ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分

間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[41: ご近所さん]

>>40さん

シドッティーの墓（？）が出土したのは、ちょうど1年前の埋蔵文化財調査での出来事でした。

シドッティーはシチリアの貴族の出で、一族もご存命とか聞いてますので、ＤＮＡ鑑定など
直ぐできそうなものですが、国際的な大事件に発展するやも知れずということで、鑑定は
慎重にならざるを得ないということかもしれません。

いずれにせよ、気になる方はこの辺は良く確かめた方が良いでしょう。


https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.665250686893454/66...
type=1&theater

[42: 購入検討中さん]

ご近所さん独り言長くて怖い・・・

[43: 匿名さん]

googleのストリートビューを見ると反対の横断幕とかあるけど
現地はもう上棟してて内装の段階って感じかな

高台の平らなところでいい所だと思うけど
貞静学園短大のとこがすごい急坂だった...

[44: 匿名さん]

あのさかを毎日昇り降りするのはあれですね。
地元の人からしたら当然なんでしょうが

[45: 匿名さん]

茗荷谷駅に行くにも坂とおらないと無理でしたっけ？
三徳側に買出しに行くと避けられないと思いますが。

[46: 匿名さん]

あの坂、距離は短いけれど角度がエグイですよね。だって手すりまで付いてるんだもの(笑)

[47: ご近所さん]

>>33さん

＜反対運動と聞いていつも思うけれど、見た目が立派な高級マンションが建てば、その地域の価値は上がると思うんですよね。＞

とはおっしゃる通りで、THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）などはその典型かと思います。
ここにしても当初は近隣住民の反対も凄まじく10年がかりでようやく完工となりました。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00086024/?sc_out=mikl...

それに比べ、ここは敷地規模にして1/6位で、道路幅も狭い、せせこましい環境に無理やり建設されたマンションですからね。
反対運動も熾烈なようでしたし、そう簡単に地域の価値が上がるとは思えません。

その点近く（５０ｍ圏内？）のシティハウス文京小日向は大きな反対運動もなく、即日完売していたりします。
この複雑怪奇なところが、第一種低層のマンション計画の難しさではないでしょうか？
だからこその希少性か否か？ですね。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kohinata/

[48: 匿名さん]

坂を毎日と考えると少し悩むところですが
運動不足な自分にとっては良いのかなとも思えます。
ただ、体調の悪い時には考えものかもしれません。

[49: 匿名さん]

まぁ文京区に坂は付き物だから…

[50: ご近所さん]

小日向2丁目に来年着工予定の未公開計画があります。
近隣住民のみぞ知るですが、反対運動のきざしは今の所無いようです。

ここから茗荷谷駅までは、1丁目と比べるとかなり緩い登り坂です。
ただ江戸川橋駅は帰りの登りがとてもキツイですよ。

建築主：三井不動産レジデンシャル

敷地面積：約４２００㎡（約１２８３坪）
建蔽率：約５９，４％
容積率：約１３５、９％
総戸数：６６戸（平均専有面積８５㎡）
駐車台数：４０台
駐輪場：６６台・バイク９台

[51: 匿名さん]

三井の方がいいかな

[52: 匿名さん [男性]]

ntt社宅のとこか

[53: 匿名さん]

販売開始が１２月なので、まだ物件価格がわかりませんが
相当な価格になるのかなと想像してしまいます。
高級住宅街ではないというものの、
三菱地所なので、相場よりも高めな価格帯になりそうかと思います。

[54: 匿名さん]

有益な情報ありがとうございます。
来年着工だとすると三井さんの物件も相当高くなりそうですね。

[55: ご近所さん]

三井不動産レジデンシャル仮称小日向二丁目計画

出所はココですね。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.863246503760537/86...

シティハウス文京小日向やザ・パークハウス小日向と違って、東西に長いから南向き住戸が主です。

70年定期借地権付き分譲ということで、高級物件の割には価格も抑えられそうですが
この定期借地権マンションは評価としてはどうなんでしょうか？

[56: 匿名さん]

三井さんの物件、図面見た感じだとたぶんパークコートでしょうね。
内廊下＋吹抜け、南向き中心で平均85平米。
定借70年だし坪400以上は固そうです。

[57: 購入検討中さん]

定期借地物件は相場高の時に買うのは怖いなぁ

[58: 匿名さん]

定借かぁ、残念

[59: 匿名さん]

もし今後不動産価格が下がれば定借高い買い物になるからね・・・。

[60: 匿名さん]

納戸が無いね‥
壁式工法はいいけど。

[61: ビギナーさん]

何故定借地は高い買い物になるのですか?

[62: 匿名さん]

>61

定借物件は毎年価値が下がっていく性質があり、最後にはゼロになってしまうからですよ。

[63: 匿名さん]

資産を残したい人は三菱がいいな。
ここは大きな欠点ないし、定借のリスクを考えるとこちらを選ばない理由はない。

[64: 匿名さん]

劣勢だった三菱の反撃がはじまりましたね。

定借とは言っても50年ではなく、70年もあればよろしいんではないでしょうか？
三菱は南側住戸が少ないのが大きな欠点かな？

[65: 匿名さん]

これから地価は下がると予想されております。
現在の評価額で定借地を購入するのはいささか危険かと。
これから高騰するのならば良いですがその場合は土地を買っておいた方が良かったとなるかもしれません。

[66: ビギナーさん]

なるほど。

ちなみにそれは新法だからですか?
旧法でも危険なのですか?

[67: 匿名さん]

そういうものなんですか。
地価が下がるのなら、地代も下がったりしないのかしら、なんて思うのですがそれはまた別のお話？
これから土地の価格自体がどうなっていくかわからないので、
だったら定借の方が見通しがつきやすくていいのかなと考えていました。

[70: 匿名さん]

三菱も借地権付きマンションを販売していますね。

超高級な麻布台パークハウスは定期借地権ですが、後の（安い）ザ・パークハウス田端とザ・パークハウス武蔵境は
普通借地権なようです。

普通借地権の方が更新可能なので良さそうにも見えますが、どうなんですかね？

[71: 匿名さん]

>>70
普通借地権でも更新拒絶できるんだけどね。

[72: 匿名さん]

やっぱり所有権のほうがいいな

[73: 匿名さん]

地価が上がるなら所有権が得、下がるなら借地権が有利ではないんですか？

地代も3年ごと（？）に変動するそうだし。

まあＨ4年にできたばかりの制度だそうで、まだ未知の領域なのでしょうけれど。

[74: 匿名さん]

下がるときは値下がり幅がが借地権のほうが大きいんですよ。

[75: 匿名さん]

そもそも定借マンションって築15年過ぎても売れるんですかね？

[76: 匿名さん]

いくらなんでも15年位後になって売れないマンションなんて誰も買いませんよね。

2０年落ちの定借マンションもあるはずなので、実際の販売事例もあるはずですが・・。

[77: 匿名さん]

定期借地権付マンションは、契約期間が満了したら、建物を取り壊して返還しますので時間経過とともに財産価値は減少し契約満了とともに“０”となります。

通常の所有権マンションの場合、土地建物ともに所有するので財産価値が“０”になることはありません。しかし建物の老朽化とともに立て替えをする必要があり、その際は所有者みんなで話し合い賛成（区分所有者および議決権の４／５以上）を得なければ立て替えられません。

「７０年の契約期間のみ居住する」という割り切りがあれば、所有権マンションの７～８割程度で購入可能な「定期借地権付マンション」は魅力的な住宅といえます。

[78: 匿名さん]

こんなのもありました。

　一般のマンションが所有することに価値を置いているとすると、定期借地権付マンションは利用することにポイントを置いています。
所有を優先するか、利用を優先するかになりますが、どちらも、建物そのものは永久的な資産にはなりません。

あなたにとっての“利用価値”を慎重に見極める必要があります。

[79: 匿名さん]

確かに所有権でも建物の寿命はある。頭ではわかっていても、日本人は土地の所有に価値を置くDNAがあるんだな。狭いところに密集しているから仕方ないんだろうけど。定借が流行らず、資産価値を保てないのはそういう感情論なのかと思う。

[80: 匿名さん]

地代が高いんですよね。
70年で計算するとかなりの金額になる。それに壊すための費用もそれとは別に積み立てないといけなくて、維持費が所有権のマンションに比べても高く、古くなると誰も買わなくなる。

[81: 匿名さん]

所有権のマンションは大きな問題もあります。

それは、建替や大規模修繕になった時です。
４０年も５０年もしたら建物も痛んできます。
そこで建替や大規模修繕をしようという話になります。
しかし、３０歳でマンションを購入したならば、もう７０歳や８０歳になっています。
もうちょっとしか住まないのに、そこへまた大きなお金を出して建替や大規模修繕をしたいと思うでしょうか。
現実に建替や大規模修繕の時はかなりもめるようです。
これらが必要なマンション数万戸のうち、建替などが完了しているのはわずか1,000戸くらいと聞きます。
建替に反対するものに対しては、売渡請求ができ、建替推進派は反対している人の部屋を売ってくれと請求することができます。
しかし、部屋を買うということはそこにまた費用がかかるわけです。
こんな理由で、マンションの建替や大規模修繕はかなりもめるようです。

定期借地権のマンションにするとこの建替の問題は解消されます。
予め70年なら70年と住める期間が決まっているので、その期間がすぎれば取り壊して終わりです。

[82: 匿名さん]

建て替え物件としては、先ごろ完成して間もなく入居が始まる世田谷区の桜上水ガーデンズが話題になりましたよね。　あちらは大規模団地の建て替えで、比較の対象にはならないかもしれませんが。

[83: ご近所さん]

文京区ではインペリアルガーデンの直ぐそばの「林町住宅」建て替え成功事例があります。

これは他の事例と同様に「（閑静な住宅地の環境に配慮した）許容容積率の未消化」があったから増床部分を販売できたということですので、低層で容積率を食い切っている場合は困難でしょうね。
最悪は既存不適格ですか。

http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei.html/ta_jirei_27.htm

[84: 匿名さん]

マンション建て替え成功事例は半世紀でわずか183棟のみ

必要となる5分の4以上の賛成を得るのは容易ではないのです。
居住者の複雑な利害が絡むなか、合意形成の実現には様々な障壁を越えなければなりません。
8割以上の賛成を得るには、各人の利害調整が欠かせないのです。

■建て替えを検討した際、建て替えに反対した人の理由
・費用負担の問題……………………………………………55.9％

「費用負担の問題」が最上位に挙がっています。
余剰容積率を活用して再建マンションでは増床により分譲できる部屋数を増やし、これによって従前居住者の追加負担を最小化することで合意形成を得る方法が建て替えの基本スキームとして、これまでは成り立っていました。

しかし、都心部の狭小敷地に建設された築後マンションでは容積率の確保は困難を極め、年金暮らしの高齢者や子育て真っ最中のファミリーなど、費用負担増に耐えられない区分所有者は安易に賛成との決断を下せません。

■建て替えを具体的に進めるにあたっての事業上の問題
・容積率オーバーで事業スキームが組み立てられなかった………………23.5%

[85: 匿名さん]

戸数の少なさも建て替えのネックになりますかね？
どこかで50-100くらいが一番建て替えやすいと読んだような…。
100超えるとまとまらないんだと

[86: 匿名さん]

定期借地はなんかあったときに売れないんだよなあ。売れても相当足元見られる。分譲と賃貸の悪いところが合体してる。

[87: 匿名さん]

定借・定借と一概にはいえないでしょう。

１、物件・立地
２、デベ
３、地主

とかですが。

１、小日向一種低層・平地１２８３坪・南向き主体平均８５㎡・etc
２、三井不動産レジ
３、ＮＴＴ東日本

だったらいいな。

[88: 匿名さん]

定借がどうしても嫌なのではなくていまの相場での定借が怖いということ。

[89: 購入検討中さん]

ここはザ・パークハウス小日向のスレでしょ。定借の話はもういいよ。

[90: 匿名さん]

値崩れしにくい借地権物件の条件は、２つある。

１つは、都心の好立地であることで都区部でも外側はＮＧ。
なぜ借地なのか考えて頂きたい。地主からすると絶対手放したくない都心の特別な一等地であることも多い。
そんなケースなら、定期借地権でも値下がりしにくい。

もう１つは、大手売主の物件である。
財閥系のデベロッパーは優良な大企業を顧客に持ち、その顧客の一等地の有効活用として、定期借地権マンションを提案することが多い。由緒ある土地であることが多いのもそのためだ。そうした稀少性は所有権では見られないことも多い。

これら２つの要件を満たしている物件は過去にも高値での取引が続いている。