プレサンス ジェネ 新神戸ステーションフロント

[物件比較中さん [男性]]

プレサンスジェネ新神戸ステーションフロントについて教えて下さい。
大規模物件で、駅近なので気になっています。
間取りや設備はどうですか？価格も気になります。



所在地：兵庫県神戸市中央区布引町一丁目331番（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線、北神急行北神線「新神戸」駅徒歩1分
総戸数：193戸
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社岡工務店
管理会社：未定・株式会社プレサンスコミュニティ

[17: 匿名さん]

>16

そうだったのですか。知らなかったです。
それを知って購入するというのが大切ですが
営業さんは事前に教えているのでしょうか。

[18: 匿名さん]

再販を考えるとミッドヒルズよりキャピタルロスが少なくすみそうですね。賃貸坪単価も同じくらいはいけそうな気がします。

[19: 購入検討中さん]

>>18
前向き検討ですか？
価格はかなり安いんですか？

[20: 匿名さん]

>>19
今週木曜日にモデルルームみてからですが前向き検討です。価格は50平米前後で2000万後半と聞きました。タワーでないのに内廊下であり、投資ワンルームの入居審査を厳格化したことを評価しました。

[21: 匿名さん]

>>20
ワンルームの入居審査を厳格ってどういう意味？
賃貸なんて誰に貸すかはオーナー次第でしょ？
賃貸の管理委託もエイブルとかにするのもオーナー次第でしょ？

[22: 匿名さん]

ワンルームはプレサンスのおかかえ賃貸業者さんがつけると聞きました。その審査を以前より厳しくしたそうです。言葉足らずですみませんでした。

[23: 購入検討中さん]

>>22
そんなことないと思うよ。賃貸付けなんて所有者の自由だから真に受けないほうがいいかと。

価格も結構高めですね。プレサンスだから安さがメリットだと思ったんですが。

[24: 匿名さん]

プレサンスの分譲マンションって神戸だけで何十棟あるんだろう？
こういう投資マンションは株や貯金と比較してリスクとリターンどうなんだろうね？
地主以外が賃貸不動産を経営して成功する確率はどうなんだろうね？


HOME'S トップ>キーワード検索>「プレサンス　神戸」の検索結果
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

[25: 匿名さん]

ここはベタ基礎なので安心ですね。

[26: 購入検討中さん]

>>25
ほんとにベタでいいのかどうか？
コスト削減のためでは？とか色々うたぐってしまう。

[27: 匿名さん]

ほんとですね。ベタ基礎は低層でしかみたことないですね。

[28: 匿名]

フラワーロード沿いは地盤が緩いと思ってたけど、この辺りまで上がると大丈夫なのでしょうか？

[29: 匿名さん]

投資用マンションでなくても時間の経過とともに賃貸転用になるもの。
住人と所有者が異なるのはマンションの管理運営に問題になるね。
組合総会時には委任状の山で、オーナーは無関心。
ここで実需なら、組合理事はすぐに順番が回ってきて大変だと思う。
実需で、実需投資混合のマンションを敢えて選ぶ事は無いと思うがな、

[30: 匿名さん]

組合理事の順番がすぐ回ってくるのは嫌です。
とは言っても、こちらは２００戸弱の戸数があるので、そこまですぐ回ってくるって事はないのでは？
反対に委任状が増えると、組合の進め方がスムーズになるって事は無いのでしょうか？
経験がないもので。

[31: 周辺住民さん]

№30よ
お前はﾏﾝｼｮﾝ向いてないから戸建にしとけ、悪いことは言わんから。

[32: 匿名さん]

間取りが1LDKから4LDKまで、とても豊富でした。
これって、部屋が少ない間取りの方が賃貸用になる可能性が高いって事ですか？
階数によって、間取りが分かれていたりするのでしょうか？
賃貸と分譲がまざっていると、問題が起きやすいと聞いたことがあります。

[33: 匿名さん]

>>32
このマンションの近くに2001年築のプレサンスのマンションがあるけど築15年の割りには家賃高いよね
株で儲けた資産を不動産に交換してリスク分散する資産家もいるんだろうね


http://chintai.door.ac/detail/free2278783.htm
プレサンス新神戸の空室一覧（全32件）

http://sumaity.com/chintai/hyogo_bldg/bldg_493293/
プレサンス新神戸

[34: 匿名さん]

>33
>このマンションの近くに2001年築のプレサンスのマンションがあるけど築15年の割りには家賃高いよね
>株で儲けた資産を不動産に交換してリスク分散する資産家もいるんだろうね

そうなんですか。知らなかったです。
築15年で２ＬＤＫだとするとどれくらいで貸しているのでしょう。
資産運用できるなんて羨ましいなぁ。

[35: 匿名さん]

>>34
タワーマンションでもこの家賃だから知れてるんじゃない？

マンション ジークレフ新神戸タワー 空室 19 部屋
http://chintai.door.ac/detail/free2512086.htm

[36: 匿名さん]

32さん
賃貸と分譲が混在すると問題が起こるとは、分譲の住人と賃貸の住人の間で何かいざこざが起こりうるということですか？
賃貸の方の住人マナーの問題なんですかね？
賃貸が多くなると管理組合の構成人数が少なくなるからとか？

[37: 匿名さん]

分譲で購入している方にとっては賃貸で住んでいる方に対していいイメージがないからではないでしょうか
組合の関係もありますし、やはりマナーを守らない方も結構いらっしゃいます。
（マンション規約を知らない等）
隔たりができるのは仕方ないのかなと思います

[38: 匿名さん]

分譲と賃貸が混在するマンションの場合、賃貸の方にも管理規約（ルールのコピーなど）が配られたりしないんですか？
賃貸の方でもバルコニー喫煙やバルコニー柵への布団干し、ゴミ出しルールなどは徹底した方がトラブルを避ける上では必要かと思います。

[39: 匿名さん]

分譲であろうと、賃貸であろうと共同住宅に住むわけですから
ルールは守って住んでもらわないと困るかなと思います。
でも、それは自治会で徹底することなのかもしれません。

[40: 匿名さん]

賃貸で住んでいる方って利用規約を知らない方が多いと思います
わざわざ読む方も少ないでしょうし、
分譲の住民の用意管理組合に出席したりすることもないでしょうし。
ですが、そんなにマナーがなっていない方っていないんじゃないかな

[41: 匿名さん]

賃貸で借りる場合、契約時に規約を読まれたように記憶します。喫煙禁止やゴミ出しルールや布団干しなど、共同生活上必要になるルールは説明されるはずだと思います。
賃貸の場合、住み心地が悪くなれば引っ越しすればいいので、マナー違反は永住者より気を使わないのかもしれませんが、そういう人も多くはないと思うのですが。
駅前1分の利便性ですから、賃貸はどうしても多くなるのかなと思います。

[42: 匿名さん]

通常は賃貸の場合は、仲介業者などと規約に一緒に目を通しますよ。
後は、その人がルールを守るかどうかですね。
しかし、駅から1分は賃貸物件としても魅力ありますね。
特に分譲マンションで建設された物件は室内設備が良いですから。

[43: 匿名さん]

賃貸物件がおおデメリットは、実際に住んでいる住人と賃貸物件として所有している人の間で生活視点からの価値観が不一致になりやすく管理組合の運営に支障が起こる場合がある点です。
慎重になりたいところではあります。

[44: 匿名さん]

分譲賃貸は結構家賃がかかる事が多いです。
そういうところに住む人ならば、わざわざ汚したりとか乱すような事はしないんじゃないかな、なんて思ったりして。
まあ、何があるかはわからないですけれど。。
区分所有者が何かしらしちゃうことだってあるので、
最初から心配しすぎなくてもとは思いますよ。

[45: 匿名さん]

>>44
ワンルームだから別に高くはないのでは？フツーの賃貸だと思いますよ。

[46: 匿名さん]

>38さん
本当にその通りだと思います。
賃貸でも契約書に禁止事項等が詳細に書かれていたように思いますが、
恐らくろくに目を通さないでしょうから管理組合が掲示板等で
随時注意喚起していく必要がありそうです。

[47: 匿名さん]

賃貸契約で入る方がそんなに多くなりますかね？
もう残り2邸だそうですが、今の段階でどのような層が契約しているか
教えていただけるものですか？
例えば、営業は賃貸に出す家の戸数など把握しているものですか？

[48: 周辺住民さん]

>>47
実需向けに普通に分譲販売されているのが、総戸数193戸中27戸のみ。11階以上。
残りは全て投資用の部屋で、10階より下の階。
フロアもエレベーターも別れているけれども。

[49: 匿名さん]

HP上に中国語での案内も見受けられるのですが、中国人の契約者も結構おられるのでしょうか？
世間で騒がれている民泊利用の目的で購入されている方もこの場所なら結構、おられるのでしょうから、後々色々と問題が出てきそうな予感がするのですが。
そもそもココは売主側がそういった投資目的利用を積極的に推し進めているマンションなのでしょうか？？
であるならば、管理規約等で普通以上にトラブル防止のための規約がしっかりと定められているでしょうか？

[50: 匿名さん]

中国に翻訳された公式サイトもあったんですね！
今見てみましたが、一部のみ翻訳ではなく、ホームページまるごと中国語なのでそれだけ
需要が多いという事なのでしょう。
中国の方は投資物件としてこちらのマンションを購入されるのか、それとも居住用として実際に住まれるのか気になります。
住むとなれば管理組合で顔を合わせる機会もありますよね？

[51: マンション比較中さん]

新神戸駅に近くてもねぇ～、ビミョー。
三ノ宮にも1駅と言えば聞こえは良いけど、その１駅分が悩ましい距離。　せめて地下鉄線がメジャーな使える手段であればこの立地はかなり気持ちが揺らぐのかもしれない。
あと、先に書いてる賃貸とか民泊が主になりそうな物件なら即却下だな。

[52: 匿名さん]

>>49>>50
このページですね
プレサンスのマンションは他のとこでも中国語のHPがあるから過去の実績として中国人の反応も良かったんでしょうね

PRESSANCE CORPORATION ｜PRESSANCE 新神戶 STATION FRONT｜神戶市中央区的新建分售公寓大廈｜PRESSANCE CORPORATION
http://pg-sks27.com/tw/

>>51
欲しいなら急がないともうプレミアムフロアも2戸しか残ってません
オーナーズフロアというのが賃貸マンションとか民泊とかで賃料を稼ぐのが主で
広い部屋のプレミアムフロアが居住用が主なのでしょうね


>>総戸数 193戸（内プレミアムフロア27戸・オーナーズフロア166戸）


最終分譲概要（プレミアムフロア）
販売戸数 2戸
販売価格（税込） 3,990万円・4,030万円
間取り 2LDK+F・3LDK
住居専有面積 64.03㎡・64.30㎡
バルコニー面積 12.34㎡・12.88㎡
アルコーブ面積 1.80㎡・2.56㎡
管理費（月額） 6,080円・6,110円
修繕積立金（月額） 4,160円・4,180円
修繕積立一時基金
（引渡時一括払） 352,200円・353,700円
管理準備金（引渡時一括払） 10,000円


先着順分譲概要（オーナーズフロア）
今回販売戸数 2戸
販売価格（税込） 2,170万円・2,980万円
間取り 1DK・1LDK
住居専有面積 30.76㎡・42.18㎡
バルコニー面積 6.92㎡・8.48㎡
管理費（月額） 3,880円・5,310円
修繕積立金（月額） 2,000円・2,740円
修繕積立一時基金
（引渡時一括払） 169,200円・232,000円
管理準備金（引渡時一括払） 10,000円

[53: 匿名さん]

プレミアムフロア、オーナーズフロアともに残り２戸なんですね。
プレミアムフロアというのはどういったフロアなのでしょうか？
通常のフロアよりも高級になってくるのかな
総戸数が大規模なので設備にディスポーザーがついていないのが残念
中国の話が出ていますが、外国人がすまれるとなると民泊などが問題になってこなければいいですね

[54: 匿名さん]

神戸で民泊は流行りませんので気にしなくても大丈夫です。

[55: ご近所さん]

今日「早期完売したプレサンスジェネ新神戸ステーションフロントにキャンセル住居発生」ってメールが来た。

最終分譲の片方と価格と広さが一緒だし、露骨すぎてワロタｗ

[56: マンション検討中さん]

立地は最高ですね

[57: 匿名さん]

ここを一部屋購入てつづきしているのですが、どのような方がお住まいになられるのかドキドキしております。最後の二部屋なかなか売れないみたいですね…

[58: 匿名さん]

あ、キャンセル住戸が発生したんですね。戸数はプレミアムが1戸ですか？
素朴な疑問なのですが、物件概要に表記されているキャンセル住戸の
取引条件有効期限が7月末日、先着順の取引条件有効期限が6月末日と
なっています。
この取引条件というのはどのようなものですか？
期日までに契約（入金？）できなかった場合キャンセルになるという
意味ですか？

[59: 匿名さん]

>>48
新神戸って賃貸マンションとしては微妙な立地かも？
阪急、阪神、JRとか東西の線路じゃないと日常生活には不便な気がするから
近くのマンションの賃貸は築15年だけあって人気ないのかな？

空室　プレサンス新神戸
http://sumaity.com/chintai/hyogo_bldg/bldg_493293/

プレサンス新神戸の空室一覧（全26件）
http://chintai.door.ac/detail/free2278783.htm

>>53
プレミアムフロアとは普通の居住マンションで、オーナーズフロアとは所有が賃貸に出して家賃を稼ぐ普通の賃貸マンションですね

>>54
神戸でも民泊の需要多いかも知れない
外国人から見れば新神戸は新幹線が止まるから旅行客にはちょうど良いかも

お隣の『プレサンス新神戸』というマンションでは、デイではないけどウイークリーとマンスリーでは貸し出されてますよ
この企業だけで2部屋だけどこれも民泊の一種なのかな？
確か駅前で1泊3,000円とかティッシュ配ってるとこですよね
家賃が安ければこういう企業がジェネ新神戸ステーションフロントに流れてくるかも？

Max新神戸プレサンス1st【１Ｋ・ＮＥＴ対応】≪ハイグレードシリーズ≫
https://www.weekly-monthly.net/search/shousai.html?bukken_no=56014
Max新神戸プレサンス2nd【１ＤＫ・ＮＥＴ対応】≪ハイグレードシリーズ≫
https://www.weekly-monthly.net/search/shousai.html?bukken_no=52159

[60: 匿名さん]

プレミアムとかオーナーズとかよくわからなかったのですけど、レスを読ませて頂いてなんとなく理解しました。
オーナーズフロアはどの程度の家賃になるのかと気になるのですが、59さんのリンク先を参考にすると、1LDKでだいたい10万円前後といったところでしょうか？

ところで、現在販売中なのはオーナーズフロア？プレミアムフロア？両方？
Ａタイプというのはどちらのフロアの間取りになりますか？
キャンセル住戸の間取りは見られないのでしょうか。

[61: 匿名さん]

こことミッドヒルズではどちらが日常の買い物に便利ですか?

[62: 匿名さん]

マンション購入対象者としてはDINKSか単身者なのかなといったところでしょうか。
投資用として購入されている方もいらっしゃるようですから
賃貸になってしまうというのは、分譲で住まれる方にとっては気になる部分ではあるのかな。
ちなみにここは内廊下なのでしょうか？HPに表記がなかったのできになりました。

[63: 周辺住民さん]

>>61
日常の買い物も通勤も圧倒的に三宮駅の方が便利だよね
というか新神戸駅周辺は何もないからね

>>62
マンション購入者の大半は投資用の購入者でしょうね
それを賃貸で借りる入居者は単身者が大半でたまに夫婦だけって感じでしょうね
ファミリータイプのプレミアムフロアの27戸は投資用と居住用の割合どうなるだろう？

1件キャンセルが出たみたいだけど竣工半年前にほぼ完売するって企業戦略としては上手いマンションだよね


キャンセル住戸
価格 3,930万円 最多価格帯 -
間取り 2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。 専有面積 64.03m2
販売戸数 1戸（11階） 管理費（月額） 6,080円
修繕積立金（月額） 4,160円 修繕積立基金（一括） 352,200円
そのほかの費用 管理準備金 : 10,000円（一括）

[64: 匿名さん]

>>61 匿名さん
ミッドヒルズは便利みたいですよ。一度だけ値下げした時期があり、そのときの購入者さんは良かったと思いますね。ただ最上階3690万で3階が3890万は住友さんらしいです。

[65: 匿名さん]

61です。ここにするかミッドヒルズで希望の間取りが中古で出るのを待つか
考えてたんです、ありがとうございました。

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん

ミッドヒルズのおすすめは中層のルシャンテのかぶりです。理由はフラワーロードからの視線を遮断でき部屋が特定されず、遮音性能と遮熱にもすぐれているからです。寝室が西側なのでこの差は大きいです。ミッドヒルズはベランダと玄関が逆配置なのでこのあたりは重要かと思います。住人も大手財閥系、勤務医、空港関係、製薬系と属性の良いかたが多いです。一括受電の為に電力会社は選択できませんが、これからのマンションは一括受電が主流だと思います。良いお部屋がでたらいいですね。