プレミスト新宿山吹［旧：（仮称）山吹町計画］ってどうですか？

[購入検討中さん [男性 30代]]

プレミスト新宿山吹についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

プレミスト新宿山吹

所在地：東京都新宿区山吹町365-1（地番）
交通：（1）東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩2分
　　　（2）東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩10分
価格：未定
間取り：1R～4LDK
販売戸数/総戸数：未定/78戸

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/y/index.html

売主：大和ハウス工業株式会社
施工：飛島建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2015.11.17　管理担当】

[242: マンション検討中さん]

>>241 名無しさん

>>241 名無しさん
情報ありがとうございます。
そうですよね…選択できないこと忘れていました。

[243: 名無しさん]

内覧会やってましたね。
滞りなく終わったのかな？

[244: マンコミュファンさん]

内覧会は素敵でした。
一言で言うとホテルですね。
建物はキレイに仕上がってるのでかなりスケジュールに余裕のある現場だと感じました。
建物内もそうですが、外構と外観もけっこうお金かけてて裏まで抜かりなくしっかりと仕上げてました。
ただ、部屋の中の照明のボタンがあちこちに多すぎて扱いが大変な印象でした。
スマート家電で一括でライトを消せるのでそれを頼るかもしれませんが。

[245: マンション検討中さん]

内覧できるということなので今度見に行きます。アインスタワーの中古も見たので、それと比べたいと思います。アインスタワーはリホームすれば２４階の東南も使えそうです。リホーム３００万ぐらいかな。

[246: 購入経験者さん]

内覧会行きましたが、私はがっかりしました。7000万円台の仕様じゃないですよね。同伴した一級建築士の方も、外部の素材が随分と節約されていると言っていました。もう買ってしまったから仕方ないですね。

[247: マンション検討中さん]

同伴した一級建築士さんも今さらそんなこと言わなくていいのにね。

[248: マンション検討中さん]

同伴した一級建築士の方は妬みなのか批判するためなのか、購入者に対しての悪意としか感じられませんね。
大きな買い物したのに関わらず247さんと同じくそれを言わなくて良いでしょう。

どこのマンションでも外部にお金をかけて内部には標準的だったりその逆だったり色々です。内装も含めてトータルで評価してガッカリでしたら参考にします。

[249: マンション検討中さん]

というか、一級建築士同伴で内覧してたら業者からは即特定されることくらい分かるでしょうから恐らく内覧してないのでしょう、具体的な内容何も触れられてないですし笑

あと、個人的には外部節約して内部設備充実させれくれたのならとても有り難いことです。

[250: 匿名さん]

内覧アドバイザー（建築士）など同伴することは結構ありますよ。素人にはわからないことをよく見てくれます。２度目のマンション購入ですが、今回も同行してもらいました。高い買い物ですので最初のチェックが肝心です。

[251: 匿名さん]

内覧しました。建築的な知識はないので素材の単価はわかりません、あくまで外観、見た目に限って素人判断です。外観で言えば、バルコニーの下部の吹き付け塗装や露出した雨樋には安っぽさを感じます。歪な形で凹凸が多く安定感がない感じが気になりました。でも不思議なことに歪な形が見る方向によって佇まいが異なり面白いのも事実です。個人的には好きですが、エントランス側の三角のパネルは何？て感じです。また道路から奥まったエントランスやエントランス横を抜ける通路の豊富な植栽、オブジェやアート、など高級感を感じます。個人的には7000万弱だったら内部と外部のバランスが取れていると思いました。1億出すのであれば、外部は物足りない感じがしますが…

[252: マンション検討中さん]

最初のcheckじゃないですよね

[253: 匿名さん]

エントランス側の三角のパネル、ひょっとして屋外階段のところのことでしょうか。
ここは紙の町なので折り紙をモチーフに外観に取り入れているのです。こういう町の歴史を取り入れる建物ってなかなか見かけないですから有名な建築家が入ってこそできるんです。
あと、外壁が安っぽいとかいう以前にこの建物のコンセプトがあるからそれに合わせたデザインになってるのです。ケチったとかではなくて、コンセプトを上手く表現する為に細かい所にはお金をかけ、シンプルな所は標準的にという事でしょう。
この建物は安く出来ているではなくて、この建物は紙を基調としたデザインで出来ていると思った方が良いです。
私も一級建築士と同行しましたが、細部の作り込みまでよく出来てると言ってました。
家を買う前に営業さんの言葉１つ１つしっかり聞いてましたので、ここに住むならばこの建物の特徴を１つ２つ説明出来るようになった方が好きになりますよ。

[254: 匿名さん]

いいマンションですよ。立地も申し分ない。ただ残念なのは。東側エントランス前の戸建てがポツリと残っていること。マンションの一部のように見えるね。西側のエントランスはいいけど、自転車置き場から出るところも、隣接マンションに挟まれたところにできていて違和感有。でも、平置き駐車場が取れたし、内装は充実しているので気に入ってます。

[255: マンション検討中さん]

ここの掲示板、営業の方が説明してるみたいですね。

[256: マンション検討中さん]

>>255 マンション検討中さん

違いますよ、買っちゃったからムキになってる入居者さんですよ（笑）

[257: 名無しさん]

久々にここの営業から電話があった。まだ売ってるみたいだけど後３戸で苦戦中なのかしら？

[258: 匿名さん]

>>257 名無しさん


うちも電話ありました。きっと最後の追い込みなんでしょう。

[259: マンション比較中さん]

先日、見に行きました。高い！！値段が。値引きできないかな。

[260: マンション比較中さん]

残り３邸値引きあれば考える。あとはブラントンをもう一度検討する。

[261: 検討板ユーザーさん]

購入者ですが、値引き情報あっても知りたくもないな。
気持ちはすごく分かるけど…

[262: 購入済み者]

内覧会を見た方に質問ですが、トイレの棚がおかしいと思う方いますか？

[263: 通りがかりさん]

このあたりは分譲が豊富なのかプラウドの裏の八百屋の跡にもマンション建つみたいですね。
静かで良さそう。
そんな急がなくてもたくさん出てくる立地ですね。

[264: 購入済み]

私はかなり値引きしてもらいましたよ！

[265: 匿名さん]

いくらですかね？

[266: 検討板ユーザーさん]

>>262 購入済み者さん
棚の下の方に扉がないからでしょうか？

[267: 匿名さん]

どの部屋タイプの事ですか？

[268: 購入済み者]

>>266 検討板ユーザーさん

はい、棚の下の方に扉がなくて、中途半端だなぁと思いました。しかもモデルルーム見学した時はその仕様に関する説明もなかったし

[269: 匿名さん]

植物並べたり、芳香剤とか置くなら横の長い棚のとこの方がいいですよね…
確かに中途半端だな

[270: 評判気になるさん]

本当に値引きあったのかな？
信じがたい。

[271: 購入経験者さん]

値引き、当然ありますよ。いまでも売り残りがある物件ですから。

[272: 匿名さん]

どの程度値引きするかですね。
流石に1割はいかないだろうけど

[273: 匿名さん]

値引きはデベと個別客との交渉だからね。
住友だろうが三菱だろうが、やるときはやる。実際に話を持ちかけられたこともある。
初期購入者に不公平とかいう考え方も分からなくはないが、むしろ、売れ残りしか選べない状況で値下げされないほうが、後期購入者に不公平。

[274: 匿名さん]

利益の大きい一億近くの物件、値引きしたく無いだろうなー
安い方が売れ残ったら全体としては利益もある程度見込めるから簡単に値引きできるんじゃないかなと

[275: 匿名さん]

内廊下。それだけで高級感があります。また、角住戸は76.9％。およそ3/4ってことですね。AからFまであって、A、B、D、E、Fが角住戸でした。北向きバルコニーより南バルコニーの方が売れそうですが、実際はどうでしょうか。

1億くらいの予算の物件なんですね。

安くなるにはありがたいですが……。値引きされずに購入した人にとっては抵抗ありそうです。

[276: 匿名さん]

>> 275　匿名さん　　　貴殿は購入された方ですか？　それとも購入希望者？　デベさん？　マンション研究家でもなさそうですしね。立ち位置がどこにあるのか文意からはわかりませんでしたので、おうかがいする次第です。

[277: 匿名さん]

残った部屋タイプはどれもテレビ置く位置がなんだか難しい気がする。。リビングに壁が少な過ぎて壁掛けとかも出来ないよね。
あとリビングよりダイニングが窓際だったり、リビングに繋がる部屋もクローゼットなかったりで部屋として意味がない感じがする。
単純に細長いリビングを区切って部屋としてポイント稼ぎみたいな…

どの部屋タイプが理想か考えれば角地とかよりも家具配置に支障がないか各部屋の基本的な機能がきちんと備わってるかそこが大事な感じがしました。

[278: 匿名さん]

あとどれくらいですか？

[279: 匿名さん]

やつと入居。部屋の片付けにおわれます。ちょっと残念なのは、洗濯物をベランダの外柵にかけて干しているお宅がありました。上層階で。あれつてありなんすかね。せっかくの綺麗な外観がだいなしだ。

[280: 購入経験者さん]

入居が始まっても売れ残りあり。2LDKの新築の部屋が賃料24万。。。
確か30万近くで貸せると営業某氏に言われたんだけどな。

[281: マンション比較中さん]

投資賃貸には向かない物件じゃないかな。前に建つ、アインスタワーの賃貸のほうが高くない？

[282: 通りがかりさん]

プランBは投資目的に購入された方が多いのでしょうか？しかし、24万では投資効率があまりよくないように思えますが。

[283: 名無しさん]

残念です…

[284: 匿名さん]

都心部マンションが高騰したこのご時世、新築で利回りが良い物件は、基本的に無いと考えるべきです。
もし仮に利回りがよい物件があるとすれば、それはマンションの元値が安すぎるわけで、物件としては何らかの問題を抱えていると考えた方がよいでしょう。

[285: 匿名さん]

AとBだと、どちらが資産価値が高い、もしくは高くなるのでしょうか？将来的にまわりに何が建つかにもよるかと思いますが。何年か後に貸すか売るか考えようと思っていたので、気になりました。

[286: マンション検討中さん]

西日はきついよ。

[287: 匿名さん]

資産価値はあまり期待しないで、楽しく自分で住んだ方がいいですよ。５年たったら中古で、前のアインスタワーに負けると思います。売るなら早め、住むなら長めで楽しもう。

[288: 通りがかりさん]

>>287 匿名さん
アインスに負けてしまう理由ってなんなんですか？？こっちの方が新しいのに。。。とゆー素朴な疑問でした。中古は築年数が大事だと思ってました。

[289: 匿名さん]

>> 288 似たようなマンションが多い江戸川橋において、アインスは見た目でカッコいいと感じます。そういう意味で競争力あるのではないかと。

[290: マンション検討中さん]

資産価値は高くないとは言え、長く住むにはいいところではないでしょうか。大通りから1本入っており、騒音も大通りに面したアインスタワーが遮ってくれています。高速の騒音もそれほど聞こえません。川の悪臭もしませんし。

[291: デベにお勤めさん]

この物件、入居が始まったようですが、まだ完売していないのでしょうか？
購入を考えてモデルルームの営業さんとお話した時には、駅近で、資産価値はかなり高いと言われましたが、賃貸価格をみるとそうでもなさそうですね。長く住むにはいいかもしれませんが、売りたくなったとき、あるいはリストラや家族の事情で、売る必要が出たときに、購入価格より大幅に安く売ることになったら辛そうです。

[292: ご近所さん]

> 291 週末、通りがかったら、「最終２邸」と出ていました。
駅から近いし、高速道路や川沿いではありませんから、江戸川橋周辺の他物件との比較において、本物件だけが大きく値を下げるようなことはないでしょう。

[293: マンション検討中さん]

駅から近いし、江戸川橋は最近人口増えてるようですから資産価値はそれなりにあると思いますよ。

スーモ、江戸川橋で検索して相対比較すれば、いま貸しに出てる部屋がそれなりに高値で貸し出されてることくらいすぐ分かると思いますよ。

そしてBの部屋が30万で貸し出されるなんて周辺相場的にありえないことも。

[294: マンション検討中さん]

東を高層マンションに塞がれ、真下には、戸建がぽつり。周りも古い建物に囲まれた雰囲気に5年後資産価値は感じられなあ。

[295: マンコミュファンさん]

少なくとも今残ってる部屋に関してはアインスタワーあんま関係ないね。逆に価値がおちるのはアインスタワーじゃない？見た目も古く見えるし、低層の陽当たりは悪くなった。

[296: マンコミュファンさん]

アインスタワーは機械式駐車場問題、常駐管理人など管理面のリスクが顕在化して管理費負担が大きくなっているとのこと。
http://mansion-madori.com/blog-entry-1155.html

[297: 通りがかりさん]

プレミストの近くにまたプレミスト？

[298: 匿名さん]

かなりコンパクトですか?

[299: 匿名さん]

今度はダイワハウスのグループ会社のゼネコン、FUJITAがディベロッパーとして建てるプレミストですね。
パークハウス山吹神楽坂のすぐ近くです。
プレミスト新宿山吹の土地も元々はダイワハウスがFUJITAを買収した時にFUJITAが持っていた土地をダイワハウスがディベロッパーとして建てたとか。
ダイワハウスグループ、このエリア攻めてますね。
次はこのマンションより坪単価上がりますよ。

[300: 通りがかりさん]

現在売り出しているプレミストもバークハウスもブリリアもどこも苦戦しているんで、むしろここより 安いことを期待できるんじゃないかなぁ。

[301: マンション比較中さん]

できあがったマンションを見てみると、ベランダの柵越えて洗濯物？布団干してたりするのが見られ、がっかりな感じです。すりガラスの柵はきれいなのにもったいない。

[302: 匿名さん]

「ベランダの柵越えて洗濯物？布団干してたりするのが見られ、がっかりな感じです」
→　どこかの公営団地みたいですよね。管理会社のチェックが甘いです。高いお金払ってこのマンション買った住民の皆さんからしたら、怒り心頭でしょう。

[303: マンション検討中さん]

>>302 匿名さん

マンションの前にポツリと残る一軒家のことではないですか？

[304: 匿名さん]

タワーマンションとかでも上層部は透明ガラスになってるの見たことありませんか？
すりガラスになっている低層階は下からも周辺からもプライバシーの観点から設けられますが、上層階では透明ガラスになってるのはある程度プライバシーを守れるのと部屋から都心の眺望を愉しむことができるからそういう設計になっているのです。
上層階に住んでますが、部屋からの眺望は抜群です。
怒り？むしろキッチンから新宿副都心がよく見えてよく考えて設計されてるなと感心ですよ。

上層階でもすりガラスのバルコニーは逆に個人的に好きではありません。
お布団干してるから見栄えが悪いとか、どこだって同じ事が言えるでしょう。

[305: 通りがかりさん]

>>304 匿名さん

いや、ここのは明らかに見栄え悪いですよ。
出来上がりを見たときはカッコいいなと思いましたが、入居が始まり選択が干されたのを見たときの残念感は無かったですね。

[306: 匿名さん]

304です。
305通りがかりさんさんは下から見上げてばかりの批判をされてますが、住んでないならあなたに部屋からの眺望がどう見えるかとか分かるはずはありませんね。
眺望の感じ方は人それぞれです。私は実際に住んで眺望は良いと思っている、あなたは見栄えが悪いと思っている。それだけの話です。
勝手に言って頂いて結構です。

それと「入居が始まり選択が干されたのを見たときの残念感は無かったですね。」、、よーく読み返してくださいね。
何が問題点なのか、何が言いたいのか分からないです。

[307: 匿名さん]

確かに、見栄え悪いね。干し方の問題だと思いますよ。落下の危険もあるし高層階は特にベランダの柵越しの洗濯物や布団干しはNGですね。透明ガラスの作はきれいでいいですね。中からの眺めがいいということは、外からも見られているということを理解しておかないとね。

[308: 通りがかりさん]

>>306 匿名さん
そんなムキになって揚げ足取らなくたって（笑）
外から見たときの見栄えが悪いっていってるだけじゃないですか（笑）

[309: マンション検討中さん]

>>308 通りがかりさん
側からどーこー言うよりも、住んでる本人が快適ならそれでいいのではないですか？景観のために、高いお金を払っている訳ではないですし。通りがかりながら、そう思いました。

[310: マンション検討中さん]

この場所のメリットって駅近、静か、ハイグレード設備だと感じたので眺望も良ければラッキーですよね。
先日出来上がったものを見ましたが、眺望良し、駅からすぐだったのであとは価格ですね…

気になることは賃貸でも部屋が出てるけど20万後半で貸してる部屋はすぐとまでは借り手出てこないのかな？

[311: 匿名さん]

新宿周辺というよりは、江戸川橋や神楽坂の方が近いですが、マンション名は新宿になっているんですね。
内廊下設計で平米数もあるていどあることから、ファミリータイプになっていますが
立地を考慮すると、広いタイプを希望している単身者の方も居そうですね。
総戸数の割には管理費や修繕費が割高になっているなという印象です。
駐車場代も高いので、維持費がかかりそう

[312: マンション検討中さん]

>>311 匿名さん
近隣プレミストとの名称の重複を避けることから、「…新宿山吹」に落ち着いたのでは。
また、設備-規模相応の管理-修繕費だと思います。
駐車場(平置き)3.2万〜は、周辺の相場と比較するとかなりリーズナブルです。

[313: マンション検討中さん]

新宿区ですし、神楽坂が徒歩圏内ではあるものの、見栄を張って神楽坂を名乗ると、違うだろーと総ツッコミ受けそうですしねー。

[314: 住民]

パークハウスみたいに神楽坂入れるよりかはずっとマシ。すげー見栄張りなマンションだなと思う。
そこに住み始めても神楽坂の実感ないだろ笑このエリア神楽坂じゃないもん。山吹町。
新宿区に住んでるとは言うけど神楽坂エリアとか自分からは言わないよ。
新宿山吹というネームは決して悪くないし、妥当なネーミングだから気に入った。

それとこのマンションに割と早い段階から住み始めましたが、後々お隣さんからも上階からも丁寧にご挨拶がありました。
全世帯がどうかは分かりませんが、マンションのゴミの分別もしっかりできてる。すれ違い挨拶ももちろん。
実感としてはとてもしっかりされた方が住まわれていてる印象です。
買って良かったと思えるマンションです。

[315: 匿名さん]

比較的最近分譲された江戸川橋近辺のマンションに住んでおりますが、こちらは立派な方が多いようで羨ましいです。

私のマンションは挨拶もろくにしない、ゴミの分別もできない、粗大ゴミ放置など極めて低レベルです。
価格的に購入できる方はそれなりに立派な方が多いと思っていたのですが、昔から住んでいるだけの地権者や親のスネをかじってお金出してもらった方が大半なのでしょうね。

[316: 住民]

管理費はかかるけれども、管理会社の方が熱心にゴミ置場の整理をしてくださっている影響も大きいと思います。住民任せだとそうはいかないでしょう。お金があるないに関わらず、利己的な人や常識がないない人はいますしね。

[317: 住民]

>>316 住民さん

わたしも住民です。とても住みごこちよく、よい環境だと思います。市場価格に関しては、多少大和ハウスの営業S氏に騙された感はありますが。

[318: 住民]

>>317 住民さん
わたしも営業S氏から買いました。S氏かなり話盛ってましたよね。あのくらいじゃないと何軒もバンバン売れないのかもしれませんが。。

[319: 名無しさん]

二階の人！布団とかガラス手すりにかけるのやめてほしいんですけど。
管理人に言えば伝えてくれますかね？
明日早速言ってみます！
ホントに迷惑ですね。団地じゃないんですよ！

[320: 住民]

結局どうなったんでしょうかね？
いずれにしろ柵越しに干すのは床に干すのと同じレベルだから見た目的な意味も含めてやめて欲しいですよね。

[321: 通りがかりさん]

昨日もお布団を2つ掛けていました。
恐らく事業協力者(地権者)だと思います。
建設前の町並みを考えると仕方ないかも...

[322: 評判気になるさん]

周りをみれば気づきそうなものですが、このレベルのマンションに住むための最低限のマナーを、管理組合からレクチャーしてもらうのが一番かと。

[323: ご近所さん]

ここは表通りに面していないから救われるというものの、布団を外から見える位置に干すというのは品位に欠ける行為。管理人が勇気を出して当人にハッキリ言わないといけません。それを言えないというのなら、すぐに管理会社を換えた方が良いです。

[324: 住民]

管理会社が同じグループ会社だから気を使う立場でもあるんだろうね。
でもビシッと言ってもらわないとね。

[325: 住民]

続きです。
どこの部屋なのか私には分からないですが、気づいた方はどこの部屋か特定できるでしょう。品位に欠ける行為は無くさなければなりません。管理会社が早めに対処してもらえる事を願います。

[326: 住民]

南端の2階でサッシに布団がかかっているのを見ました。

[327: 通りがかりさん]

東側からの見た目はいいけど、南側からは団地に見えて残念ですね。でも東側も家が点在しているし、東側真正面からの見た目だけですね。

[328: ご近所さん]

サッシに布団がかかっているのが見えると、ますます団地のように見えてしまう。これがあるか無いかにより、中古時の再販価格で３％くらい差が出るでしょう。

[329: 住民]

だんだんヒートアップしてますね。
管理会社に言うしかない。

[330: 匿名]

南側の二階の部屋な。
地権者ではないから越してきた人だろうな。
こんな高いマンションなのにホント残念な気持ちになって辛い。
友達連れてきたときに干されてたから尚更。
管理人仕事しろよ！！
恥書いた！

[331: 匿名さん]

管理人もさることながら、このスレ見たダイワハウスの方も、すぐに動いた方が良いと思いますよ。住民に恥をかかせるようなマンションの状態にしてしまうと、「プレミスト」のブランド価値が疑われてしまい、ひいては他のプレミスト物件に悪影響を及びすことになるでしょう。

[332: マンション検討中さん]

そんな中、あと1邸

[333: 住民]

最後の1邸は1005ですかね？

[334: 匿名さん]

Eタイプみたいですね
3面採光だし、環境としてはいいのかなと思います

収納はたくさんあるけれど、なんだか細かい収納が沢山という感じがしてしまいます。
中で区切られすぎているように思います。
小さなクローゼットを２つ３つならべるよりも、
一つの大きなものの法が良いのになぁ。

[335: 匿名さん]

７５m2で１億越え。たしかに考えちゃうよな。完成在庫だから値引きあるだろうけど。近くの「ヨッチ」はカレーより定食がおすすめ。

[336: 住民]

横庭をマンションの住人ではない方がよく通っているのを見かけます。住人ではない人の通り抜け行為は住居侵入罪ではないのでしょうか？

[337: 検討板ユーザーさん]

>>336 住民さん

おそらく東京都の各区で定められている公開空地かと思います。

うろ覚えですが、容積率の緩和等を受けるために、敷地の一部を一般に公開するとかしないとか。

マンション購入時の重説の時に説明されているとはずですが、説明されてないなら、公開空地ではないのかもしれません。

デベに聞くと教えてくれますよ。

うちのマンションもそうでした。

こちらにまとまってましたね。
http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00574/

[338: 住人]

ここは容積率400まで建てられるから公開空地適用なしで建ってます。
通り抜けは単純に設計上の配慮だと思いますよ。
住人以外の人が通るのは住居侵入だと捉えることはできますが、トラブルが起きてない限り、地域の人たちの通路として受け入れたって良いとは私は思いますけどね。

[339: 匿名さん]

マンション作るときも周りにいろいろと配慮が必要になってくるのだなぁ・・

ここは最後の1戸。ガチで最後の1戸なんでしょう、きっと。
たまに最後の1戸が続いてるなぁみたいなところもありましが^^;

あとはもうEタイプのみ、というようになっているようです。
何階なのかは公式サイトだけではわからないですが、
うれるのは時間の問題でしょうね。

[340: マンション検討中さん]

完売？

[341: 匿名さん]

たしかに完売だなあ。　三菱の山吹神楽坂はまだ１２戸も残っているのに、なぜこちらだけバカバカ売れたの？　値下げしたから？