ブランズ牛込神楽坂ってどうですか

[購入検討中さん [男性 40代]]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kagurazaka/
売主：東急不動産
施工会社：フジタ
管理会社：東急コミュニティー（予定）

ブランズなのに、ご時世で、平米500万円オーバーも余裕か？余裕なのかあああ？


所在地：東京都新宿区北町4番他（地番）
交通：都営地下鉄大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分
JR総武線・中央線 「飯田橋」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩9分
専有面積：66.14m2～108.58m2(予定)

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.4 管理担当】

[No.1 by [男性 40代] 2015-05-31 10:03:52]

立地も、この状況下でのゼネコン選択も、申し分ないと思うのですが、神楽坂ピアース並みの収奪価格を付けるのでしょうか。無念。

[No.2 by 匿名さん 2015-05-31 22:39:18]

グランスイートより全然立地はいいです
牛込神楽坂っていう名前にして来るとは思いませんでしたが。
それじゃ大江戸線のイメージでしょ
北町を名前に入れたほうがいいんじゃないの

[No.3 by 周辺住民さん 2015-06-01 07:14:17]

ここだいぶ寝かせていたよね。そろそろ高止まりと判断したのだろうか？丸紅モリモト見て焦った？

[No.4 by 匿名さん 2015-06-01 17:56:06]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47436/

ブランズはやめといた方がいいんじゃない。いい噂あんまり聞かないし。

[No.5 by 匿名さん 2015-06-01 18:10:52]

>>2
牛込を入れたのは確かに意外でしたね。
ただ、土地に詳しい人なら旧牛込区=山手というイメージがあるでしょうし、現在最も「神楽坂らしい」のは東西線の駅がある場所よりも牛込神楽坂駅がある神楽坂上ですので、その辺も加味されたのかもしれません。

[No.6 by 匿名さん 2015-06-01 18:43:03]

ここは高いよ。
どんなにネガろうと450超え確実。500もあり得る。

[No.7 by 匿名さん 2015-06-01 18:46:55]

ブランズねー。
地所はもちろん、モリモトと比較してもデベとしては微妙だなー。

[No.8 by 匿名さん 2015-06-01 19:03:37]

地元需要のみで完売かな。

[No.9 by 匿名さん 2015-06-01 19:08:23]

南町のプラウドアパートみたいにならないといいけど。

[No.10 by 匿名さん 2015-06-01 23:23:14]

どこいってもアパートって持ち出す奴いるね。バ◯の一つ覚えなんだろうけど、うっとうしい。

[No.11 by ご近所さん 2015-06-05 23:33:57]

このへんはとても雰囲気が良くて好きです。地下鉄の駅に近いのも良いですね。
子育て世代の人たちには少し高くて手が届かないかもしれませんが、こども園も近くにありますね。
格的には、払方町や砂土原町の方が上かもしれませんが、利便性はこちらが良いように思います。

[No.12 by 匿名 2015-06-06 01:43:43]

>>10
アンチ野村なのかM3Dを嫌ってるのか分かりませんがプラウド物件とこの辺りには必ず湧きますよボウフラのごとく、そしてそれにつられて本人も出てくる始末。
どうせここも格がどうのこうの始まります（笑）

そんなことよりココは高そうですね！
坪500は軽く行きそうですね。飯田橋まで歩けるってのがまた良い。
昨今ではブランズ代々木も倍率が6倍以上ついたくらいですから、値付けによっては蒸発するでしょうね。

[No.13 by 匿名さん 2015-06-06 07:57:07]

当然のことながら内廊下で天井高も２５０cmは確保するでしょう。（ディスポーザーは無理かも？）
飯田橋にも近いし神楽坂の商店街にも近いし。
坪５００万以上でも個人的には欲しい物件です。
多分東急ですから強気の値段でしょうね。

[No.14 by 物件比較中さん 2015-06-06 21:32:38]

坪500はすごいですね。3～4年前の、プラウド市ヶ谷南町、ジオ市ヶ谷払方、スタイルハウス市谷砂土原、ブランズ市谷砂土原とかと比べるとひどく上がってませんか？

東急も土地を仕込んで待ったかいがあるって感じでしょうか。

[No.15 by 匿名さん 2015-06-07 01:29:07]

10, 12
過敏反応して、どうしたの？
南町ディアージュAの住民て、粘着なのはあのひと一人だけじゃないんだね。みんなの邪魔だから黙ってなよ。

それはともかく、矢来町物件を参考に値付けしてくるはずなので、強気なのは間違いないですね。

[No.16 by 匿名さん 2015-06-07 08:28:53]

PLANを見れば内廊下なのはわかるけど
全体的に間取りに無理がある気が。
特にCtypeとか居室の採光がかなり苦しいですよね

[No.17 by 匿名さん 2015-06-08 08:38:18]

>>16
Cタイプはリビング・ダイニングのみバルコニーからの採光がありますが、
その他の居室は実質採光なしになります？
4畳大の洋室の開口部は吹抜に面しておりますが、通風のみで採光が
とれるようには思えません。

[No.18 by 匿名さん 2015-06-08 15:06:55]

Agタイプの吹き抜けに面した部屋はサービスルームなのに
Cタイプだと洋室になるのはどうしてですか？

[No.20 by 匿名さん 2015-06-09 01:47:29]

>>18
採光面積の違いですね。Agは一階なのでサービスルームの採光面積が、居室に必要な基準に満たないのでしょう。C typeは何階なのかはわかりませんが、基準を満たすだけの採光が窓からとれるのだと思われます。実際に住んだら、そう大差なく感じられるとは思いますが。

[No.21 by 匿名さん 2015-06-10 16:31:08]

居室とするにもいろいろと基準があるんだ、という話ですか。
普通にサービスルームでも、その人さえ良ければ居室として普通にカウントできると思います。
ただリセールするときにはまたそこをサービスルームとして出さないといけないので、
売る方は少々苦心するかもしれないですが。
あまり気にしない人ならOKじゃないかと思います。

[No.23 by 高杉佳奈 2015-06-13 18:17:03]

南面、宮城道雄さんに覆われてます(笑) 昼間仕事でいないか、夜のお仕事なら、日照気にしない方むきかしら〜
場所は良いのに残念です、大手不動産屋さんに、リセール検討しているのならオススメしません、ですって。
東急さんがおっしゃってましたが、南面がとれない分、間取りで勝負らしいですよ〜。

[No.24 by ご近所 2015-06-14 22:48:55]

近所でも話題になっていて、住みたい方は大勢居られる様子です。
牛込神楽坂の駅から一番近く、一番車の通りが少ない北町の通りなので、住みやすさは申し分は無いでしょうが、駅から上がる坂が結構お年寄りの方にはキツイと思います。
宮城道夫記念館ですが、本館とマンションの間は結構距離はあります。
ですが記念館とはいえ、ここも経営が難しい様で、現在南東側に3、4階建ての賃貸が建築中。
また南西にも投資用1ルームマンションが建っていますから、1階住戸なら角地で無い方が宜しいでしょう。
東側はお隣パークハウス神楽坂アーバンスと、もろに向き合います。
抜け感があるのは南西４階以上か北町の通り沿いでしょうね。

[No.25 by 匿名さん 2015-06-16 13:41:51]

サービスルームだったとしても、部屋の広さはそれなりにありますので、居室用と使用される人はおおいのではないでしょうか？そもそも吹き抜けに面してお部屋ですので、明るさはそれほど求められず、風通りが良いと考えて使用するのがよいのでしょう。

[No.26 by 匿名 2015-06-16 15:31:14]

また粘着質のボウフラが湧いていますね。暇でしょうがないのでしょう。
とてもまともな仕事をしている人間ではないでしょうね。
ここの裏には、宮城道雄記念館がマンション建てていて、せっかくの
南側がふさがれてしまいます。
買いたい部屋は限られてきますよきっと。
北側はほんとに光が入らないので、かなり暗いはずです。
2年以上前なら、坪400万なんてしないはずなのに、現在はほんとに高いです。
北町は傾斜がきついんです。この敷地も若干傾斜にかかっています。
道路も広い払方町の東側か南町がのがよいでしょう。
中町もちょっと道が狭いし、北町程ではないまでも、傾斜があります。

[No.27 by 匿名さん 2015-06-16 15:36:32]

駅から近いということも利点の一つですし、みなさんの言うとおり住みやすそうなので
生活環境はよさそうです。

日照はあまりよくないということなので、高層階がよさそうですね

[No.28 by 匿名 2015-06-16 15:59:45]

あんまり高いようなら、中古もありだな。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003515752/

[No.29 by 匿名さん 2015-06-16 17:05:20]

↑洗面所がリビングインとはひどい
プラウドはひどい間取りばかり作るね

[No.30 by 匿名さん 2015-06-16 21:43:58]

↑単なるネガ意見かと思ったら、間取り図を見て私もびっくりしました。
洗面所がリビングインって初めて見たような気がするんですが、結構あったりするんですかね。
ここは期待していたんだけど、「南側がふさがっていて」という書き込みを見て、確かめてみたら、本当にそうで残念でした。

[No.31 by 匿名さん 2015-06-16 21:59:40]

>>28
野村プラウド南町の、アパートじゃない方ですね。この値段で売れるとは、売主をはじめとして誰一人思っていないでしょう。野村は本当に三次元的な間取りがひどいですから。

[No.32 by ご近所さん 2015-06-16 22:40:04]

確かに間取が悪い。その分安くなっているから、売れちゃうでしょ。まあ見てなさい。
アパートだって1.3億で売れちゃったし。

[No.33 by 匿名さん 2015-06-18 12:54:01]

　少なくともこちらは洗面所リビングインじゃないし、間取り的にはふつうなかんじじゃないでしょうか。
　通路が長いから専有面積ほどの広さは感じられないのかもしれないけれど居室の独立性はそれぞれにあるんじゃないかな―なんて思います。
　間取り効率、イイとは言えないが、メリットもあるっていうことで。

[No.34 by 匿名さん 2015-06-18 14:10:36]

グランスイートはリビングインやキッチンインがあるよ。
玄関近くの廊下から入るより、リビングインのほうが冬場は寒く無くていいんじゃない？

[No.35 by 匿名さん 2015-06-18 14:55:58]

外廊下で廊下が天然石だと冬は廊下が冷たいだろうから
無理にリビングインをプラスに考えればそうなるかな

でも洗面所リビングインのダメなところは
洗濯機やドライヤーがうるさいことだと思います

[No.36 by 匿名さん 2015-06-18 20:57:03]

納戸が無いみたいですね…掃除機の置き場に困り果てます。

[No.37 by 匿名さん 2015-06-19 20:17:59]

そんなのLD、居室の隅に置けばいいでしょ…！

[No.38 by 匿名さん 2015-06-20 20:50:27]

納戸がないのは不便な気がしますが、ここのマンションは収納が少ないのですか？
もしかして見た目重視した間取りなんですかね。
生活が始まれば、物も増えますから、
やっぱり「生活」ということに重視してほしいものです。

[No.39 by 匿名さん 2015-07-01 11:24:54]

書き込みがパタリと止まってしまいましたね…
周辺にライバル物件が多く興味が薄まってしまったのでしょうか？

[No.40 by 購入検討中さん 2015-07-06 08:07:36]

ちょっと残念な物件でした。
間取りが悪すぎる。せっかくの立地なのにリビングが狭すぎます。
縦長物件ばかりで購入意欲を失いました。
後は価格次第ですが、１億オーバーで買うような物件ではないですね。
本当に残念。

[No.41 by 匿名さん 2015-07-07 22:19:13]

>>40

私も楽しみにしていたのに、残念でした。
この間取りでこの値段では、さすがにちょっと苦戦しそうな印象ですね。これが相場だと言われればそうなのかもしれませんが…

[No.42 by 物件比較中さん 2015-07-08 13:31:26]

値段出てますか？

[No.43 by 匿名さん 2015-07-09 15:14:54]

広い間取りが公開されていないので、そちらに期待したい。

[No.44 by 匿名さん 2015-07-09 19:29:39]

間取りを全部みたうえで、「残念だ」ということです。価格は一部しか分かりませんが坪450-500くらいになりそう。
でもいい間取りは高い。webにも載ってるNr(4F)が13000を余裕で超えると言われて絶句しましたね………

[No.45 by 匿名 2015-07-10 16:34:44]

Nrタイプ4階は、坪単価530万位にはなっちゃいますね。
2～3年から見れば、3割高いな。
買う気しね～

[No.46 by 匿名さん 2015-07-10 18:39:35]

全ての間取りを見たのですね！
いいなぁ～。

[No.47 by 匿名 2015-07-14 15:25:22]

NO28でご案内した、プラウド市ヶ谷南町は売れちゃったようです。
あっという間でした。売れないとか評論家ぶっていた輩は自己反省してください。

[No.48 by 匿名さん 2015-07-15 16:16:51]

ここだとなんとなくターゲットの層はリビングを広めにした方が喜びそうな感じはするのですけれども。
もう少しゆったりと作っていければよかったのにと刃思います。
でもこれがすべての間取りではないので、
後からどのような感じの物が出てくるのか、情報待ちになってくるのかな。

[No.49 by 匿名 2015-07-16 04:01:30]

>>47
うざい！
不人気他物件心地持ち込むな！反省しろ。

[No.50 by ご近所さん 2015-07-16 09:00:15]

>>49
現在の景況感や、近隣の相場を知る上で、
有用な事例紹介でしょう。
ハズレたからって逆ギレですか(笑)

[No.51 by 匿名 2015-07-16 12:18:57]

>>50
現在の市況ではないでしょう？あの頃よりも相場はあがってます。既にたってから数年たちボロがではじめた南町アパートは全く参考になりません。どうぞ巣におかえりくださいませ。

[No.52 by ご近所さん 2015-07-16 13:04:57]

>>51

中古相場と新築相場はなんの相関関係もないと！？（笑）
中古だって上がってますよ。
それがあっという間に売れたいう事実（景況感）が大事です。

[No.53 by 匿名さん 2015-07-17 13:07:36]

収納箇所は割とあるように思いました。
間取りも使いやすい感じなのと、バルコニーも広い感じがして良いなと思います。
ただ、もう少し他のプランもＨＰで見れるようにしてほしいです。

[No.54 by 匿名さん 2015-07-17 19:23:55]

坪500超えってこと？
グランスイート買えば良かったかな。

[No.55 by 匿名さん 2015-07-17 22:18:49]

高いなぁ。
神楽坂なんて住むことにたいしてそこまで高級感はないでしょ。

[No.56 by 匿名さん 2015-07-18 03:22:49]

平均すれば坪500超ってことは流石にないですね。450超くらいだったはず。
立地、建物のクオリティともに、矢来町のグランスイートと比較になる物件ではまったくありませんね。
このエリアでこの規模の物件はほぼ出ませんし、希少性は高いかと。

[No.57 by 匿名さん 2015-07-18 15:16:58]

頼むからもっと間取りを見せて～。

[No.58 by 匿名さん 2015-07-19 02:20:34]

>>57
買う気があるなら、こんなところで言ってないで、見せてもらいに行けばいいじゃないですか。全タイプの間取り集までくれますよ。
でも、webに出ている間取りが最高のもので、あとは全てそれ未満だと思えばおよそ間違いはないです。

[No.59 by 匿名 2015-07-19 16:51:45]

>>52
ないですね。
ここ最近は中古相場を無視した値付けですし。

[No.60 by 匿名さん 2015-07-19 22:56:59]

いらない

[No.61 by 匿名さん 2015-07-20 23:49:34]

条件がそろうと、第１期の抽選の時に３倍当たりやすいみたいなことになっていますが、
ここって抽選必須な場所ということなんでしょうか。
スレッドの流れを見ていると、どうなのかなぁという風には思いました。
希少性もあるという事なので、念には念を入れてというふうにするのですかね？

[No.62 by 匿名 2015-07-21 02:47:05]

100ヘーベー越えはなかなか希少なので値段次第では抽選必至でしょうね。
グランスイート神楽坂は場所は少し違いますが広い部屋のが先になくなっています。
この辺りはそういう需要のがあるんでしょうね。

[No.63 by ご近所さん 2015-07-24 15:29:29]

>>59 ないわけないでしょ。そういうのを開き直りといいます。
実際に売れているのですから、それが「相場」なんですけど。。

[No.64 by ご近所さん 2015-07-24 15:32:55]

目黒のタワーが坪700とか言われている時代です。
500位してもおかしかないね。

[No.65 by 匿名さん 2015-07-24 20:17:02]

そうなんですか‥
公開されているプランが最高で未公開プランはそれ以下‥

てっきり、未公開プランが最高だと思っていました‥ｶﾞｸｯ

[No.66 by 匿名 2015-07-25 04:02:24]

>>63
中古なんて実際いくらで売れているのかわからないのに相場になるわけないでしょ？
オーナーが提示した額面通りで売れているのとでも思ってますか？

[No.67 by 匿名 2015-07-25 04:05:13]

>>66
付け足すなら新築が中古相場を決めています。
すでに終わった南町アパートが相場を決めているなんて思っているなんて愚の滑稽です。

[No.68 by ご近所さん 2015-07-25 07:08:12]

>>66　>>67　例示した物件はプラウド市ヶ谷南町ですが？
また、いくらで売れたかわからないから相場になるわけないって、
それは詭弁といいます。
中古相場は全体としても上がっているとメディアも言っていますが、
メディアはでまかせを言っているのでしょうか（笑）
売れた物件は、情報が出てから1カ月もしないうちにリンクが見れなくなりました。
つまり最初に出した値段で、または交渉があってもそれに近い値段で売れたと
考えるのが自然です。
新築につられて中古があがるのは間違いないでしょう。当たり前の話です。相関関係があると
僕も最初から言っていますが？
あなた59で相関関係ないって否定していたでしょう。言っている事が今度は逆ですね（笑）。

[No.69 by 匿名さん 2015-07-25 16:35:30]

＞＞６１さん　　明日までの予約制の説明会に行くと３倍の倍率優遇だっていうから時間を作っていきました。

間取りと、大まかな予定価格しか教えてくれません。それも低層階のみ。MRができないと全体がよくわかりません。
無駄足だったような感じです。３倍の優遇も抽選時の当たり玉が３個もらえるだけで後日受付の人と部屋がだぶったらその人が１個。確率的にはいいけど運がわるいと３個ともはずれになるかも？
HPで価格が未定だったのでよくわからず９０００万円の資金予定で行ったら殆ど９０００万以上から。
坪単価も４５０万から４８０万位じゃないですかね。５００万はいかないと思いますよ。
７０～８０㎡が多く１００㎡超えの部屋は１戸だけでした。

[No.70 by 物件比較中さん 2015-07-27 07:16:24]

このマンションは東と西に同じ位の高さの建物が既にあるのですが、
お見合いになりにくい南向きは、2階でも5戸のうち2戸は9800万〜、残りは1億超えです。
他の方角も下の方でも9000万〜で、唯一の7000万台は66㎡の最も狭い部屋でしたが、
こことて上の方の階では9000万台行くでしょうね。
神楽坂というアドレスが最大の売りであり、眺望や日当たりに関しては二の次という印象を受けました。
そこにどれだけの価値を見出せるかだと思います。
どうしても欲しいという人もいるでしょうし、
さすがにコストパフォーマンスが悪すぎると感じる人もいるでしょうね。

[No.71 by 物件比較中さん 2015-07-29 18:49:19]

価格はかなり高いですね。
低層階ですら（といっても5階建てですが）9000万〜1億越えです。
しかも東・西側には4〜5階建てが既にあります。
神楽坂という点を再優先してる人は眺望などは望まない、と営業に言われました。
逆に「神楽坂」を再優先しない人には全くもって高すぎです。
飯田橋も売りのようですが、所詮徒歩9分ですしね・・・

[No.72 by 匿名さん 2015-07-30 21:50:26]

三井のリハウスでパークリュクス神楽坂が50㎡台8300万で出てますぞ。そう考えると適正価格です。かね？

[No.73 by 匿名さん 2015-07-31 01:11:58]

>>72
神楽坂徒歩2分とはいえ、ほぼ坪500って、さすがに高すぎじゃないですかねー、番町に家買えちゃうよ。でも1割引いて坪450くらいでは売れちゃうのかな？それならブランズも適正か。

[No.76 by 匿名さん 2015-07-31 10:26:22]

住まいのサーフィンを見ると　プラウド市ヶ谷南町ディアージュが神楽坂駅近辺で人気度１位で坪単価１１３万、プラウド市ヶ谷南町は２位で坪単価１１４万、同じくグランスイートも２位で坪単価１１７万。
つまらない参考資料です。

[No.78 by ご近所さん 2015-08-01 13:17:30]

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/rikugien/

ブランズ六義園アベニュー。
最終1戸は、坪単科494万円もします。
本駒込6丁目ではありますが、敷地が不忍通りに面しているし、

[No.79 by 匿名さん 2015-08-01 22:56:45]

>>76
グランスイートが平米単価117万(坪380万位)なら、立地と仕様が上のブランズ牛込神楽坂は1割は高くなるでしょうから、まあ坪425万以上にはなりますねえ…

[No.80 by ご近所さん 2015-08-04 06:34:02]

部屋にもよる部分はありますが、グランスイートは400万を超えていますよ。

[No.81 by 匿名さん 2015-08-04 09:22:07]

ここは内廊下だから４５０万でも売れるでしょうね。
外観もよさそうだし。
でもエントランスが階段を下りた地下って大丈夫なんでしょうか？
大雨が降ったらエントランスが洪水にならないでしょうか？
現地に行っていないので地形的によくわからないのですが。

[No.82 by ご近所さん 2015-08-04 13:11:08]

極一部の部屋をのぞいて、眺望や日当たりは全く期待できませんけどね。

[No.83 by 匿名さん 2015-08-06 13:53:43]

公式サイトを見てみましたが…
なぜ、北側のデザインしか見せて紅のでしょうか？
南側、東西側のデザインも見たいです…。

[No.84 by 匿名さん 2015-08-06 15:01:23]

>>83
建っても東西南は見えませんからね…北側のデザインだけ分かればとりあえずの検討対象として充分かと。真剣に検討されるのであれば、モデルルーム行けば模型が見られますよ。

[No.85 by 匿名さん 2015-08-07 08:48:39]

販売スケジュールとしては、来月月中旬販売開始予定とありました。

「プロジェクト説明会」には、もう少し詳しい情報提供があったかもしれませんが

来月には、デザインも含めてホームページで紹介されるように思います。

[No.86 by 匿名さん 2015-08-07 09:07:21]

4LDKのプランは秘密になっているんですね‥
もったいブランズ見せてくれたっていいじゃん！

[No.87 by 匿名さん 2015-08-07 12:32:15]

あはは…4LDKの間取りを見たかったら資料請求するしかないよ。

[No.88 by 物件比較中さん 2015-08-10 10:33:26]

4Lなんて完全な億ションになるよな。
あんなミッチリ囲まれてる低層でねえ…
3Aなら分かるけど神楽坂というのは…どうなんでしょう。
設備・仕様は標準だけど戸数が少ないから管理費・修繕費も高いだろうね。

[No.89 by 匿名さん 2015-08-10 11:01:49]

色々言ってもね。売れちゃうんですよね。
何やかんや言いながら気になってる、という状況の方は、選択肢のあるうちにまだ今買っておいた方が良いと思いますけどね。

[No.90 by 匿名 2015-08-10 14:09:33]

3Aならとか書いてる方、全く意味分からん。

[No.91 by 物件比較中さん 2015-08-10 16:45:13]

3Aですよ、みんな御存知の。
赤坂、青山、麻布。

[No.92 by 匿名さん 2015-08-10 17:45:40]

>>91
全くもってそういう意味ではございません。。

[No.93 by 匿名さん 2015-08-10 17:50:37]

>>91
ここで比較対象に3A出して来るのが意味不明ってことだろ。いま3Aで4LDK買ったら、億どころか2億するわ。購買層も価格帯もまったく違う。
残念ながら、いまの相場ではこの物件は割高でもなんでもない。

[No.94 by 匿名さん 2015-08-10 17:56:18]

とはいえ、間取りは本当にひどいけどね

[No.95 by 匿名さん 2015-08-10 18:23:07]

>>93
ありがとうございます。
全くもってその通りです 笑

[No.96 by 物件比較中さん 2015-08-10 21:02:31]

いやここは3LDK下層階、日当たり眺望絶望的でふつうに億超えでしょ
神楽坂にそこまで付加価値を見出す人が買うマンション

[No.97 by 物件比較中さん 2015-08-10 21:23:48]

4階3LDKが1億3000万
5階4Lは？

[No.98 by 匿名さん 2015-08-11 22:52:40]

専有面積にもよるとは思いますが、まあするでしょうねぇという感じでしょうか。
この土地に価値を見いだせるのであれば
いいんじゃないかなとは思います。
広さがきっちりあるのってこの辺りでも意外とないと思いますので。
広さを求めている人ならアリではないかと。

[No.99 by 匿名さん 2015-08-22 10:34:47]

そんなに高いのですね。
モデルルームに、行くのやめておきます。。

[No.100 by 匿名さん 2015-08-22 11:16:26]

２階で１億って言っていたけど上階に行くほど１０００万円高くなるのか販売価格が上がったのか？
丘の上のGSより高いですね。内廊下だからですかね？

[No.101 by 匿名さん 2015-08-22 12:28:03]

4Fは11000くらいの3LDKもありますよ、13000は角部屋とかルーバル付きとかの一番高いレベルの部屋です

[No.102 by ご近所さん 2015-08-22 12:34:00]

丘の上のGSといいますが、標高はそんなに変わらないはずです。
矢来町と北町じゃ立地として比較にならないでしょう。

[No.103 by 匿名さん 2015-08-22 12:46:07]

矢来町と北町じゃ、ほんとに比較にならないですね。仮に仕様が同じでも、こちらの方が高いのは当然です。
さすがに仕様上げてくるでしょうけども…

[No.104 by 匿名さん 2015-08-23 10:56:57]

皆さん、買わない＋文句でなく
買えないが正解でしょ。
GSの売れ行きや中古の売れ行き見てもこの辺は価格が上がったんですよ。
現実感じ練馬に行きましょう。

[No.105 by 匿名さん 2015-08-23 13:43:03]

この周辺でよく比較をされる方がいますが、どんだけ格差があるのでしょうか？
どちらも豪邸が建ちならぶお屋敷町には見えませんが・・・
今住んでいる本駒込６丁目の方がちょっとましかも？

[No.106 by 匿名さん 2015-08-23 14:11:36]

>>105
大和郷みたいな金持ち街ではないてすよ。邸宅街って感じ

[No.107 by 物件比較中さん 2015-08-24 07:23:46]

管理費高そう。戸数少ないし。
まぁそういうのを気にする人が買うべき物件ではありませんね。

[No.108 by 匿名さん 2015-08-25 08:24:52]

公式サイトの物件概要に、第一期販売にあたり～実施済みのプロジェクト説明会に参加頂いたブランズクラブ会員に3倍の倍率優遇～とありますが、これはどういう意味ですか？
事前にプロジェクト説明会が開催されており、参加者は優遇措置がとられるという意味ですか？

[No.109 by 匿名さん 2015-08-25 09:31:29]

前レスで説明済。
MRで聞きましょう。

[No.110 by 匿名さん 2015-08-26 00:32:09]

>>108
希望の間取りが抽選になった場合、当たり番号が３つ割り当てられるということです。

[No.111 by 物件比較中さん 2015-09-03 15:40:22]

高くても需要あるだろうし戸数も少ないのに、
プロジェクト説明会に参加した人は抽選時に3倍とか
なんでそういうことやるんだろうね。
行ってみたけど一部の価格と間取りをチラ見させられただけで
ほとんど中身のないものだった。

[No.112 by 匿名さん 2015-09-04 01:06:51]

高杉

[No.113 by 匿名さん 2015-09-04 01:08:29]

黙ってても売れるだろうしいいんじゃねーの

[No.114 by 匿名さん 2015-09-05 09:57:54]

プロジェクト説明会に参加された方、情報ありがとうございます。
ほとんど情報は出していない状態ですか。
モデルルームがグランドオープンするまではそんな感じなのかもしれないです。
プレミアム住戸を狙っていたり、
人気出そうな間取りを希望していたら、
その3倍当たりやすいっていうのは良いのかもしれないけれど。

[No.115 by 匿名さん 2015-09-05 16:51:05]

ここは素晴らしい物件ですな。

[No.116 by 匿名さん 2015-09-06 08:50:52]

残念な内装でした。
立地のみだな。

[No.117 by 匿名さん 2015-09-06 17:02:41]

ダメでしたか？

[No.118 by 匿名さん 2015-09-06 20:22:27]

ダメですね。
というか普通すぎ。
安いならともかく…

立地も、あの坂が無理でした。

[No.119 by 物件比較中さん 2015-09-07 10:22:38]

プロジェクト説明会はブランズ代々木のMRで無理矢理（？）やってたし、
行けば行ったでたいした情報も無くて変なムービー見せられただけだし。
8月末にはMRの先行公開があったようだけどうちはキャンセルして行かなかった。
神楽坂なんだし戸数少ないからすぐ売れるだろうに、
なんでそんなに客の取り込みに必死なのかが分からない。
ちょい高いかな？って思ってるのかな。

[No.120 by 匿名さん 2015-09-07 10:51:46]

矢来町と北町ってどっちが位が上なんですか？

[No.121 by 匿名さん 2015-09-08 01:47:16]

戸建なら北町です。
マンションは割れるところです。

[No.122 by 匿名さん 2015-09-08 09:11:05]

豪邸が建ち並ぶ町ではないですよ。
閑静な？住宅地って感じ。

[No.123 by 匿名さん 2015-09-09 14:24:21]

そうですね。豪邸というよりは本当に閑静な住宅地という感じ。
派手さはなくて落ち着いているというのが一番伝わりやすいかしら。
マンションの場合、矢来町も北町もどちらもそう差はないんじゃないでしょうか。
間取りとか価格とかそういうのが自分に合えばどちらでも。
マンションの場合は資産価値としては結局駅からの距離が重要になってくるわけですし。

[No.124 by 匿名さん 2015-09-09 14:59:44]

内装の安っぽさどうにかならないの？
１億してこれかよ～って感じ。

[No.125 by 購入検討中さん 2015-09-10 09:41:59]

購入を断念します。
悩みに悩みましたが、良いのは立地だけで内装も仕様もちゃちすぎる。
今の住まいが狭くなり、買い増しを検討しましたがやはり断念です。
現在の住まいより広いにも関わらず、浴室、洗面所、キッチン、天井高、全てが一回り小さくなる。
仕様も10年前に購入した現在の住まいとあまり変わらず、最近出てきているマンションの仕様とは違いすぎる。
価格が安ければ考えますが、あまりにも高すぎて断念。

私にとっては立地が良いだけに本当に残念です。

[No.126 by 匿名さん 2015-09-10 23:42:24]

とにかくグレードが最低。
なんでこうなった？上の方が言うように残念過ぎる。妥協できるレベル以下の内装ですよ東急さん！

[No.127 by ご近所さん 2015-09-11 06:46:12]

アパートみたいですね。

[No.128 by 物件比較中さん 2015-09-11 18:23:35]

具体的にどのへんがグレードが低いんですか？
公式サイトを見る限りでは至って普通に感じましたが。
まあ「余計な施設に無駄なお金を払いたくないという意見も多いので共用施設は必要最低限にした」
のようなことを営業の人は言ってましたが、なんというか
値段なりに心躍るようなことがあるかというとそれは全くないですけどね。
それでも売れると踏んでるんでしょう、まぁ売れてしまうんでしょうが。

[No.129 by 匿名さん 2015-09-11 20:08:27]

最大天井高がグランスイートより10cm高いのは笑ってもいい？

[No.130 by 匿名さん 2015-09-11 20:42:37]

確かに内装がしょぼいので、私も断念！ＧＳはまだ見ていないので、今度見に行きます！！

[No.131 by 匿名さん 2015-09-11 20:50:06]

GSはホームページで、既に売れてしまったMRが見れます。ご参考まで

[No.132 by 匿名さん 2015-09-11 20:54:34]

共用じゃなくて内装の洗面とか床の感じとか薄っぺらい感じ。なんかダサい。
立地売りだなこりゃって感じました。
価格このくらいでも、今はどこもこんな感じなの？

[No.133 by 匿名さん 2015-09-12 08:36:07]

＞＞１２９　　１㎝　じゃないですか？

１０㎝だったら２５０㎝でふつうだと思いますが・・・？

[No.134 by 物件比較中さん 2015-09-12 08:45:17]

ハザードマップだと0.5〜2m位の浸水になってる土地だね。
あの半地下のエントランスだともーダメだね。

[No.135 by 匿名さん 2015-09-12 09:11:31]

北町以外いいとこなし？

[No.136 by 匿名さん 2015-09-12 12:06:25]

北町のどこがいいの？
筝曲でもやっているんですか？

[No.137 by ご近所さん 2015-09-12 14:32:03]

0.2m~0.5mですよ、ハザードマップによれば。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000177891.pdf

[No.138 by 物件比較中さん 2015-09-12 14:51:37]

本当だ、浸水は0.2m~0.5mですね。
エントランスには流れこんで浸かるでしょうが、1Fの部屋は床下浸水で免れるでしょうかね。

[No.139 by 匿名さん 2015-09-12 15:03:37]

そういう問題？

[No.140 by 物件比較中さん 2015-09-12 15:16:44]

まぁそんなの気にしてたら買える物件なんて本当に限られてしまいますからね。
2-5m浸水とかじゃなければ良いんじゃないですか・・・
とはいえ、荒川上流域の降水量が３日間で550mになると決壊リスクが高まるとされるのに、
ここ15年間で400ミリに達したことが既に２回あるとのことですね。
液状化などにより余程身近な問題だと思いますが（液状化は戸建てがより深刻なダメージを負います）、
今回も喉元すぎれば忘れられるんでしょうね。

[No.141 by 物件比較中さん 2015-09-12 19:56:15]

日本人が天災にそんなに敏感であるなら3.11以降湾岸タワーはこれほど売れることは無いでしょう。
そもそも1種低層エリアで無いのに２階以上か１階かの判断もあると思いますが。

[No.142 by 匿名さん 2015-09-13 22:39:21]

販売自体は後1ヶ月くらいで開始でしょうか。
プロジェクト発表会が終わって、今はそれに来た人向けに何かしらのアクションがある感じ？
総戸数は35戸と決して多くないのですが、第1期はどれくらいの数を出してくるのか。
プロジェクト発表会の時の反応次第、というのがあるのかな。
価格面では安くはないのでしょうけれど…。

[No.143 by 匿名さん [ 60代] 2015-09-13 23:26:26]

安いですよ。

[No.144 by 周辺住民さん 2015-09-19 00:01:03]

東急らしい物件やね。地元でいけちゃうでしょ。

[No.145 by 検討中の奥さま [男性 90代] 2015-09-19 19:39:12]

だよね～

[No.146 by 物件比較中さん 2015-09-20 21:20:47]

此処は本当の意味で神楽坂物件だね。環境も良いし条件良し。

[No.147 by 匿名さん 2015-09-20 21:39:20]

近所の三菱も絶好調みたいですね。東急頑張れ。

[No.148 by 匿名さん 2015-09-21 00:09:09]

また神楽坂で物件が枯渇しますね。
この辺も500万見えてきましたね。
、GS430、TPH430、BRZ450、全て好調。

[No.149 by 匿名さん 2015-09-21 22:00:40]

隠れ家的な雰囲気ですね。

[No.150 by 匿名さん 2015-09-22 23:37:50]

神楽坂らしいと書かれておられる方がいらっしゃいましたが、本当にそう思います。
立地的にもそうだし、建物の外観も落ち着いていてよろしいのではと。
部屋の中の設備についてはいろいろと意見が出ているなぁという風に感じます。
納得行かない部分は、オプションなり業者を入れるなりして対応していくのが一番の解決策かしら。
とにかく、立地的にはいいんじゃないかと。

[No.151 by ご近所さん 2015-09-23 07:21:24]

矢来町や甲良町と一緒にしないでください。
以上。

[No.152 by 匿名さん 2015-09-23 09:06:25]

矢来町終わったらしい。

[No.153 by 匿名さん 2015-09-23 09:49:13]

>>151
北町は何処と一緒なの？

[No.154 by 匿名さん 2015-09-23 09:57:28]

ほんとうに神楽坂らしいといってもこのマンションが建つ場所は何も感じられませんが・・・
普通の閑静な住宅地って感じ。
片方にパークハウスや古い賃貸マンション。前方には普通の民家。
ただ神楽坂通りや商店街に近いというだけ。
北町も矢来町もあまり変わらないのでは？
甲良町はよくわかりません。

[No.155 by ご近所さん 2015-09-23 12:01:00]

大久保通りの上と下では、評価が全然違います。
単に神楽坂通りに近いだけとかって・・。

[No.156 by 物件比較中さん 2015-09-23 12:18:31]

矢来町は駅から近い大型成金マンション。此処はプライベートを重視する富裕層の隠れ家高級マンション。此処の圧勝だね。

[No.157 by 匿名さん 2015-09-23 13:22:45]

>>156
北町に高級マンションないでしょ。
南町や払方にはあるけど。
勿論、砂土原は別格なマンション。

[No.158 by 匿名さん 2015-09-23 14:00:26]

このマンションってプライベートを重視するってホント？
カーテン開けたら窓、窓、バルコニーがすぐ前ですよ。

[No.159 by 匿名さん 2015-09-23 15:52:26]

富裕層の隠れ家高級マンション？？
この立地でありえない。
現地に一度行ってみれば分かります。閑静な住宅街でも富裕層が住む住宅街でも何でもないです。
矢来町よりは多少マシな程度。

[No.160 by 匿名さん 2015-09-23 16:34:31]

矢来町よりは多少マシな程度＞＞＞外廊下の差ですかね。天井高は１㎝しかかわらないし。
仕様はGSは殆ど天然石で２ｍ３５㎝のハイサッシュだけど、ここは廊下は天然じゃなく下がり天井が多くサッシュは１９０㎝くらいだったかと？
どっちもどっち。
ここが即日完売だったら素晴らしいマンションだと認めましょう。

[No.161 by 匿名さん 2015-09-23 16:50:26]

近所の人だったら知ってるよね。
隣のマンションには、よく排水車が・・・。
ここは検討候補の一つなので、東急さん、しっかりその辺はお願いしますね。

[No.162 by 匿名さん 2015-09-23 18:30:22]

矢来は数が118有って一期は確か50戸即完売＆抽選会やってたよ。戸数的には比較にはならないよ。
北町雰囲気良いけど若宮や砂土原には到底叶わない

[No.163 by 匿名さん 2015-09-23 19:28:56]

GSは完売したみたいですよ。キャンセル待ちが出ているとのこと

[No.164 by 物件比較中さん 2015-09-23 23:41:06]

町の格とかどっちが上とか下とか所詮は共同幻想だし、
自分が満足できればそれでいいのよ。

[No.165 by 匿名さん 2015-09-25 10:16:19]

全くもって同意です。
結局は、自分が住むのですから…
体外的な評価が良いものではなかったとしても、自分が住んでみてすごくいいならそれが絶対的に良いものなんだと思います。
落ち着いた街で駅も近くて、環境はいいなと思われる部分はありますし。
神楽坂というエリアの中でもいろいろとあるのでしょうけれど。

[No.166 by 匿名さん 2015-10-01 18:45:22]

そろそろ本格的な販売スタートですかね。

[No.167 by 匿名さん 2015-10-02 09:32:17]

近々に販売開始となりそうです。
利便性の高いので、早く詳細が知りたいなと注目しています。
間取りを見ると１ＬＤＫ＋２Ｓ～４ＬＤＫとバリエーションがありそうですが
販売ターゲットの幅は広そうですね。

[No.168 by 物件比較中さん 2015-10-03 10:48:51]

DM来てますよね、販売開始告知の
プロジェクト説明会に来たことによる抽選の優遇は第1期だけですとのこと

[No.169 by 匿名さん 2015-10-06 15:20:41]

今期　神楽坂チャンピオンマンション価格決定

66.14m2～108.58m2 7,770万円～17,600万円　

三菱超えの坪477万　27戸 即日完売か？？

[No.170 by 匿名 2015-10-06 16:52:36]

すげーーーー！！

[No.171 by 匿名さん 2015-10-06 17:59:18]

神楽坂はやっぱり強いね。

[No.172 by 物件比較中さん 2015-10-06 21:46:53]

神楽坂も10年ぐらい前迄は比較的地元では人気でしたが、今ほど全国区的な人気じゃなかったような気がしますが、飯田橋の千代田区富士見の再開発が連続的に始まったあたりから、フランス人が増え新しい店舗が増え人気が加速していますよね。そう言う意味ではこの価格と立地は妥当なのかもしれませんね。

[No.173 by 匿名さん 2015-10-06 23:52:27]

早い者勝ちですね。
早い時代に買えば利益でまくりな街。

[No.174 by 匿名さん 2015-10-07 09:13:54]

今期　神楽坂チャンピオンマンション価格決定 !!
オーベル関係の方ですか？

[No.175 by 匿名さん 2015-10-08 10:10:56]

いよいよ週末、登録受付です。
どの程度、登録があるのでしょう？
人気のある部屋は抽選になる可能性が高いのかな。
マンション内でも人気はさほど偏らないんじゃないかしら、とは思いますので
抽選というほどにはなりにくいのかな？
どうなるのか、蓋を開けてみないとわからないです。

[No.176 by 匿名さん 2015-10-08 10:14:56]

7,770万円～17,600万円！！
ここに関しては価格と立地のバランスが云々という感想はなく、買える人が勝ち組なのだろうなぁと感じるばかりです。
1期で27戸だそうですが、35戸全部放出しても完売する勢いなのでは？

[No.177 by 匿名さん 2015-10-08 12:45:33]

牛込神楽坂って駅まだあるんだ。なんか前にwikiで見たことあるけどは廃駅になったと書いてあった気がしたから…

[No.178 by 匿名さん 2015-10-08 12:46:57]

牛込って旧区名だよね♪四谷区＋牛込区＋淀橋区→新宿区

[No.179 by 周辺住民さん [男性 30代] 2015-10-11 20:06:34]

浸水大丈夫？ハザードみたほうが良いよ！

[No.180 by 物件比較中さん [男性 40代] 2015-10-11 20:28:40]

モデルルームは安っぽいきがしました。天井が低くく圧迫感凄いです。ただでさえ隣の建物近いのにね〜

[No.181 by 周辺住民さん 2015-10-11 21:55:58]

ここも甲良町もいいところだと思いますよ。ここら辺ではなかなかでない物件ですし。それに今後は江戸川橋でも坪400越えてくると思いますから。

[No.182 by 匿名さん 2015-10-14 00:12:05]

残2戸で販売終了かな？

[No.183 by 匿名さん 2015-10-15 09:47:28]

　そういうことみたいです。
思っていたよりもペースが早くて驚きました。
スレッド内では価格についてよく話題が上がっていましたが、それでも売れていっていたというのはすごいです。
どういう層が購入されたのでしょうか。
自分用かそれとも投資目的？
いずれにせよ、もう時間の問題っぽいです。

[No.184 by 匿名さん 2015-10-15 14:46:02]

全出しして残2？
一期27に対し残2？

[No.185 by 匿名さん 2015-10-15 20:38:47]

売れすぎやろ。

[No.186 by 周辺住民さん 2015-10-16 08:01:02]

一期27戸にたいして25戸売れたみたいです。
すごいですね。。
甲良町の物件も一期31戸に対して29戸決まったみたいです。ここら辺の物件は高くても買う人が多いですね。

[No.187 by 匿名さん 2015-10-16 09:34:28]

ＧＳとはやはりちがうんですかね？
価格的にはあまり変わらないけど、ここは年内に完売でしょうか？
やっぱり内廊下ですね。
ＧＳとここが同時販売だったらこちらを購入してました。ガッカリ！

[No.188 by ご近所さん 2015-10-16 13:12:14]

内廊下か外廊下というファクターもありますが、
GSとは場所が「全然」違う。

[No.189 by ご近所さん 2015-10-16 18:35:59]

神楽坂は基本、大久保通りの南側でしょうね。

[No.190 by 匿名 2015-10-16 20:39:58]

残りは70の3LDKですか。
2人では意味ない広さで、小さい子供との3人暮らしまでと使用期限が限られる。
今後はリセールも困りそう。

[No.191 by 匿名さん 2015-10-21 15:33:03]

3LDKで70平米ってマンションでは平均的な広さでは？
少なくとも都内ではそうだと思います。
普通にファミリーでも広さとしては過ごしやすいものだと思いますよ。
リビングインの居室で好みが分かれてくるかなぁ。
子供は嫌がるかも。

[No.192 by 匿名さん 2015-10-22 12:23:48]

70平米は平均的だと思うけど
都心のマンションは平均的な広さで作らなくていいのにと思ってしまう
70なら2LDK、3LDKは90とか100平米にして欲しい
個人的な意見ですけどね

[No.193 by 匿名さん 2015-10-27 11:25:08]

基礎構造がコンクリートくいとか。弱くないかな。直接基礎なら安心ですが。

[No.194 by ご近所さん 2015-10-31 06:49:05]

3戸が残っているようです。坪単価は430万～450万位。
何階なのかわかりません。
窓が無い行燈部屋が多い印象。

[No.195 by ご近所さん 2015-10-31 06:53:57]

480万の部屋もありました。物件概要から10880万が2戸なので、74.94㎡と79.42㎡でしょう。

[No.196 by 匿名さん 2015-11-02 13:06:05]

そうなんですか！
やはりそういう住戸が最後までっていう感じになってしまうのですね〜。
なかなか手が出せない…とういのもあるのかもしれません。
でもこの場所だからなぁ。
比較的広めの部屋なので、そのうち出そうですね。

[No.197 by 匿名さん 2015-11-02 13:34:58]

やっぱ内廊下はいいですね。GSの安っぽさを見て見送って正解でした。
やっぱ妥協はダメですね。

[No.198 by 匿名 2015-11-04 04:56:03]

>>197
妥協しないのはイイですがここ購入出来たのですか？オーベルにいたかたと同じ文体なので（笑）

[No.199 by ご近所さん 2015-11-04 06:51:06]

また違う部屋が売りに出てきましたようです。
審査落ちした人でもいたのでしょう。

[No.200 by 匿名さん 2015-11-04 12:51:19]

>>197
グランスイートは内廊下もそうだけど、外観のマテリアルが白でチープ感があったので止めた。
ここのほうが全体的に良いですよね