新築板が荒れてるので、こちらに立ててみました。今や新築は割高感満載で、中古での湾岸物件のほうがコスパや資産価値的な面で優位だと思います!今の新築にはない歴史的タワマン(東京ツインパークス、台場タワーズetc)もここで語りましょう!よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2015-08-20 20:14:42
【中古】湾岸タワーマンション総合スレ(汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他)part1
8:
購入者
[2015-08-20 20:57:38]
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65:
匿名さん
[2015-08-26 19:45:00]
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67:
匿名さん
[2015-08-26 20:43:49]
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148:
匿名さん
[2015-10-03 02:58:16]
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309:
匿名さん
[2015-10-26 22:01:48]
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329:
匿名さん
[2015-10-27 22:32:47]
>326
>価格調整が入ったとき冷静に見られるのは駅力と地域力なのは間違いないので。 その通り。湾岸で検討するなら港区にしておくのが間違いないと思います。港区湾岸にはこれから大規模投資が集中しますし、東京の中心は東京駅と品川駅を結んだラインを中心としたエリアになります。この範囲内の駅を利用できるマンションなら資産価値は維持される可能性が高いです。だけど、安いからと言って中小規模のマンションはダメですよ。管理状態が長期にわたって良好に維持される可能性が高いのは大規模マンションです。あとは、湾岸タワーならではの眺望も大事な要素ですね。それと、管理費修繕費の負担は馬鹿にならないので要チェック。仮に20年住むとすると価格そのものだけではなくマンションによって、管理費負担が最大1000万くらい違ってきたりします。掲示板のいい加減な書き込みを参考にするよりも、内閣府や経産省、国交省、官民プロジェクトの資料をしっかりと読み込んだ方が良いと思いますよ。特に品川田町関係の資料は読み切れないぐらいたくさんあります。下記はその一例です。 |
380:
匿名さん
[2015-10-30 19:03:49]
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384:
匿名さん
[2015-10-31 01:50:27]
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389:
匿名さん
[2015-10-31 13:43:30]
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391:
匿名さん
[2015-10-31 20:20:00]
>390
389はワールドシティタワーズの完成後の販売時に物件ホームページに掲載されていた 建物内モデルルームの写真ですね。オリジナルはこの写真です。 これだけの景色があるから、今でも人気なのでしょう。ただし、この景色が見えるのは 東側の中層以上で大きなダイレクトウインドウがある部屋に限られますが。 そういう部屋は、手放す人が少ないので売り物がなかなか出てきません。でてくれば 坪単価400万くらいしますが、仲介業者に登録して売り物が出るのを待っている人が いるので、あっという間に瞬間蒸発します。 |
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405:
匿名さん
[2015-11-03 01:34:08]
>404
真ん中じゃないじゃん。笑 それよりも、北側の公園とつながった敷地、西側は建物が建つ可能性の低い大学、 東と西は運河ですぐ隣に建物が建っちゃう可能性が低い。斜め向かいは小学校。 これは良いと思うけどね。 |
419:
匿名さん
[2015-11-04 22:19:39]
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424:
匿名さん
[2015-11-08 09:16:41]
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433:
匿名さん
[2015-11-08 22:40:31]
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434:
匿名さん
[2015-11-09 01:02:54]
>433
それは面白いなと思い、エクセルで両方の資料に記載がある物件の比較表を作成、ついでに マンションの戸数データがあるので、総戸数の加重平均値を取り、地区別騰落率を計算した ところ、興味深いことがわかりました。 2010年から2015年の5年間で最も上昇率が大きかったのは、港区の港南地区、芝浦地区。 両地区は30%以上上昇しています。これは、品川駅・田町駅・山手線新駅の大規模再開発 計画や品川駅がリニアの始発駅に決まったことなどが影響しているものと思われます。 次いで、中央区の佃地区、新橋・月島・勝どき地区で125-130%の上昇です。佃地区は 30%伸びていますが、月島・勝どきは意外と伸びていません。月島・勝どきは、いまだ周辺 環境が整っていないことが影響しているかもしれませんので、今後伸びてくる可能性は あります。 最も上昇率が低いのは江東区。豊洲が125%、有明・東雲は120%程度の上昇。豊洲は人気 が出てきているものの、やはり港区・中央区には及ばないようです。有明は、最も都心から 遠い上に、周辺環境整備もこれからなので、もともと安かったうえに上昇率も一番低く なっています。 正直、ここまで綺麗に港区、中央区、江東区の差が出るとは思いませんでしたが、中古マン ション検討者には非常に参考になる興味深い結果と思います。 ※台場はタワーズ台場一棟しかないので、地区別分析に入れていません。 |
456:
匿名さん
[2015-11-11 23:40:51]
>448
>2000年前後のマンションは明らかお買い得だったと思うので、それを加味して年毎の暴騰率を比較できないかなぁと思いまして。 それもおもしろそうだと思い、分譲時平均坪単価を調べて中古価格との比較、地区別、 年代別を算出したところ、面白いことがわかりました。 (分譲年別分析) 2000年から2008年のタワーマンションは年代が古いものほど中古価格が上昇しており、 上昇率と築年数は見事に反比例しています。これは、分譲当時の経済状況の悪さを反映 しているものと考えられます。 (地区別分析) 地区ごとに見ると、最も上昇率が高いのは芝浦地区の136%、次いで港南地区の133%、 月島勝どきの129%となります。逆にワーストは有明103%、東雲112%、豊洲125% と江東区3地区が揃って入っています。 総合すると、この期間の分譲マンション購入者で最も含み益を得たのは、芝浦港南の マンションを買った人で、購入時期は古ければ古いほどパフォーマンスが良かった。 芝浦、港南のタワーマンションはほぼ同時期の分譲なので、これらの購入者は70㎡ の住戸で2000万円程度の含み益を得ていることになります。 逆に資産価値を増やせていないのは2007年~2008年頃の有明マンションの購入者と いう結果です。 ただし、豊洲でもシエルタワーやパークシティ豊洲など、大幅に価値が上がっている 事例もありますので、江東区でも購入時期が古ければ、購入者はかなりの含み益を 得ています。この期間においては場所よりも買った時期に左右されているようです。 もちろん、同じ分譲時期であれば、価格の上昇率は港区>中央区>江東区となる傾向 にあります。 総合すると、新築分譲マンションを買うなら、価格が高くても港区を買っておいた方 が資産価値の維持はしやすい。一方、中古価値の騰落は、地区よりも分譲年時の経済 状況に大きく左右されるので、湾岸分譲マンションの価格が過去15年で最高に高騰 している現在、江東区のマンションを購入するのはリスクが高い可能性がある。 |
470:
匿名さん
[2015-11-13 13:34:05]
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500:
匿名さん
[2015-11-15 23:03:36]
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525:
匿名さん
[2015-11-22 12:29:02]
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526:
匿名さん
[2015-11-23 20:13:01]
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2013年の記事。今の記事があったら比べてみたい。参考になる記事だと思います。資産価値順もそんなに変わってないですよね。