ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスってどう？

[物件比較中さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスについての情報を希望しています。
商業施設も近くにあって、便利な街ですね。治安や自然環境はどうでしょうか。
マンションの共有部分にも期待しているのですが、どうですか？

物件のことや周辺のことなど、意見交換したいです。


公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/tsudanuma291/index.html

所在地：千葉県習志野市都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内14街区（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩8分 （南口）、総武線 「津田沼」駅 徒歩8分 （南口）
新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩13分 （南口）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.86平米～91.12平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス、野村不動産、三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 匿名さん]

>>113
南側は、中低層階だけでなく、高層階も、盛り土の土台のうえにそびえ立つモリコアのおかげで、日当たりや眺めは厳しいですよ。それでも関係なく、奏の杜の最後の一棟ですから、きっと飛ぶように売れるはずだと思います。

[122: 匿名さん]

一中の校庭横で阪急が建ててるのは分譲マンションでしょうか？
あそこは駅距離が結構ありますが、もし分譲マンションならあそこが奏の最後の一棟になりますね。

[124: 匿名さん]

電柱は地中化されているエリアなんですか。
ゼロから作り上げられた街で、商業施設や住宅などが用途により
細かくエリア分けされている、そのため街の景観が保たれていると
説明されています。
だからと言ってマンションからの眺望が保障される訳ではないのかな？

[125: 匿名さん]

あくまでも街並みの綺麗さであって、マンションからの眺望とは関係ないです。

[126: 匿名さん]

23区から谷津に2年前くらいから住み始めましたが、この辺住みやすいですよ。船橋のマンションも見ましたが、やっぱお隣のマンションか三重のマンションかここにするかかなあと思ってます。タワーに興味がなくて。

[127: 匿名さん]

このあたりは住みやすいのですか。
治安も良いということですね。
ちなみに、子育て環境としてはいかがでしょうか?
校区の評判など含めてご存知のことがあれば教えていただけたら嬉しいです。

[128: 匿名さん]

登録しているので習志野警察からのメールがたまに来ますが、
奏の杜での事件（ひったくりなど）は今のところ見ていないので
治安は良い方だとは思います。

校区については、校区内の小学校には通えないですからね。。。
谷津南に行く奏の杜の子が今後増えてどんな雰囲気になるかは
多分まだ誰も知らないのでは？

[129: 匿名さん]

>128
以前、プラウド船橋の子供がバスで市場小に通うことになった時、団地の子と呼ばれて従来から通っていた子との間で若干雰囲気の差みたいなものがあったと聞きましたが、
谷津南は元々団地の子が多いので、こちらから通うことになっても自然に馴染むのではないかと思います。

[130: 匿名さん [女性 50代]]

パルコの先は以前、ひったくりがよく出たと聞いています。

[131:]

前にモリシア側の通行人の多い場所で男性が刺された事件ありましたよね。昔は、パルコ側の歩道橋に宗教チックな人が待ち構えてて「ちょっと手を見せて下さい」みたいなのもよくありました。自分が10代の頃は津田沼行けば必ずいましたが今は見掛けなくなりました。

[132: 購入検討中さん [男性 30代]]

スレ違うかもだけど、モリコアの賃貸、かなり余ってるね。これから中古としてかなり出回る可能性あるんじゃないかな？

[133:]

>>132

買うにはそれなりだけど
賃貸には高くて借り手がいないのでは？

それに、高い家賃で借りるのに津田沼だからね
賃貸ならもう少し上るのでは？

[134: 匿名さん]

空き巣や車上ねらいのような犯罪率は参考にするべきだと思いますが、ある程度人口密度が高い繁華街では通り魔や傷害のような突発的な事件が起きる可能性があるものだと考えます。宗教も然り。
注目すべきは侵入窃盗、ひったくり件数などでしょうか。

[135: 匿名さん]

トータル的に見て、可もなく不可もないマンションです。
それゆえに、ココが良いから決めたいというポイントがありません。
駅まで遠すぎない距離ではあるので、価格帯次第で決める感じかな。

[136: 検討中の奥さま [女性 30代]]

今日事前案内会行ってきました
値段はざっくりとしか教えてもらえませんでしたが、
4700万～7900万位だそうです。
部屋のカラーセレクトは無し(二種類あり、部屋の広さによって決まっている)、洗面室の扉が引き戸じゃなくて開き戸等、若干残念な感じでした。
立地は悪くないので、迷ってます。

[137: 匿名さん]

高っ！

[138: 匿名さん]

>>137

高いですね
4千万後半からって！

[139: 匿名さん]

>>138
この物件は割高感を抑えるために、一番狭い部屋の広さを、67平米に抑えてるので、67平米で4700万台ということになりますね。
高すぎです！事前に漏れてきた情報はほんとだったんですね(汗)。

[140: 匿名さん]

>>139
これを単純に70㎡の部屋に当てはめると、4800、4900万スタートになりますか、、、あくまでスタートなので、この値段は南側の一階とか一番条件の悪い部屋の値段でしょうから、数階上の部屋とかなると、普通に、70㎡で、五千万円超えてしまうんですかね、、、それにしても高いなあ。

[141: 匿名さん]

ザ・パークハウス 津田沼奏の杜(津田沼駅徒歩7分)
価格：3228～8538万円
占有面積：56.78～123.27㎡

上の物件と比較すると割高な感じは否めません。

[142: 匿名さん]

ザ・パークハウス 津田沼奏の杜の時は、まだ人気を測っている感じもあったから。
このエリアの人気が確認され、コストも上がっている事を考えると営利企業としては価格を抑える意味はないですね。

[143: 匿名]

ここで価格情報が出たのでプレイズ、ブランズシティに一気に流れるではないでしょうか。プレイズ、ブランズシティがまだ完売していないことを勘案すると、奏の杜がマンションに5千万近い値が付くエリアでは（未だ）ないのでは？ 5千万超えてくると市川や本八幡もスコープに入ってくるでしょうし。そう考えると、テラスは発売時期をより遅らせるか、無理してでもブランズシティに価格を合わせるべきだったと思います。これから建つ予定のタワーマンションのようにユニークなベネフィットがあれば、それなりの価値があると思いますが。慎重に検討しようと思います。

[144: 匿名さん]

>143
ひと口に5000万といっても広さや階数とか条件によるからね
もっと地価が安いエリアでも5000万のマンションは存在して売れている
市川や本八幡で同額程度の物件なら、何か別の条件が劣っているでしょう
まあ販売側はプロなんだから勝算のない値付けはしないと思うよ

[145: 匿名さん]

4700万～7900万が本当なら普通に考えて苦戦しそうだけどどうだろうねぇ。

[146: 匿名]

>>144
アベレージの話をしてるのであって、階数や広さなどの偏差や5千万のマンションが売れる売れないといった点とは関係ないです。
プロによる値付け、同意です。だからこそ、プレイズ、ブランズシティ完売後の売り手の独占的に優位な状況が目に見えて、嫌なのです。
また、よほど条件の良い部屋でなければ、相対的に割安なレジデンスやブランズシティと並んで中古に出た際、価格面での見劣りは避けられないという点でリスクがあると思っています。

[147: 匿名さん]

市川や本八幡とは街並みが違うからねぇ
こればかりは個人の好みだわ。

[148: 匿名さん]

67平米で4700万…まだ予定価格なので、検討される方の反応次第で微調整されるでしょうけど安売りするつもりはないと強調するような値付けと感じます。
売主を考えても専有部の設備はいいでしょうし、共用も充実しているので妥当な価格なのでしょう。

[149: 購入検討中さん [男性]]

MRの対応１つとっても高級感をアピールしたいのがひしひしと伝わってきます。営業マンも奏の杜でこの値段は妥当ですと強気でしたね。しかし近隣のパークホームズの中古が4000万前半から出てることを考えると普通に高すぎます。無駄に豪華な共用部分は将来的にお荷物だし、高いくせに小学校は干潟だし。

[150: 主婦さん]

モデルルームだけ見学したいのですが、説明聞かないとだめですよね。

[151: 購入検討中さん [男性 30代]]

あまり書き込みがないようですが、人気はどうなのでしょうか？
かなり高価格みたいですが、どのような人が購入するのか気になります。
地元の人はすでに別のマンションを買ってそうな気がしますが、外からの人が多いのでしょうか？

[152: [男性 30代]]

モデルルーム見学してました。
７Ｆの南向３ＬＤＫ７０．５９平米で４９００万円台
８Ｆ以上は５０００万円～みたいです。
２Ｆ以下は日当たりが悪いかわりに値段は多少下がります。
同条件で
ブランズシティの９Ｆの南向３ＬＤＫ７０．８０平米で４５５８万円
プラウド前原東は価格が出てませんが坪単価２５０万円くらいの模様です。

[153: 物件比較中さん]

建築コスト高・一戸あたりの土地面積・共用設備等々考えれば、そのくらい高くなるのかな、て気はしますが高いですね。。。
ブランズ南側はまだ結構あるんですかねえ

[154: 物件比較中さん]

７Ｆの南向３ＬＤＫ７０．５９平米で４９００万円台・・・。
モリコアは、７階の南向３ＬＤＫ７０．６２平米で４３００万円台でしたから、１割以上の値上がりですね。
高すぎてちょっと手が出ないです。

[155: 匿名さん]

価格情報のシェア、ありがとうございます。
なんだか高いですね…。
ってどこも高いと言われればそうですけれど。
今の金利政策がせめてもの救いかしら、なーんて感じてしまいました。
それにしても随分と強気ですね。
それでも売れると見込んでいるのでしょうか。

[156: 匿名さん]

プラウドがかなり強気の設定なので、立地等勘案すると
相対的にこっちが割安に感じてしまいます。

変動金利が上がらなければなんとかなりそうですが
こればかりは誰にもわかりませんからね。
ただ、津田沼であればいざという時の売却でも
損失は少ないように思うので、前向きに検討しています。

[157: 匿名さん]

>156
これだけ金利が下がっているのに現状の変動金利じゃないと苦しいというのはかなりリスキー。
津田沼はここ数年でマンション供給が非常に増えているので、中古の相場も楽観視できないと思う。
プラウドよりはましかとも思うけど、開発初期の物件に比べると坪単価も大幅に上がっているし。

[158: 匿名さん]

供給数が多すぎるので最上階とか角部屋とか富士山が見えるとか何かしらのプレミア感がないと万が一のときの値崩れ幅は相当なものでしょうな。

[159: 匿名さん]

そういう面もあるとは思います。
ただ値崩れ全くしない物件なんて正直あまりないと思うのでそこまで求めるのはなぁとも思います。
津田沼という利便性に優れた街にあるという点では
ニーズは高いエリアなのではないでしょうか。
値崩れはしつつも、例えばリセールしたい時に全く買い手がいないというような状況にはならないのでは。

[160: 匿名]

このマンションは相対的にリセールバリューは低くなって当然です。奏の杜内でほぼ同じ時期にできたマンションと比べて、
①突出した立地の良さ、質の高さは特に無い
②平米単価が約1割〜2割高い
ためです。

[161: 周辺住民さん]

津田沼は良い街ですよ。
市内に産業が無く新興ベッドタウンという経緯から、新築を購入でき都内に通勤する、比較的裕福なサラリーマンの家庭が多いです。新築を買う層とは接点が少ないのでご存じない方も多いですが、千葉県ローカルの住民層は浦安鉄鋼団地や船橋食品コンビナート勤務の方、元漁民の方などいろいろ居ますから、街を選ぶ際はその点も注意したほうが良いでしょう。
習志野市長を長く務めた吉野さんがバリバリの革新派だったので、開発行為を大きく制限したのが良かったですね。奏の杜、という地名に残るほど音楽教育に投資したのも吉野さんでした。
おかげで市の財政もボロボロになったそうですが…

ネガな点としては、まず地盤でしょうか。迅速図を見ると元々田んぼがあった土地のようですね。
ボーリング調査の結果はよく確認したほうが良さそうです。
それに、大久保に毒ガス関連の施設がありましたが、さすがにこの場所には関係は無いでしょうし、最近のマンション開発ともなれば、きちんと地中の有毒物質も調査しているはずです。

飲食店は少ないのがかえって魅力です。
家族連れならモリシアよりパルコがお勧め、若い人にはサンズがいいですね。ガゼルエイトもいいでしょう。最近はダイニングバーやバルが増えてきているので、いろいろ試すのもいいかもしれません。パン屋さんも駅から離れた場所などに意外とあります。
あと、ラーメン屋も結構あります。

[162: 匿名さん]

元々田んぼでなく、池ですよね。庄司ヶ池。
ここは敷地の端がぎりぎり引っかかるかどうか、というところでしょうか。

[163: 匿名さん]

>>162
ここのすぐ西隣の第一中学校の敷地に庄司ヶ池があったので、この物件の敷地の西側の端がかかるかというところですね。

[164: 周辺住民さん]

>>162
庄司ヶ池は時期によって規模が変わっていそうですから、162さんとは当たっている資料が違うのかもしれませんね。
すこし調べてみました。

迅速図だと、庄司ヶ池は一中グラウンドから津田沼パークハウスのあたりまでで、ホテルマリオンのあたりから一中の校舎まで細長い水田があります（地図には記載がありませんが、前原から続く水路があったのでしょう）
この上に、当マンションが建設されているようです。
これより後の明治の地形図（明治43年？）だと、庄司ヶ池が拡大して一中の敷地に広がっており、迅速図で水田だったエリアは湿地の記号になっています。

いずれにしろ、水路がある低湿地だったことは違いがないようです。
ただ、奏の杜自体は水はけの良い台地ですので、ボーリング調査の結果次第では何ら問題ないことが確認できるかもしれません。
そのあたりはマンションギャラリーで確認されるのが一番よいでしょう。

暗渠はどこに行ったのかな。

[165: 匿名奥様]

>>164
迅速図見ましたが、池と水田があったのは谷津6丁目となっており、奏の杜1丁目から外れていますが、現在の地名表記位置がずれているのでしょうか？
親戚がわりと近場に住んでおりましたが、昔は人参畑だったと話してました。

[166: 匿名さん]

>>165
池がなくなったのは明治時代なので、親戚のかたもご存じないのでしょう。暗渠は、区画整理で、道路を造成する際に、道路の下へ下水道として移設したのではないでしょうか。3.11の際も、奏は台地で埋め立て地ではないので、液状化等の被害も起こっていないと聞いてまので、あまり神経質にならなくてもよいと思います。

[167: 周辺住民さん]

迅速図と写真を比較してみました。
古い地図ではありますが、成田街道の位置がズレてないので、座標のズレは無いと思います。

[168: 匿名さん]

>>167
水色が池、緑が水田ですね。
なので、以前、聞いていた通り、
マンションの建設地は、池そのものがあった場所ではないのですね。少し安心しました。

[169: 周辺住民さん]

>>168
仰るとおりです。

166さんが書かれていた通り、奏の杜で液状化現象という話は聞きませんでした。
池が近いとは言っても、海岸や埋立地、大規模河川の川岸と違い、堆積物の少ない地層なのかも知れませんね。

[170: 匿名奥様]

>>166、169
詳しくご説明頂きありがとうございました。安心しました。