住宅街エリアのマンションについて話しましょう！

[低層マンション検討者]

お気に入りの住宅街エリアのマンション(23区限定)について語りましょう。

過去の居住歴の有無は問いません。
下記の条件に合うマンションやそのエリアに関する書き込みであればOKです。

なお、ここでいう「住宅街エリア」は次のいずれかに該当するようなマンションが建つようなエリアを言うものとお考え下さい。
(1)次のいずれかの用途地域に建っている又は建設予定のマンション

第一種・第二種低層住居専用地域
第一種・第二種中高層住居専用地域
第一種・第二種住居地域
準住居地域

(2)上記以外でも比較的低層(5階建程度)のマンションが建っている又は建設予定のエリア

※誹謗、中傷、同一人物のなりすまし、一定のエリアやマンションの押し付け・批判、明らかに異なる地域に関する事項その他他人を不快にさせるような書き込みは掲示板にて警告の上、削除させて頂きますのでご了承下さい。

できるだけ穏やかにやりとりしていきましょうね！宜しくお願い致します。

[88: 購入検討中さん]

>>83さん
ホームズで中古の案件を70㎡以上,7000万以上,渋谷区,港区で検索すると
結構ありますよ。

値段も分譲当時、億ションだったものが１億以内だったり。
でも古いですが。ドムス・乃木坂パークマンションだったり。築１０年位のもありました。
値落ち感・相場感は新宿区内の高級マンションとさして変わりません。
一部の有名になったマンションだけが別格のようです。

そう考えると中古の方がお得感ありますよ。
問題は、管理費・修繕費と配管。それと築30年位の案件は、給湯がお湯炊きでなく、温水器（電気をお湯を貯める）タイプだったりします。（気にしない方は気にしないですが）

リノベーションしてあって１億未満も結構あります。
やはり眺望はイマイチですが。抜け感が無い。

中古市場を求める人が増えているそうです。
ＮＨＫでもやってましたが。そうだろうなあと思います。

[89: 低層マンション検討者]

78さまがおっしゃることは私も一理あるかなと思います。

ちょうど東急東横線の話が出たのでその繋がりになりますが、学芸大学駅(下馬など)あたりは住環境としてどうなんでしょうか。

学芸大学駅周辺には仕事で年に何回かしか行ったことはなく、地縁はないのですが少し離れると閑静な住宅街になっていて雰囲気良いなと思いました。

[90: 低層マンション検討者]

>>88さん
アドバイスありがとうございます。
新築も見てみようとは思いますが、中古を中心に探してみようと考えています。

高級住宅街ランキングには名前が上がらなくとも素敵な住宅街が沢山ありますよね。
譲れない条件だけはハッキリさせつつ、視野を広げて見てみようと思います。
アドバイスありがとうございます。

[91: 購入検討中さん]

>>89さん
学芸大学の鷹番は昔からゴチャゴチャしてる住宅街です。
碑文谷の方は昔から環境の良い住宅街で、大豪邸はないですが、50~100坪位の家が多い分譲地でした。
碑文谷公園でフィールドアスレチックのような遊具が昔はあり良く遊びました。
（ここもおさな馴染みの友人宅があったので遊んだ次第です。）
大人になり、仕事で行く用事があり行ったのですが、碑文谷も残念ながら土地の細分化が進んでいるようです。
一部は健在と思いますが。グーグルマップなどで確認されたら良いかと思います。




、

[92: 購入検討中さん]

人に勧めといて、あれなんですが、乃木坂パークマンションよさそうだなあと眺望も抜けてるし。
リノベしてくれて衆議院副議長邸の裏、前の古い建物も接道の関係でマンションは無理だろうし。
古いのにお湯炊き機能だし。

たぶん、容積キチキチで建っていないから、投資としても良さそうだし。
私は３ＬＤＫ探しているから微妙だけど、それを除くと良い案件。

三井のリハウスで取り扱ってますね。

[93: 匿名さん]

>>92
いつから探しているのでしょう？

[94: 匿名さん]

乃木坂パークマンション、1977年築のようですが、耐震性や経年劣化などどうなんでしょう？
さすがに築40年弱というのは見た目はリフォームできても、配管や躯体、特に鉄筋の具合、
サビなど出ていないのか気になりませんか？

[95: 匿名さん]

住宅街エリアに限りませんが、販売戸数残り数戸の物件で、ホームページに出さない間取りがある場合は何か理由があるのでしょうか？
早期完売を目指すなら、全間取り載せると思うのですが。

[96: 低層マンション検討者]

>>92さま
乃木坂パーク・マンション、気になって見てみました。
間取りもゆったりしていて良いですね。
乃木坂駅から徒歩5分という立地も素晴らしいですね。

確かに1977年築と古いので、大規模修繕などの状況の確認は必要かと思いますが良い物件だと思います。

[97: 匿名さん]

９５さん
販売戸数残り数戸の物件で、ホームページに出さない間取りがあるのは、販売側の戦略が主ですが、契約に至りそうな部屋などは載せないようにするなど、ケースバイケースの思惑があるからです。
お考えのように、全部載せれば良いと私も思うのですが、営業側が高い評価を得たいので、つまらない駆け引きをして見せるのでしょう。

[98: 低層マンション検討者]

>>95さま
既に資料請求をしたり、モデルルームを見に来た検討者には残住戸の間取り等を別途郵送やメール等で案内したりしている可能性はないですかね？
それ以外の方で、これから新たに検討する方については、売り主としては問い合わせをしてきてくれるのを待っているのではないでしょうか？

あるいは期を分けて販売している場合、最終期に出した間取りで現在検討出来る間取りを載せている可能性はないでしょうか？
実際はそれに加えてキャンセルが出たりして追加の間取りがある場合も考えられますよね。

いずれにしても上記はあくまで私の憶測なので、宛にはならないレスであることをご容赦下さい｡
もし95さまが気になる物件なのでしたら売り主に問い合わせてみるのがよろしいかとは思います。

[99: 低層マンション検討者]

97さま、なるほどそういうことなんですね。
私の方も勉強になりました。

95さん、97さまのコメントを是非ご参照ください。

[100: 低層マンション検討者]

具体的に書いてしまって良いか迷うところですが、例えば(予算的な意味も込めて)三井さんでいうとパークコートぐらいのグレードで自分が気に入るようなのものがあればと思っています。

91さまが挙げていらしたパークマンションは私には検討出来るようなグレードではないなと思います。
南青山で探すなんてなるとパークマンション級のものばかりですよね。ある程度広さを求めようとすると予算的にも無理だなぁと実感しました。そしてまた、こういったマンションは間取りもゆったりと広いのも特徴ですから安いわけがないよですよね。

そういう意味では碑文谷も良いかもしれないなぁと思いました。学芸大学にも希望するようなグレードのマンションが点在するエリアがありますよね。

やはり慌てないで色々なエリアを当たってみた方が暮らしやすい住環境を手に入れられそうです。

あとどなたかが挙げられていた、田園調布も素敵な住宅街ですね。

長くなりすみません。



91さんがおっしゃるパークマンションは最上級グレードですよね。

[101: 匿名さん]

スレ主さん
たとえ三井のパークコートシリーズだとしても、立地などの地盤の報告書と基礎を含めた躯体を図面で確認するのは勿論ですが、実際の施工業者など建築中の状況を確認できれば確認されたほうが良いと思います。
同じ設計図で同じ元請だとしても、現場を見ると職人じゃなくアルバイトのような人が多かったり、だらだらしている人が目立つ現場は要注意です。
現場監督などが常にチェックしているような現場なら安心していいと思います。
三井とは言っても、実際に現場で建物を建てているのは職人やアルバイトの人達で、その違いで大事な躯体の出来が左右されるからです。
私が今のマンションを買うと決めたのは、何度か現場を見ていて職人さん達の動きや図面を持った現場監督のような人を良く見掛けたからです。
仕上げの豪華さは何とでもできますが、悪い地盤や雑な躯体は取り返しがつきません。
人で言うと、女性なら、化粧や付けまつ毛などで綺麗に飾れますが、骨粗しょう症だったり、内臓が悪いような人は、治癒能力もありますし治療したりして良くする事はできますが、建物は人とは違い治癒力もないし補修するのは大変で、元より良くなる事はないので要注意です。

[102: 購入検討中さん]

92ですが、建設ラッシュ時は要注意です。
シャブコンとか当たり前ですから。
現場でセメントと砂利をかき混ぜるのが面倒なんで水をじゃぶじゃぶ入れてコンクリを現場で作る作業です。

これやられると５~１０年後に発覚するんでたちが悪い。

アルバイトみたいな人。
まず、スーゼネ・中堅ゼネコンではあり得ません。
下請け協力会組織がしっかりしているため。
現場作業にはいる前の体操風景からして違います。
皆、制服着てます。

また、スーパーゼネコンは特にこれが強いという分野をあまり持っていません。
確かに超高層ビルなどの大規模プロジェクトはスーゼネじゃないと無理ですが。
たとえば、海洋土木でスーゼネ？です。若築や五洋建設、東亜建設の得意分野です。
逆にスーゼネは、ノウハウありません。

本来、低層マンションなどもスーパーゼネコンの分野外です。
中堅ゼネコンは中堅ゼネコンで得意分野を持っています。
低層マンションなどもしかり。
さきほど挙げた乃木坂パークマンションなどは、白石建設施工でした。（懐かしいなあと私は思いましたが）
ＰＣ（プレキャストコンクリート）で有名（白石；現オリエンタル白石）や名建築物を建てる有名な建設会社（白石建設工業）でその筋では名門です。
やはりパークマンションだなあと頷く次第です。

たぶんＰＣで作ったと思われます。ＰＣとは事前に工場でコンクリのブロックを作ることを言い、シャブコンはまず無い。
ただ、コンクリとコンクリの接合部分の施工をうまくやらないと強度の問題が出ます。
ＰＣで行うと施工期間が短くなる訳です。（２×４みたいなもんです）

あのマンション配管が問題でしょう。
ただ配管も補修してしまえば問題はありません。
耐震ですが、たかだか４階建てですので問題ないと思います。（地盤も良いところです）

余談ですが、新国立競技場もＰＣでという話が挙がりましたが工期の問題だからです。

長文失礼しました。

[103: 購入検討中さん]

もう一つ忘れてました。
施工会社で不安な場合、施工実績でマンションを昔から多くマンションを作っている中堅以上のところならまず問題ないと思います。

中堅でもマンション作り慣れてなくて結露が出るマンション作っちゃたりするところありますから。
私は、転勤時賃貸で借りたマンションで被害にあいました。
鉄道関連をメインでやっている中堅ゼネコンでしたが。
ああやっぱりって感じでしたね。

[104: 低層マンション検討者]

101さま
適切なアドバイスありがとうございます。
まだ私は買い換え物件の契約はしておりませんが、契約をするとそれだけで安心してしまうことが多くなりがちですよね。
やはり大手だからと言ってすべて安心とは限らないというのは事実だと思います。

また、住宅街に建つマンションの場合、工事が行われるだけでも良い気持ちのしない住民の方もいらっしゃいますから、必要以上に住民の方に不安やご迷惑を与えないようにマナーをしっかり守れるような職人さんに造って頂けたら良いなとも個人的には思います。
なかなか難しいですけれどね。

[105: 低層マンション検討者]

102、103さま
とても興味深い話をありがとうございます。
PCの話も参考になりました！

確かに施工上の問題は後から出てくるので怖いですよね。
施工会社には私もある程度こだわっています。やはり実績の多い会社が建てたものが安心ですね。

昔、今の住まいを購入する前に某スーゼネ施工の壁式構造の低層マンションを見学したことがあり梁や柱がなく感激したことがありました。
その当時は予算が合わず断念しましたが、今でもこの会社が施工した低層マンションは欲しいですね。中古ではなかなか出てきません。

近年は建築費の高騰もあり、それこそパークマンション級のマンションでもないとなかなか無いですね。

脱線した話になってしまいごめんなさい！

[106: 匿名さん]

>>102
＞現場でセメントと砂利をかき混ぜるのが面倒なんで水をじゃぶじゃぶ入れてコンクリを現場で作る作業です。

これは間違いです。
コンクリートミキサー車から打設する時、型枠の中にコンクリートが行き渡らず、ジャンカと言う空洞が出ないように、ホースで水を撒きながら打設することです。
現場で水を含むのでコンクリート強度が下がることです。

[107: 購入検討中さん]

>>106さん
102です。106さん正しいです。すみません。
私は、仕事柄建設関連の方と知り合う機会が多く、若い頃、102の話を年配の何人かの管理職の方から聞いた話です。
たぶんですが、ミキサー車があまり普及していなかった大昔のことと思います。手でこねる訳ですから。
今は、ミキサー車ですからね。

分かりやすく言うとコンクリートは、セメントと砂利＋水で作ります。
水を必要以上に入れて圧送（ミキサー車からコンクリが必要なところまで持っていく）時に硬化していると送りにくくなったり作業がしずらくなるため、水を多量にいれて圧送するとコンクリが柔らかくなり作業はしやすくなるが、基準値以上に水分を含んでいるので強度に問題がでるという話です。

詳しくは「シャブコン」で検索すると分かります。（結構専門用語が多いので分かりにくいと思いますが）

[108: 購入検討中さん]

もう一つ加えるとモルタルがあります。
良くモルタル造り２階建てアパートから出火など聞くと思いますが、
コンクリート＝セメントと砂利＋水（正確には＋砂）
モルタル＝セメント＋水＋砂
で戸建・マンションの下のあたりにグレイ色した素人さんには”コンクリート”？と思われるものが少しひび割れていたりしますが、あれはシャブコンなどの手抜き工事でなくモルタルが化粧材？としてコンクリの上に薄く塗られています。

震災時に基礎コンクリにクラックが入っていると主張するひとが多かったですが、あの細かいひびはモルタルが経年や地震で多少細かくひびが入ったものですので、基礎のコンクリにダメージを受けたものではありません。
また、補修もＶ字にカットして補修剤を入れれば綺麗に直るそうです。

[109: 匿名さん]

>>97様、>>98様
ありがとうございます。
私は、初訪問のモデルルームだったんですが、やはり販売戦略によるところが大きいんですかね。

[110: 低層マンション検討者]

106、107、108さま
なるほど。

コンクリート打設をしている工事現場の前を通ると雨が降ったわけでもないのにミキサー車が止まっていて周辺が水たまりになっているのを見かけたことがありました。
これはあまり関係ないですかね。

いずれにしても水を沢山加えたコンクリートは耐久性に問題が起きてくる可能性があるわけですね？ コンクリートは住宅躯体の基本ですから、手を抜いて欲しくないですね。

あと震災時のクラックの話、友人がすごく気にしていましたので教えてあげたいと思います。

住宅街そのものの話題とは少しそれましたが、色々教えていただき勉強になりました。
ありがとうございます！

[111: 匿名さん]

購入検討中さん、失礼ながら、あなたの情報は他の事と混じってしまい、結果的に間違った情報になっています。

船と呼ばれている畳１畳大の鉄製の入れ物の中でコンクリートやモルタルを人が練るのですが、練ることのできる量を考えれば、戸建ての基礎だとしても、何杯も練らないと足りませんので、時間的に不可能です。
ミキサー車が普及する前、大きな鉄筋コンクリートの建物を建てる時は、現場にミキサーを設置して機械練りをしていました。
これだと一度で手練りの何杯も練れますし、練る時間も早く、戸建ての基礎なら打設できます。

クラックが入った場合、モルタルだけでなくコンクリートでもＶ字カットをして補修をします。

このような正しい情報でも、「てにおは」が間違っていたり、勘違いで話してしまったりしたり、うろ覚えで誤解した事を正しいと信じて話したりして伝わったことが広まることが良くあります。
例えば、「敷居が高い」と言う言葉ですが、誤解や勘違いした人が広めてしまったことで本来の意味とは違う意味で教えられた人が増えてしまった為、今、間違って広まってしまった意味でも良いとされてしまいました。
このような事実でなくても良い解釈の問題ならいいと思いますが、事実を誤解や勘違いで広めるのは大きな問題です。
特に、掲示板のように文字として残りますので、話している時の、言い間違えとか聞き間違えだとは言えないからです。

古くからの友達と、酒を飲みながら話してるようなつもりで書き込んではいけませんね。
酒の席では冗談で済んでも、掲示板に書くと逮捕されてしまうと言う実例が沢山ありますので、スレ主さんのように、自分の意見だけでなく、情報などは、正しく誤解されないように注意して書く必要があります。

[112: 匿名さん]

「敷居が高い」を、値段が高い高級な店だから敷居が高いと言うのが、元々の意味で正しいと誤解している人が多いです。
元々の意味は、相手に対して不義理な事をしてしまい、合わす顔が無いので、その人の家に行く事はできないので、その人の家に入ろうとしても、自分には、またぐ敷居が高く感じて、どうしてもまたげない、と言うことです。

[115: 低層マンション検討者]

111さま

ご指摘ありがとうございます。

ご指摘頂いた点は私にも言えることだと思いますので気を付けたいと思います。

今後も記載上のミスや情報の誤りに気付いた場合にはご自身で気づけばご自身で、他の方の書き込みの誤りを指摘をする場合にはその方自体を否定したり非難するのではなく、今回のような感じで具体的に「ここが違っていますよ！」等と訂正して頂けると皆の勉強の場にもなり有益ですね。

読めばわかる程度の誤りはお互い様ということで気楽にやりとりしていきましょう！

[116: 低層マンション検討者]

113、114さんへ
誤字脱字レベルはスルーしましょう！

そして、113さま、申し訳ありませんがここはマンションの雑談板です。
「某自動車スレでも」とおっしゃっていますが、自動車スレのことはそちらでお話頂き、ここでは少なくとも住宅に関する話をお願いいたします。よろしくお願いいたします。

[117: 低層マンション検討者]

情報などは正しく、誤解されないように書いていただきたいのはあります。

ただ、基本的にマンション雑談のスレを見て自身が購入を検討する住宅についての最終意思決定をされる方はほぼいらっしゃらないかと思います。

意図的に嘘の話を書いたりする(特に特定の物件名を挙げて、噂の流布や根も葉もないことを書いたりする)のは絶対にやめて頂きたいですが、不動産、建設に関する専門家のスレではありませんから115にも書きましたが誤りは気づけば訂正という形でやっていきましょう。

[118: 匿名さん]

スレタイが気になり投稿します。
いわゆる、駅前のマンションなどは興味がなくて、学生時代や独身時代は、
駅近2分コンビニの上などにも住んでいましたが、結婚して子供もいるので、
利便性は捨てられないので最寄り駅から徒歩5〜6分程度の、
住宅街エリアにある低層マンションが気になっています。

以前、会社の会長が東五反田にお住まいで何かの会でお邪魔したのですが、
五反田の駅から高台を登ってほんの数分で、田園調布をもっと大規模にしたような邸宅が並び、
駅前の雑踏からは想像できないような、閑静な住宅街が広がっていました。
皇后さまの実家や、会長の話では経団連の友人の誰々くんはあそことあそこに住んでてね、
みたいな話をされていたので、そういうレベルの方々も多くお住まいのエリアみたいでした。
大使館も点在しているから警護も手厚くて安心なんだそうです。

あと、文京区の六義園そばにも素晴らしい邸宅街があってここと双璧だみたいなことも伺いました。
大和村？という名前だったような・・不確かですが、山手線の駅からすぐの住宅地なんて、
うるさくてゴチャゴチャしていそうという先入観があったので、本当にビックリな体験でした。
あと知っているのは松濤、代官山ぐらいですが、麻布や広尾は有名ですけどマンションだらけの
印象なのですが、都心部にある東五反田、大和村、松濤のような一戸建てがメインの閑静な住宅地、
お薦めなどどこですか？すみません、取り留めのない文章になってしまいました。
検討しているのは、あくまでマンションで予算は2億円程度までです。

[119: 購入検討中さん]

>114さんは、私ではありませんので、本日で夏季休暇終了です。（笑）
それでは。

[120: 購入検討中さん]

あそうそう、スレ主さん、良いマンション見つかると良いですね。
健闘を祈ります。
同郷人より。

[121: 低層マンション検討者]

>>119、120さま
私はいつもアドバイスをくださる購入検討中さんではないであろうと薄々気付いておりました。なのでご安心下さい。

120さまも素敵なマンションが見つかると良いですね。慌てずゆっくりとですね。

夏季休暇が終わられてしまい、なかなかお時間が取れないかもしれませんがまた良かったら書き込んで下さい！

[122: 低層マンション検討者]

>>118さま
私も実は駅徒歩距離が一つ大きな課題になっています。

あまり詳しくはないのですが、駅徒歩5分位の住宅街というと、例えばですが、花房山(目黒駅から徒歩)、広尾(広尾駅から徒歩)等はいかがでしょうか？

もし118さまの好みや希望に合わない住宅街でしたらすみません。

[123: 匿名さん]

>>!22
広尾周辺は書きましたが、
>広尾は有名ですけどマンションだらけの印象なのですが、

あと、日比谷線も便利なのですが、職場の関係で出来れば山手線を使いたいので、
広尾はダメなのです。雰囲気としては、先ほど書いた東五反田の高台や田園調布のような住宅街で、
立地は都心部がいいのですが・・他にありませんかね？

[124: 低層マンション検討者]

>>123さん
広尾はご希望と合わなかったのですね。
失礼しました。

既に検討済みかもしれませんが、池田山はいかがでしょうか？

私もまだ今の物件の住み替えをしたいと考え始めて間もないので情報の引き出しが少なくてすみません。

[125: 匿名さん]

色々薦めて頂いても、自分で歩いて見てみることをしないと何もわかりません。
訪れ、見てみることです。

[126: 匿名さん]

やっぱり広尾かな。今、広尾ガーデンヒルズの中でも最高レベルのサウスヒルD棟が売りに出てる。
http://www.nomu.com/mansion/1418721/

110㎡で2億6000万（坪単価774万）とは築30年の建物なのに、やはり別格の人気。
7階のリビングからは景色も開けていて、都心では希少なガーデンビュー。でも高いな…

[127: 低層マンション検討者]

125さま
そうですね。
私もですが、自身で歩いて探すのが一番納得できて良いものに出会えそうですね。

126さま
広尾ガーデンヒルズはヴィンテージマンションだとよく言われますが、本当に素晴らしい物件だと思います。

[128: 匿名さん]

スレ主さん
自分の身の丈でないとわからない事がありますね。
現地に行けば、周囲の雰囲気もわかるし、自分が毎日歩くのも経験できますね。
車で通るのと、自分の足で歩くのとでは、かなり違いますね。

[131: 低層マンション検討者]

>>128さま
そうですね。
私は車で移動することが多いのですが、やはり駅から物件までの距離感や途中に何があるかは実際に自分の足で歩いてみないとわからない点も多いかと思います。 街の雰囲気はやはり車で走ってみただけではわからないです。

自身の感覚を大切に物件探しをした方が良いものが見つかりそうですね！

[132: 匿名さん]

スレ主さん
その通りだと思います。
出来れば、昼間と夜の違いを経験したほうがより良くわかると思います。

[133: 低層マンション検討者]

>>130さま
こちらは特に書き込まれる方の年収、ご身分、教養レベル等に制限を設けたスレではありません。

申し訳ありませんが、貴方の望むような高所得の方だけを対象にしたスレではありませんのでこちらではなく貴方に合った他のスレに行ってやって頂けますか？宜しくお願い致します。

[134: 低層マンション検討者]

>>132さん
おっしゃるとおりだと思います。

特に住宅街は昼間は閑静で良いなと感じても、場所によっては夜は人通りも少なく街灯も少なく暗いなどということもあります。
自身のためにも家族のためにも慎重に検討する必要性がありますね！

[135: 匿名さん]

>広尾ガーデンヒルズ110㎡で2億6000万（坪単価774万）とは築30年の建物なのに、やはり別格の人気。

築古の場合はこういう敷地にゆとりのある容積率に余裕が多い場合が多いので、
駐車場は無料とか、維持費の数千円のみという物件も多いですね。
それだけ人気だということの証ではありますが。今後もこの価格は維持されていくのですかね？
分譲当時は1億前後だったはずなので…30年経って3倍近く高騰しているこの事実は驚異的！

[136: 匿名さん]

青葉台1丁目の麒麟麦酒社宅跡に、積水ハウスがマンション造る様ですが、どなたか情報お持ちでしたら、噂話程度でも構いませんので教えて下さい。
スレ違いでしたらすいません。放置してやって下さい。

[137: 匿名さん]

>>136

「積水ハウス　青葉台1丁目計画」で検索してみて下さい。
戸数、階数、土地面積、建設会社程度の情報はわかると思います。
ただし分譲か賃貸かは不明です。