ブランズ牛込神楽坂ってどうですか

[購入検討中さん [男性 40代]]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kagurazaka/
売主：東急不動産
施工会社：フジタ
管理会社：東急コミュニティー（予定）

ブランズなのに、ご時世で、平米500万円オーバーも余裕か？余裕なのかあああ？


所在地：東京都新宿区北町4番他（地番）
交通：都営地下鉄大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分
JR総武線・中央線 「飯田橋」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩9分
専有面積：66.14m2～108.58m2(予定)

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.4 管理担当】

[251: 匿名さん]

前評判の割に小規模の割に時間かかってるね、

[252: 物件比較中さん]

いま1戸だけ残っている4LDK、一見するだけで廊下が異常に面積を消費している。
108平米もあるのにLDの狭さが残念過ぎてならない。その割にキッチンがなぜか広い。

LDをBedroom(4)と繋げて使うことが出来ない設計なのも痛い。
収納が北側にあればLDと繋げられるが、そうすると行灯部屋になるし
サービスバルコニーが使えなくなるのね。室外機も置けなくなるし。
まぁ仮にLDと繋げて使えても17.6畳にしかならないし広いとは決して言えないんだけどね。
せめてバスルームを西側に持ってくることはできなかったんだろか？

そもそもがエントランス位置が非常に悪く、もっと南側にあれば広さを活かせた
プランニングがまだしもできただろうが、吹き抜けがあるのでそれも叶わない。
元々の条件が悪い場所なんだよね。

MRでは「余計な設備をなるだけ付けなかった」みたいなことを言っていたが、
この価格・坪単価、この管理費（350超/平米）でコンシェルジュサービスも
ゲストルームも無いのは人によっては損に感じるかもね。
神楽坂・北町に拘りが無ければもっと良い所がありそうだよね。

[253: 匿名さん]

物件価値が見出せないですね。
東側のルーフバルコニーは隣のマンションと迎え合わせになりそうだし、南側も抜けてれば良いけど実際はどうなんだろう。
東南側低層階を買われた方は向いに新しく建ててるアパートから丸見えでしょうね。
この広さであのリビングはあまりにもみすぼらしいですね。
もう少し、うまい間取り取れないもんですかね。
とは言っても良い案が浮かばない。
まあ、この価格ですから、買われる方はお金に余裕があるのでしょう。
東京の別宅といった買い物ですかね。
他も随分高い時期につかまされるって感じですね。
売るのも大変そうですね。

[254: 物件比較中さん]

まあ、眺望が抜けないとか囲まれ感とかは土地柄仕方ないし
それを求めて買う物件じゃないのは分かるけど（それは営業も言ってたし）、
間取りや仕様が価格帯に見合ってないとは感じますね…

[255: 匿名さん]

この値段だったらもうすこし設備仕様のグレードが高くてもよいのではないか、ということなのかしら。
今ってどちらを見渡しても価格が上がっていてそれでも売れているのかもしれませんが
やはり相当なお値段で売るのなら相応の内容であってほしい。
こちらの場合はそこまで仕様は低いというわけではなさそうですけれどね。

[256: 物件比較中さん]

大江戸線沿線で1億なんて、5年住んで中古でいくらで売却予定ですか？

[257: 匿名さん]

ここはメトロやJRの飯田橋も使えるでしょ。

[258: 物件比較中さん]

MRでは確かに飯田橋推しだったけど、実際はそんなに近くはないんだよな。坂だし。
立地は良い建物のグレードもそこそこだと思うけど、
設備や間取りにもこれといって特徴は無いし少戸数だから管理費も高いし、
1億出すんだったらまぁ他かな…と検討から外しました。
神楽坂（北町）が好きな人や金持ちは買うんだろうけどね。

[259: 匿名さん]

坂なのは仕方のない事。それが嫌なら下町にでも住めばよいわけです。
1億出すならとおっしゃいますが、いま1億ちょうどではたいしたマンション買えませんよ。

[260: 物件比較中さん]

1億ちょうど、という意味ではないのでは？
それに立地や専有面積によりますが、コンシェルジュサービス付きの
山の手内側の物件もその予算なら候補になりますよ。
そういうサービスいらない、と言う人も大勢いるので何とも言えませんが。
ここは個人的には、立地に頼りすぎという感が否めません。

[261: 匿名さん]

この売れ残ってるやつに関しては間取りがすべてのように感じる
リビング狭すぎ

[262: 匿名さん]

販売ペースは早かったし需要はあったのでしょうね。残り1戸まではあっという間でしたし..

[263: 匿名さん]

>>260　マンションは立地が一番大事です。（間取りは普通なら）
ただ、現在ここで売れ残っている部屋は、間取りが「悪い」という他ありません。
立地の良さを価格と間取りの悪さが凌駕しているという事でしょう。
逆を言えば、それ以外は見事に売れてしまっているわけです。
飯田橋まで近いですよ。メトロならホームまででも10分かからない。
1億話ですが、当然80㎡以上を念頭に置いております。

[264: 匿名さん]

そうそう、わずか1駅違いなのに、価格は同じくらいのためか、
ザパークハウス市谷甲良町はかなり苦戦中では。
この売れ行きの差は、立地以外の何物でもないでしょう。

[265: 物件比較中さん]

たしかに80平米超なら都心6区（という言い方が一般的かは知りませんが）の場合は
プレミアム住戸に片足突っ込むような部屋が多いですね。
そもそもそういうプランすら無い物件もありますからね。
ここは75〜79平米程度で1億前後でしたが、建物や設備諸々を考えると
立地に対する好みにはよりますが、すんなりと決める気分にはなりませんでした。

[266: 物件比較中さん]

ほんの2年前ならコンシェルジュ付きの南麻布の高級低層3LDKが1.1億程度でも買えたんですけどね。
数年でどんどん相場は変わっていきますね。

[267: 匿名さん]

何㎡？、何という物件ですか？

[268: 物件比較中さん]

例えばグランスイート広尾とかですかね。
75〜6㎡位だったかと思います。
もちろんプレミアム住戸は除いて、ですよ。

[269: 匿名さん]

70㎡台の坪単価は抑えられていますね。
400万前半かなと。
1億前後で買えたようですね。
一方80㎡以上の南西や南東だと500万を超えて来る感じのようです。

広尾でも、場所は下の方なのであまりよくはない立地ですけどね。

[270: 匿名さん]

補足です。
GS広尾は竣工してもうすぐ2年なので、売り出しはさらに1年程度前かとは
思います。
3年前程度と比較すると、都心部は2～3割上がっているとみてよいでしょう。

[271: 物件比較中さん]

GS広尾は、南麻布だから問答無用で良い、となるとも限りませんし
間取りも特段に良いとは思いませんが、普通に考えて
建物も地位もここよりはグレードが上ですよね。
中古が出てもすぐに売れてしまうみたいですし。
それがほんの3年ほど前はここと同じような価格で買えた部屋もあったのですね。
不動産は本当に難しいですね。

[272: 匿名さん]

地位についてはちょっとわかりません。
もしかしたらこちらのがよいかもしれません。
標高30ｍ弱、徳川家家臣が住んだエリアです。
なにせGS広尾は低地（標高10ｍちょい）にありますから、
大名屋敷じゃないでしょう。

[273: 通りすがり]

甲良町と北町の地位の差はないですよ。
ただ、駅から近いかどうか。
と昔は北町より甲良町の方が伝統企業オーナー宅が多かったが傾いて家売っただけ。
当然、屋敷町の美観が損なわれた。

[274: 匿名さん]

たしかに甲良町も北町も同じかもしれません。
ただ資産価値としては、あちらはだいぶ落ちましたね。
主要な駅に近い事がまず第一です。

[275: 匿名さん]

完売御礼ですね。なんだかんだで早かった。

[276: 物件比較中さん]

あの間取り買った人いたんだ・・・すげーな

[277: 匿名さん]

>>276
坪450位なら、あの間取でも買ってもいいけど、
530万以上で買うとは私も驚きの一言。

[278: 物件比較中さん]

>>277
450でも無いですよ。
いくらルーバル付きと言っても、廊下長すぎ無駄が
多すぎで専有面積108㎡もあるのにLDがたった
12.6畳ですよ、実質的な廊下部分含めて。
ブランズって立地とブランドで押しまくりで
専有物はショボいというか工夫がない傾向がありますよね。

[279: 匿名さん]

廊下が多いというのは、108㎡がその数字通りの広さを具現できていないという話です。
単価の話をしているのですから。総額として17600は確かに高いと思います。
廊下が多いというなら、例えば90㎡前半と考えてもいいわけです。部屋は4LDKです。しかも最上階ですよね。
そんな事を言っていたら、少なくとも今はどこも貴方様に買える所は見つからないかもしれませんね。

[280: 物件比較中さん]

>>279
難しいですね、よく意味が分かりません。

[281: 物件比較中さん]

あの間取りは、玄関位置や吹き抜けの存在ゆえに
不効率なものになってるのだと思うけど、それはもう全体的な構造・デザインで
決まっているので変えることができない、いわばなるべくしてなったもの。
つまり部屋の問題じゃなくてあの物件自体がイマイチ。

[282: 匿名さん]

90㎡もあれば（広い方の部類に入る）、最上階だし、
坪450くらいはするという話。
もっとするかな・・。
現に完売している事実以上に重い物はないですよ。

[283: 物件比較中さん]

>>279
あなたの日本語が理解できません。

>>282
広さと坪単価が比例するということ？
むしろ狭い部屋の坪単価が高くなるの方が一般的では？
広い部屋で単価を上げすぎるとグロスが嵩みますから。
もちろんプレミアムプランは別ですし最後に残っていた間取りは
いわばプレミアムに属するものなのかもしれませんし、
より上層階の単価が上がるのも一般的ではありますが、
ともかくあの間取りはイマイチだと感じますし、お世辞にも間取りに魅力があるとは思えません。
坪450でも欲しくないですね。
買った方を否定するものではありません、
立地や住環境が気に入ってそれも勘案した上で決定されたのでしょうからね。

[284: 匿名さん]

都心で4LDKにもなると、そもそも希少なので、普通の2LDKや3LDKとの坪単価の比較はあまり意味がなくなると思いますね。グロス抑えるために坪単価を抑える、というようなレベルの広さや値段でもないですし。
高くても神楽坂で4LDKが欲しい人のための部屋なので、たいていの人は欲しくないですが売れる人には売れる、というだけの話かと。
間取り微妙ですが、間取り良ければもっと高くなるだろうし、間取り悪いからルーバル付でもこの値段で買える、みたいなところもあると思いますね。

[285: 匿名さん]

たとえば18階建のパークコート三番町ヒルトップレジデンスでも、100m2超える部屋は2階に1部屋あるだけですが、この部屋も3階のほぼ同じ位置にある80m2の部屋より1割以上坪単価高いですから、このくらい広くなると、グロスだけでなく坪単価も高くなることは普通ですね。
ところで、パークコート三番町ヒルトップの2階101m2で坪単価616万との比較で考えると、建物のグレードも大差なく、北町の一応最上階ルーバル付が坪単価530万っていう値付けは、安くはないですが、高いってほどでもないのではないですかね。

[286: 物件比較中さん]

まぁ単価の妥当性はともかく、今回は広さと単価の割に
間取りのクオリティがあまりにも低すぎて残念という話ですがね。

[287: 物件比較中さん]

それはそうとパークコート三番町も、間取りはリビングインが多くて
「建物の長寿命化」の★も1つですし、その他諸々見ても
仕様を少し落としてお求めやすくしたという感が強い物件ですね。
それでも番長ですし、さすがにあの程度の坪単価にはなりますけどね。

[288: 匿名さん]

単価の妥当性はともかく、のあとに「広さと単価の割に云々」って…結局単価の話ですよねそれ。
上の方もおっしゃるように、三番町も牛込神楽坂も、間取りとか全体的な造りが残念だから、まだこのくらいの単価で抑えられているんだと思いますよ。
そもそも、108m2は4LDKにはやや狭いんで、全部屋独立させようとすると、どうしても廊下の面積消費増えますし、まああんなものだと思いますけどね。

122m2くらい面積あれば、
http://www.mecsumai.com/tph-kojimachi/plan/plan_l.html
4部屋独立させた上でなんとかLDKで22畳(LDだけだと18畳くらい？)とれますが、この物件とはとても比較にならないような値段(坪単価800超かな？もちろん立地もありますが)でようやく実現する間取りですよね。
結局はお値段なりってことで……

[289: 匿名さん]

>>283　282で言ったとおりです。広さと単価は概ね比例しますよ。
広い間取りの方が、お風呂やキッチンが大きくなったりしますし。

他の方（284以降の人）も言っていますが、言っている事が矛盾していますよ。

>まぁ単価の妥当性はともかく、今回は広さと単価の割に
>間取りのクオリティがあまりにも低すぎて残念という話ですがね。

ともかくと言いながら、単価の割にって。
僕が279と282で言っているのは、単価として450は高くないという事です。

[290: 物件比較中さん]

いや、今回のやり取りは、あんな残念な間取りは坪450でもいらないという意見が発端でしょ。
とにもかくにもひどい間取り、だということです。

[291: 物件比較中さん]

遡ってやりとりを見てみましたが、278の「坪450でもない」という発言は
277の「買ってもいい云々」に対するものですから、
おそらくどちらかといえばあれは「間取りがダメなので
450でも買わない」という "個人の感想" ですよね。
なので立地や占有面積から判断した坪単価の妥当性で返答するのは
意味が無いというか議論が初めから噛み合ってないように感じます。

[292: 匿名さん]

ひどい間取りというか、無駄に広い、廊下が多いから108㎡の価値がないという
話でしょ。
この辺でも検討しているわけですから、立地を無視するなどありえない事だと
思いますが？
450万は出せないとして、仮に400万だとこのお部屋は13100万程。
13100万で他の物件どのレベル（立地、専有面積、所在階、方角、抜け感、仕様等）が買えるのか
よく比較されるとよいと思いますよ。
13100万でこの部屋よりも全然よい物があったら教えてください。

[293: 物件比較中さん]

あの立地とあの広さでもあの間取りには450も出したくない
逆に良い間取りだったら600でも買ってたよ

[294: 匿名さん]

間取りでマンション買うなんて素人ですね
あとからなんとでもなるのに

[295: 物件比較中さん]

玄関位置や水廻りなどはどうにもできないけどね

[296: 匿名さん]

>>293
90平米超えるとある程度廊下が長くなる間取りは少なくないし、そこそこ効率良い間取りでも、居室有効面積はせいぜい１割増しにできるかどうかってとこでしょう。
言い換えるとこの108平米（坪450）は有効面積では98平米（坪495）のまともな物件と同等といったところ。まあひとつの仮定ですが坪単価の評価はこういう考えに基づくと思います。
この立地で坪495と考えると悪くないですし、間取りが良ければ坪600でも買ってたっていうのはよくわからないですね。。

[297: 物件比較中さん]

だから個人の感想でしょ
あの間取りでコリャないよと思う人とまあ良いやと思う人がいて、
後者がと買ったと。それ以上でも以下でもないでしょ。
間取りのクオリティは低いけど、トータルだと普通かもね。

[298: 物件比較中さん]

あのプランは居室畳数割合が60%を切っていますかね。
専有面積が広いとこの割合は下がりがちになるので
べらぼうに低い値とは思いませんが、もちろん高いとは言えません。

水廻りの位置などを入れ替えたりしたらもう少し効率的に
ならないものかと色々考えてみましたが、部屋全体の
構造と形状からもう色々がんじがらめで、もうあれしかない、というデザインのようですね。
もちろんそのぶんルーバルなどで付加価値を付けたのでしょう。

ちなみに間取りはもう掲載されてませんが、
「ブランズ牛込神楽坂 間取り」などで画像検索すると見れます。

[299: 匿名さん]

たしかに感想だからなんでもありなのかもしれんけど、
ちょっとポイントがずれていると思いますよ（笑）

[300: 物件比較中さん]

他の100平米超の物件と比べても、居室割合という点で考えるとかなり効率の悪い間取りですね。