マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ４

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[926: 暇入]

スラム化というのは３０戸未満の小規模マンションで起きるものである。
理由は人材不足に尽きる。

長期修繕計画がないから、修繕積立金が少ないからスラム化する、などといってるものはまさに木を見て森を見ずである。

[927: 暇入]

大手管理会社の受託管理組合の平均戸数は50戸程度。

[928: 暇入]

長期修繕計画を精密に作っても
マンション管理センターに頼んで
数万円の簡易版を作っても結果に大差はない。
どうせ計画どおりにやらないから。
先送りばかりで、結局、大規模修繕に合わせてやることになる。
カネがたりなければそのとき借りたらいいだけである。

[929: 匿名さん]

９２３さんの考えは、甘い。ほとんどのマンションの役員は、
管理会社やマン菅と組しているよ。弁護士も同様、水面下では、
利権争いですよ。優秀な理事長は、それらを活用して、
自分のマンションのために、奔走する。それには、能力がいる。

[930: まんかんし]

優秀な理事長はまれに存在する
しかし管理会社の策動で追い落としに会う
組合員も其れに同調する見識しか持ち合わせない

[931: 暇入]

とにかく、一回借りたら次も借りて工事することになるから
修繕積立金名目で集めてるお金は事実上、返済分担金になるよ。
お金が足らないのはエレベーターなど設備更新を伴う二回目の大規模修繕工事だと思う。一回目は外壁塗装中心だから。
しかし、二回目の工事で借りても
３回目の修繕工事が必要か？
３０代前半で買った場合、３回目は４０年以上たった時期になり、
死ぬ直前である。
従って、積み立てる、という発想は、
３回目の工事のためのお金が支払ったひとにとっては死に金となるため適当ではない。

[932: 匿名さん]

>931
やはりあなたは年寄なんですね。
マンションは築４０年たてば屍ですか。
マンションは手入れさえすれば１００年でももちますよ。
それにね、何故工事をするかといえば、快適なマンションライフを
送るのと、売却する場合は出来るだけ高く、賃貸に出す場合もできるだけ
高く貸せるようにすべきでしょう。
２回目の大規模修繕工事ではエレベーターや窓サッシ、玄関扉とかは
まだやりませんよ。
あなたは１２年周期といっているので２５年程度ではまだやらないでしょう。
長期修繕計画を精密に作ってもどうせその通りにはやらないというんであれば、
精密な計画書を作成する必要はないでしょう。
大規模修繕工事だけが工事と思っているんですね。

[933: 匿名さん]

>932
長期修繕計画に記載されている工事の時期や金額については、
余裕をもって組んであるというのはしってるのかな？
それを検討するのが専門委員会であり、理事会なんだよ。
兎に角悪くなったら、総会を開催し、借り入れをして、修繕積立金の
値上げを申請してそれから工事の検討にはいる。
毎回それをやってたらたいへんだとおもわないのかな？
それとも殆ど工事はしてないのかな？
その作業をだれがするの？
決まってないことをやるには、それ相応の知識や時間の取れるものでなければ
なかなかできるものではないよ。
だから、誰が理事長になっても、基本は同じというシステムをつくらなければね。
その基本が長期修繕計画でしょう。それを基にして事業計画は作成するものだからね。

[934: 匿名さん]

大きなマンションでは、理事長を降りれば何の権限もなくなるよ。
後は、総会で発言するだけだけど、理事会で決まった議案を覆す
ことは絶対不可能だからね。
みんな一つ大事なことを知らないようだから教えてあげるけど、
互光グループは、大規模修繕工事だろうと各種点検だろうと、殆どは
管理組合の直発注の形式を取っており、管理会社はバックマージンは
一切取っていない。こんな管理会社もあるんだよ。
工事費の請求書が管理会社からきているものは、バックマージンを
とっているといっていたけどね。

[935: 暇入]

超低金利、高齢化時代に積立金制度は
不適当である。

[936: 暇入]

934はぼけているのか？
利益を足して転売するとき、
その利益をバックマージンとは言わない。
バックマージンというのは、管理組合と直接契約している業者が、営業協力金として管理会社に支払うお金のことである。表の取引に対して裏側にあり顧客から見えないお金の流れであるからバックマージン、裏金というのだ。
教養のない年寄りが管理組合に関与することは問題をさらに複雑化させる。

[937: 匿名さん]

>936
あなたの近くにも互光グループに管理を委託しているマンションが
あるだろう。
委託費だけでやっている管理会社があるということも認識すべきだよ。
管理会社の財務諸表もみれるんだよ。ちゃんと調べてみたらどうなの。
その営業協力金を取ってない管理会社があるということだよ。
既成概念だけでしか物事を考えられない老人特有の体質だな。

[938: 匿名さん]

>935
凝り固まった老人の考えだよ。
借り入れをして積立金の値上げをするのがいかに
大変かがわかっていないんだね。
だから、殆どのマンションは、長期修繕計画を作成し、それを
基本として工事をやっているんだよ。
もし、大規模修繕工事の周期が２～３年早かったとしても、それを
やることによって、快適なマンションライフが送れるんだからそれでいいんじゃないの。

[939: 匿名さん]

論破されそうになると、関係の無い間違いを指摘してはぐらかす
これ煽りの典型

[940: 暇入]

↑誰が論破されてるのw?

超低金利、高齢化時代に積立金は適切ではない。
という論旨を誰が論破した？

住宅金融支援機構からの借入で注意すべきなのは、管理費滞納が1割未満という点。
うちは最新の標準の管理規約に準拠させてるから、弁護士費用の請求や、理事会決議による理事長への訴訟追行権付与など対応済みである。
平成１６年の標準管理規約改定前に
建ったマンションは規約が古いままだと
管理費、修繕積立金改定に特別決議が必要だっり、管理費滞納の弁護士費用を請求できなかったりするので、
借り入れへのハードルはかなり高くなるだろう。

[941: 匿名さん]

「マンション管理士ですらない人が答える」
という変なスレ

[942: 匿名さん]

>940
借り入れは最高でも１０年以内だよ。
返済するための積立金の値上げ額は、例えば大規模修繕工事の場合
１戸当り１００万円とすると、１戸当り月９，０００円以上の値上げとなる。（金利込）
これに、ＥＶや消防設備、窓サッシ、給排水管、インターホンとかの工事の
たびに借り入れをしていったら、一体いくら値上げしなければならないんだよ。
やはり、こつこつと２５年もしくは３０年の長期修繕計画をたてこつこつと
ためていく方がいいんじゃないかな。
工事費の総額が同じとすれば、１０年単位で借り入れをして返済するより、３０年の
長期タームで返済する方がずっと楽だと思うけどね。
マンション管理については、まだたまだということだね。勉強しなはれ。

[943: 匿名さん]

>940
それにね、借入限度額というのがあって、最高１戸当り１５０万円までだよ。

[944: 暇入]

↑後払いの方が得である。

[945: 匿名さん]

>940
修繕積立金の改定が特別決議になっているのは、別表のことだよ。
だから別表は使用細則にしておけばいいんだよ。

[946: 匿名さん]

>940
ところどころマンション管理の知識をかじっているだけでは、
立派な理事長にはなれないよ。
せいぜい総会でちゃちゃをいれて不満をのべるだけの困った
老人だよ。

[947: 暇入]

短絡的にすべて借入金で、と考えるものがいるのは、やはり、ボケているからだろう。

それに３回目の修繕工事は行わない、という選択肢もありうるので、後払いを基本とするほうが得になる。

カネが貯まっていれば、必要のない３回目の大規模修繕を行う可能性が高くなるであろう。

[948: 暇入]

しかし、国土交通省の修繕積立金ガイドラインを信じてそのまま積立金を徴収している管理組合があるのは驚きとしかいいようがない。
いわゆる、鴨ネギであろう。

[949: 暇入]

まー、大京のライオンズマンションは
10年に一回、大規模修繕やるからね。
そういうところと、安いマンションと
同じガイドラインで同じように考えるのがそもそも間違いである。

ちなみに公団賃貸マンションは１８年周期であり、10年から15年周期で大規模修繕をやらないと住めなくなるとか、そんな話ではないのである。

[950: まんかんし]

10年間隔での大規模修繕は一体何処を修繕するのか気になる

[951: 匿名さん]

修繕というより、塗装とか開放廊下のシートの張り替え、
外壁の高圧洗浄等をやればきれいになるよ。
勿論補修工事もするけどね。

[952: 匿名さん]

10年で大規模修繕していれば、そりゃお金が無くなってきますね

[953: 暇入]

ライオンズマンションは本当に１０年に一回やってる。

あと、平置き駐車場が多くてその収入で潤沢な修繕積立金があるところなども
１０年に一回やってる。
修繕委員長の部屋に嫌がらせがくるらしいが。

[954: 匿名さん]

そういうグレードの高いマンションはそれでいいんですよ。
常にきれいでなくちゃいけないんです。
きたないマンションには住みたくないでしょう。

[955: 匿名さん]

１戸当り月の修繕積立金の額は、しょぼいとこで月１万円ぐらいかな。
国交省の望まれる積立金の額は、17,000円程度だからね。
たいして差はないんですよ。
１５，０００円程度あれば大概の工事はできるよ。

[956: 暇入]

駐車場収入からの繰り入れがあるから
修繕積立金の月額からはわからないよ。
実質いくら毎月貯めてるのか。
うちは実質ベースで一戸あたり12000円くらいである。実際払ってるのは7000円くらい。

[957: 匿名さん]

>956
駐車場からの充当分もふくんでの望まれる積立金の額を
いっているんですよ当たり前でしょう。
12,000円では、全てを網羅した工事は無理ですね。
後2,000～3,000円程度の値上げが必要です。
これを必要時に借り入れでやるとなると、値上げ額が5,000円とか
6,000円になりますよ。

[958: 暇入]

↑金利が安いから大丈夫。
それに、そのときは、相見積もりを取って必死で安い工事をするでしょう。
値上げを忌避するガテン系住民の突き上げがすごくて。

[959: 暇入]

「ガテン系住民の突き上げ」をいかに利用するかが理事長の政治的手腕といえる。

[960: 匿名さん]

>959
相見積とか経費の節約とかは別問題です。
長期修繕計画に基づいてこつこつと積み立てているマンションでも当然
それはやってますよ。
計画に記載されている金額は、もし足りないと困るので余裕をもって
くんであるだけのことです。
それに、ガテン系の住民の突き上げとかは関係ないことです。
お宅のマンションでは、ごく少数の意見で議案とかが影響されるんですか？
うちの総会でも意見はでますよ。
しかし、議案以外のことや議案の内容を変更することは絶対にありませんよ。
それが普通でしょう。
議案の内容を変えたら、議決権行使書で参加している者の意見はどうなるんですか。

[961: 匿名さん]

>958
>値上げを忌避するガテン系住民の突き上げがすごくて。

値上げをすれば突き上げがすごいんでしょう。
だったら、借り入れをすれば余計大幅な値上げになりますよ。
あなたの考えは矛盾してますね。
やはり、最初からこつこつと積みたてていく方がいいんですよ。

[962: 暇入]

↑矛盾ではないんだけど。ボケてるから理解できないんですよ。

なんでお金がかかるのかは、経年劣化で痛んだ現状を見ないとガテン系が理解できない、
というのがあなたには理解できないんでしょうね。

[963: 暇入]

現実問題として、危機感を持った意識の高い理事長が、将来のことを考えて
修繕積立金値上げにがんばっても、
使うのは別の人、管理会社は意識の低いひとが理事長のときに
工事の提案をしてくるからね。
管理会社の提案により、修繕積立金の残高そのままの予算取りとか普通にありますよ。

そこらへんを、よーく検討する必要がある。

[964: 匿名さん]

>963
信頼の全くない管理会社と知識や情報、管理能力のない
理事長しかいないマンションなんですね。
管理会社は意識の低い理事長のときに工事を提案
してくるとか全く次元が違う発想なんだね。
そういうマンションは管理会社にかもにされればいいですよ。
自業自得です。

[965: 匿名さん]

>963
修繕積立金は資産の運用をしていくもんだよ。
長期修繕計画にそって試算すれば、修繕積立金の取り崩しとかを
勘案して、いくら投資できるのかが計算できるからね。
それを利付国債とかすまい・る債とかに投資していくんだよ。１０年間。
２億とか３億とかの投資の額を、むやみに工事していっても
何を工事するのかもわからなくなるよ。
それに、メインは大規模修繕計画だからね。

[966: 匿名さん]

>962
大規模修繕工事は、補修だけのためにするんではないよ。
開放廊下のシートを張り替えたり、各戸の玄関扉や格子、電気部分等みえる部分を
全て塗り替えたりしてきれいにする必要もあるんだからね。
植栽に手を加えたり、駐輪場や駐車場をきれいにしたりと。
外壁にしたって、補修だけではないからね。高圧洗浄してきれいにするしね。
ガテン系がみたったわからないよ。

[967: 暇入]

＞＞修繕積立金は資産の運用をしていくもんだよ。

古い発想である。

[968: 暇入]

＞＞管理会社は意識の低い理事長のときに工事を提案
＞＞してくるとか全く次元が違う発想なんだね。

現実を知らない書生論である。

[969: 暇入]

実際、私が最近、大規模修繕で遭遇したのは
８５歳のおばあさんが理事長であった。

業者が玄関先で説明しても、部屋の中に入ってしまうと全部忘れてしまうため
玄関先で無理やりハンコを押させていたとおもう。

[970: 暇入]

中長期的に見た場合、
やり手の理事長が管理会社をいじめて経費削減を行い、修繕積立金を増額しても、
将来の大規模修繕のときの理事会の情勢を見誤ると、管理会社に丸ごと持っていかれるだけである。

[971: 匿名さん]

関係ない　やり手とか・・・

[972: 匿名さん]

そう。
目的は、管理組合にお金を使わせることだ、ということがよくわかるよね。
管理組合の敵だね。

[973: 匿名さん]

>970
しっかりした長期修繕計画があれば、総会承認はそれに基づいて取り崩しを
するのであり、管理会社にもっていかれるということはないよ。
それに、管理会社とは共存・共栄で適正利潤であれば問題はないよ。
うちの場合は、大規模修繕の専門委員会のメンバーには管理会社は入っていないよ。
設計・監理の設計コンサルタントも管理会社は全く関係なし。
設計・監理会社が決まったら、元請会社の選定をするけど、相見積は厳封で専門委員会の
前で開封するけどね。
やり方は、総合評価方式を採用したけど、大手ゼネコン３社と地元業者４社が応募したけど、
最終的には大手ゼネコン（Ｔ社）に決まった。
管理会社の系列の業者は相見積に参加させなかった。
業者の中には、管理会社へのキックバックは考慮するんですかときいてきた所もあったけど、
考慮する必要はありませんといったけどね。
工事期間中も管理会社は工事にはノータッチだったよ。

[974: 暇入]

↑大手ゼネコンに発注してるのは確実ですね。

[975: 暇入]

あ、書いてあるのか。
まー、大規模マンションの場合は
価格より手続き優先になる。
それで満足なら他人がどうこういうことはない。