝島とは言わないかな

[215: 匿名さん]

品川区民から最寄り駅はどこ？
と聞かれたらアウトだな

[216: 匿名さん]

何がアウトなの？

[217: 匿名さん]

大井競馬場を嫌う人が多いですね。
モノレールは本数が多く景色もきれいなので好きです。

同じ価格帯で立地で見栄を張りたい時はどこを狙えばいいですかね？
馬鹿馬鹿しい。

[218: 匿名さん [男性 40代]]

今時随分安い物件ですが、本当に競馬場だけが原因でこんなに安いもんでしょうか。これだけ安いってことは土地の仕入れが激安だったんだろうと思うのですが、安い理由てなんなんでしょうか。地盤が超緩いとか？
私はむしろ大井競馬場のフリマにすぐ出れるって事がメリットに思っちゃいました。鮫洲も近いから免許更新やユーザー車検が便利じゃんって思うし。
地盤がヤバイってことじゃないなら、買いかなと思ってます。
豊洲だって勝どきだって15年前は人が住むところか？と言われてた地域ですから、ここだって15年後にどうなってるか分からないですよね。

[219: 物件比較中さん]

>218
豊洲矢勝どきと比較するのはやめたほうがいいよ。
豊洲が人気が出たのは地下鉄＋ビジネス街という吸引力。勝どきは地下鉄＋オリンピック＋中央区ブランド。それと両方とも税金が投入されて街がきれいになったことも大きな要因。

ここは、地下鉄もないし、ビジネス街にも変貌しない。さらに税金の投入も見込めない。
今後もマンションはできるかもしれないけど、それ以上はちょっと望めない感じだと思う。似たような感じで千住大橋があるけどあれに近いと思う。
私はそれでもいいと思って検討中だけどね。

[220: 匿名さん]

>>219
羽田のせいで高層ビルも建てられないからオフィス一体型の大規模誘致も見込めないでしょうし、開発が進んでもきれいな八潮団地が良いとこだとは思いますね。
それでも23区内に4LDKが手の届く価格帯というのは希少ですし、検討する人は多いでしょうね。

[221: 匿名さん]

>>218
ここは羽田のせいで高層ビルが建てられないからタワマンも建てられないし、発展するための再開発が誘致できないんですよね。
だから倉庫街から脱却できないので住宅地としての発展は望めない、だから土地が安いんです。
でも、この辺の相場はちょっと前まで坪180くらいでしたよ？その意味では坪200を超えた時点で割高な物件であることは変わりません。

[222: 購入検討中さん]

あれ？賃貸一つ借り手がついた？

[223: 匿名さん]

坪200で駅から徒歩10分以内って、ここか舎人ライナー沿線ぐらいでしょ。

[224: 匿名さん]

>>223
日暮里のモノレールなら、浜松町のモノレールの方がいいですね。
足立区や葛飾区方面なら他にも比較地域がたくさんありますが、品川区周辺だと勝島の安さが際立っていますね。

[225: 匿名さん]

>>223
逆に言えば、舎人ライナーより利便性の高いモノレールにも関わらず、同じ価格帯。つまり、環境面では舎人ライナー沿線の駅より劣ってることの証明でもあるんだけどね。
勝島はDINKSならいいんだけど、子供がいるファミリーには環境が悪すぎるよ。

[227: 匿名さん]

>>225
子育てに一番重要なのは、周辺環境より家庭環境ですよ。健康被害出るなら、品川区の大問題ですね。

[228: 匿名さん]

>>227
競馬場、夜中の暗さ、飛行機と首都高の騒音、トラックの粉塵、危険な道路、評判の悪い学区の小学校と周囲環境は最悪です。夜現地を歩いてみて、とても奥さんと子供を歩かせられないと判断して諦めました。家庭環境も大切ですが、周囲環境が悪すぎると家庭環境にも悪い影響がでそうです。

[229: 匿名さん]

>>228
ま、安いから仕方ないね。
もっと金があるならわざわざこんなとこ住まないでしょ。金がないけどとにかく品川区に住みたいひとがそういうデメリットを受け入れて買う物件です。

[233: 匿名さん]

>>228
まだ未練あるの？最悪の環境と断じた物件を見続けるのは何故？
本当に最悪の環境なら、どんなに安くしたって売れないだろ。
自分にとってのデメリットが他人にとってもデメリットとは限らない。

[235: 購入検討中さん]

舎人ライナー沿いと勝島物件を比較中です。
モノレールって、最終が早くてびっくりしました。もう少し遅くまで運行してくれませんかね。
都内かつ4500万円くらいということで、価格的にこのあたりや舎人ライナー沿い、北区なんかを見ています。
ちなみに大手町までなら向こうのほうが便利です。
でも、品川区っていうのにちょっと惹かれてます。

[237: 匿名さん]

>>235
通勤時間で決めた方が良いですよ。自分は浜松町なんで、乗り換えなし、8分だったから即決でした。終電0時1分、まー終電まで残業は多く無いから良いかと。

[238: 匿名さん]

同じ23区でも、何区かでそんなに印象違うの？そりゃ、最寄駅聞いて都心だね！ってことはあるけど。30年以上都内に住んでるけど、他人の住んでるとこを何区かで意識したことないけど。

[239: 匿名さん]

>>238
同じ区でも地域によって全然違いますよ。
港区でも麻布と港南。
世田谷区でも等々力と千歳烏山。
品川区でも大崎と勝島。

[240: 匿名さん]

>>238
印象を気にするかどうかですね。結局、自己満足です。ローン払うのも、生活するのも、自分はなんですから。

[241: 匿名さん]

>>235
金町なら住友と竹中の免震タワーが同じ位の予算でも買えますよ。

[242: 匿名さん]

>>240
その通りですね。老後は田舎でゆっくりしたいので、ばりばり働く時期に快適に暮らせれば、印象はどうでもよいですね。幸運なことに、住んでる場所で判断するような人は周りにいないので。

[247: 匿名さん]

プライドも人それぞれ。何を大事にするかは人それぞれ。自分は自分、他人は他人。

[251: 匿名さん]

プラウド大井競馬場

[253: 匿名さん]

>>251
ブランド力で売れますね。

[254: 匿名さん]

ブランズはブランド力ないのでしょうか？

[255: 匿名さん]

>>254
野村に比べるとブランド力は・・
東急って悪いイメージはありませんが、
庶民的なイメージがあります。

[256: 匿名さん]

電鉄の商業ビル（ヒカリエ、ライズ、クイーンズスクエア）なんかはなかなか良いのにね。

[257: 匿名さん]

ブランド力はともかく、電鉄系はアピールの仕方が上手ではないようです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/2147-2015-09-09-09-26-40

[258: 匿名さん]

>>257
情報をありがとうございます。
再検討します。

[259: 匿名さん]

オーベルとこことで迷っています。
こっちで一番の懸念は前の東京倉庫が建て替わるかもしれない点。
今買える部屋は上の方なだけに、眺望が塞がると寂しいですよね。
みなさんはどう考えましたか？

[260: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225918/

東急の基幹物件ですらこのような管理らしいですから、他だともっとレベルは下がるかもね

[261: 購入検討中さん]

東急不動産と東急電鉄は別会社です。
ゴッチャにしないように。
東急電鉄のほうが遥かに格上です。

[262: 匿名さん]

>>261
え？不動産屋としては東京不動産が電鐵より格上だけど、、、。

[263: 匿名さん]

>>259
勝島は夜景等眺望に恵まれるのは北側で南側は競馬場や公演で夜は真っ暗ですし、昼間は視界が抜ける分多少開放感はプラスになるでしょうが、リバービューのNタイプは別格としても他のお部屋はあくまで眺望はオマケ程度に考えてます。

個人的には仮に建替えで視界が塞がれたとしても距離があるので日照が保証されるだけで十分かなと。

私は建物としての魅力の部分で悩みます。

[264: 匿名さん]

カーシェアが2台用意されているそうですが総戸数356戸で不足しないのでしょうか。
敷地内駐車場が114台(来客用3台、カーシェアスペース2台、非分譲区画用6台含む)なので車を持たない選択をする世帯も多そうですが、2台だけで回転していけるのでしょうか。

[265: 匿名さん]

264

最初は少し足りないくらいのほうが良いのではないでしょうか？

慢性的に足りないようであれば、後から追加すればよいですし、そのほうが積み立て修繕費用などの
増加につながらないと思いますよ。

[266: 匿名さん]

>>264
駐車場の契約率は想定通りと伺いました。
カーシェアを見込んで車を手放す家庭もいらっしゃるかもしれませんが、たまに使えれば便利程度の物で頻繁に使う家庭はやはり車を保有してるのではないかと個人的には思います。

[267: 匿名さん]

現状で駐車場の契約率はどの程度でしょうか？営業に聞きそびれたので教えて頂きたいです。
あと想定の契約率なんかも知りたいです。よろしくお願いします

[268: 匿名さん]

新飛行ルートはブランズの真上っぽいですね

[269: 匿名さん]

>>268
ブランシエラの真上、の間違いでは？

[270: 匿名さん]

>>269
どちらにしろ大差はないと思います。それより高速の車の騒音が気になります。
飛行機は夏場の南風運用の時だけですが高速は年中ずっとなので。気にして聞くから気になるだけのレベルなのかもしれないですが。

[271: 匿名さん]

かもめ橋付近歩きましたが、モノレールも意外と音するんですね。高速はそれほど気にならず、下の道の方が音が気になりました。

[272: 匿名さん]

http://wangantower.com/?cat=91
ここも、こんなキャンペーンやってくれないですかね。
もうちょっと、待ってみようかな

[273: 匿名さん]

ここは二重サッシじゃないから飛行機、首都高、モノレールと騒音覚悟の物件ですね。

[274: 匿名さん]

>>273
内覧に行きましたが、窓をしめれば音は気になりません。2重サッシは不要です、掃除が大変なのでないほうが良いです。

モノレールの駅から運河沿い、直下の道は騒音がすごいですが部屋の中は問題ないと思います。

[275: 匿名さん]

間取り図を見ると、廊下側の部屋がインポールとは別に歪な形をしています。
玄関横のMBの部分が部屋に食い込んでいますが、これはエネファームの影響でしょうか？

[276: 匿名さん]

>>274
2重サッシ派ではないですがは別に掃除は大変じゃないですよ。窓ふきを毎日するような家庭なら手間になるかもしれませんが
普通の窓をもう１枚拭くだけです。あとは騒音対策というよりは圧倒的な断熱効果ですかね

[277: 匿名さん]

私も個人的には必要無いのかなという印象でした。高速、モノレール共に室内は全くと言っていい程気にならない位静かでしたし、最近のマンションは只でさえ機密性が非常に高いです。こちらは全戸南向きでどこのお部屋でも十分な日照が得られますし、実際とても日当り良く気持ち良かったです。昼間は暖房は必要無いんじゃないかと思いました。

[278: 匿名さん]

飛行機もあるし、このエリアは五月蝿そうですよね
対策が１部の住戸だけというのが残念極まりない
デメリットより得られるメリットが多いのは明白なのですから全戸に導入して欲しかった。

[279: 匿名さん]

飛行機の影響は分かりませんが（まだ実際に飛んでもいないので）、
今このエリアで騒音が気になる方は、家探しかなり苦労されると思いますよ！
今まで、渋谷、中目黒、麻布十番、武蔵小杉等に住んだ経験がありますが、どこも凄く便利であると同時に
ここよりも格段に騒々しかったです。

2重サッシは完全に好みでしょうから、必要だと思う方は、2重サッシ付きの住戸タイプを選択すれば良いでしょう。

[280: 契約済みさん]

うちは上層階ですが窓締切でも首都高の音は聞こえてきます、特に夜布団に入って室内が静かになると音がはっきり聞こえますよ。音は上層に抜ける性質があるので下層階の方が静かかもしれません。慣れるまでが大変かもです。

[281: 匿名さん]

>>280さん
どの辺りのお部屋ですか？

高速、オーベルの南側から先の区間は元から住宅が近接していることもあり防音壁がついてますね。
近さでは負けてないので（笑）こっちにも付くといいですね。