プレサンス ジェネ 新神戸ステーションフロント

[物件比較中さん [男性]]

プレサンスジェネ新神戸ステーションフロントについて教えて下さい。
大規模物件で、駅近なので気になっています。
間取りや設備はどうですか？価格も気になります。



所在地：兵庫県神戸市中央区布引町一丁目331番（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線、北神急行北神線「新神戸」駅徒歩1分
総戸数：193戸
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社岡工務店
管理会社：未定・株式会社プレサンスコミュニティ

[1: 匿名さん]

駅から徒歩1分が売りでしょうね。
ただ、日当たりがちょっと気になります。
この物件は、間取りの広さにバリエーションがあるので、投資物件として検討する人や自分が住むために検討するなど、いろんな人が興味を示しそうですね。

[2: 匿名さん]

価格が気になります。
凄く便利な立地なので住めたら最高だなと思います。
間取りなどの詳細が早くオープンになればいいなと期待して待っています。

[3: 匿名さん]

そうですね。外観パースも良い印象ですね。

[4: 匿名さん]

水回りがまとまっていますから、家事をするのも掃除をするのも楽そうです
ただ、玄関の近くなので冬場は寒いかな～
リビング中心（リビングスルー）ですから、家族団らんするにはよさそうです

[5: 匿名さん]

>>3
パースってなに？

[6: 匿名さん]

Googeで見たら三宮駅まで21分
これを許容できるかどうかやね

三宮周辺はプレサンスの分譲投資賃貸マンションが多いな
屋上の看板があるから目立つ

ここは賃貸マンション向けは何割くらいなんだろ？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[7: 匿名さん]

５さん、パースとは立体的な絵にしたもののことを言います。
外観パースは、建物の外観を立体的な絵にしたもののことを言っています。
こちらの場合、公式ＨＰのランドプランに、外観完成予想図があります。

[8: 匿名さん]

低層が投資用ワンルームでプレサンスが販売し、40平米以上はプレサンス住宅販売があつかうようです。

[9: 匿名さん]

>>8
投資用マンションの賃貸借の入居者と
実需要マンションのファミリーの入居者と
同じマンションに住むとどんな問題が出てくるだろうか？

投資用マンションのオーナーは全国に散らばっているだろうが管理組合の運営とか理事会とかはどうなるのだろうか？

[10: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

全部投資用か居住用のどっちかにすれば良かったのに、と思うのですが何のメリットがあってこのような住戸分けにしてるのでしょう？

[11: 匿名さん]

>>10
その方が利益率が高いからじゃないの？

財務情報読めないから真偽不明だけど
こういうの見ると利益率の高い企業なんだとは思うよ

http://image.space.rakuten.co.jp/d/strg/ctrl/9/8143dbe8754e6ded905b534...

[12: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

購入者側には特段メリットがない、と言うよりデメリットばっかりってことですね。
さすが投資用マンションの会社ですね。

[13: 匿名さん]

モデルルームがミッドヒルズの斜め前にできて来週木曜日にプレオープンだそうです。40平米台が2000万台だそうです。1K以外の問い合わせは多いようです。

[14: 匿名さん]

ここは内廊下みたいですね。早くモデルルームみたいですね。

[15: 匿名さん]

最初から投資用と分譲に分けるつもりで建てられるマンションですか。
投資用の人は誰かに貸すだろうし、なんだか賃貸マンションの雰囲気になりそうです。
駅に近く便利で良いマンションだと思っていたのですが、ちょっと考えます。

[16: 匿名さん]

ジェネというシリーズは投資と実需の混合のシリーズらしいです。

[17: 匿名さん]

>16

そうだったのですか。知らなかったです。
それを知って購入するというのが大切ですが
営業さんは事前に教えているのでしょうか。

[18: 匿名さん]

再販を考えるとミッドヒルズよりキャピタルロスが少なくすみそうですね。賃貸坪単価も同じくらいはいけそうな気がします。

[19: 購入検討中さん]

>>18
前向き検討ですか？
価格はかなり安いんですか？

[20: 匿名さん]

>>19
今週木曜日にモデルルームみてからですが前向き検討です。価格は50平米前後で2000万後半と聞きました。タワーでないのに内廊下であり、投資ワンルームの入居審査を厳格化したことを評価しました。

[21: 匿名さん]

>>20
ワンルームの入居審査を厳格ってどういう意味？
賃貸なんて誰に貸すかはオーナー次第でしょ？
賃貸の管理委託もエイブルとかにするのもオーナー次第でしょ？

[22: 匿名さん]

ワンルームはプレサンスのおかかえ賃貸業者さんがつけると聞きました。その審査を以前より厳しくしたそうです。言葉足らずですみませんでした。

[23: 購入検討中さん]

>>22
そんなことないと思うよ。賃貸付けなんて所有者の自由だから真に受けないほうがいいかと。

価格も結構高めですね。プレサンスだから安さがメリットだと思ったんですが。

[24: 匿名さん]

プレサンスの分譲マンションって神戸だけで何十棟あるんだろう？
こういう投資マンションは株や貯金と比較してリスクとリターンどうなんだろうね？
地主以外が賃貸不動産を経営して成功する確率はどうなんだろうね？


HOME'S トップ>キーワード検索>「プレサンス　神戸」の検索結果
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

[25: 匿名さん]

ここはベタ基礎なので安心ですね。

[26: 購入検討中さん]

>>25
ほんとにベタでいいのかどうか？
コスト削減のためでは？とか色々うたぐってしまう。

[27: 匿名さん]

ほんとですね。ベタ基礎は低層でしかみたことないですね。

[28: 匿名]

フラワーロード沿いは地盤が緩いと思ってたけど、この辺りまで上がると大丈夫なのでしょうか？

[29: 匿名さん]

投資用マンションでなくても時間の経過とともに賃貸転用になるもの。
住人と所有者が異なるのはマンションの管理運営に問題になるね。
組合総会時には委任状の山で、オーナーは無関心。
ここで実需なら、組合理事はすぐに順番が回ってきて大変だと思う。
実需で、実需投資混合のマンションを敢えて選ぶ事は無いと思うがな、

[30: 匿名さん]

組合理事の順番がすぐ回ってくるのは嫌です。
とは言っても、こちらは２００戸弱の戸数があるので、そこまですぐ回ってくるって事はないのでは？
反対に委任状が増えると、組合の進め方がスムーズになるって事は無いのでしょうか？
経験がないもので。

[31: 周辺住民さん]

№30よ
お前はﾏﾝｼｮﾝ向いてないから戸建にしとけ、悪いことは言わんから。

[32: 匿名さん]

間取りが1LDKから4LDKまで、とても豊富でした。
これって、部屋が少ない間取りの方が賃貸用になる可能性が高いって事ですか？
階数によって、間取りが分かれていたりするのでしょうか？
賃貸と分譲がまざっていると、問題が起きやすいと聞いたことがあります。

[33: 匿名さん]

>>32
このマンションの近くに2001年築のプレサンスのマンションがあるけど築15年の割りには家賃高いよね
株で儲けた資産を不動産に交換してリスク分散する資産家もいるんだろうね


http://chintai.door.ac/detail/free2278783.htm
プレサンス新神戸の空室一覧（全32件）

http://sumaity.com/chintai/hyogo_bldg/bldg_493293/
プレサンス新神戸

[34: 匿名さん]

>33
>このマンションの近くに2001年築のプレサンスのマンションがあるけど築15年の割りには家賃高いよね
>株で儲けた資産を不動産に交換してリスク分散する資産家もいるんだろうね

そうなんですか。知らなかったです。
築15年で２ＬＤＫだとするとどれくらいで貸しているのでしょう。
資産運用できるなんて羨ましいなぁ。

[35: 匿名さん]

>>34
タワーマンションでもこの家賃だから知れてるんじゃない？

マンション ジークレフ新神戸タワー 空室 19 部屋
http://chintai.door.ac/detail/free2512086.htm

[36: 匿名さん]

32さん
賃貸と分譲が混在すると問題が起こるとは、分譲の住人と賃貸の住人の間で何かいざこざが起こりうるということですか？
賃貸の方の住人マナーの問題なんですかね？
賃貸が多くなると管理組合の構成人数が少なくなるからとか？

[37: 匿名さん]

分譲で購入している方にとっては賃貸で住んでいる方に対していいイメージがないからではないでしょうか
組合の関係もありますし、やはりマナーを守らない方も結構いらっしゃいます。
（マンション規約を知らない等）
隔たりができるのは仕方ないのかなと思います

[38: 匿名さん]

分譲と賃貸が混在するマンションの場合、賃貸の方にも管理規約（ルールのコピーなど）が配られたりしないんですか？
賃貸の方でもバルコニー喫煙やバルコニー柵への布団干し、ゴミ出しルールなどは徹底した方がトラブルを避ける上では必要かと思います。

[39: 匿名さん]

分譲であろうと、賃貸であろうと共同住宅に住むわけですから
ルールは守って住んでもらわないと困るかなと思います。
でも、それは自治会で徹底することなのかもしれません。

[40: 匿名さん]

賃貸で住んでいる方って利用規約を知らない方が多いと思います
わざわざ読む方も少ないでしょうし、
分譲の住民の用意管理組合に出席したりすることもないでしょうし。
ですが、そんなにマナーがなっていない方っていないんじゃないかな

[41: 匿名さん]

賃貸で借りる場合、契約時に規約を読まれたように記憶します。喫煙禁止やゴミ出しルールや布団干しなど、共同生活上必要になるルールは説明されるはずだと思います。
賃貸の場合、住み心地が悪くなれば引っ越しすればいいので、マナー違反は永住者より気を使わないのかもしれませんが、そういう人も多くはないと思うのですが。
駅前1分の利便性ですから、賃貸はどうしても多くなるのかなと思います。

[42: 匿名さん]

通常は賃貸の場合は、仲介業者などと規約に一緒に目を通しますよ。
後は、その人がルールを守るかどうかですね。
しかし、駅から1分は賃貸物件としても魅力ありますね。
特に分譲マンションで建設された物件は室内設備が良いですから。

[43: 匿名さん]

賃貸物件がおおデメリットは、実際に住んでいる住人と賃貸物件として所有している人の間で生活視点からの価値観が不一致になりやすく管理組合の運営に支障が起こる場合がある点です。
慎重になりたいところではあります。

[44: 匿名さん]

分譲賃貸は結構家賃がかかる事が多いです。
そういうところに住む人ならば、わざわざ汚したりとか乱すような事はしないんじゃないかな、なんて思ったりして。
まあ、何があるかはわからないですけれど。。
区分所有者が何かしらしちゃうことだってあるので、
最初から心配しすぎなくてもとは思いますよ。

[45: 匿名さん]

>>44
ワンルームだから別に高くはないのでは？フツーの賃貸だと思いますよ。

[46: 匿名さん]

>38さん
本当にその通りだと思います。
賃貸でも契約書に禁止事項等が詳細に書かれていたように思いますが、
恐らくろくに目を通さないでしょうから管理組合が掲示板等で
随時注意喚起していく必要がありそうです。

[47: 匿名さん]

賃貸契約で入る方がそんなに多くなりますかね？
もう残り2邸だそうですが、今の段階でどのような層が契約しているか
教えていただけるものですか？
例えば、営業は賃貸に出す家の戸数など把握しているものですか？

[48: 周辺住民さん]

>>47
実需向けに普通に分譲販売されているのが、総戸数193戸中27戸のみ。11階以上。
残りは全て投資用の部屋で、10階より下の階。
フロアもエレベーターも別れているけれども。

[49: 匿名さん]

HP上に中国語での案内も見受けられるのですが、中国人の契約者も結構おられるのでしょうか？
世間で騒がれている民泊利用の目的で購入されている方もこの場所なら結構、おられるのでしょうから、後々色々と問題が出てきそうな予感がするのですが。
そもそもココは売主側がそういった投資目的利用を積極的に推し進めているマンションなのでしょうか？？
であるならば、管理規約等で普通以上にトラブル防止のための規約がしっかりと定められているでしょうか？

[50: 匿名さん]

中国に翻訳された公式サイトもあったんですね！
今見てみましたが、一部のみ翻訳ではなく、ホームページまるごと中国語なのでそれだけ
需要が多いという事なのでしょう。
中国の方は投資物件としてこちらのマンションを購入されるのか、それとも居住用として実際に住まれるのか気になります。
住むとなれば管理組合で顔を合わせる機会もありますよね？