デュオヒルズつくばエンブレム Part3

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

＞＞Ｎｏ,９６の提供話題ってさ、「高齢者の住まいから３００ｍ以内にコンビニがない比率」だから、生活の便利さの比較だったのでしょう。コンビニが少ない不便な街であるとも見られそう。
広いまちの割に人口の密集度が少ない散村だから、自動車中心で、徒歩で生活するという発想にないまちだから、コンビニもロードサイドにあるのでしょう。

つくばには中心地が曖昧で、研究学園をつくばの中心地に育てていっているように感じます。つくばセンターは所詮盲腸線の終点。研究学園駅にすべての電車が停まるのも、すぐ先のことでしょう。
つくば駅を最寄りとする物件の中では、ここは有利な立地だろうけど、劣化するマンション建物なのに資産価値が下がらないとするのは乱暴でしょう。むしろ、この土地をフージャースがかなり高い単価で買ってしまったことは、物件の価格、仕様から明らか。既に、土地の価値として負の位置から始まっているのではないでしょか。

[102: 匿名さん]

つくば駅周辺は、地価が高いんだからマンション価格が高いのは当たり前です。
高くて買う人が少なければ自然に地価は下がるんですから、下がらないということは需要があるということです。

普通は郊外に行けばいくほど地価が下がるのに、TX沿線ではみらい平辺りまでは通常通りですが、つくば市内に入るとつくばに近いほど地価が高くなります。
つくば市の地価はもはや県庁所在地の水戸より高いので、茨城県内だけ見ると異常に高く見えるだけでしょう。

[103: 匿名さん]

>99

「公務員」という言葉を聞くと過剰反応する人がいつもいるな。

つくばの公務員宿舎に住んでいたのは、大学か研究所関係だから学術的に日本を支えていた人たちがたくさん住んでいたわけ。
そういった人たちを追い出してしまったんだから、中心部の没落はかなりのもんだよ。

そういったことが想像できないあなたと違って、代わりが効かない人がたくさんいたのに惜しいことをしたものだ。

[104: 匿名さん]

同感。
つくば市の中心産業は、「公務員」「研究者」です
官舎を出て、そのままつくば市に住む人はどれくらいいるのでしょうね。全員ではないでしょう。
私なら、官舎に住まなければいけないとの命令かが外れ、それぞれの思惑で新しい住まいを探すでしょう。
つくば市の外に出る方も多いでしょう。

官舎で資金を捻出する安易な方法は、つくば市の住民のレベルを損なっていく要因となるでしょう。

元官舎周辺の小中学校のレベルも下がっていくと思います。つくばの公務員・研究者の学業のレベルは、より高いのです。


１０１さん、吾妻アドレスの基準地価は粗横ばいでした。首都圏は上昇しているところが目立った基準地価の改定だったのでつくばも上がっても良いと考えていたので心配になりました。下がらなかったことだけででは、建物の減価部分を土地で補えないですね。

[105: 物件比較中さん]

>>101
TX終点駅の利用者の多さ知らないから言えることですね。すぐ先。どんな論拠だよ、笑っちゃう。
研究学園こそクルマがないと不便な街、２つの駅周辺を歩いて皆さんの好きになれる方を選んだら良いと思います。

[106: 匿名さん]

「研究者」は学問にしがみつくもの、研究所から離れることを惜しむ。時間が惜しいから。
自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。
おごりは禁物。山梨大学や埼玉大学出身者の謙虚さを学ばないと。
自分に対する戒めとしても、ここに記す。

[107: 匿名さん]

>>103
ここで過剰反応してるのは自分自身ではないですか。

[108: 匿名さん]

物件の価格は高くないですよ。

「究極を語れるか」は「語ると断定していない」との書込みから、「究極については無理して語らない物件」となった。
　批判の強かった「究極」のキーワードをなかったことにすると素直に評価できる物件になる。

【価格帯】価格は中心地としては高くない。普通に頭金出してローン組めて返済できる範囲。
　　　　　ごく普通のレベルで高級と言えるレベルではない。
【間取り】鉄板間取り。アウトフレームで玄関前の広さもある。収納も考慮してある。間口はあと半畳分は欲しかった。
【立地】よい。駅近であり商業施設からも近い。公共施設も近く徒歩圏で生活できそう。
【陽当たり】接面道路は幅員があり、将来にわたり陽当たりも確保できそう。
【設備】生活するにあたり不都合はないレベルだか、他の物件と比較されると自慢できるとは言えないのは残念。
【その他】免震構造。生活の安心を享受する。年金生活になり家財を失う心配が少ない。耐用年数も６０年以上と充分
【リセールバリュー】買い手の潜在力あり。儲けようと欲張らなければすぐ売れるのではないか。所詮5,000万円未満の物件なので資産価値を騒ぐほどではないと思う。

[109: 匿名さん]

>ノーベル賞取らない限り、替わり（世代交代）はいくらでもいます。

ノーベル賞にしか価値が無いと思っている時点でかなりヤヴァイ。

>自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。

誰の話してんの？
少なくとも、公務員住宅を自分の住居として語っている人は出てきていないと思うが。

[110: 匿名さん]

＞＞No.108さんに付け足すこと、遠慮してほしいことはありますか？

[111: 周辺住民さん]

>>96
つくば市といっても広いから、平均値で語られてもね
人口密集地域と農業地域、山林全部ひっくるめた数値なのでは？

[112: 匿名さん]

>109

>>自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。

>誰の話してんの？
>少なくとも、公務員住宅を自分の住居として語っている人は出てきていないと思うが。

おそらく106が言いたいことは、研究者は研究のために通勤時間を惜しむから官舎を出ても損得考えずにつくば市内に住み続けるだろうということでしょう。

とはいっても、さすがにお金の面では官舎住まいと同様には行かないから市内でも中心地から外れたところや隣接地域に住居を求めることは考えられると思いますが。

官舎があった頃から、家を建てて土浦やひたち野うしくの方に引っ越していった公務員の方たちをたくさん見てきましたよ。

[113: 周辺住民さん]

>>112
通勤時間を惜しむのだったら、産総研の研究者なら並木に買うし、
高エネ研だったら北部に買うだろ。いずれも中心よりはるかに安いし。
小中学校の子供がいる人は学区第一って感じで賃貸に移ってるよ。

[114: 匿名さん]

>>108
追加します。
周辺の物件より高層階の価格は高くて当たり前、4000万円でこの稀少な立地に住めることを考え、必要十分な設備のマンションを提供している。デベさんの価格バランス感を感じます。大手デベさんなら手がでない高価格となったでしょう。

[115: 匿名さん]

横浜の欠陥マンションのニュースは部外者とはいえ他のマンション購入者にとっても腹立たしいですね。
施工業者全体を疑いの目で見てしまいそうだ。
フージャース＆長谷工さんはしっかり頼むよ！！

[116: 物件比較中さん]

>>115
この件のように10年くらい経ってから露呈したのでは、
中古なら出るべき問題があれば判っているから安心というわけにもいかず困ったものです。

[117: 匿名さん]

販売にも目処が付いてきたのかぴたりとネタがなくなってきましたね

[118: 匿名さん]

>>113
実際に産総研で並木に住んでる人はたくさんいますよ。
だからといって通勤時間を惜しむために、勤務地の周辺に全員が住めるだけの土地や物件がある訳ではない。（ここでいう土地は住宅用分譲地のこと）
ある程度の通勤時間の圏内で探すとすれば、選択肢は限られてくると思うが。

[119: 匿名さん]

三井住友建設でも欠陥マンションを作るということは、大手でも安心できないってことですかね。
なかなか難しい問題ですね。

[120: 物件比較中さん]

>>119
三菱地所（だったっけ？）鹿島建設（パークハウスと同じだわ）のコア抜き物件だって
内部告発が無ければバレなかった可能性が高いしね。
まあ、昔から土建業界は手抜きは当たり前の体質だからな
水コンクリの比率だって実際はもっと水を入れてるのなんて普通じゃないのかな。

[121: 匿名さん]

昔じいさんが今のつくば駅周辺は地盤がめちゃくちゃ良いので国やら大手やらが押さえてる。将来家買うなら駅の近くにしろと言ってたのを思い出した。ほんとか嘘かどうかしらんけど、昔からそうと何度も言ってたのを三井建設の事件で思い出したｗ

[122: 匿名さん]

駅周辺だけでなく、つくば市中心部は概ね地盤はいいですよ。
昔の地形図など見れば分かると思います。
国策都市だし、内陸ですから、湾岸、横浜、浦安なんかの埋立て地とはわけが違います。

[123: 匿名さん]

つくばの物件に言えるかな。杭の長さだけれど短くはないと思うんだ。

[124: 匿名さん]

以前、つくば市のマンションで東日本大震災で大揺れして大被害にあったとここに書いてる人がいたね。（だから免震必須だそうな）
それ読んでつくば市は地盤が悪いんだなと思った。
まあ免震のここにとってはむしろ地盤が悪いほうが「売り」になると思うけど。

[125: 匿名さん]

つくばの地盤が良いだって？
関東ローム層のどこが地盤が良いんだか。
各マンションの杭の長さを調べてみてはどう？
地盤が良かったら、こんなに杭を長くする必要はないよ。

もちろん、埋め立て地よりはマシだけどね。

[126: 匿名さん]

>>124
×悪いほうが
○悪いと思われたほうが
じゃないかな？

[127: 匿名さん]

>>124
東日本大震災でマンションが大きく揺れたという情報で地盤が弱いと決めつけるのはいかがなものかと。他の周辺市町村よりも揺れが大きかったり前半倒壊数が多かった訳でもなかろうに、あまりにも短絡的すぎる。
ただし、茨城南部は地震が多いので、免震はあるに越したことはない。けど、タワー型の上層階じゃないのであれば必須ということでもない。

まあ、つくばは往々にして道がでこぼこで、つくば駅周辺も例外ではないので地盤は実際強いのかは定かではないけど…

[128: 匿名さん]

>>127

いやいや、自分は当時東北地方の某都市に住んでたんだが（震源のかなり近く）、免震でも何でもないマンションでも被害は皆無だった。その都市の地盤はよかったらしい。
茨城に来て、被害がけっこうあるのに唖然としたね。その東北の都市よりはるかに酷かった。
つくば市というか、茨城（少なくとも土浦、つくばあたり）は地盤がいいほうでないのは間違いないと思う。

[129: 匿名さん]

>>128
地盤がいい方ではないというのは分かるが、例が東日本大震災というのが解せないだけ。
その当時つくばに居なかったのなら知らないと思うけど東日本大震災のとき茨城では2回目にあった茨城県沖の地震の方が震源域が近く、揺れが酷かった。震度6弱もその揺れによるもの。地震被害が（どこだか分からないが）東北よりも大きいというのは単に地盤云々の問題ではない。

[130: 匿名さん]

東日本大震災で近隣のエスペリア、サーパス吾妻、常陽銀行ビルが傾いたりしましたか？
地盤云々で心配なら周りを見るといいでしょう。
本気で検討している人は現地に足を運んでいます。
しかも、ここは免震構造。
まあ、マンコミで中傷レスが多いのは注目物件の証し。

[131: 匿名さん]

>>130
124,127だけど、124で書いた以前のコメントでは、確か建物が傾いたわけじゃなくて室内のモノが倒れたり落ちたりして大被害ってな内容だった。「だから免震のここを買います」みたいなことを書いておられたよ。
ここの中傷ってわけではなく、ここの契約者（になったと思う）のコメントを紹介しただけだってことは理解してね。

[132: 匿名さん]

131の訂正

(語）124,127だけど→　（正）124,128だけど

[133: 物件比較中さん]

>>125
で、貴方はその各マンションの杭の長さをご存じなんですか？
杭基礎だけじゃなく、直接基礎の物件もありますよ（武田の社宅を改装したのとか）

[134: 匿名さん]

ここの杭は44m。15階の高さと同じ。

[135: 匿名さん]

同じ市内でも、揺れかたは違うんだよね。揺れやすさを載せた防災マップはないかな？

[136: 匿名さん]

>>125
関東ローム層の地盤が悪い？
古くからあるしっかりした地盤として有名なんだが。
つくば周辺は関東ローム層の台地が主で、河川近くや元水田・元湿地等の低地でなければほぼ問題ない。

[137: 匿名さん]

関東ロームが地盤が悪いってのは、真逆の勘違いですよね。ここは建設中だから、杭の心配はないよね？？

[138: 匿名さん]

つくば市のＨＰのリンク先に地震防災関連の資料が貼ってあります。
参考にどうぞ。大きな川、湿地帯がないので気にする必要はないかな。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14215/1294/002797.html

今工事中のところは、杭についてより慎重にならざる得ないだろう。
契約していれば、地盤、杭のデータをの説明をうけられるのだろうか？

[139: 匿名さん]

地震の揺れを増幅させる堆積層の厚さが東京辺りでは厚いらしく、関東では筑波山南側辺りが薄いらしい。
深部地盤とか地震基盤とかいうワードで検索してみると良く分かる。
東南海地震のような南側から揺れが伝わってくるパターンの場合、つくばあたりは東京からの距離以上に揺れが減衰するような気がする。
筑波山南側に国策的な移転都市をつくったのは、近くにありながら同時に機能不全にならないということで
選ばれたのかもしれない。

[140: 匿名さん]

>>138
杭うつ前なら慎重になるね

[141: 匿名さん]

>>139
筑波山麓近辺はカコウ岩の隆起地盤でこの辺りでも折り紙つきの強さ。
東日本大震災では多くの家で瓦が落ちたり、外壁がひび割れしたけど、山麓の北条や小田なんかは被害が少なかったらしい。

[142: 周辺住民さん]

地盤が悪いとは言わないが、杭を44mも打つ必要がある地盤が良いという説明はおかしいね。
もともと関東ローム層は火山灰層なんだから、岩石とは比べ物にならないくらい弱い。

筑波山のすぐ麓なら岩盤も近いだろうけど、この辺はそうでもないしね。
心配するほどでもないけど、安心するほどでもないってとこ。

[143: 匿名さん]

>>142
東京、大阪、名古屋などの大都市は、沖積層が厚いので、つくばの方が地盤的には良いらしい。

レーベン研究学園NEXIOは更に深く、15階建てで48mまで。
http://www.leben-style.jp/search/lbn-tkenkyu2/manager.html

研究学園駅周辺よりも、つくば駅周辺の方が地盤が良いのかな。

[144: 匿名さん]

>>143
この様に他の劣るところを出して、ここの話題の不安を払拭しようとする。悪さ比べ、慰め合いだけ。茨城っぽい。

「関東ローム層なので、免震が安心を与えてくれる」でいいじゃない。

[145: 匿名さん]

>>144
茨城っぽいってなんだよ！なめんなよ！！

[146: 匿名さん]

>>145
143だが、横浜MS問題が席捲する昨今、認識が甘くないか？

関東ローム層は、自然堆積か２次堆積かで全く強度が異なる。
葛城地区の住宅造成時に、河川（名は知らない）の水路変更及び遊水池作成をしていたので、
気になって問いかけてみた。

杭の評価に関しては、工法、本数、太さ、深さなど、一概にどちらが優るとも言えないので、
少なくともNEXIOの「劣るところを出した」つもりはない。

>>「関東ローム層なので、免震が安心を与えてくれる」
こっちの表現の方が余程「劣るところを出して」ると思うが。

[147: 周辺住民さん]

地盤の固さは、10ｍ離れた場所でも随分違うことがあるから、よくよく調べられた方がいいですよ。

[148: 匿名さん]

146です。
>>145ではなく、144に対するレスでした。
訂正します。失礼しました。

[149: 匿名さん]

>>145
茨城ぽい 「理屈っぽい。骨っぽい。怒りっぽい。」
骨っぽいは、融通が利かないの意味だと思う。

もっと普通に、この物件が、ディスポーザーなどの設備を選ばず、免震を選択したことを認めてあげればいいじゃん。

[150: 匿名さん]

杭の件は業者を信じるしかないです。ただ、事が起きたときに保証してもらえる体力が業者にあるかどうかがカギかな。横浜の件は関係している業者が大手だったことが救い。