マンションの建て替え費用について

[匿名さん]

現在築２０年の中古マンションを検討中です
３５年ローン終了と同時に定年を迎えるのですが
築６０年ともなれば建て替えの話が持ち上がるのでは？と心配しています
１０階建ての６０世帯ほどのマンション１棟を建て替えで
更地にする解体費用は、概算どのくらいなのでしょう？
そして新しく同じ規模のマンションを建てた場合、概算でどのくらいかかるのでしょう？
さらに建て替える場合半年〜１年くらいは、建築に時間がかかるのですよね
業界の方に、是非教えて頂きたいですお願いします

[2: 匿名さん]

業界の方ではないですが
マンションなら、重機が入れるから
解体 + 同じ規模のマンション建設で、坪、８０万ぐらいでは。

マンション建て替えは、4/5 の同意を得るのが最も困難と思う。
各戸、世代交代が行われていれば、そんなに難しくはないと思うが、
老人のみ家庭で、貯蓄も無し、となれば
銀行も融資しないし、どうやっても無理。

ところで、６０年の前の、３０年の上下水とかエレベータとかは、乗りきれるのですか？

なお、６０年建て替え説に疑問は持っています。
きっちり施工してあり、メンテも万全なら、６０年以上、持つと思うのですが。

[3: 匿名さん]

検討中のマンションは友達が入居しているのですが
先ほどの改修メンテで修繕積立金が底をついたと聞いています
詳しくは知らないのですが、次回の修繕では追加に徴収するか
修繕が予定通り行われるか不明みたいです

中古物件で安い分、仕様が古かったりと気になる事も多かったりします
悩んでしまいますね

[4: 匿名さん]

なるほど、やっぱり。
６０年建て替え説は、建設業界の陰謀です。ま、それはともかく、、
３０年の上下水とかエレベータとかの交換が乗り切れれば、６０年も、乗り切れるでしょう。

初回の大規模修繕で修繕積立金が底をつくのは、一般的と思います。
その後、管理組合が機能して、管理費修繕積立を見直したかどうかがポイントです。
修繕計画、修繕積立金、管理費修繕積立を見せてもらえば判るでしょう。
一時金徴収は、多分、うまくいきません

ダメな場合は、先が見える人間から逃げ出しますので、安く買い叩けるでしょう。
住み潰すつもりで、買うのも手です。
上下水とかエレベータとかの寿命は、３０年とか言われていますが、真偽は？
私の実家の戸建は、築４０年を越えますが、上下水問題無しです。
ま、運かな

[5: 匿名さん]

>03先ほどの改修メンテで修繕積立金が底をついたと聞いています
大体、そんなものです。私たちのマンションは、築10年ちょっとで来年大規模改修予定です。
積立残１億３千万に対して、管理会社が示した大規模改修費用が１億２千３百万。
ボッタクリの意図がミエミエなので、設計事務所を雇って競争入札させると９千万でした。
設計事務所費用を入れても、９千５百万。２千５百万残っても、もう５年後、１０年後には、
不足してくる。今の法律や助成制度では、よほど容積率に余裕のあるマンション以外建て替えは
出来ない。そこで、用地や公開空地の条件を満たせば緩和という法が出来ると思う。
出来なければ、マンションは次々スラム化。

[6: スレ主]

そうですか・・・
検討中マンションはバブル期７０００〜９０００万の物件でしたし
駅から２分の立地もあって今でも３０００万位するんですね（リフォーム後）

ありがとうございます、もう少し悩んでみます

[7: 匿名さん]

ネットの情報ですがＧは１０階以上だとほとんど見なくなるという。
それで高層階は快適でいいな。と思ったのですがよく考えてみると
Ｇがいるところこそ生物にとって快適な場所のはず。
これ以上の高さは何かあるとヤバイと本能的に感じているのかもしれない。

[8: 不動産業者さん]

古いマンションを住み潰すですか？　出来ませんね。　売却しない限りですが。
建物がボロでも自身が亡くなっても、親族が相続放棄しない限り延々と管理費等の支払いが続きます。

１０階６０戸の規模のマンションでは建て替えは費用的に無理でしょう。お金持ち揃いなら可。
将来の予想ですがマンション敷地共に業者に二束三文で売却、管理組合の解散、かな。

修繕も各種配管は３５年過ぎたら交換が必要、見た目悪いが新たに外配管しか出来ないでしょう。
室内への引き込みは管は自分でどうぞ、ま、出来ませんがね、浄水器でも付けて我慢ですね
建物が６０年以上健全で維持出来るかは未知、住人のメンテナンスに対する意思で変わるでしょう。

[9: 匿名さん]

容積率に余裕があって、その分で新たに住戸を増やして分譲、その資金で建替え資金をまかなうまでは行かなくても、ある程度充当できないと、丸々住民から費用を集めて建替えなんてことはできないでしょ。建替えでうまくいってるのはそういったパターン。建物の容積率と現行の容積率の条件は確認しないと。

[10: 匿名さん]

>8

実家の築35年のマンションだけど、専有部分の配管の交換を住民任せにするとちゃんとやらないで水漏れ事故が起る可能性があるってことで、管理組合で対応するようにするみたい。修繕積立金に余裕があるから出来るみたいだけど、それで使い果たすんで積立金を今後増額することに。

おまけだけど配管は外付け。実家はちょっと前にリフォームしたときにまとめてやったんで、管理組合の工事は除外になると思うけど、その分お金が戻ってくるみたい。実家はちゃんと配管が露出しないようにやったけど。

[11: 不動産業者さん]

>10
配管の交換はパイプシャフトに余裕があればそこへ増設できるが、古い建物はまず無理。
普通は断水等（１０分位）もほぼ無しで施工できる外付け配管が主流、費用も埋め込みの半額以下。
その外配管から専有部各居室内部の配管部分は所有者が自費で施工（管理組合指定業者が多い）。
これがかなり高額、やる人少ないです。　パイプクリーニングとか浄水器で済ませてますね。効果は？

>9
４０年前後以前に建てられたマンションや団地には敷地に余裕が有るものが多く増床の可能性大です。
平成元年前後からのマンション（特に高層）は建蔽容積率共に目いっぱいでの建物が多く、増床不可。
建て替え費用としては解体、建築、一時転居、引っ越し、諸税で新築マンション買うのと変わらぬ費用。
いや、少しは安いでしょうがね、？？　　その費用、新たにローン組める方いますかね。