公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/index.html
売主：モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：株式会社モリモトクオリティ
地名地番 東京都文京区湯島3丁目303番 外
敷地面積 1,549.26㎡
建築面積 1,094.96㎡
延べ面積 11,036.75㎡
階数 地上15階・地下2階
高さ 57.43m
着工予定 平成27年5月下旬
完了予定 平成29年11月下旬
建築主 モリモト
設計者 IAO竹田設計
施工者 大和小田急建設
交通 都営大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩8分
東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩10分
東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩2分
旧称：（仮称）文京区湯島3丁目計画
【タイトルを正式物件名称に変更しました 2016.5.20 管理担当】
[スレ作成日時]2015-08-12 10:37:54
現在の物件
ディアナコート文京本郷台
ディアナコート文京本郷台［旧称：ディアナコート本郷の丘プロジェクト］
| No.1 |
by 匿名さん 2015-08-12 10:41:01
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削除依頼
湯島って凄いよなぁ。
文京区なのにこんなにいかがわしい。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
地下二階！！！
駐輪場とかゴミ置き場ですかね。 |
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| No.3 |
中坂沿いで、隣は特別養護老人ホーム（特養）、前はラブホテル。正月には中坂下からこの通り沿いを湯島天神まで列ができます。
東南にライオンズタワー上野黒門町が建っていますが、これより高くなりそうな気がします。北側の湯島ハイタウンも超えそう。 |
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| No.4 |
>>1さん
渋谷で中心部から離れて坂を上がっていくとラブホテルが増えますが、上野を中心とみた場合も同じ構図で、坂を上がった湯島にラブホテルが多いわけです。まあ、坂下にも集中していますがね。 |
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| No.5 |
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| No.6 |
モリモトといえば地下住戸でしょう。
ここは階高もかなり確保できてる感じなのでラグジュアリーな造りになりそうですね。 そのぶんかなりの坪単価になるんでしょうが。 |
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| No.7 |
民事再生後単独だと初の100戸超になるのかな
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| No.8 |
>>6
この立地で高級3LDK中心って、どんな方々が購入なさるのか想像がつきません。 |
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| No.9 |
東大の医者とか教授かな？
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| No.10 |
本郷三丁目より御徒町駅の方がずっと近いかんじだけど、表記してないのは印象悪くなるからかな。
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| No.11 |
建設地を見てきましたが、坂の途中で囲まれ感ありますね。
隣の老人ホームとのお見合いの部屋であれば、激安もあるかも…。 |
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| No.12 |
やっぱりホテルの前は抵抗あるね
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| No.13 |
この物件買える人なら、わざわざラブホテルの前は買わなそうですね。
子供のいる家庭ならさけるでしょうし。 |
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| No.14 |
周辺歩いてみたらわかるけど、このへんはガラ悪いからね〜。
どう考えてもファミリー向けじゃないよ。 |
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| No.15 |
モリモトも勝負かけてきたね
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| No.16 |
正式名はディアナコート湯島か？
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| No.17 |
モリモト、台東区の上野桜木や池之端あたりでも分譲すればいいのにと思う。 足立ナンバーの台東区は、眼中にないのかな。
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| No.18 |
>>6さん
高さ57.43mには地下を含まないはずなので、エントランス階と屋上の立ち上がり（パラペット）で仮にそれぞれ1mずつ喰うとしても、階高は3.7mくらいありますね。贅沢です。 >>10さん この辺りでは本郷三丁目駅に大きなブランド力があるので、ほかの駅がどれだけ近くても、まず本郷三丁目まで徒歩何分かを大きく表示するようです。 >>11さん それほど囲まれた感はないと思いますよ。むしろこのマンションが突出しそうです。 >>14さん ガラが悪いのは御徒町方面ですね。 >>16さん 正式名称は「ディアナコート本郷の丘」じゃないでしょうか。本来は湯島と本郷を合わせて湯島と呼ばれていて、そのうち今の本郷の辺りを湯島本郷と呼ぶようになり、いつの間にか「湯島」が取れて本郷になって今に至っています。その意味でマンションのネーミングとしては湯島でも本郷でもどちらでもよいのでしょうが、今は「分家」に当たる本郷の方が人気です。 |
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| No.19 |
本郷の丘って...
違和感ありすぎｗ |
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| No.20 |
ディアナコート自体にブランド力があるんだから、ここは嘘偽りなく湯島でいってほしい。
全てにおいてここは湯島。本郷ではない。 |
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| No.21 |
アクセス
http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/access/index.ht... を見てワロタわ。下町系は見事なまでに無視ですね。 まず大江戸線の本郷三丁目駅を最寄りとしていますが、同じ大江戸線でも上野御徒町の方が若干近いと思われます。とくに行きは前者なら上り坂、後者なら下り坂なので、後者を使うのではないでしょうか。上野御徒町は同一駅とみなされている銀座線・上野広小路駅の最寄り出口までなら5分くらいで着きそうです。 銀座線と同様に山手線も無視されています。御徒町駅まで徒歩10分かからないくらいのはずです。どちらの路線も、普通のマンションであれば接続していることを前面に押し出すはずです。山手線はそれほど便利だと思わないけど。京成上野も同様ですね。成田空港まで非常に便利なんですが。しかも、先の銀座線出口から地下で直結しています。その先に上野駅もあります。 「坂を下ったら負けかな」といったところなのでしょうか。 本郷在住でも御徒町の吉池や多慶屋（たけや）はよく行きますね。ちなみに御徒町駅前から都バス02系統に乗ると、結構な数の人が湯島3丁目で降りていきます。 |
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| No.22 | ||
| No.23 |
湯島って交通利便性はいいんだよな
だからエロいのか… |
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| No.24 |
やはり、東大に近いことを強調したいのでしょう。 秋葉の電気街にも気軽に行けるし、わい雑が気にならなければ、とにかく台東区でなく文京区アドレスなのでいいかもしれないよ。
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| No.25 |
この辺、黒門小学校のすぐ横が飲屋街だからね。
お世辞にも良い環境とは言えないわ。 |
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| No.26 |
文京湯島翠景でどうよ
湯島感をマイルドにした |
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| No.27 | ||
| No.28 |
再びアクセス
http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/access/index.ht... を見て再びワロタわ。 正誤表 ・東京メトロ大江戸線→都営地下鉄大江戸線 ・上野の位置は大江戸線の下になっているが、正しくは上（現状の位置なら上野ではなく御徒町か） ・南北線は四ツ谷をスルーしているが、経由しているので串刺しとして描くのが正しい あと誤りではないけど ・大江戸線の牛込神楽坂に●を付けてほしかったですね。買い物なら銀座近辺か上野近辺でしょうが、飲みに行くとなれば、この2つに神楽坂が加わるかと思います ・乗り換え駅とされている異名駅も表現上工夫がほしいですね。後楽園と春日、上野御徒町と御徒町、原宿と明治神宮前とか ・やはり銀座線は描いてほしかったですね、人気の渋谷直結なので。日比谷線もモリモトの創業地である恵比須直結ですし 地図は慌ててつくったんでしょうね。 |
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| No.29 |
まぁ所詮モリモトだからな…
代理店が作ってるんだろうがテキトーな会社なんだろ |
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| No.30 |
大手ではあり得ないことですね…
アクセスもまともにかけない会社がどうやって物件の魅力を説明するのか。 ここは実質本郷ですとか語るつもりなんでしょうか。 高く売ろうと必死すぎて墓穴を掘ってる気がします。 |
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| No.31 |
住友も結構テキトーだよ
この近くのセントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップなんか 販売の時、マンションの場所がずっと間違ったまま表示されてた |
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| No.32 |
湯島駅近だし別に価格が高いのは良いのだが、本郷だここまで江戸だといって販売するのはやめてほしい。モリモトってそういう会社なんだと思われるよ。
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| No.33 |
どんな売り方をしてくるか、興味津々ですね。
向かいもラブホですが、湯島駅の南側の出口までならホテルはこの一軒だけですね。三組坂沿いはもっと多いです。記憶が間違っていたらどなたか訂正してほしいのですが、確かこのマンションの建設地は、ホテルだったような。。 >>31さん 懐かしいです。間取りがすべて同じでしたね。いつの間にか完売したんですね。 |
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| No.34 |
https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/shiryo.html
に面積と価格帯が出ています。平均坪単価は350万円を超えるでしょうね。ほとんど本郷価格です。 |
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| No.35 |
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| No.36 |
代表間取りはワイドスパンや角部屋ばかりで
結構いいかなと思った |
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| No.37 |
スーモに書いてあったけど駐輪場は地下になるらしいですね。
高級路線目指してますね。 |
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| No.38 |
東京建物も、自転車立ち入り禁止の隅田川テラスをシアターでおもいっきり自転車走っている映像を流していたしな。
大手でも適当よ。 |
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| No.39 |
駐輪場なんて普通地下でしょう、、、、
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| No.40 |
ここは本郷みたいに即完とはいかないだろうな。
竣工まで2年あるしじっくり売ってく気なんだろう。 |
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| No.41 |
駐輪場は1階部分ってのが多くない？
タワーや超大規模ならともかく。 |
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| No.42 |
ここは地下２階建だからなぁ…
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| No.43 |
最近は1階も住戸として売るから駐車場地下のほうが多いかも。
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| No.44 |
駐車場を地下に作った方が土地の取得費用のことを考えると割安ということでしょうか。
私は地下の駐車場に抵抗感がなく、むしろ、雨天のことを考えると少し得をしているような気もしますが。 出し入れや台数に制限があるとなると、少し嫌な気がするのですが一般的にはどうなのでしょうか。 |
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| No.45 |
話が置き換わってしまっています
地下が疑問視されているのは駐車場ではなくて駐輪場（自転車置き場）ですよ 車は別に坂の上り下りに力が必要だったり、エレベーターに乗ったりするわけではないので 別に地下でもいいでしょうね |
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| No.46 |
>>17
確かに、上野桜木やら池之端あたりの台東区で人気なエリアで確実に売れるマンションだした方が手堅いですよね。 まぁでも便利な場所だし、御徒町あたりに映画館やらルミネが出来るらしいから、DINKSにはよいかな？ |
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| No.47 |
小学校ってどこが最寄りになるんですかね？
黒門小学校が有名ですが区外だから、湯島小学校になるのかな？ まぁ山手線内側の文京区の小学校なら外れは無いですかね？ |
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| No.48 |
湯島小ですね
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| No.49 |
>>35さん
https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-hongonooka/shiryo.html では、希望の広さの最大が「120m2～」、希望価格の最高が「1億5000万円以上」なので、最も広い120～130㎡の部屋は1億5000万円～1億6000万円、すなわち坪単価410万円前後とみてよいのではないでしょうか。 |
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| No.50 |
不動産バブルが弾けそうだからここも安くなるかな
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| No.51 |
不動産バブルですかあ。判断が難しいですね。
先行指標と言われている東証REIT指数は、既に今年1月のピークを機に下降トレンド、遅行指標と言われている東証住宅価格指数は今なお堅調。株価を見りゃ既にピークは過ぎたのは明らかですけどね。 |
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| No.52 |
バブル弾けてもこの辺りはあまり安くならないのでは？
文京区って、海外の方が買うというよりも内需で買われてそうだし、なんだかんだで東大やら病院に近い良い場所かと。 まぁホテルはマイナス要素ですけど。 |
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| No.53 |
以前御徒町に何度か訪れたことがありますが、少し騒がしいですが便利な場所だと思います。
個人的には便利な立地なのでいいかな、と思ったところがありました。 あとは、何を重要視するのか、ということで選び方が変わってくるのではないでしょうか。 |
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| No.54 |
でもファミリーで住むようなとこでもないしね
もっとも普通のファミリーで買える値段でもないんだろうが |
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| No.55 |
南向きワイドスパン中心なのはいいけど、その南側にホテルだからね。
あそこも地上げして一体開発すべきだった。 |
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| No.57 |
でもルミネとかできたら徒歩10分でルミネとシネコンですからね。
電車も色々な線がとおってるし。 dinksには良いと思います。 |
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| No.58 |
DINKS的にはいいんじゃないかとは思います。
もともと想定もファミリーじゃないのではないかと…。 でもルームプランを見ていると、結構専有面積があるので、やはり子供がいる人向けなのかなぁ。 夫婦と親という感じの方がしっくりくるかな。 落ち着いている場所ですし。 |
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| No.59 |
>>57
ルミネができるって、何か計画があるのですか？ |
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| No.60 |
たぶん、パルコのことかと。
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| No.61 |
そういえば、池之端の東天紅跡地にブリリアがマンション建てますよね。
結婚式とかやってた東天紅の跡地だけあって、立地や景観はあっちの方がはるかに良いと思うから、売出時期かぶったら厳しいですね。 まぁ、目黒が調子よく売れたみたいだから、池之端も高くなりそうですけど。 |
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| No.62 |
ブリリアは流石に相手が悪い。
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| No.63 |
子供が東大生なら、ここはいいと思う。もし本当にいたら広告塔になりますね。
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| No.64 |
池之端と湯島だと台東区と文京区の差があっても、池之端を格上にする人がいるくらいだから、ブリリア池之端は、ここよりも高くなるのでは？
利便性はそれほどかわりませんし、住環境はあちらのがよさそう。 いつから売りに出すかわからないので、時期次第だとおもいますが、どっちも低層階しか買えない気はしてます。。。 |
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| No.65 |
ちょっと見たらブリリア池之端は、2019年竣工みたいだから、ちょっと先過ぎますね。
ここは、2017年みたいですが、この規模のわりに結構時間かけますよね。 人手不足を織り込んでるんですかね。 まぁ、じっくり良い物件つくってほしいですけど。 |
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| No.66 |
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| No.67 |
池之端地盤がかなり悪いからそこまで行くかなぁ。
立地がいいかというと微妙だと思うんだけど。 上野動物園のにおいが風向きでするし、なにより浮浪者が不忍池沿いに出没するし、いったい池之端はどういうブランドなの？ |
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| No.68 |
地位（ちぐらい）だと本郷＞池之端＞湯島だけど、最近は池之端のタワマンが高評価なので、中古でも物件によっては池之端の方が単価が高いかと思います。とくに今度建つブリリアは駅に近いし（最寄りは湯島ですが：笑）、南側に遮るタワーがないので、人気かつ高額となるのは必至でしょうね。
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| No.69 |
区にこだわりなければ池之端が強い。
ここは文京区がいい人が買えば良い。 |
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| No.70 |
前が上野公園
前がラブホ 考えるまでもなくどちらがいいか普通わかる |
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| No.71 |
ラブホと老人ホームに囲まれた高級マンションか…
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| No.72 |
池之端だと台東区だけど良いなーと思うけど、湯島だと文京区なのにおしいなーと思う。
この辺りはイメージだけど、資産価値につながるから侮れないですね。 まぁ、どちらも上野周辺の文化施設や動物園がちかくて、老後も孫と楽しめそうですけどね。 |
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| No.73 |
確かにイメージなんですよね
池之端とか本郷は子育てにいいイメージあるけど湯島にも近いわけで 別に湯島だからといって子育てができないわけではないんですよ ただそこから普通ならイメージは悪いけど本郷とか池之端より安いから湯島でいいかとなるんですけど ここはお高そうですから難しいとこです |
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| No.74 |
このあたりなら、開成中、開成高校、東大の流れなら全部自転車通勤できますねー。
教育にお金いとわない方々が住むんでしょうし、100世帯もいたら該当する子供何人か出そうですね。 |
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| No.75 |
東大は２年までは駒場とボソっと言ってみる
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| No.76 |
目の前のホテルは、なくなるかもしれませんね。住民が増えて例えば子供が路上で遊ぶようになれば、ホテルの利用者が入りにくくなると思います。
むしろ、南側に1本向こうの三組坂沿いのホテル群が、このマンションの中高層階から見えそうで、そちらの方が問題ではないかと思います。 |
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| No.77 |
池之端の地盤が悪いって話があったけど、坂の途中の地盤はどうなんでしょうか？
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| No.78 |
池之端一丁目と湯島三丁目の東京都の地震危険度エリア別一覧で見ると、池之端のが若干安全度たかいですね。
ただこのマンションが建つ場所も総合危険度はかなり低いので、地盤についてはここもブリリアも両方安全そうです。 ついでに水害ハザードマップをみてみましたが、意外なことに、ここよりも池之端のが水害には強そうですね。 ここは標高は高いはずなのに謎です。 |
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| No.79 |
あと、湯島のホテルは遅かれ早かれ衰退していくでしょうから、長い目でみたらそんなに気にしなくても良いかもですね。
地価と需要を考えたらホテル潰してマンションにした方が儲かると思うんで。 |
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| No.80 |
ハザードマップの詳細はさておき（詳細が理解できていないので）、一般論としては坂の途中って地震に対しては不利です。台地の地下水が染み出てきて、地盤が緩くなるからです。
もっとも、台地の上もそれほど地盤が固いわけではありません、所詮、関東ローム層というふかふかの地盤ですから。意外なことに、谷底の建築物に限って直接基礎である場合があります。台地の上の建築物はほぼ100％杭基礎かと思います。 |
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| No.81 |
富士そばの社長が坂の途中には絶対店舗を設けないって言っていたけど、なぜだろう？
富士そばの社長は元不動産屋らしいが… |
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| No.82 |
確かに湯島のラブホテルは価格が高く、利用客はどんどん減ってる、もしくは一部の常連しかいないと思うので、このマンションの価格がラブホテルを考慮して安く出てくるなら、潰れることに賭けても買うのも良いですね。
私が都のお偉いさんならラブホテル潰して観光客向けの文化施設でも建てるんですが。 |
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| No.83 |
湯島であることを隠して本郷だといいはってる物件に安くなることを期待するなど論外。
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| No.84 |
もともとここは湯島三丁目計画っていうプロジェクト名だったんですけれどね
文京区はマンション価格が全体的に上がっているという話を小耳にはさんだのですが、 このあたりもそうなんでしょうか？ 湯島駅までは徒歩2分と近いですし、そうなってしまうのかなぁ。 本郷三丁目は徒歩8分とありますが、 体感的にもう少しありそうな感じもします。 |
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| No.85 |
どちらの駅に行くにも坂の昇り降りがありますしね。
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| No.86 |
でも電車の便は凄い便利じゃないですか？
山手線もメトロも都営も10分以内くらいでは？ ファミリータイプにしなかったらすぐ売れると思うんですけどね。 |
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| No.87 |
電車の便だけだったら、何もここじゃなくても…。
実際、湯島駅しか使わないでしょ！？ 買い物も不便だしな。 |
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| No.88 |
せっかく文京区の物件買ってホテルの前だったらショックだよ。
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| No.89 |
ラクーアの前も煩くてショックだよ。
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| No.90 |
「本郷」って聞いて、住所も最寄り駅も「湯島」ってのもショックだよ。
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| No.91 |
個人的には価格次第で買いですけどね。
うちは共働きで外食も多いので、電車のアクセスがよく、賑やかなとこが近いのはうれしいです。 動物園とか美術館も好きですし。 ラブホテル分減額されないかな。 |
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| No.92 |
ここって買物はどこまで皆さん行かれているのですか？
仕事帰りに寄れるようなところってあるのかなぁなんて思いまして。 けっこうこの辺り、住んでいる人は多そうなのに お店はその割には多くないなと思いまして。 どうされているのかなとおもいました。 思い切ってマンション近辺で聞き込みするのなぁ…だし（汗） |
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| No.93 |
買い物は自転車で御徒町の吉池や多慶屋とかでは。末広町にピーコックもあります。
湯島駅から徒歩で寄れるのはハナマサかドンキくらいですかね。 |
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| No.94 |
吉池か業務用スーパーかドンキホーテとかですかね？
根津まで行けば赤札堂ありますけど、ここからは遠いですね。 |
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| No.95 |
松坂屋かな。
野菜・生鮮はもちろん、惣菜とかも豊富だし。。 |
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| No.96 |
買い物は松坂屋でしょうね。徒歩5分くらいかと思います。
2区画向こうが吉池、昭和通りも渡れば多慶屋ですかね。 多慶屋までは10分くらいかかりそう。 |
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| No.97 |
この物件のすぐ近くに住んでいます。元々このマンションも元はラブホだったような気がするんだけど。
でも建物がなくなるとすぐ前に何があったか忘れちゃいますね。今あるラブホの向いにもラブホがあったのは 間違いありません。ラブホは確かに子供がいる家庭には好ましくないですが、みんなコソコソ入っていくので うるさいとかそんなのはありません。結構年配の人が利用しているような感じがします。 駅にも近いですし、大通りからは少し外れているし、一応文京区なので私的には満足しています。 続きます。 |
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| No.98 |
続きです。
ただうちのカミさんは（１）スーパーが近くない（２）保育園が入りにくそう、学童保育もない、という理由で ずっと住むのはどうかなという感じです。スーパーはピーコックがありますが、ちょっと歩きますし品揃えが いまいちです。刺身がありません。うちはちょっと歩きますが、ワテラスのOlympicまで行っています。 ただ最近知ったのですが、御徒町駅前の吉池の地下にスーパーがあることを知ったので、こっちの方が近いですね。 ラブホが今後どうなるかは分かりませんが、ラブホの場所は北と東しか開けていません。北はこのマンションですし、 東は駐車場ですが、将来どうなるか分かりません。マンションとかも立ちそうにないので、あまり不動産会社が 欲しがる土地じゃないような気がします。そうすると意外になくならないような気もしますね。 ただここの物件の一番のネックは値段だと思います。まだ発表になっていませんが、文京区、駅から徒歩2分という 事を考えると坪単価350は固く、400も行くんじゃないかと思っています。3LDK、70m^2だと7500～7700万円ぐらい は行くんじゃないかなと。逆にないとは思いますが、7000を切るなら私なら即買いですね。 |
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| No.99 |
70平米の低層階で1番日当たり悪い部屋で7000ちょうどくらいでは？
ラブホテル除けば場所はかなり良い。 でも財閥系じゃないから、そのぶん安くなるかな？ |
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| No.100 |
>>97さん
> この物件のすぐ近くに住んでいます。元々このマンションも元はラブホだったような気がするんだけど。 やっぱりそうですよね。ラブホでしたよね。 うちは本郷ですがやはり買い物には困っていて、自転車で小石川柳町まで行っています。ワテラスのオリンピックも何度か行きましたかね。 御徒町駅から大塚駅前行きのバスに乗ると、買い物袋を持った人が結構乗ってきて、文京区に入るとポツポツ降りていきます。バスで上野方面に買出しに行っている人が結構いそうです。 |
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| No.101 |
お買物について教えていただいた方、ありがとうございました。
上野の松屋や、吉池、多慶屋、ピーコックなどを利用されている方が多いのですね。 すごく情報ありがたいです。 やはり少し足を延ばす、ということになってきますか。 あとドンキホーテも意外でした。 意外と日用品が安いので利用しやすいかも。 |
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| No.102 |
買い物はあと、ハナマサも使えるかと思います。
御徒町と秋葉原の中間地点のJR高架下です。 |
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| No.103 |
本郷より御徒町のほうが生活でも利用頻度高いんじゃないかな？
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| No.104 |
このマンションほしいが値段次第。
まぁラブホテルは前もここがラブホテル潰れた場所なら、そこも潰れる可能性高いのでは？ 私だったらDINKSか単身者向けの賃貸マンションにするなー。 いまどき湯島のラブホテルなんて需要がわかりません。 |
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| No.105 |
ラブホテルだけじゃなく上野の繁華街と隣接しているだけに治安がな。
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| No.106 |
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| No.107 |
まぁファミリー向けにはうえに出てる本郷とか池之端のほうが良いのは確かだからチャレンジではありますね。
でも東大で遊ばせたり、上野の文化施設行かせまくったりしたら、地頭のよいアカデミックな子は育つかもですね。 ちなみに黒門小は有名ですが湯島小はどうなんですかね？ 越境させればよいのかな？ |
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| No.108 |
なんとか本郷のイメージで売りたいのでしょうけど。。。。
物件概要などの交通部分は、湯島駅と本郷三丁目駅だけにせず、 10分以内表示できそうなほかの駅（銀座線上野広小路駅、末広町駅、大江戸線上野御徒町駅、JR山手線御徒町駅、日比谷線仲御徒町駅）も入れて、徒歩10分以内に7駅9路線的な部分も売りのひとつにすればいいのに。 実際、徒歩10分以内で山手線と銀座線と丸ノ内線（千代田線、日比谷線、大江戸線もだが）が全部使えるところはなかなか無い。 自分は高くて手が出ないけど、この鉄道利便性はすごい長所だと思います。 |
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| No.109 |
改めて物件の地図みてみると、確かに電車の便は凄い。
山手線内側でここまで電車に恵まれてるとこはないかも。 あと、図書館やら学校やらも近くに色々あるし、物件自体静かなところにありそうなので、買う人もけっこういるかもしれないですね。 ワイドスパンの部屋とか人気でそうだし、最近あまり大きな平米のマンションって都心はでないから、そのあたりの需要を掴みにいってるのかな。 |
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| No.110 |
湯島の猥雑さと眼前のラブホさえ我慢できるのなら、良い物件だと思います。
小さいお子さんのいるご家庭にはちょっと・・・だと思いますが。 |
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| No.111 |
現地を確認しておりませんが、周辺施設に難ありな立地ですか？
間取りのプランを見るとどう考えてもファミリー向けかと思いますが、立地環境が子供には適さないのですか？ 高級レジデンスと銘打ち、富裕層の大人世帯をターゲットにしているのでしょうか。 |
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| No.113 |
子供の友達が遊びに来た時に、ラブホテルの近くの家だと少しかわいそうな気がします。
鉄道も、自分の会社の路線があるかどうかで、特に複数路線があるメリットってないんですよね。 大手が手を出さなかった土地って感じですかね。。 |
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| No.114 |
127戸もあるからねー
モリモトが民事再生後一番のビッグプロジェクトだね。 ラブホテルがあろうが関係ない。 |
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| No.115 |
この立地で127戸さばかなきゃだし、割とボーナスプライスかもね。
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| No.116 |
目の前のラブホも買い取ればよいのにね。
でも、そこまでラブホテルっぽいやつじゃないでけどね。 |
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| No.117 |
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| No.118 |
>>111さん
周辺はラブホが多いです。本件の前がそうですし、一本南の道路沿いに何件か、北東にある天神下交差点付近に多数です。 また、この天神下交差点の北東の一角の仲町通りは、新宿で言えば歌舞伎町かと。「危険度」は歌舞伎町を超えるかもです。 |
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| No.119 |
性が飛び交う街なので子育てファミリーは敬遠するだろうね。
金持ちの子なしDINKS対象か？ |
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| No.120 |
上野の仲町通りも湯島のラブホテルも衰退の一歩だから、無くなる前提で買っても良いかもな。
価格がその辺りのマイナス要素織り込まれているならだけど。 |
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| No.121 |
広い部屋が多いのに山の手内側で交通利便性が良いのが凄いです。
公式サイトを見た段階ではかなり心が動きましたが、 目の前のラブホがキツい....。ほんとキツい。 せっかく余裕のある間取りが多いのにファミリー層はまず敬遠しますね。 その辺を考慮した価格になるかというと、たぶんならないのでは？ 利便性と広さで逆に強気で来そうな気がします。 なかなか売れずに値引かれることは期待できるかも。 |
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| No.122 |
>>120
なくなる前提で買うとか無理すぎるだろ。湯島のラブホは全く衰退してません。どこもそれなりに繁盛してる。物件向かいのラブホも物件のラブホが潰れてむしろ経営は安定だろ。使ったことあるけど中はそこそこ綺麗で良かったし、週末だったがお待たせ食らいましたよ。 |
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| No.123 |
この立地は本郷よりも風俗・キャバクラ街が近いイメージだよね。
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| No.124 |
そりゃ湯島だからね。
湯島もパークハウス湯島龍岡町あたりは全然静かで住み心地良さそうなんだけどね。 ここは大人の街真横って立地だし。 |
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| No.125 |
>>122
湯島のラブホテルみたいな値段もたかいし、場所も微妙なとこを使う若い人はいません。 ご高齢な方がお盛んであり続けるなら、需要はあるかもしれませんが、それも有り得ません。 新規顧客が見込めないんだから、普通に潰れるんじゃないかなと。 パチンコ屋みたいなもんですね。 あとは、ラブホテルじゃなく、高級感のあるホテルにして、海外の方向けにするとかもありますね。 上野あたりは文化の杜として、文化施設を充実させようと色んな動きがありますから。 |
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| No.126 |
無理ポジですね。ラブホは当分なくならないよ。だって湯島だもん。
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| No.127 |
湯島のラブホテルは不倫利用がおおいから、人目に付くマンション前のラブホテルは使わないだろな。
満室でも大丈夫なように複数ホテルあるとこにいくだろ。 と言ってもいつ潰れるかはわからないね。 |
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| No.128 |
モリモトがホテルと提携して、キャンペーンをやるかもしれませんよ。 例えば、第一期で契約された方は、ホテル１０泊分をプレゼントするとかね。 ここはゲストルームはないので、友人や知人が来たときはいいかも。 もちろん、子供や男性のみはダメでしょうが。 （笑）
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| No.129 |
この物件での住み心地を確かめるために、目の前のラブホに一泊してみるのもいいかもしれませんね。
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| No.130 |
水盤があるのね。
こりゃ高そうだ。 |
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| No.131 |
文京区の水害ハザードマップみると、丘のうえにあるのに湯島は黄色塗りの箇所が結構あるんですよね。
まぁ黄色塗りって一番影響低いレベルなんで大丈夫なんでしょうが、ハザードマップだけ見ると、根津とかのほうが湯島よりも安全そうに見えるから不思議。 根津のあたりは、昔浸水に悩まされて、東大とか不忍池とかをだいぶ対策工事したって言うから、そのせいなんですかね。 まぁ湯島のあたりが浸水することはほぼ無いと思いますけど、文京区はそこそこ水害マップに色がつくエリアあるから、工事してほしいですね。 |
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| No.132 |
大手が手を出さなかったのは場所柄でしょうね。
ラブホの目の前とかになるとブランドイメージにも影響するでしょうし。 そこに果敢に切り込んで行ったのは良いと思います。 でもなんで広めのプランが多いの・・・？その辺が理解に苦しみます。 ファミリー層にはそれこそ地盤や水害とかよりも敬遠される立地でしょうに。 |
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| No.133 |
人気無さそうだったら、前のラブホテルも買収するとかやればいいのに。
この立地買う人なら、ラブホテルなくなったら1,000万くらい高くなっても良いってひといそう。 |
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| No.134 |
1000万高かったら、ブリリアの東天紅跡地を選ぶと思う。
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| No.135 |
小さい部屋がないみたいなので、狙ってます。
結局高くて買えなそうですが、仕様は気になります。 |
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| No.136 |
33平米からって書いてありますけど…
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| No.137 |
確かに1000万追加でここに払うなら、池之端のブリリアだな。
でも、あっちはタワーマンションだからなー。 高層階は、池之端の他のマンション同様やたら高いだろうから厳しいかな。 モリモトは結構良い仕様で出してきそうな気はする。 エアコンは当然のごとく天カセかな？ |
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| No.138 |
モリモトがここの価格をどう出すのか、とても気になる。
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| No.139 |
そうですね、このマンションなら、中国人に人気な海が見える湾岸マンションや相続税対策なタワーマンションの方は買わないかもしれないんで、値付け難しいでしょうね。
でも雰囲気は高級路線ぽいですよね。 坪350万から400万あたり？ 7000万からとか。 |
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| No.140 |
仕様がどうなるかですね。
最近はディアナでも、意外と普通なこともありますし。 目の前のホテルもそこまで悪い印象うけませんでした。 |
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| No.141 |
坪400万いきますかね。湯島なのに。建築費が上がっているから、仕方ないのかなぁ。千石丸山町より高くなるかなぁ。モデルルームが出来たら行ってみなきゃ。
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| No.142 |
ここは70㎡8000万からでしょう
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| No.143 |
そういえば、この前、上野公園のスタバいったんですけど、上野公園が思いの外、雰囲気がよくて驚きました。
人も多くて、良い意味で賑わってましたよ。 すぐ近くにそういう場所があるのは、良いですね。 といっても、8000万は高すぎかなと。。 |
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| No.144 |
階層によって間取りが結構変わるみたいね
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| No.145 |
むしろ70で8000万は今の相場からすると安いと思うけどな。まぁアベノミクス前ならば6000だろうけど
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| No.146 |
価格は高いだろうけど高過ぎはしないのでは
この戸数を在庫するのはモリモトでは怖いだろう |
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| No.147 |
単純に山の手内側、湯島最寄という立地だけで考えれば70で8000万は普通〜安めでしょう。
ただ確かにモリモトは売れることを重視する値付けにするように思います、スミフとはわけが違いますから。 最初は高めに付けて様子を見て下げてくる可能性もあります。 |
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| No.148 |
410とこかな。
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| No.149 |
モリモトも仕入れの時ラブホテルあるの気づかなかったのかな
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| No.150 |
売り主が土地を取得するにあたり、周辺調査は入念に行われると思います。
用地取得の開発部は収益性を重要視するでしょうし、デメリットがあって 尚利益のある土地だと踏んだのでしょう。 もしくは近々周辺建物の建替え計画があるとか？ |
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| No.151 |
ですよねー普通は念入りに調査しますよね。
しかし目の前だよ、お向かいさんがラブホってファミリー向けの 広めの物件ではなによりも致命的でしょうに。 まぁ自分が営業なら「ラブホはなくなるかもしれないけど この立地の価値はなくなったりしません」とか言って売ろうかな。 |
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| No.152 |
駅距離は抜群だしなぁ
ファミリータイプでなければ文句ないんだが |
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| No.153 |
坂の途中ってのがどうも気になる。
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| No.154 |
目の前のラブホ、言うほどラブホっぽくないので
あまり気にならないかな～という感じもしますが。 前のと同じように潰れてしまう可能性もありますよね。 いつか潰れることを祈りつつ・・・。 私も坂が気になります。 |
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| No.155 |
ラブホ気になるなら買わなきゃいいだけ。黙っていても文京区、駅近、他路線利用、規模感で売れるでしょう。
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| No.156 |
まあ売れるとは思いますが、目の前ラブホがなかったら瞬間蒸発かもしれませんね。
まぁそれだったら財閥系がサッサと抑えてたでしょうけと。 |
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| No.157 |
モリモトとしてはここは本郷
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| No.158 |
ディアナコート湯島天神前
じゃダメだったんでしょうか？ |
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| No.159 |
モデルルームの案内が来た。行ってみまーす
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| No.160 |
モデルルームは本郷弓町のままかな？
流石にビッグプロジェクトだけに新規でつくってるか |
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| No.161 |
ラブホ前とはエキサイティングですね。
FRIDAYのカメラマンが住んだら楽しそう。 何かあるかも |
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| No.162 |
この辺りのラブホはデリヘル利用が中心かと
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| No.163 |
この辺りのラブホはデ○ヘル利用が中心かと
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| No.164 |
湯島のホテルをデリで使うのってコスパ悪いですよね。
鶯谷とかのほうが安いし、それ系の店も多い。 そうかんがえると、潰れていく可能性はあるな |
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| No.165 |
坪400はするのか
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| No.166 |
湯島のホテルは、デリヘルよりもどちらかというと同姓愛者が多い模様ですよ。
上野界隈では有名です。 |
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| No.167 |
湯島駅前にラブホが多いのは、そういう需要もあるのか
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| No.168 |
ゲイ、湯島で検索したら…
確かに |
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| No.169 |
上野がさびれない限り湯島がクリーンな街になることもないだろう
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| No.170 |
もともと湯島は遊郭ですからね。しかも陰間遊びのメッカ
陰間茶屋で調べて見ればわかります |
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| No.171 |
上野のその手の店はだいぶ寂れてきてますよ。
といっても、新宿、渋谷、池袋同様にある程度人が集まる場所だから、完全にはなくならないかなと。 |
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| No.173 |
現地いってみるとわかるがおもいっきりホテルって看板でてるからな。
大通り沿いでもないし、湯島天神近いし、パッと見の環境ではホテルさえなければよく見えるのだが。 |
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| No.175 |
ホテル使う側の立場からしたら、ファミリーマンションの目の前のホテルはつかわないだろな。
誰が見てるかわからんから、後ろめたさがあれば尚更。 ラブホテル側もマンション建つって聞いて困ってたりしてな、 |
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| No.176 |
秋葉原も近いし独身のオタクにも需要ありそう
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| No.177 |
↑
連中はマンション買う金あったらフィギュア買うだろ |
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| No.178 |
アニキに買ってもらおうかな
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| No.179 |
あらゆる層に需要があるマンションですね
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| No.180 |
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| No.181 |
いろいろ楽しみがあるマンションですね
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| No.182 |
マンション自体はよく出来ていると思うのですけれどね。
３LDKで２WICだとかなり収納面で心強いなぁという風に思われます。 あと専有面積がゆとりを持って取られているという点も素晴らしいですし。 １LDKで居室がリビングインじゃなく、きちんと独立しているのは珍しいですし こちらでいろいろと言われるような周辺環境があるのは確かなので、その分頑張ったんでしょうか。 |
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| No.183 |
モリモトとしてはここは絶対にこけられないだろう。
どれくらいの価格帯でだしてくるのか見物 |
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| No.185 |
文京区民としては、ここを本郷というのには抵抗があります。湯島は湯島。湯島の丘でしょう
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| No.186 |
丘というか坂だな(笑)
ディアナコート湯島天神翠景がしっくりくる |
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| No.187 |
間取りは結構よくできているから、70平米以下の間取りはすぐに売れそう
ファミリータイプは価格次第かな。 立地はラブホテル除けば良いし、規模も文京区にしては大きいですからね。 池之端のブリリアの売り出しと時期が重なったら辛いだろうな。 |
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| No.188 |
坂がビミョー
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| No.189 |
>>188
といわれても湯島自体、坂立地ですから。年寄りとか膝悪い人には向かないかも知れんけど地盤はいいんじゃない。 |
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| No.190 |
風紀はやっぱりいまいちなのかしら
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| No.191 |
湯島ですから
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| No.192 |
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| No.193 |
駅を越えたら人が住むようなところではなくなるからな
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| No.194 |
昼間は結構普通ですけどね。
夜は御徒町に向かうとJRの大きめの駅のネオンな繁華街って感じの場所がありますね。 まぁそっちに行かなきゃ良いだけかな。 |
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| No.195 |
へー。此処ってもうすでに契約済の方がいるんですね。へー。。。
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| No.196 |
モリモトではよくあること
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| No.197 |
ああ、別のマンションを契約したんで、そのとき書き込んだままでした。
ただ、知り合いの家があって、この辺りけっこう来るんでレスしてました。 まぁ私は山手線内側買えるようなお金ないですけど、このあたり住んだら通勤楽そうで羨ましい。 |
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| No.198 |
>>193さん
逆に御徒町方面は吉池とか多慶屋とか、普段使いできる店があるので住みやすいと思いますよ。雑居ビルの上層部が居住空間になっているケースもあると思いますが、便利に暮らせるのではないかと。もちろん子育てとかには向かないでしょうが。 >>197さん 通勤は住処が都心だから便利とは限りません。電車を乗り換えるだけで10分近く損するので、1本で直行できるどうかで決まると思いますよ。 我が家は本郷の西側で勤務先が城南なので、三田線か南北線を使ってドアTOドアが30分強ですが、本物件からなら必ず乗り換えが発生して、なんやかんやで45分くらいはかかってしまいそうです。感覚的には「1時間弱」って感じになりそうです。 |
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| No.199 |
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| No.200 |
>>199さん
ハプニングバーですね。それはまだまだずっとマシですよ。上野の仲町で問題なのは、ぼったくり系の飲み屋や風俗店です。風営法で禁止されている客引きも平気でしてますし、夜遅くなるとたどたどしい日本語のお姉ちゃんたちが大通りで中年男性を取り囲んだりしています。新宿・歌舞伎町の方がずっと安心で安全です。 |
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