オープンレジデンシア巣鴨ユニーブル

[購入検討中さん [男性 40代]]

オープンレジデンシア巣鴨ユニーブルについての情報を希望しています。
将来性や資産価値など含めて、利便性など気になります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都豊島区巣鴨2丁目66-2他（地番）
交通：都営三田線「巣鴨」駅徒歩3分、JR山手線「巣鴨」駅徒歩5分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上13階建

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社 麦島建設
管理会社：株式会社ライフポート西洋

[70: 匿名さん [男性 30代]]

ほんとかいな？

[71: 匿名さん]

営業に聞いても販売不振とは口が裂けても言わないからね。
毎週のようにチラシは入るし、駅やセブンイレブン前での呼び込みも必死なので、
あとは推して知るべしだと思うが。

>65
一般論として、竣工前は値引きはしないだろうけど、竣工後は有り得る。
モデルルームに行って「立地などは気に入っていて買いたいけど、価格だけが問題で手が出ない」
「いくらになれば買います」と強くアピールしておけば、
値引きOKになったら声かけてくることは有ると思うよ。言うのはタダだし。

[72: 匿名さん]

外装のタイルがかなり高級感があって周囲の景観向上に繋がるね

[73: 匿名さん]

12月竣工ということなので、もう少しで閑静なのですね。
実際に見てから買いたいという風に考えている人もいらっしゃるのでは。
竣工すれば、建物内見学会が恐らく行われる、ということで。

オープンハウスはいろいろと言われますが、
デザイン自体は結構頑張っているのではないかと。
外観もこちらは良いと感じました。

[74: ご近所さん]

ユニホーマーク両側についてるじゃん。
見たとき笑ったよ。

[75: 匿名さん]

大塚駅前を歩いていたら、営業マン（新入社員？）が近寄ってきて、
近くで販売しているオープンハウスの戸建とこのマンションの両方を誘われたよ。
このマンションは、大手仲介の知り合いに聞いたら「仕入値が高すぎて値段を下げられないらしい」とのこと。
戸建は借地権なのでちょっと難しいのでは。

[76: 購入検討中さん]

二期の価格出たけど一期よりさらにあがった？？
六千万オーバーで買う人いるのだろうか・・・

[77: 匿名さん]

>68さん
一昔前のマンションは屋上に貯水タンクがあり、定期的に清掃されていましたよね。
今はどのようなシステムになっているのでしょうか。
敷地内に受水槽を設け、給水ポンプで水を各戸に汲み上げているのでしょうか？

[78: 匿名さん]

あれだけ時間と人を割いて、
2期販売が2戸だけとは・・

[79: 匿名さん]

事前に申込の入った2戸だけを2期販売した感じかな。
ホームページは最終期販売に以降している。

[80: 匿名さん]

>>75
相変わらずキャッチセールスやってるのか。
ここの仕入は高くても買えるから楽チンなんだろうな。

[81: 匿名さん]

今月下旬から最終期販売が始まるようですが、販売戸数は未定となっています。
ここでの販売戸数が残っている戸数となるので既に数は出ているでしょうが、キャンセル対応などで調整中なのでしょうか。
最終期は竣工とタイミングを合わせて建物内にモデルルームを作るのかもしれませんね。

[82: 匿名さん]

入口自動ドアでは無いんだ。
子供や老人がいる家庭は難しいね。
変なところでケチっているね。

[83: 匿名さん]

最終期ってことは完売まじかか
すごいね戸の物件を売り切るなんて

[84: 匿名さん]

最終期なのに販売戸数未定はおかしいですね。

[85: 匿名さん]

戸数が少ないことと駅までの距離がものすごく近いことがこの販売ペースに繋がったのであろうと思いました。
あまり有名デベではないので、
どうなんでしょうという部分は大いにありましたので意外でした。
ただ２期は２戸の販売だったとのこと。
第１期はどれ位だったのでしょうか。
それによって最終期の販売数や状況などが汲み取れるのですよね。

[86: 匿名さん]

なかなかマンション売り切れない時代にこの価格で最終期まで来たのは
ひとえに営業力の結果でしょうね

[87: 匿名さん]

第一期6戸で第二期2戸だから、完売できていたとしてもまだ8戸しか売れて無いでしょ。

要望書が入った部屋だけ第一期・第二期販売に回したのだろうし。

週末になるとオープンハウスの若者が巣鴨・駒込・大塚周辺に出没してるよ。この間は庚申塚近くに出張していた。
朝にモデルルーム前で若者がジャンケンして当番を決めていたのを見たよ。辛そうだった。

[88: 匿名さん]

あっという間に売れるマンションと、なかなか売れないマンションの二極化が顕著ですね。

恵比寿ザハウスはスミフばりに値上げしながら余裕で売り切ってましたけど、ここは逆に値下げしないと厳しそう。

[89: 匿名さん]

1期と2期で合計8戸の販売だったのですか。
となるとこちらの総戸数は24戸ですので3分の1が売れているということ。
最終期は先着順ということで一気に出してくるのかな。
駅には近いし高台ということで有利な面が多いですが、その分高値であること・戸数が少ないので管理費修繕費が割高になりやすいことから
投資用にという向きは少なめなのかしら。

[90: 匿名さん]

近くのブランズ巣鴨が3LDKで売りにでてますね！
この前の2LDKは売れたような感じですが。

[91: 匿名さん]

同じ会社ですが、もっといい場所で近々分譲が始まりますよ。

目白駅徒歩５分の目白通り沿い、下落合３丁目アドレスです。
近衛町のお屋敷町を見下ろす10階建て。
先日閉店した牛角目白店の跡地です。

[92: 匿名さん]

ここも今の相場じゃ割安感あるよ

[93: 匿名さん]

そうなのですか。
以前のこの辺りと比べると高いように思いますが、
周辺地域と比べるとまだリーズナブルな方、ということになるのですか。
戸数が少ないから、
１戸あたりの価格も上げてきているのかなというふうには思っていたのですが…。

[94: 匿名さん]

残４戸かぁ
がんばりましたね

[95: 匿名さん]

公式ページに残り４と出てましたね。

この掲示板だと売れ行き微妙という感じで書かれてましたが
順調に売れていたみたいですよ。２期前に半分は埋まっていたそうですし。

あまり書かれていませんでしたが巣鴨２丁目ということで
土地的にも豊島区内では大分良いところのようですね。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/16toshima.htm

最近案内が始まった大塚の新築は、ここより結構高くなるとか。
山手線徒歩５分圏内や地域、最近の相場を考えると
これでも結構割安なほうなのかもしれませんね。

[96: 匿名さん]

ここは暴力団事務所が隣のブロックだからな・・

[97: 匿名さん]

順調に売れていましたね
駅からものすごく近かったというのが最大の要因かもしれません。
やっぱり通勤、駅までのアクセスが楽に越したことないですもの。
しかも山手線駅で。
総戸数が少ない点が気になりますが、何を重視するかなのでしょう。

[98: 匿名さん]

未確認情報ですが、賃貸に回している部屋があるらしいです。

[99: 匿名さん]

分譲なのに賃貸さんばっかだと嫌ですね

[100: 匿名さん]

このマンションの良い点・悪い点を整理してみました。

（良い点）
・山手線巣鴨駅徒歩5分、三田線巣鴨駅3分の交通利便性の高い立地
・駅前スーパー、スーパー、商店街、病院、書店、レンタルショップ等の生活に便利な施設等が周囲に一通り揃う
・駅からのフラットアプローチ
・角部屋（1フロア2部屋なので当然であるが）

（悪い点）
・白山通り沿いでしかもバルコニーが面しているため、騒音や排気ガスの懸念大
・隣ブロックの暴力団事務所、某宗教団体施設、墓地などの（一般的な）嫌悪施設が近接
・全体的に設備が貧弱。騒音の懸念があるのに二重サッシにしないなど、配慮にかける内容
・デベの低ブランド力（売却時に支障？）
・販売できずに賃貸に回された部屋が一定程度存在？（理事会運営や売却時に支障？）

[101: 匿名さん]

白山通り向かいに、とげぬき地蔵のお寺。
エントランスに流れてくる線香の香り。
廊下側は見渡す限り一面の墓地。
古き良き巣鴨らしさを感じます。
人生の終の住処、
徒歩3分の駅よりも、
あの世の方が近いんじゃないかな。

[102: 匿名さん]

現在、最終2戸なのだそうです。ホームページに書いてありました。

AタイプとBタイプの間取りがそのまま掲載されているので、どちらも1戸ずつ残っているのでしょうか。どちらも2LDKでディンクスか子ども1人ならいいかなと思います。コンロが3口なのが驚きました。料理好きな人にも納得してもらえそうですよね。収納が多い点、主寝室が南向きで日当たりもいい点がポイント高いです。

住宅ローン控除も使えそうですし、いいですね。

[103: 匿名さん]

うーん。分譲マンションでコンロ2口以下は今どき殆ど見ないですよ。
住宅ローン控除も余程狭い部屋でもない限り、新築なら大抵使えますし。
営業さん？

[104: 物件比較中さん]

２０万円以上の家賃で貸せると説明を受けましたがやはり山手線の駅から近いのが魅力なんでしょうね。残り少ないみたいですが、ローンを使う場合は金利は少し高めなんでしょうか(・・?どなたか教えてもらえますか？

[105: 匿名さん]

賃貸目的でローン借りるということですよね？
その場合、通常は住宅ローンは借りられないので、不動産投資ローンとなり、低いところで金利は3%前後。
借入期間も35年ローンは難しく、もっと短くなるのが通常です。
20万円以上で貸せるというのは新築当初数年くらいで、この周辺の50平米前後の2LDKだと、
築2、3年くらいで20万円は切るでしょうね。築15年くらいで15万円かな。以降は然程下がらないと思います。

[106: 匿名さん]

久々にHP見たら完売になっていて驚いたけど、賃貸サイトを調べると、やはり大量に賃貸に出ているね・・
2月9日現在でCHINTAIで7件（3・5・6・9・10が2軒・12）、この他、SUUMOを見ると2階や11階も出ているので、
少なくとも半分前後は賃貸に回った模様か。まるで投資用分譲マンションみたいだね。。悲惨だ。
http://www.chintai.net/tokyo/bld-3144598/

[107: 匿名さん]

オーブンハウスも見切りが早いというか流石だね
分譲で買ってしまった一般民が不憫

[108: 匿名さん]

>>106
安っぽさが何とも言えない感じですね。
オプション一切なしの状態ですから当然かもしれませんが、それにしても分譲マンションとは思えない。

[109: 匿名さん]

>>106
完売とはにわかに信じられないですな。
オープンハウスが賃貸に出してるのでは。
いずれにしても賃貸だらけだと、自己居住目的で購入した人が不憫だ。

[110: 匿名さん]

新築の投資用マンションとしてマンション個人投資家に販売したのかもね。
近隣相場を無視した価格設定で、反響がなく、方向転換か。
20万円で貸せたとして、表面利回り4%を少し上回る程度。
新築プレミアムで賃料はすぐ下がるし、表面利回り4%の価格では中古転売できないし、不動産投資の観点でも少々高過ぎだよね。
いずれにせよ居住用で購入した方が不憫だ。

[111: 入居済み住民さん [男性 40代]]

なんか賃貸で募集かかっている部屋がいくつもあるみたいだけど大丈夫なんでしょうか(・・?
スラム化しないかすごく心配になってきた。このマンションを投資で買うメリットなんてあるのかな～。
投資の場合だと金利も高いでしょ？大丈夫なのか不安です。

[112: 入居済み住民さん [男性 40代]]

管理総会で聞いてみるべきですよね。
だいたい、貸すつもりの人がそんなにいて管理組合は成立するものなんですか(・・?
ちょっと、総会で確認したいですね。
しかし、なんでこんなに投資で売れるのかこのマンションは不思議です！

[113: 匿名さん]

標準マンション管理規約では、組合の理事や監事は現に居住中の区分所有者から選ぶとされるので、
半分も賃貸されてるなら2年に1度は役員がまわって来そうですね。

賃貸比率が高いのを見越して、居住してない区分所有者からも役員を選べる規約にしてるとすれば、それはそれで確信犯だが。

[114: 入居済み住民さん]

とても残念です。しばらく様子をみてから担当さんに聞いてみます。

[115: 匿名さん]

分譲時に賃貸目的の購入者が入るのは仕方ないとしても、
全戸数の少なくとも半分が賃貸というのは少々異常ですね。
賃貸の戸数、理事会運営への影響、賃貸入居者の審査基あたりは聞くべきですね。
また、賃貸目的の所有者は、利回り向上の為に管理費・修繕積立金削減を要請することがあり、
管理水準が下がる可能性もあるので、そうした要請の有無や、防止する為の手当てをしているかも要確認かと。

[116: 匿名さん]

未入居の部屋がまだ半分くらいあるし、相変わらず賃貸サイトには大量に掲載中なので、
賃貸の方もかなり苦戦してるみたい。3月逃すと動きがなくなるから、賃料値引きして埋めるのかな。

カーテン付けずに入居していて、外から丸見えの部屋が有るけど・・

[117: 不動産業者さん]

まさか住宅ローンで投資運用させる悪徳業者じゃないでしょ？
http://www.rakumachi.jp/news/archives/39512

[118: 匿名さん]

賃貸募集は引き続き大量に掲載されていて、
カーテンかかっていなくて未入居と思われる部屋は8部屋くらいかな。
3月の繁忙期を越えて未入居だと、今後益々引き合いが無くなるから、
投資目的での購入者は金利負担だけで大変だね。
投資用分譲マンションみたいだ。

[119: 匿名さん]

オープンとしては完売したからオーケー