《契約者専用》THE CONOE〈代官山〉

[契約済みさん]

THE CONOE〈代官山〉契約者専用スレッドです。

契約後はこちらで情報交換していきましょう。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/428017/

物件URL：http://www.apamansion.com/daikanyama/

所在地：東京都渋谷区恵比寿西1丁目323-1,8,9（地番）
交通：東急東横線「代官山」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩7分、JR山手線「恵比寿」駅　徒歩11分
　　　東京メトロ日比谷線「中目黒」駅 徒歩8分
間取り：1K～3LDK
総戸数：109戸
完成予定：2016年（平成28年）1月末
入居予定：2016年（平成28年）3月末
売主：アパホーム株式会社
施工：日本国土開発株式会社
管理会社：アパコミュニティ株式会社

[46: 住民でない人さん [男性 30代]]

>>45
ならば、後で後悔しな！頑張って、ドンマイ

[47: 匿名さん]

本当に購入者の幸せをおもんぱかって、リークするまでの危篤な人がいるか否かは分からないが、関わった人自身が良心に納得できずに指摘されてると善意に受け取った方が良いのでは。偽造写真や、事実無根の捏造ではないのならば。
地所の南青山のリークだって結果的に多くの無過失善意の購入者を救うことになりましたよね。

[48: 契約済みさん]

46も47も部外者が契約者板にまでわざわざ書き込んでいただいてありがとうございます。
南青山のように外観でわからない点のご指摘なら大歓迎ですけどね。
素人でもわかる所は契約者がアパと交渉してますんで放っておいていただいて大丈夫ですよ。

[49: 契約済みさん]

>>48
見えるところかがこのレベルだと、見えないところはさらにひどいのではないでしょうか？
住民全体でアパに交渉して第三者機関による再調査をさせるべきです。コンクリート強度などに問題があると後々悲惨ですから。

[50: 契約済みさん]

>>49のように、契約済みのふりをして契約者を煽る書き込みって、どこの住民スレにもあらわれるもんだね。
まともに相手すると余計に面白がって書き込むもんだから、もうまともな情報交換はこの掲示板では望めないと思います。

この立地に住めるんだから、それに勝るものはなし。あとは粛々と再内覧会と入居の準備をするのみ。それでは本当の契約済みの皆さん、入居後にお会いしましょう。

[51: 契約済みさん]

私は個人的に心配なので、アパと国土開発にはきちんとした調査を要請します。何もなければそれで良し。入居までにやらなければならないことは山のようにありますし、懸念材料は潰しておきたいだけです。

[52: 契約済みさん]

コンクリートの強度なんて性能評価書ではっきりするものじゃ無いんですかね？
私も素人なんて確認中ですけど。

[53: あ]

>>52
こんなのあくまでも書類上です。きて一時間位で検査なんてできますか？(笑)

[54: 匿名さん]

>>53
検査は実施検査がありますよ。
契約者の方は知ってると思いますが、確認すれば詳細な説明が受けられます。

契約済みを偽って必死にネガティブコメントを繰り返してますけど、なんでそこまで必死なの？（笑

[55: 匿名さん]

コンクリート躯体の強度等で不安に思われている方は、建設住宅性能評価書を確認されると良いですよ。
建設住宅性能評価書は、第三者機関により施工段階で4回の検査が行われます。
掲示板での曖昧な情報よりも、建設住宅性能評価書の内容を確認された方がよほど信頼できると思いますので。

建設住宅性能評価は竣工時なのでまだ未取得だと思います。
これが取れなかったら、契約違反でキャンセルできると思いますし。

[56: 匿名さん]

タイルを見る限り、内部も手抜きだらけだと思われるが、コンクリート以外の手抜きはどう証明すればよいのですか？教えてください。

[57: 契約済みさん]

>>56
住宅性能評価書は住宅の「性能」に関わる部分について、法律に基づいた一律の基準で評価するためのものです。ここで言われているコンクリート躯体や基礎の性能に関わる構造の安定や劣化の軽減に関する項目以外にも、火災時の安全、音環境、空気環境、防犯、維持管理、温熱環境、光視環境などについてその性能が評価されます。トラブルがあった場合でも指定住宅紛争処理機関が対応しますので、一定の保証があります。

建設住宅性能評価は、設計図書を元に性能を評価する設計住宅性能評価に表示された性能が、建設された住宅で発揮されているかを第三者機関が現場で複数回に渡って検査します。

「内部」と言われているものが具体的に何なのか分かりませんが、例えば、断熱材が仕様として今一つのものであれば設計住宅性能評価で分かりますし、手抜き工事で断熱材が適切に入っていないといった場合は建設住宅性能評価で分かります。音や空気循環、火災に関連するような項目も同様です。つまり、マンションの「性能」に関する部分の許容できない手抜き工事等については、建設住宅性能評価で概ね分かります。建設住宅性能評価がなされるポイントについては、許容できない手抜き工事が発覚すると現場でも是正に関するコスト負担やスケジュールインパクトが大きいので、意図的な手抜き工事はリスクが高すぎるのでまずやりません。一般的に、手抜きが発生しやすい箇所は別の所にあります。

住宅性能評価はあくまで住宅性能評価で評価対象とする「性能」についての評価を行うものであり、それ以外の所については、実際はちゃんとした検査がなされない事が多々あります。ここが手抜き工事が発生しやすいポイントです。

例えば、タイルや内装の仕上げの美しさ等については何の評価もなされません(タイルの接着強度については基準があります)。このため、手抜きで壁紙がちゃんと貼られていなかったり、廊下の絨毯がめくれていたり、花壇の施行に手抜きがあったりしても建設住宅性能評価では見抜けません(この物件についての話ではなく、あくまで一般論)。一般的には、建設住宅性能評価の有無にかかわらず、手抜きが発生する可能性が一番高いのがこのような仕上げに関する部分です。手抜きがあっても致命的な事にはなりにくいのですが、購入者は目を光らせるべきポイントです。

なお、使用される部材や部品の性能については、各メーカーの基準で評価された性能を正として住宅性能評価がなされます。つまり、使用される部材や部品の性能がそれぞれのメーカーで偽装されていたりすると、現実の性能との乖離が発生します(免震ゴム問題などはこれに該当します)。これは手抜き工事ではなくメーカーの性能偽装なので別の問題ですが、これはほぼ見抜く事はできません。

ちなみに、住宅性能評価書があるからといって、必ずしも「非常に高い性能」が保障される訳ではありません。勿論、ある一定の性能は保障されますので色々な優遇等を受けられますし、トラブルがあっても対応が楽になる等のメリットはありますが、具体的な性能を知るには住宅性能評価書の中身を確認する必要があります。

まとめると、性能に係る部分で重要な項目については建設住宅性能評価書で概ねカバーしており、目に見える部分は内覧会等で目視確認すれば、概ね全体の品質を確認できます。しかし、それでもカバーできない部分は残ります。それこそ部品メーカーの性能偽装のようなもの等、疑い始めればきりがありません。もしこういった問題が後で発覚した場合は、保障、あるいは住宅紛争処理での解決になります。この物件に限らず、どのみち一定のリスクテイクは必要になります。

建設住宅性能評価が無い物件(設計住宅性能評価だけの物件や、そもそも住宅性能評価が無い物件)については、致命的な部分に手抜き工事が発生してもそれを検査できるプロセスがあまり無いので個人的にはお勧めできません。世の中の殆どがそういった物件ですが。

[58: 契約済みさん]

仮に、「手抜き工事が実はあったよ！でももう外から見えなくなってるから誰も分からないよね、残念！」等と不安を煽る人が出てきても、ある程度客観的に評価できる仕組みがこの物件には用意されてるので、建設住宅性能評価書が出るかどうかで致命的な部分に許容できない手抜き工事があるかどうかは概ねハッキリします。

逆に言えば、建設住宅性能評価が無い物件は否定する強い根拠が無いので、風評被害が発生すると対応が大変です。ですので、適当な事を言われて風評被害を受けている物件はマンコミの掲示板に沢山存在します。

建設住宅性能評価書は、実は風評被害対策にもなりますし、また、売主の責任範囲を明確化する効果もありますので、取得は売主にとっても大きなメリットがあります。

ですので、建設住宅性能評価を受けない物件を検討される場合は、売主に受けない理由をしっかり確認されるべきです。

[59: 契約済みさん]

以上、建設住宅性能評価の有効性と残存するリスクについて説明しました。
面倒ですので今まであまり詳細な説明はしてきませんでしたが、まだ不安に思われている契約者の方がおられるようなので。

最後に一言。

元々、建設住宅性能評価があるので私はこの物件を契約しています。無ければ契約していません。
本物件は、他の物件と比較しても手抜き工事による被害発生リスクは極めて小さいですよ。

もう竣工間近なので建設住宅性能評価書が出ないリスクは無いと思いますし、契約されている皆さんは安心されて良いと思います。

心無い煽りで気分を害されたり、あるいは不安に思われている方もおられるかもしれませんが、この辺りの話は分かりやすい書籍も沢山出ていますので、ご一読されてると良いと思います。

[60: 契約済みさん]

あなたはキャンセルを防ぎたい売り主さんなのではないでしょうか？

あなたが売り主さんではなく契約者さんだという証をいただきたいです。

1人の契約者さんが他の契約者さん達のためにここまでして下さるとはなかなか思えないのです。

御無礼をお許し下さい。

[61: 契約済みさん]

同感。私も同じ思いです。私の担当者の口調っぽい文なので。。。

[62: 契約済みさん]

契約者がここまで書くというのは不自然だと思いました。むしろ不信感さえ覚えます。。

[63: 契約済みさん]

57です。

まず、私が売主だろうか契約者だろうが通りすがりだろうが、私が書いてある内容はこの物件に限った話ではなく、客観的に誰でも確認できる内容です。書いてある通り、一般の方にも分かりやすい書籍がいくつもありますし、ネットでも探せばいくらでも出てきます。ですので、まず前提として、私の属性は本来無関係なはずです。

とはいっても、私の属性が気になる心情も理解はできます。私は契約者ですが、ただ、私が売主でなく契約者である事を客観的事実に基づいて証明する事はできません。なぜなら、本物件について契約者である私が知っていて売主が知らない情報は恐らく無いという事と、仮にあったとしても、それを客観性を持ってお伝えする事はできないからです。やるとすれば、私の素性をフルオープンにする事くらいですが、これだけ変な人が居る匿名掲示板で、それは申し訳ありませんが勘弁願いたいです。

ただ、ある一定の信憑性を持って頂くという意味では、「売主はなるべく知らせたくないと考えられるが、契約者である私は皆さんに知らせた方がいいと思う情報」をお話する事はできます。色々あるのですが、私の素性がバレなさそうな無難なものとして「内装の品質管理がなってない」というのがあります。

「目に見える部分は内覧会等で目視確認すれば・・・」と書かせて頂きましたが、内覧会で確認した私の部屋は、内装の出来が正直イマイチでした。同じような事を言われている方が他におられますが、これは恐らく正しい情報です。内装工事の時に傷や汚れは出来るのは当たり前なのですが、通常、内覧会までにはそういった瑕疵の多くは発見されて修復されます。多分スケジュールが遅延していて、内覧前に内装の適切な検査がなされなかったのではないかと。工事は大丈夫だったのですが、検査がダメでした。共用部でも、駐車場に抜けるドア横の突板パネルにビニールが貼りついて残っていたり、エレベーターに傷があったり。売主としては「まだ引渡し前で工事中の段階」であるという言い訳は出来なくもないですが、であれば、引渡し前までには完全に修復頂きたい所です。これから内覧に行かれる方は、時間をかけてしっかり確認した方が良いと思います。

まぁ、それでも売主の回し者と思うなら別に構いませんし、どうしても煽りたい人は、論理的説明も客観性も何もない煽りを続けるでしょう。

[64: 契約済みさん]

>>63(57)さん お早うございます。
性能評価書の契約上の位置付けについて御意見お聞かせください。
というのは契約書(私と同じなら 26条の1項の末尾)に「…を契約内容とはしない」と明記している点です。
また、この条文について、重説の時口頭説明ありましたか？私はされた記憶が無いのですが、最近の騒ぎで契約書読み返して、恥ずかしながら先日初めて見つけました。

証拠も示さず手抜き工事があったと騒ぎ立てる人達は私も不愉快に感じてますし、タイルもまあそういうデザインなんだろうくらいにしか思ってません。躯体に瑕疵があるかもなんて心配をしてるわけでもないです。
ただ、性能評価書についてこういう逃げ道を差し込んでいた事が解って、アパに少し不信感を覚えたのも確かです。
私は契約時点では性能評価書の有無は強くは意識してなかったのですが、性能評価書があるので本件契約したというほど重視されている方はこの条文についてどのようにお考えなのかお伺いしてみたく、質問させていただきました。
まさか、私と他の契約者で評価書の契約上の位置付けが違うなんて事ないですよね？

[65: 契約済みさん]

>>64

契約に関する話なので、あくまで参考意見です。
最終的にはご自身で判断されるか、ご自身の顧問弁護士等に確認して下さい。

----
第26条
1. 本マンションは「品確法」に基づく「住宅性能表示制度」を利用しており、乙は甲に対し、本契約締結時に設計住宅性能評価書を交付いたしますが、当該評価書に表示された性能を有する住宅を引き渡すことを契約内容とはしないものとします。
2. 設計評価書交付後並びに本契約締結時に甲がセレクト（メニュープラン）を選択された場合、設計評価書に表示された数値等と建設評価書に表示された数値等が変わる事があります。なお、セレクト（メニュープラン）の選択に伴う設計評価書の再取得は行わないものとします。
3. 建設評価書の取得後に間取りの変更をした場合にといては、変更後の設計評価書・建設評価書の再取得は行わないものとします。
----

まず、第1項については、建設住宅性能評価書ではなく設計宅性能評価についての記載です。これは当然の話で、住宅性能表示制度とはそもそも売主ではなく第三者機関(住宅性能評価機関)による評価ですので、その評価について売主が保証するものではありません。売主が保証するものであれば、逆に言えば第三者機関による評価とは言えませんので、評価そのものの信頼性が今一つという事になります。この辺りの事を勘違いされる方がいらっしゃるので、契約書に盛り込まれているものと思います。第2項についても当たり前の話です。分かりやすい例だと、ガラスにフィルムを貼ったりすると設計宅性能評価書の内容と乖離します。そのような場合は、改めて設計宅性能評価書の再取得はしませんよ、という話です。第3項についても当たり前の話です。建設住宅性能評価書は竣工時に交付されるものですが、その後に、居住者が勝手に間取りを変更した場合は知りませんよ、という話です。

なお、建設住宅性能評価書がもし交付されないにも関わらず、それをばっくれて引き渡すなんて事があれば、そもそも契約書云々の話ではなく景品表示法違反になると思いますよ。