プレミスト新宿山吹［旧：（仮称）山吹町計画］ってどうですか？

[購入検討中さん [男性 30代]]

プレミスト新宿山吹についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

プレミスト新宿山吹

所在地：東京都新宿区山吹町365-1（地番）
交通：（1）東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩2分
　　　（2）東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩10分
価格：未定
間取り：1R～4LDK
販売戸数/総戸数：未定/78戸

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/y/index.html

売主：大和ハウス工業株式会社
施工：飛島建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2015.11.17　管理担当】

[142: 匿名さん]

これはひどい。。。

[143: 匿名さん]

モデルルームのオプションもりもり盛りだくさんは本当にどこも一緒ですよ(^_^;)
引き算しなくちゃ見られないのは本当に不便。
シンプルで何もつけてないモデルルームと、もりもりのモデルルーム両方準備してくれると分かりやすいのにな〜なんて思います。
標準ではどういう感じですか？と聞いていろいろとその場で情報収集しなければならないです。

[144: マンション検討中さん]

いや、それにしても玄関のはめ込み水槽、埋め込み式の巨大なテレビ、
床は天然石が敷き詰められて、ベッドにはプロジェクタ用のガラススクリーンに
ベッド下の間接照明と、ほとんどラブホテルじゃないですか・・・

[145: 匿名さん]

そこまでしなくても良さそうな感じなんですけどね。
グレード的には高くしてあるようですので、シンプルでも結構見栄えは良いんじゃないかなと思います。
あとは家具などで工夫してという感じになってきそう。
引き算しながら見る、ですか。
本当にそうなのですよ。
普通のシンプルなものがあればもっとわかりやすいけれどまあ商売なんで仕方がない。

[146: マンション検討中さん]

販売価格が少し前までは、6,090円だったのに、先週あたりから6,970万円～に大幅アップしました。

売れ行きがいいのでしょうか。それとも、「ザ・パークハウス 山吹神楽坂」の6,540万円～に合わせての
値上がりなのでしょうか。

江戸川橋付近は最近、バブル状態ですが、しばらくしたら値下がりがするのでしょうか。

とても気になっています。詳しい方にご意見いただけましたら幸いです。

[147: 匿名さん]

>>146 マンション検討中さん

ただ単に安い部屋が売れただけでは？ここはモデルルームも行きましたが、決して売れ行きが良いと言える物件ではないので、最近の市況も加味すれば値上げということは考えられないと思います。

[148: マンション検討中さん]

147番さん

早速、ご回答いただき有難うございました。とても参考になりました。安い部屋が売れてしまったのですね。
いまの値段は手がでないので、しばらく様子をみたいと思います。このマンションは魅力的ですが、この価格帯だと他の物件も検討しなくてはいけなくなります。

ご回答あらためて御礼を申しあげます。

[149: 匿名さん]

駅まで徒歩2分ということでかなり強気な値付けをしているのでしょうか。駅まで徒歩5分以内は資産価値が下がりにくいっていう話はよくされますけれども、あまりにも設定値が高すぎる場合はそうでもないのではないか、とも思いまして。
これが今の相場だよ、と言われればしかたがないのかな。
これからもあまり値下げは熱心にはしない方向で行きそうな感じがしてきます。

[150: 通りがかりさん]

>>149 匿名さん

駅力とホームまでの距離を考えると徒歩2分でもって感じではないですかね？

[151: マンション比較中さん]

新聞各紙によると、新築マンションの販売が振るわないそうですが、プレミスト新宿山吹も竣工前に完売は難しいのでしょうか。この値段でも完売するのでしょうか。いい物件だと思いますが、この値段では本当に高い！

[152: 匿名さん]

Cタイプの部屋って洗面室に行くのに洋室1の中からしか行けないんですね、、、
しかも戸境壁がオール乾式って。
Eタイプの収納の鬼状態といい、色々と見ごたえのある間取りですね 汗

[153: 口コミ知りたいさん]

戸境壁がオール乾式、ということは、お隣の音が聞こえやすいんですね。

防音の面では、ここは二重天井・床なんでしょうか。天井高も気になります。間取りを見ると、Bタイプとか下り天井がやたらいに多いようにみえます。

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinjuku/nc_67714412/rooms/?rnms...

[154: 匿名さん]

よく乾式壁を「声が筒抜け」みたいに誤解している人がいますが、
よっぽどの事（相当昔の乾式、地震等で内部が破損している、施工不良）がない限り
お隣さんの話声が聞こえるという事はないですよ。

テレビの音や音楽等も。つまり空気を震わせて伝える類のものは壁に耳をくっつけても
聞こえるか聞こえないかのレベルです。
問題は床や壁を振動させて伝わる音。ドタバタ歩く癖のある人の足音、
バタンと勢いよく扉を閉める音などは伝わりやすかったりします。

不思議な事に同じレベルの防音仕様のマンションでもあっちではよく響くのにこっちでは全くの無音など、
実際住んでみてかつ近隣住戸の生活の仕方などにも大きく左右されるのでなんとも言えませんが。

[155: 口コミ知りたいさん]

154番さん、詳しい説明、有難うございました。

いまマンション住まいですが、確かに、横の音よりも、説明して頂いた「問題は床や壁を振動させて伝わる音。ドタバタ歩く癖のある人の足音、 バタンと勢いよく扉を閉める音など」が、気になります。

住んでみないと実際はわからないとは思いますが、プレミスト新宿山吹は、上下階の音はしにくい構造なんでしょうか。今度、モデルルームできいてみたいとは思っていますが、おそらく正確な答えはもらいそうにないですね。
入居する人にもよると思いますので。

いずれにしても、価格の見直しがされないか期待しています。

[156: マンション検討中さん]

はじめまして。

ここの物件、いまは売れ行きはどうなんでしょか。
売れているのでしょうか。完売はする見込みなのか気になっています。

プレミストの業者さん以外のコメントをよろしくお願いします。

[157: 匿名さん]

だいぶ売れてて残り数戸です。
検討中のお客さんもたくさんいるのでそろそろ完売すると言ってました。
その状況ですから価格の見直しはまずありえないと思います。

[158: 通りがかりさん]

なんかちょっとここだけ見ると賃貸っぽい感じですね。
とはいえ、完成が楽しみです。

[159: 匿名さん]

お写真ありがとうございます。かなり工事が進んだのだなぁという印象です。
まだ外覆われていますし、まだまだ造っている最中なので高さのせいで賃貸っぽく見えてしまうのかもしれませんね。
この覆いが取れる頃かなり見違えるような感じになってくるのではないでしょうか。
もうここまで進んでくるとオプションが出来ない階も出てくるのでしょう。

[160: マンション比較中さん]

残り５戸まで販売が進みましたね。近くのPH山吹神楽坂の販売がさっぱり進まない中、こちらの販売が進んでいるということは、柔軟な価格政策のせいでしょうか。

[161: 匿名さん]

大通り沿いか、一本入った場所か、というのも結構違うと思います。
現地に行ってみればわかりますが、本当に交通量の多い通りです。

[162: マンション検討中さん]

現地行ってみましたが、かなりできあがっているんですね。目の前の高いマンションで、日当たりが心配ですね。上の階は何とかなりそうですが、値段がねぇ・・・。

[163: 匿名さん]

上の階でもレースのカーテンは一日中必要ですね。アインスタワーから丸見えですもんね。

[164: マンション検討中さん]

ここで、７０００万だすなら、アインスタワーの中古の物件を検討するな～。PH山吹神楽坂と比べてる人いたら、情報ください。

[165: 匿名さん]

江戸橋駅、徒歩２分というのは魅力のある物件だと思いました。
小さなお子さんを連れての電車の移動は大変疲れますからね。
こちらの物件の周辺には小学校や中学校がある様ですね。クリニックも、周辺にある様なので
楽しい生活が過ごせると思います。

[166: マンション検討中さん]

商店街が近くにあるのは魅力ですね。なるべく、日当たりのよい高層階を希望してるのですが。
今後、南側にはマンションは建たないんですかね？まだまだ、マンションが建ちそうなところはありそうですが。３LDKのある物件を探しています。いい情報有りますか？

[167: マンションさん]

榎町にある大日本印刷の跡地がマンションになる予定ですね。
詳細のほとんどは未定なので早くても2025年前後になりそうですが。
かなり大規模な土地なのでそれなりの規模のマンションになりそうです。

[168: 周辺住民さん]

>> No.167 大日本印刷工場閉鎖の噂は聞いていたのですが、本当だったのですね。

ともあれ、工場閉鎖により、周辺に多くある印刷屋さんも関連の仕事がなくなり、閉鎖するところが出てくるでしょう。それが街の環境に対してプラスに作用するのかマイナスに作用するのか、今後の展開に注目したいところです。

[169: 通りがかりさん]

南側は大通りに面してるから大規模な用地買収となればきっとパークハウス山吹神楽坂みたいに建ってしまいますよ。
道路次第ですからね。
道路が狭ければ高い建物はより難しくなります。
外壁はキレイに仕上がってるようですね〜

[170: マンション検討中さん]

地蔵通りにある印刷会社光陽社本社も伊藤忠がマンション手掛けるみたい？
このエリアは印刷会社の閉鎖に相次ぐマンションラッシュですね。トーハン本社も再開発しますしね。
このままマンションはまだ値上がり続ける事も考えられそうですか？
今買うか悩んでます。

[171: 周辺住民さん]

>> 170さん　　　トーハンが再開発するんですか。知りませんでした。

おっしゃるとおりこのエリアは今後、マンションへの建替えが進みそうです。「裏神楽坂」なんてネーミングもあるそうで、最初は「なにそれ？」と思っていましたが、新築マンションに住む高所得者層が増えてゆくと、それにつれて街並みも変化してゆくでしょう。少なくとも小さな印刷会社が多くて暗めの雰囲気は消えてゆくはず。

マンションの価格は、新築がどんどん出てくるため大きな値上げはないでしょうが、魅力的な街並みに変ってゆくことを考えると、底堅いといえるでしょう。

[172: 匿名さん]

「奥神楽坂」ですね。
確かにこの辺は雑居ビル取り壊し→マンションへ建て替えが進んでますね。一人暮らし用のワンルームマンション中心ですが。
先日この物件付近を歩いただけで4件建設中でした。

[173: マンション検討中さん]

やはり東側の眺望は期待できませんね。西側の部屋で考えてますが、まだまだマンション建ちそうですかね。結構古い家が多くあるようだし、後から西側にも高いマンション建たないかが心配です。

[174: 匿名さん]

>>173 マンション検討中さん
この辺は江戸川橋通り付近はほぼビルになったので、西側狙ってくるでしょうね。

[175: 名無しさん]

173さん
西側建物の古い建物が再開発されても同じ規模の建物は現実的に不可能です。
なぜなら道路が狭いからです。容積は同条件で高く建てられるエリアですが、道路からかかってくる斜線が許されないので高く立つことは出来ないです。
では何階まで建つか、それは設計者次第です。
高く建てたいなら1フロア辺りの個数を減らしてペンシルビルみたいにするか、逆に個数を増やして低層プランにするか考え方は色々ありますからね。

プレミスト新宿山吹は大通りからの緩和措置でギリギリ高く建てられるエリアでしたので同じ形状で13階までボリュームが建つこと出来てます。
参考までに。

[176: 匿名さん]

南側しかないかな～。東は隣のマンションからの圧迫感がすごいし、西もマンション建ちそうだし。１０階以上でないと眺望は期待できないね。値段が問題なんだよ～

[177: 匿名さん]

10階以上の南はもう億越えてますからなかなか手が出ないですよね。

[178: 買い替え検討中さん]

駅近でいいマンションですね。ほぼ完成ですかね。隣接している、個人住宅やビルは残ったまんまなんですね。
先着申し込み住戸もまだあるようで、完売はしないようですね。値段がかなり高めですので、８０００万、９０００万では手が出ないけど、値引きなんかはないですかね。この近辺はどこも高めで、中古物件も見ていますがいい物件あれば中古でもいいかな。
もう少し様子を見ようと思います。

[179: 周辺住民さん]

2012年築のプレミスト文京音羽は、5,280万円（2LDK)、同年の築のプレミスト神楽坂は、6,280万円(2LDK）で売りに出ていますよ。台所がIHなど気になる点は多いですが。

プレミスト物件は、完成してしばらくたつと、ブリリア物件に比べて、なんだか急に輝きを失っていくように見えます。

プレミスト新宿山吹も、随分と高値ですが、5年くらいたてば、値を下げていくのではないでしょうか。

立地は確かにいいですが、建物自体の良さはどうですかね。モデルルームでは色々と良く見せていますが、それほど建物内部・外部にお金がかかって作られているようにはみえませんでした。

[180: 買い替え検討中さん]

確かにそうですね。この付近は最近、バブル気味ですよね。新築の売れ残りも多いみたいだし。数年は価格維持できそうですが、５年以上もたてば８０００万、９０００万の価格を維持できるか、とても不安ですよね。
７０００万円代でも高く感じます。

[181: 匿名さん]

ここで購入した者です。
Eタイププランだけ他のプランよりも条件がとても良くてもう少しお金があれば欲しかったかも。

入居の段取りも良く進んでて営業さんからも報告をきちんとしてくれてますので対応は今のところ満足です。
内覧会に向けてどう言う点をチェックすれば良いか素人には分からないですが、分かる方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

[182: マンション比較中さん]

ＧＷ中に見に行こうと思っています。まだ、いい部屋は残っているんでしょうか？

[183: 匿名さん]

価格と内容が見合った良い部屋はどれも売却済。

ただ、価格が内容に比して割高だった部屋は、場合によっては適正価格で買える可能性があるということです。

[184: マンション比較中さん]

値引き交渉はできそうですかね？ブリリアと迷っているのですが・・・。

[185: 匿名さん]

> 184 匿名さん
デベと交渉する前に、まずは銀行に対し、購入希望の物件を伝え、ローンの事前審査をすることが第一歩ではないでしょうか。その事前審査を通過したうえで、デベに対し「もし〇百万引いてくれるのでしたら、本物件を買います。ローン審査もＯＫもらっています」と話せば、引いてくれる可能性はあると思います。しかし、相手もプロですから、冷やかしの場合、よほど演技がうまくないと見透かされますね。

[186: 匿名さん]

ブリリアを購入する予定で、値引き交渉したいと言うと「予算が合うならブリリア買えばいいじゃないですか」と言われることもありそうですね。

185さんが言うように、ローン事前審査をしていくらまで出せると明確に言う方法は画期的だと思いました。こうすると、プレミストが本命で、ブリリアよりもプレミストが買いたいことがわかります。

納得いく物件探しができるといいですよね。一生住む物件ですから。

[187: マンション比較中さん]

ありがとうございます。いろいろと参考になりました。

[188: 匿名さん]

>>184 マンション比較中さん
あの完成したダサさと迷う意味がわかりません。

[189: 通りがかりさん]

185さん
多分勝手な予想ですが、、
ブリリアさんも近場のマンションの口コミ見たりしてると思いますからこういう事を公にしてますと作戦失敗になったりしないですかね？
いざ、目の前で上の通りに交渉開始すればあなたですかーって思われたり。
マンション販売会社も周辺のマンションの動向に対して常にアンテナ張ってるはずなのでここの内容も常に見てる気がしてます。

[190: 匿名さん]

185です。デベに　「あなたですかっ！」　って思われてもいいんじゃないでしょうか。
つまるところ、売り手と買い手の利害が一致するかどうかがポイント。少しでも良い条件で買うためには、買い手側にも売り手の心を揺さぶる、ちょっとした工夫が必要だと思うのです。
しかし、上記作戦を用いたとしても、本物件の近くでいうと、PH山吹神楽坂は値引きしてくれそうな雰囲気を感じませんね。

[191: マンション比較中さん]

もう完売？