ザ・パークハウス築地入船について

[物件比較中さん [男性]]

ザ・パークハウス 築地入船っていかがでしょうか。
重厚な感じのラウンジのデザイン、内廊下など良さそうです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-tsukiji-i/index.html

ザパークハウス築地入船
所在地：東京都中央区入船2丁目3番2（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩3分 （7番出口）、京葉線 「八丁堀」駅 徒歩4分 （A2番出口）
東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩4分 （A2番出口）、東京メトロ日比谷線 「築地」駅 徒歩5分 （3番出口）

間取：3LDK
面積：67.46平米～73.56平米
売主：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：川口土木建築工業
管理会社：三菱地所コミュニティ


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 買い換え検討中]

地権者の割合がものすごいですね
賃貸に出されるのかな

[2: 匿名さん]

どうなるんでしょうね・・・
もともとここは何があった場所なのですか？
住宅があった場所ならば、もとの住民の方が入られるのでしょうけれど、
会社の持ち物だったりすると
賃貸に出される可能性もあるということになるのかなと考えられます。
一応、これは確かめてみないといけないかと。

[3: 匿名さん]

何が建ってたか知りたいときはgoogleストリートビュー使うといいですよ。
新大橋通りからの眺めなら2009年まで遡れます。
4階建の印刷会社のビルが建ってたみたいです。

[4: 周辺住民さん]

新大橋通り沿いは住むには厳しくないですか。

[5: 周辺住民さん]

新大橋通りはかなり交通量ありますからね、騒音、振動が気になる人には厳しそうです。
新富町も八丁堀も近くて便利な立地ではありますが。

[6: 匿名さん]

振動とかはマンションだったら大丈夫なんじゃないかと思いますが、気になる人には感じられるほどなんでしょうか。
マンションだと基礎がしっかりしているから、
道路に大型の牽引車が通ったくらいでは特に揺れたりとか影響は無さそうに思いますけれども…。
ただ交通量があるのは確かにその通りだと思います。

[7: 匿名さん]

振動は賃貸マンションでも、気になるところ、気にならないところがありますね。
基礎がしっかりしているなら、そこまで気にならないような気がします。

今までに住んだところは気になりませんでしたね。

友人は免震マンションは気になると言っていました。
建て方によって違うんでしょうか？

[8: 匿名さん]

確かに新大橋通り沿いだと夜も大型車の往来が激しくて、ここは住宅といういうよりオフィス利用のイメージですね。空気も悪くてファミリー向きではないので、投資、セカンド、SOHO目的の方が多くなるのかな。単身赴任者などの借り手はすぐつく場所だと思います。 江戸バスで東京駅に100円で出られる点は出張族には便利かも。

[9: 匿名さん]

レスを見るとオフィスビルの建て替えのようですけど、それでも事業協力者住戸は29戸もあるんですね。この辺りだとファミリー需要も多い場所なんでしょうか。賃貸になっても単身よりファミリーさんの方が長く住む方も多いでしょうから安心といえば安心ですけどね。
エントランスは高級感あります。マンションデザインにはかなり期待できそうな感じ。

[10: 匿名さん]

説明会に行ってきました。
かなり高めの金額でしたが、今のトレンドでは仕方ないんでしょうね。

[11: [男性 50代]]

No10の匿名さんへ
高めの設定はだいたい幾らくらいでしょうか？

[12: 匿名さん]

1億に届く物件はなかったですが、大台に近い数字がずらりです。

[13: [男性 50代]]

どうもありがとうございます。来週にモデルルームを予約しましたが、あまり高いのでは買えないので行っても無駄ですね。
電話では金額はまだ未定というばかりで教えてくれません。最近は値段も出さないでネットに宣伝はいかがなものでしょうか？

[14: 匿名さん]

外観、高級感あっていいですね。
低層階であれば3Lの7000前半の部屋もあるのでしょうか？

[15: 匿名さん]

>>14
期待薄です

[16: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
南側が販売される部分で、北側に1LDKと2LDKがあり、これが事業協力者のもつ物件になるそうです。
おそらくは北側は賃貸になるだろうとのことで、そうするとワンフロアに賃貸物件と分譲物件が混在することになります。
南側新大橋通り沿いのＤタイプの一番上の部屋とたしか12階のＣ、Eタイプも事業協力者の物件になっていました。
モデルルームはEタイプです。
採光も良さそうだし、部屋自体は気に入ったのですがまだ悩んでいます。

[17: 匿名さん]

事業協力者が賃貸に出すだろうってことですか。うーん。。。

[18: 匿名さん]

>>16
坪いかほどでしたか？

[19: 購入検討中さん [男性 40代]]

坪４２０－４４０万円くらいかと。

[20: 匿名さん]

一坪の価格が４００万を超えているのも、
凄く高いところだなんだな～。
都心部の土地は本当に高いですね。。
それでも買う人がいるからまた凄いです。

でも売れなきゃ賃貸という手もあるだろうから、
場所さえ良ければどうにでもなる。
もし賃貸なら家賃は幾らになるかな。

[21: 匿名さん]

420って、2年ほど前なら、3A買える値段ですからね。

東京カンテイによれば、あくまで新富町での賃料になりますが、分譲マンション70m2で23万円です。新築のプレミアを考慮すると、26-27万前後じゃないでしょうか。

[22: 購入検討中さん]

モデルルーム行ってきましたが7500万円台～でしたよ。
坪420万円ではないかと・・・

[23: 物件比較中さん]

ここは約4割が共同事業主が所有しているから、今後の管理組合運営は実質的にここの賛成がないと何も進まないんだよね。
かなり重要なポイントだと思います。

[24: 検討中]

>>23
もし共同事業主の賛成がなかった場合はどんなことが困るんでしょうか？

[25: 物件比較中さん]

>>24
マンション住人の4分の3以上で決める必要がある事項です。
例えば、管理会社の変更とかAirB&Bの禁止など当初の管理規約を変更する場合でしょうか。
まあ、実質的にはどこのマンションでも4分の3以上の賛成をとるのは難しいですけどね。
ただ、ここは最初から共同事業主さんに管理規約の変更に関して拒否権があるみたいなもんです。

[26: 匿名さん]

実需というより投資向け物件という気がします。

[27: 匿名さん]

そうかもしれないです。
ここだと賃貸の需要が極めて高そうなエリアでありますし。
ただ、売り出し価格にもよる、かな。
ちゃんとペイできるのならいいのですが、
元々の価格が高いと、難しくもなってきますし。
値付け次第、というのがあるのではないかしらとは思います。

[28: 物件比較中さん]

賃貸と分譲が混在するマンションなので、相当に悩んでいます。
部屋の間取りから、SOHOや独身者、DINKS、ファミリーが同じフロアに住むことになるんですよね。
皆さんは、この辺りのことは気にされますか？

[29: 購入検討中さん]

24です。
25さんありがとうごさいます。
Air B&Bのことはよくわかりませんが、3/4の賛成を取ることが難しいのということは、変更は難しいという捉え方にもなるんですかね（笑）

[30: 周辺住民さん]

24さんが言っているのは普通決議事項なので、過半数の賛成で大丈夫だと思います。
逆に言うと、事業協力者さんが4割持っているということはマンション管理に関して決めなきゃならないような事案は普通のマンションよりも素早く決まっていくということかもしれませんね。

[31: 周辺住民さん]

SOHOは管理規約上ダメだと思います。
DINKS、独身者、ファミリーが同じフロアーになるのは都心のマンションなら
普通にあると思います。

[32: 匿名さん]

SOHOはだめなんですか。
そりゃそうか。
基本的には住居専用として皆さん住まわれるわけですから、
事業をする、というわけにはいきませんものね。

ここだといろいろな形態の世帯が入るのはしかたがないと思います。
住み分けをしたいなら、
もっと場所をかんげないとならないかと。

[33: 物件比較中さん]

24です。
いろいろと教えて頂いてありがとうございます。
都心のマンションだから、いろいろなタイプの方が住むものなんだということですね。

SOHOについては、上の方が書かれているように4割を所有している共同事業主さんがその気になれば管理規約の変更を提案してSOHO使用もOKとなりそうですね。あくまでも可能性の話ですけど・・・。

[34: 購入経験者さん]

SOHOについては管理規約ではなく使用細則になると思います。だとすると、過半数の賛成が必要なので、
事業協力者の割合が4割ならその気になってもSOHOはOKになるのは難しいと思いますが。

[35: 物件比較中さん]

33のコメントは、No.28でした。（24さん、失礼しました）

34さん、使用細則なのですね。どうもありがとうございました。
SOHO使用に拘っているいわけではないのですが、検討するにあたって前もって知っておきたくて聞いてました。
参考になりました。

[36: 匿名さん]

そうなんですか。
管理規約と使用規約というものがあるのですね…
ルールと言っても、種類がある、ということなんだなぁと思いました。

皆さんでいい感じでやっていけるといいですねぇ。
お互いに気遣いあってやっていけるのが
やっぱり一番だと思うんで！！

[37: 匿名さん]

ここ盛り上がってませんね。
もしや、もう完売しちゃってるとか？？

[38: 物件比較中さん]

物件概要を見る限りまだ販売開始もしてないようですが…

[39: 物件比較中さん]

MRもオープンして見学受付しているということは、買いたい人はある程度の要望を出しているよ。
販売側は要望と住戸を比べて売り出し戸を決めるから、普通はこの段階でスレッドは盛り上がっているところも多い。

[40: 匿名さん]

築地といえば、早朝の市場なんだけど、もう全て移転したんでしたっけ。
今まで朝はトラックで騒がしかたんですかね。

でもこの辺は銀座も近いし、やっぱりセレブな土地なんですかね。
新宿側は庶民派で丸の内側は、セレブ派な地域かな？

[41: 物件比較中さん]

現地周辺によく行きますが、周辺の環境は何と言いますか、
とにかくファミリー層や永住向きではないですよね。
新大橋通り沿いで閑静とも言い難いですし。
その割に単価は高いでしょうから、一言でいえば
人気があまりないのかなーと。

[42: 匿名さん]

ここの近くのプレシスはファミリーで購入している人の書き込みが多いですね。
小学校と公園が近いとはいえ、とてもファミリー層向きとは思えないのですが。

[43: 匿名さん]

>>42
どういうところがでしょう？

[44: 匿名さん]

>>42
三井のタワマンも小学校の話題で盛り上がってるのをみると、この辺りはファミリー層がそれなりに出てきている地域じゃない？

[45: 匿名さん]

実際にはこの周辺はファミリー層多いですよ。
いろいろと便利ですしね。

[46: 購入検討中さん]

価格はいくらぐらいかわかりますか？

[47: 匿名さん]

400前後

[48: 匿名さん]

やはりそれくらい、しちゃいますよねぇ・・・(^^;
ということは
物件によってはかなりの価格になっていく、ということで。
とは言え、交通事情はかなりよい立地。
そもそも勤務地が近い人のニーズが有る？
賃貸投資としてもきっちり成り立っていく可能性があるということですね。

[49: ご近所さん]

賃貸に出せば必ず借りる人がいる物件ですよ。
投資物件としては良い方です。実際に住む目的で買い人は少なそう。

[50: 匿名さん]

340ぐらいから？