パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part16

[物件比較中さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571966/

【物件情報を追加しました　2015.6.25　管理担当】

[1: 物件比較中さん]

金利を考慮したら支払総額はシンボルと同じぐらい？

[2: 物件比較中さん]

駅近・大規模・免震マンションって、他にどのくらいあるのかな？

[3: 物件比較中さん]

ここの価格に引っ張られて、湾岸の中古が高騰している。。。

[4: 物件比較中さん]

市川でも坪275とか凄いな。
クレヴィア豊洲の価格が早く発表されないかな？

[5: 物件比較中さん]

シンボルもそうだけど、景気が良い時でないと、条件の良い立地のマンションって出てこないね。
不動産会社が寝かしていると土地もたくさんありそう・・・

[6: 物件比較中さん]

豊洲の新築は次の東急で当分終わりかな？

[7: 匿名さん]

>3
中古が高騰してるってチラシ価格がでしょ。
成約価格が上がらなければ絵に描いたウチ。

[8: 物件比較中さん]

金利が下がると物件価格は上げれるという状況なんで、もっと金利が下がる時代もくるのかな？
フラットが、1％を切る時代になったら、物件価格がさらに上がりそう。。。

[9: 物件比較中さん]

いきなり、スカイズの中古物件が多すぎです。
投資マネーが相当入っていたんですね。

[10: 物件比較中さん]

今年に仕入れた土地・上がりきった工事費で売りに出てくる、17～20年ぐらいのマンションはどれくらいの価格になるんでしょうか？
23区だと坪300が最低ラインの時代がくるのでしょうか。
数年先の価格が怖いですね。

[11: 匿名さん]

中古は成約価格も上がってますよ。
スカイズは350万円が中心になってきました。
一つ実績出来ると、更に上を目指す動きがあるのは、湾岸の住民層のせいでしょうか。。。

[12: 匿名さん]

東急は400万超え確定ですから、暫くは安く買え無いかも知れませんね。

[13: 匿名さん]

スカイズはまだ最大でも350いってない。
平均値が最大値を超えるのが無理ポジ。

[14: 匿名さん]

400辺りで出したら販売不振で販売在庫が急増。
スミフみたいに在庫を持ち続ける根性もないだろうし、銀座の土地に続いて減損処理。
その後どっかの会社に一括売りすることになるかも。

[15: 匿名さん]

豊洲だと400どころか350で売りに出しても在庫の山。て言うかすでにオワコン。

[16: 匿名さん]

でも、すぐに売れるんじゃ無いかな。
無理ネガしても無駄だよ

[17: 匿名さん]

スカイズに客が流れて、スカイズが値上がりしてる。
スカイズの価格が上がると、またパークホームズに戻ってくる。
そういう流れ。

[18: 匿名さん]

>>17
スカイズは坪単価３４３万円で成約したからね。
豊洲駅徒歩６分のパークシティ豊洲は坪単価４２０で成約。

そんな流れを受けてTOYOSU TOWERは坪単価４４０で出てる。

[20: 匿名]

>>19
過去のスレちゃんと見てる？
この手の話は何度も投稿されてるが。

[21: 匿名さん]

値上がり基調は続いてるからね。

焦るよね。

[22: 匿名さん]

東急は土地の仕入れ値が高かったから400でも仕方ない所あるよね。

[23: 匿名さん]

こんだけ急に価格上がると流石におっかない。引き渡しまでにマーケットが崩れる可能性もあるかなって思う。金利上昇もおっかない。低金利ゆえに高い物件価格が受け入れられてる側面もあるのでは？

[24: 匿名さん]

金利めちゃ低いじゃん。
怖いなら中古にしたら？
今ならまだまだ安いし。

[25: 匿名さん]

今までが安すぎたんだよ。
綺麗な街並みで利便性も高いのに、埋立地のイメージだけで安値放置されてたエリア。銀座も埋立地だしね。
そりゃ見直しが入って、値上がりしてもしょうがないよ。

[26: 物件比較中さん]

電車が空いているのは良い

[27: 物件比較中さん]

スーパーゼネコンの免震というところは良い

[28: 物件比較中さん]

豊洲の免震は少ないから差別化になるのかな？

[29: 匿名さん]

ＰＴＨが販売延期決定したらしい。三井大規模で１期からまさかの１０以上の申込割れしたこの物件の影響をいきなり受けてしまいましたね。凄く楽しみにしていただけに残念です。なんとか手付け払うところまでこれ以上キャンセルとかないよう頑張ってほしい。確かに割高で含み損リスクが高いのかもしれないけど、なんとかうまいこと売ってほしいし、買ってほしい。建物もアフターフォローも三井はいいからオススメだと思うよ。

[30: 匿名]

あともう少し空気をよんだ値付けであれば、買ったのに…残念

[31: 匿名]

>>30
うちもそうです、他は妥協できても割高だけはスルーできず。しばらくは現状維持ですね

[32: 匿名]

ツインで、ちょっと前に殺人事件があったけど、中古価格には影響しないんだね

[33: 匿名さん]

>>26
ベイズやここや東急などの住民が増えて
電車はドンドン混んでいくよ。
更に豊洲住吉の地下鉄新線が開通すれば激混みの東西線から迂回する乗客もあり
益々乗客が増える。

[34: 匿名さん]

売値は変えてこないんじゃない。でも自己物件、特に殺人は嫌がる人多いから売却は難しくなるだろうね。だってわざわざ中古の選択肢沢山あるなかで自己物件があるマンション買う人の方が少ないだろうと思うよ。まず成約自体が以前より難しくなるし成約価格もどうしたって落ちるでしょう。

[35: 匿名]

そもそも、事故物件マンションと知らずに成約する人もいるのでは？

その該当部屋じゃなければ、告知義務もないみたいだし、知らない方がお気の毒。

[36: 匿名さん]

気にしない人もいるんだろうけど、俺はそのマンションで事故部屋がある時点でまず買わないかな。事故部屋自体なんていうまでもなく無理だな。事故部屋があるのを知らされないで後で知ったりする事例があるとすれば気の毒としか言いようがないね。

[37: 匿名さん]

以前品川で、刃物の傷害事件とトビオリと火事でニュースになったタワマンがあるが
何事も無かったかの様に売れているよ。

[38: 匿名]

中古を買うときは事故物件マンションじゃないか確認した方が良さそうだね、聞かれたらさすがに事実を言わなきゃいけないみたいなので。

[39: 匿名さん]

事故物件調べるサイトと今は普通にあるしね。まあ中古とか賃貸だと調べるよね。

[40: 匿名さん]

>>33
スカイズ出来てもほとんど影響なかったですからね。ベイズとここくらいでは、豊洲発の混み方は変わらないでしょう。

豊洲行きの混雑は駅前再開発で酷くなる可能性はあります。ちなみに有楽町線の最混雑区間は東池袋→護国寺間あたりのようです。

[41: 物件比較中さん]

高い高いと叩かれて半分近くも売れたのに今度は売れてないと叩かれる
なかなかかわいそうなマンションだ

[42: 匿名さん]

ここの売れ行きが影響を与えたのでしょうか。。。
価格高騰にブレーキがかかるなら歓迎ですね。

【重要なお知らせ】
拝啓　時下ますますご清祥の段、お慶び申しあげます。
平素は格別のお引き立てを賜り厚く御礼申しあげます。
本Facebookアカウントは、三井不動産のパークタワー晴海の販売に合わせて運営してきましたが、<パークタワー晴海>の事業スケジュールの見直しに伴い、平成27年10月下旬予定としておりました販売予定時期等につき、延期させていただくこととなりました。
今後の販売スケジュールに関しましては現在のところ未定でございます。
そのため、本日をもちまして、閉鎖させていただきます。
みなさまにはご期待いただいておりました折、深くお詫び申しあげます。
2015年6月26日
三井不動産レジデンシャル株式会社
≪本件についてのお問い合わせ窓口≫
＜パークタワー晴海＞インフォメーションデスク
フリーコール　０１２０－４８１－３２１
[営業時間]午前１０時～午後５時（火水曜定休）

[43: 購入検討中さん]

パークタワー晴海が無期限の販売延期になったそうです

[44: 匿名]

スカイズできてから、スーパーの混み具合が半端ないです。
スーパーと保育園と小児科もっと増やすべきです

[45: 匿名さん]

>>42
先週の販売状況程度でこんな大きな判断はされないですよ。何かあったと思うべきです。

逆にここの販売に影響ないよう発表を遅らせた可能性がありますね。Facebook閉鎖ですから相当な延期となりそうですね。

[46: 物件比較中さん]

晴海は東急タワーの価格を参考にして値段を決めたいのでは？
ここと晴海はコンセプトが違いすぎて競合する感じかしません

[47: 物件比較中さん]

駅近に価値を感じる人は晴海には興味がないと思いますよ
解放感が欲しい人は逆にここには興味がないと思います

[48: 匿名さん]

同じ三井の大規模マンション、武蔵小杉が第１期で69%出したのに対して、やはりここは売れ行きが悪いと判断したんでしょう。
資金的に余裕がある人はよいですが、金利も上がってきていますので、冷静にならないといけませんね。

[49: 匿名さん]

第一期二次は七月上旬と発表されてますが、申込みは再来週末くらいですかね？　ということは価格発表は来週末？

[50: 物件比較中さん]

東急タワーのいつモデルルームができるんですかね？
いくらなのか興味深いです
まさかの400突入でしょうか？
現実的にはドトールぐらいでしょうかね？

[51: 匿名さん]

２年後に金利がどこまで上がっているかなんて、誰にもわかりませんからね。
１パーセントとか上がると、手付け放棄せざるを得ない人も出てくるのでしょう。

[52: 匿名さん]

>>45
いやいや、どう考えてもタイミングバッチリでしょう。ここの一期の売れ行きが三井にとっては最近なかったズッコケだったから販売目処が伸びそうなため、PTHをとりあえず販売延期にしただけ。以前から三井営業はPHT目処つけてからPTHを売り出すと言ってたから間違いない。一期二次はたいして数でないだろうから2期の販売数次第でMRオープンきめることになるでしょう。

[53: 匿名さん]

当面割高になるのは仕方ない。
収入上げれば資産価値の上下にビクビクすることもない。

[54: 匿名さん]

>>50
一般的には着工して一年後くらいかと。
まだ建築看板も出てないから相当先でしょう。

解体ははじまってるんでしたっけ？

[55: 匿名さん]

この件を契機に不動産バブルが沈静化に向かうとよいですね。

[56: 匿名さん]

>>52
いやいや、「事業スケジュールの延期」だから単なる販売延期じゃないですよ。工事が遅れてるだけかもしれませんけどね。

[57: 匿名さん]

物件訴求力が弱いので、この悪い流れだと営業さん頑張らないと手付け前キャンセルもそこそこ出そうだね。三井さん、踏ん張りどころだね。2期で販売してないタイプの部屋で下げる方の価格調整あるかもね。

[58: 匿名さん]

>>53
上げたくてもサラリーマンは簡単に上がりません。

[59: 匿名さん]

ここ以外ない、と思える方は何も心配せず契約してよいでしょうけど、お買い得ですよと煽られて購入を決めた方は気を付けてください。

[60: 匿名さん]

お買い得と言われて申し込んだ人はいなんじゃない。
営業からここは高いですよ。駅近、都心近など利便性重視の人が合う物件と言われましたから。

[61: 匿名さん]

これから資産価値が上がると思って買うのはやめた方がいいってことだね。
どうしてもここに住みたいなら止めない。

[62: 匿名]

>>60
いやいや、二期はさらに上がりますとかなりお買い得感出されたよ。

この展開は予想外だっただろうな

[63: 申込予定さん]

2期で値上げはあっても値下げはないですよ。

[64: 匿名さん]

晴海が延期になって、ほかにライバルなくなったから、値上げしかないだろ。

[65: 匿名さん]

晴海が延期になって

じゃなくて

晴海を延期せざるを得なくなって

だよね。

[66: 購入検討中さん]

現在賃貸族です。
ここの検討は悩みに悩んで一期は決め切れずに様子見。結果は即日完売とはならなかったようですが、いきなり300近くの申込みが入ったことに驚きました。

正直、内廊下仕様の正真正銘タワマンのシンボルでさえ坪300で5年かかったのを知っているので、それを超える価格のここが1次で300も捌くとは思いませんでした。我が家は間取りが選べるうちに申込みしておけば良かったと後悔しております。

あとは賃貸族ならではの悩みとして、仮に2年後に価格が下がったとしても入居できるのは約4年後。それまでの賃貸料の負担が約650万なので、今より1割以上相場が下がらないと待つメリット出ないんですよね。次の東急が来年以降の発売で400を超えるのではないかと言われている中で2年後に相場が下がっているイメージが私には持てないのですが、賃貸族の方いたら現在の心境教えて欲しいです。

[67: 匿名さん]

>>66
売れた戸数は確かな情報は何もありませんから、実は一戸も売れてないかもしれませんし、全て売れたのかもしれません。物件概要の更新を待ちましょう。

[68: 匿名さん]

>>66
今金利が安いので、即入居出来るの物件がオススメです。賃貸料も金利も得すると思いますが。。2年後の金利が今より安いことは想定しづらいかと。
skyzの中古はいかがですか？

[69: 匿名]

今のスカイズ中古は購入価格より1000万くらいのっけてるからおすすめしない

２～3年待てば供給過多で中古がだぶつくからそのときを狙うのがベスト

[70: 匿名]

>>69
それを言うなら、パークシティなんてぼったくり価格になってる

もうすぐ10年経過の震災前マンションをよくあんな価格で購入するな、と正直思う

[71: 購入検討中さ]

>>68
返信ありがとうございます。
確かに4年後に物件価格が仮に下がったとしても、これから金利が緩やかに上昇していく可能性が高い中で待つという選択肢が取り難いんですよね。
実は豊洲の中古も見ているのですが、既に売主さんもかなり強気な価格設定をしてきていてタワマンは軒並みここより高値になっている状態なんですよね。
Skyzも仕様やデザインはかなり好きなのですが、嫁が駅から遠いいから嫌という状況です。
ここしかないのかと思いつつ、これでここも次値上げしてきたらもうお手上げです（笑）

[72: 匿名さん]

>>70
制震ね。
パークシティ豊洲は。
なのに坪単価４２０。

[73: 匿名さん]

>>28
>豊洲の免震は少ないから差別化になるのかな？

確かに豊洲に免震は少ない。
ここ以外だとどことどこになるのかな。
数えるほど？

[74: 匿名さん]

>>71
気持ちは良く分かります。我が家も同じです。

[75: 匿名さん]

>>73
豊洲タワーとスカイズベイズが免震。
パークシティとシンボルが制震。
ツイン他が耐震。

[76: 匿名さん]

>>75
補足。豊洲以外でも免震は少ないですけどね。
大崎とかも免震は確か一つか二つ。

[77: 匿名さん]

免震よりも制震のほうが家具が倒れにくく、室内が荒れずに済むという話を聞いたことがありますが、実際のところどうなんでしょう。免震のほうが物件価格は高くなるのでしょうか？

[78: 匿名さん]

>>66
入居できるのは約4年後。それまでの賃貸料の負担が約650万なので、今より1割以上相場が下がらないと待つメリット出ない

どうゆう計算なんですか？
計算方法がわからないので教えて下さい。

[79: 匿名さん]

>>77
制震は一番中途半端な構造です。

[80: 物件比較中さん]

武蔵小杉で近所に高い物件があると少し安く出したら人気が爆発することがよくわかったからより高い東急タワーにぶつけるんでしょ？

[81: 物件比較中さん]

>>52
３００売れても失敗なの？

[82: 匿名さん]

>>78
1月13.5万円の家賃を払っていて、分譲は6500万くらいの物件を狙っているってこと！

[83: 物件比較中さん]

>>52
大企業はそんな迅速な意思決定できませんよ

[84: 匿名さん]

300も売れてないと思いますよ。
私はその半分もいってないとみてます。
だからPTHが販売延期になった。

[85: 物件比較中さん]

免震は地震保険も安くなるからそれなりの効果はあるのでは？

[86: 匿名さん]

>>82
ありがとうございます。

今より1割以上相場が下がらないと待つメリット出ない

のところがやはりわからないので教えて下さい。

[87: 匿名さん]

計算苦手なの？

[88: 匿名さん]

営業さんは300売れたと言ってましたよ。

[89: 物件比較中さん]

>>84
営業に聞いてみたら？
そんなに売れないなら３００超も売りに出さないよ
三井の営業はそんなに仕事ができなくてもつとまるの？

[90: 匿名さん]

まあまあ、どのくらい売れたかは先着順戸数が出たらすぐわかりますよ。

[91: 匿名 さん]

日本では、失われた２０年でデフレマインドが擦り込まれてしまった。過去と比べて高いからおかしい、だから下がるんだ、下がるに違いないと。だから、半分も売れてないと予想する。要望書が出てる所を販売するんだから、数は多少のズレがあっても、そんなに変わんないって。

[92: 匿名さん]

＞７８

賃貸なら会社から大幅な補助でたり、賃貸料は減らそうと思えばいつでも安いとこに移れるからね。分譲は万が一会社が傾いて給料減ったり、リストラされたら自己破産になるから。また、変動でローン組んで今後金利がかなり上がるリスクもあるわけで。

[93: 匿名さん]

約３００で２９０台みたいなこと言われたけどね。でもその後のキャンセルも出そうな物件なのでもう少し減るかもね。三井大規模でエース営業隊が頑張ったのに久々の申し込み割れした物件なら皆ちょっと購入躊躇するのは致し方ないところはあるよね。

[94: 匿名さん]

俺も３００も売れていない、下手したらその半分に１票
３００も売れてたらそこまで失敗でもないし、そんな簡単にPTHが延期にならない

[95: 匿名さん]

パークコート千代田富士見、ＧＦＴ、ＫＴＴ、スカイズ、ベイズ、パークシティ大崎みたいな売れ行きを期待していたんだろうから。１期で１０以上の申し込み割れしたらそれは完売目処は何ヶ月か遅れると思うよ。特に最後の残りはパークシティ大崎みたいに中々売れないものだからね。それがスタートから躓けば完売までの目処はだいぶ変わる。だから２９０台とかでも完売目処は何ヶ月か遅れるからＰＴＨは延期にせざるを得ないし、坪３２０弱で顧客がついてこれないという現実がある今、ＰＴＨの値付け戦略も練り直しも必要でしょう。

[96: 検討中]

なんだかんだいっても、豊洲は所詮坪300以下の町だということ
豊洲民がバカにする駅遠物件、芝浦のGFTや勝どきのKTTがここより高い坪単価でバカ売れして、駅近のこの物件が売れないのは駅力の差。所詮足立ナンバー江東区豊洲ってことです。

[97: 匿名さん]

妄想ですかw

[98: 匿名さん]

晴海の物件、販売するのを当面延期しましたね。ここと湊を2-3年でゆっくり売っていう考えでしょうか。

[99: 物件比較中さん]

勝どきのKTTは、ここより坪単価が安いですが。。。

[100: 物件比較中さん]

パークコート千代田富士見、ＧＦＴ、ＫＴＴ、スカイズ、ベイズ、パークシティ大崎って、全部投資マネーの入るタワーでは？