MJR唐湊ってどうですか？

[物件比較中さん]

MJR唐湊についていろいろ知りたいなって考えています。
子育て環境に便利でしょうか。
平面駐車場が広くて、使いやすそうですね。

色々と意見を交換したいので、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/toso/

所在地：鹿児島県鹿児島市唐湊一丁目14-5（地番）
交通：鹿児島市電唐湊線 「神田」駅 徒歩5分
間取：3LDK・4LDK
面積：76.38平米～99.98平米
売主・事業主：九州旅客鉄道
販売代理：MBC開発
施工会社：三井住友建設
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社



資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[323: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ジジｲのひとりごと
マンション建設過程はおよそ
①用地取得②用地造成（都市計画法、開発行為）　③法的手続き（建築基準法、消防法）
④近隣住民との協議　⑤マンション建設　となる。
この④が近隣住民とのトラブル回避のためにも大事　（近隣住民と協定書を結んでいる。）
業者は売買契約のとき重要事項説明書を交付し説明するはずです。

[324: 土地勘無しさん]

現地で確認しましたが、パンフレットにも載ってる徒歩90mのローソンは無いですね。
代わりにアイショップ（ホワイト急便も併設）が3月3日にオープンするようです。
検討していましたが割とショックです。GoogleMapで表示されないからおかしいなぁって思ってたんですよねぇ。

[325: 匿名さん]

>>324
LAWSON撤退早いとこだから仕方ないね。
跡地決まってんだからいい方だよ。
クリーニングはあった方がいいし、
アイショプはしぶといからいいかも！
それより消費税延期で駆け込みベストタイミング
がなくなりそうです。
下位層のマンションより次のザガーデンに検討幅
拡がりそうだよね。

[326: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ひとりごと　　MJRザ・ガーデン鹿児島中央（仮称はMJR上荒田じゃった）
モデルルームをつくるそうじゃ。工事をやっておった。（３月１～５月末）

[327: 匿名さん]

住所表記は上荒田なんですか？武かと思ってました。仮名称の方がいいですね。

[328: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ひとりごと
３年前までは上荒田町８５７番じゃった。地域住民と市役所のやり取りがいろいろあってようやく地番整理され今は上荒田町５７番じゃよ。上荒田を指宿線がさえぎったのじゃ。鹿児島中央駅も昔は武駅じゃった。武　　鹿児島西　鹿児島中央となったのじゃよ

[329: 匿名さん]

上荒田なんですね。
唐湊は唐湊なんですね。有り難う御座いました。

[330: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

３２８　ちとまっこた。　鹿児島西じゃなく西鹿児島じゃった。ぼけてきた。そろそろ田上霊園に引っ越そうとおもちょる。

[331: 検討中の奥さま]

ザ・ガーデンってことは広大な敷地内に庭でも作るのかしら？

[332: 匿名さん]

墓参りさせて頂きます。

[333: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ありがとう．花はいらんので飲み残しの焼酎でもお願いしたい。ガーデンというほどでもないが専用庭があるげな。市民病院のレイアウトをイメージしているのか？駐車場は全面平置き　バカでかいそうじゃよ。

[334: 匿名さん]

唐湊スレで申し訳ないですが、ガーデンの方が魅力的な
気がして来ました。どの程度の庭かわかりませんが、
子供さんのいるところ、お年寄りにも庭はあった方がいいですよね。個人的には、屋上ガーデンでサマーナイト花火観賞とかできれば理想なんですが、屋上解放はリスク大ですからないでしょうけど。

[335: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ひとりごと
唐湊もザ・ガーデンも設計事務所は同じ、屋上庭園はないもよう。専用庭も低層階（２階）の数戸だけ（全戸ではない）もちろんただではない。知っての通り鹿児島は灰（へ）が降る。屋上には上がりにくい構造、屋上の灰の掃除はどうするんじゃろか。

[336: 匿名さん]

低層階の付加価値つけて最安値を三階からにする手法ですね。通常なら二階は売りにくいですが庭付きならここから売れるでしょうね。

[337: 匿名さん]

専用庭では、バーベキューとか出来ないのかな、簡易子供プールも騒音で苦情とかありそう。
集合住宅では、庭があってもかえって気をつかいそう。洗濯物はバルコニーより余裕に干せそうですが。

[338: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

３３５　
またまっこた　２階じゃなく　１階のごたる。（１階じゃないと意味ないもんな）

[339: 物件比較中さん]

ザガーデン、専用庭付き小さい子供いる人には魅力的ですね。小学校前だし…でもここ交通機関はどこになるんでしょうか？神田駅？あとスーパーないのが厳しいですね

[340: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ひとりごと
市電は　神田（徒歩５分？）、中央駅（徒歩１０数分）　買物は　タイヨ―武町（徒歩５分）、コンビニ徒歩２分？（アイショップ、クリーニング店込）。また焼酎は業務スーパー（キンコー）。マックスバリューも３月開業、駅前の朝市（野菜、魚が新鮮で安い）もあるいていけるよ。近くの踏切も整備されるげな。

[341: 匿名さん]

え？唐湊から神田駅が5分だとしたらザ・ガーデンからはもっと距離ありますよね？

[342: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ひとりごと
パンフでは５分（３４０ｍ）と書いてあるがそんなにはかからんよ。私（としより）だとかかるかも

[343: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ひとりごと
嘘つきじじｲと言われそうなので今歩いてきたよ。（５分？）くらいかとおもちょつたら、じじｲの足で７分じゃった。今の人は足が長いからもっと早いじゃろう。

[344: 匿名]

>>343
いやいや、341はMJR唐湊からじゃなくてザ・ガーデンからの距離を言ってるんじゃないの？

[345: 匿名]

皆さんお年寄りは大事にですよ。使い過ぎです。

[346: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ひとりごと
ザ・ガーデンの角から７分じゃよ。

敷地の一角にモデルルームをつくっていたよ。でかい看板があった。「鹿児島中央ガーデンシティ構想」じゃげな　　完成は５月末じゃからその後売り始めるじゃろ、唐湊がいいのか、ガーデンがいいのか。いそがしいいもんじゃ。

[347: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

どっちもいらない
魅力なし

[348: 買いたいけど買わない人？]

>>347
そうだとしたら興味も無いスレをわざわざ覗いてしかも書き込みまでする労力を厭わない貴方は相当アレですな

[349: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ジジｲのひとりごと
昨日（８日）５階の床を打設した、４階部分から１９日目じゃ、この調子では１１月ころには躯体部分は出来上がるじゃろ。よけいなことじゃが
業者はマンションを売ってしまえば終わり、みなさんはマンションを買ってからが始まり。このマンションも総額３０億円以上はするじゃろ。９１戸で３０億の豪華客船を買ったと思えばよい。これから何十年も維持管理していかなければならん。管理をするのは管理会社じゃない、主体は管理組合である。ほっておくといつか沈んでしまう。鹿児島にも沈みかけたマンションがいっぱいある。みなさんは管理会社を雇っているのだ。（いわゆる「お手伝いさん」をやとっていると思えばよい）。「お手伝いさん」の言いなりになってはいけない。「お手伝いさん」をうまく利用することじゃよ。

[350: 匿名さん]

>>349

ガーデンのスレ立ち上がりましたよ。
そろそろお引っ越しされては、
いかがでしょうか？
詳細内容これからですが

[351: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ひとりごと
名前は「MJRザ・ガーデン鹿児島中央」に決まったそうじゃが引っ越しは田上の方がはやくなりかも？今度は生まれ変り不動産を勉強して出直そうとおもちょる。

[352: 匿名]

>>351
一度聞いてみたかったのですが、それだけ豊富な知識のある貴殿はもし資金が潤沢にあるとすればどこのマンションを購入しますか？

[353: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

いちど、２３７さんから聞かれましたので、２３８のようにお答えしました。管理の基本は自主管理（自力管理ともいう。）自分たちで管理することですが、一般的にそれが難しいので管理会社にお願いしています。どこのマンションを買おうと、購入者の意識の問題です。このｽﾚにご参加の方々はそうではないと思いますが、中には全く無関心の方がおられます。管理費を滞納する方も出てきます。関心のあるかたを一人でも多く増やし、全員で管理組合を盛り上げていくことだと思います。管理会社とは共存共栄です。
「一般的にマンションの価値は年数を経るごとに低くなるとされています。
しかし一部に築後数十年たっても、なお人気が衰えず、むしろ価値が上がっているマンションが存在します。いわゆる「ヴィンテージマンション」です。ヴィンテージとは英語で年代物の意。年代物のワインと同じように、古くて価値の高いマンションがヴィンテージマンションと呼ばれています。管理状態が良好で、メンテナンスが行き届いていることも必須条件です。
　こういったヴィンテージマンションは一般的に知名度が高く、そこに住むこと自体がステイタスとしてとらえられています。当然人気も高く、竣工当初の売り出し価格よりもずっと高い価格で取り引きされます。」

[354: 匿名]

>>353
お返事ありがとうございます。確か欧州等では新築よりも中古のマンションの方が高いんですねよね。日本のように新築の状態から消費するという感覚ではなく、育てていくような価値観があるのではないかと推測しております。同様のことをしようと思えば同じマンションに住む方々の目線を揃える必要がありそうですが、なかなか難しそうな気がします。鹿児島市にそのようなマンションは果たしてあるのか…

[355: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

３５０さんへ
ガーデンのスレは正式名称ではないので見つけにくいのではないでしょうか。まだ３つしか書き込みがありません。私は「鹿児島のマンションコニュニティ」で検索し「鹿児島の評判・口コミ掲示板・マンションコミュニティ」でやっと見つけました。

[356: 匿名さん]

３５０です。検索方法で見つけにくいのですね。失礼しました。
正式名称でないので、スレ主が業者さんではないかもしれませんね。
先の話題の、ヴィンテージマンション。
鹿児島では、ないですね。中古の流通量が都市圏とは雲泥の差なので育たないでしょう。
ステータスが高い賃貸はストークマンションですね、そんなには料金高くないですが
入居者のお迎えハイヤーはよく見られます。
高額所得転勤族の聖地とまでは言いすぎですが、そんな感じです。
今後分譲でプチヴィンテージになりそうなマンションは、だいぶ前のコアマンションシリーズや
ダイワのＤｸﾗｳﾃﾞｨｱやプレミストとかエイルの中央駅ロゼアとか
ある程度所得高めな方が、入居されてるとこが可能性ありますね。

[357: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

鹿児島にも４５０超のマンションがありますが、価格が高いからいいマンションとは限らないと思います。（あるマンションでは築８年で屋上に積もった火山灰に雑草が生えていました。）「エムディア荒田」も１ランク上のマンションのようですが管理次第ではないでしょうか。お金持ちだと委託費が高かろうと気にはされないかもしれませんが私みたいな貧乏人は少しでも安くしていただいてその分修繕積立金に積み立てたいと思うんじゃないでしょうか。管理会社も最初は委託費を幾分高く見積もっています。（高いと文句は言えない、言うと売ってくれませんから）数年後気が付いて値下げ交渉すると必ず下げてきます。（年間３００万下げたところもあります）

[358: 匿名さん]

３５０です。ｴﾑﾃﾞｨｱ荒田より、そろそろ竣工の附属前がプチヴィンテージ感ありますね。
郡元ロフティーも中古物件高値で売買されています。
国立の幼稚園から中学校までの就学期間に限っては魅力的な立地なのでしょう。どちらも東向き、附属においては
若干北東向き住み心地よさそうには思えませんが・・・

[359: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ひとりごと
６階部分の床打設をしている模様。５階部分より１７日目です。少し早くなりました。今日は管理規約のお話しをしてみようかな。初めてマンションを購入された方は管理規約とは何ぞやと思われるでしょう。管理規約とはマンション購入者がこれからマンションを管理していくための決め事（そのマンションの法律）が書かれています。管理規約は購入者達で自由に一定の条件下で作成することができますが、最初は国土交通省の「標準管理規約」をモデルに分譲業者が作ってくれています。この標準管理規約は、つい最近、（平成２８年３月１４日）に大幅に改正されましたので、このマンションの管理規約は旧規約モデルで作成されていると思われます。（どこのマンションも同じでしょうが）早急に改正しておいた方が無難でしょう。また管理規約には最初に分譲業者が作成した公正証書規約「規約設定公正証書」なるものがあります。これにはマンション購入者に大変重要な持ち分割合、難しく言うと、敷地利用権の割合（議決権割合や管理費負担割合のもとになる。）が書かれています。（これをもとに管理規約にもかいてある）是非もらっておかれることをお勧めします。（もしかすると営業マンは公正証書規約を知らないかも？）

[360: 匿名]

上荒田のトウフクボウル跡地って何が建つんですかね？

[361: 匿名さん]

>>358
エムディア附属中前がプチヴィンテージ？ 購入者の願望ではあるかもしれませんが‥ 笑

[362: 匿名さん]

>>359
いつもご意見ありがとうございます。ここのマンションではないんですが、いつも参考にしております。新しい基準に改正する際、だれが改正するんですか？ そういうのをもらった気がしますが、買ったあとの手続きがわかりません。。

[363: 匿名さん]

新築時に規制にあったものが確認申請通ります。
既存建物は改正基準に関係しません。
増築改築の場合は改正基準に準ずる場合が多い様ですね。

[364: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

３６２さんへ
管理規約は区分所有者（購入者）が、総会決議で設定（作ること）や変更（改正）をします。既存のマンションでは普通、管理会社がいますので管理会社に管理規約改正案を作ってもらい、総会で決議しますが、新設マンションではまだ管理組合ができていませんので、まず管理組合設立総会（第１期管理組合総会）で管理組合を設立したのち臨時総会を開いて改正することになるでしょう。しかし　鹿児島では失礼ながら管理会社にはその能力がない？のが実情。専門家（マンション管理士等）にお願いした方が早道です。鹿児島市役所の建築指導課にはマンションアドバイザーがいますので問いあわせてみてください。管理規約の設定や変更は特別決議といって区分所有者と議決権（区分所有者の数と議決権の数はちがう）の両方の３/４以上で決議します。（通常は過半数できめる＝普通決議という。総会出席者の１/２以上　総会は区分所有者の半数が出席すれば成立するので　つまり最低、１/２×１/２以上＝１/４以上で決めれるということ）

[365: 匿名さん]

>>363>>364さん
ありがとうございます。まだ管理組合が発足してないんですね。その後の総会も重要なことがわかりましたが、自分のマンションにそういうことに詳しい方がいることを願うばかりです。。とりあえず総会までに管理規約を読んで、管理規約改正案を管理会社に作ってもらうように希望を出してみなげればいけませんね。ちなみにそれは、個人ではなく管理組合として意見をださなければいけないのでしょうか？そもそも、引き渡しがそれ以降なのであれば初めから改正していて欲しかったです

[366: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

国土交通省が公表したのが３月１４日なので、間に合わなかったのでしょう。全国どこのマンションもまだ手付かずだと思います。２６５さんのマンションも新設のようですから、まだ役員（理事・監事）も決まっていないのでしょう。初代役員は分譲業者から依頼されることが多いようです。もし依頼されていなければ立候補して役員を引き受けてください。管理組合が立ち上がりますと理事会ができます（理事さんたちの会合の場）
管理組合総会提出議案は理事会で作成します。規約改正案も理事会で作り総会に上程します。管理規約をお読みになるとき、ぜひ国土交通省の標準管理規約と比較してみてください。（ネットにあります）。（今問題となっている「民泊」禁止条項は今回の国土交通省の改正には賛否両論があり取り上げられていません。）

[367: 匿名さん]

>>360
モスバーガーみたいですね。

[368: 匿名]

>>367
うわー面白ーい

[369: 匿名さん]

>>366
凄く勉強になります。ありがとうございました

[370: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

３６９さん
ご理解いただきうれしく思います。あなたのような熱心な方がおられるマンションは大丈夫でしょう。１戸建てとちがいマンションに住み始めるといろんな場面に出くわしますがすべて話し合い（総会）で解決していきます。（これを集会中心主義という。）
何しろ無関心な方が多いですから。総会出席者も１/３程度　９１戸だと３０人前後でほとんど委任状か議決権行使書です。規約改正議案は３/４ですから９１×３/４＝６８人以上必要ですがこれを集めるのが大変です。ぜひ役員として引っ張って行ってほしいと思います。

[371: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ひとりごと
ついでに役員の話をしておこう。
マンションを買うと必ず管理組合に加入しなければならない。管理組合では役員（理事・監事）を選任するが、みんなやりたくないのが本音。このため１～２年の交代でやっている。管理会社にとってはしょっちゅう役員が代わる（しろうとばかり）のでこんなにやりやすいことはない。管理会社は管理組合のランク付けをしているのだ。扱いやすい組合はCランク、役員がしっかりしている組合はAランクだ。管理会社の言いなりになっている役員（これを名ばかり役員という。）区分所有法第７１条に役員（特に理事長）の罰則規定があるのをご存知でしょうか。２０万以下の過料（科料ではない＝これは刑事罰）という行政罰があります。

[372: 匿名さん]

>>371
前に分譲を賃貸していたので、そこの管理人さんがここは理事が細かいから他のマンションよりちゃんとしてる的な話を聞きましたのでそういうランク付けはあるんだろうなと思いました。購入したマンションの管理はきになるけど、専門知識無しなので 他の細かい性格のひとにお願いした方がマシなのでは、、と思っていましたが皆がそういう理由で敬遠しているならちょっと考えを改めた方がいいのかもしれません？素人でも公立の 専門家のアドバイスを受けながらやっていけるということでしょうか？

[373: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

３７２さんへ
以前にもお話ししましたが、管理会社は分譲業者の子会社が多いので親会社を向いて仕事をしています。また管理会社は管理委託契約書でお願いしてること以外のことはしません。（お手伝いさんですから）油断すると（管理組合が無関心ですと）お願いしていることすら手抜きします。マンション入居当初は、引っ越しやら家具調達やら自分のこと（専有部分のこと）で精いっぱい。共用部分のことは後回しです。おかしいと思ったら鹿児島県マンション管理士会（０９９－２６４－７２９８）へご相談ください。また毎月第３土曜日午後１時からキャンセビル７階（駅前のダイエー＝イオン）で無料相談会をやっています。管理士会のホームページも覗いてください。鹿児島市の建築指導課にマンションアドバイザーがいますが個人的な相談は受け付けません（管理組合理事長名で申し込むこと）

[374: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ひとりごと
４月１１日、７階の床打設をしている。６階部分より１８日目。予定通りのようです。
今日は「民泊」の話をしてみよう。せっかくマンションを買っても転勤等で賃貸にする場合がある。分譲マンションは管理がよいので、「分賃」といって賃貸にも人気がある。
しかし、最初からマンションを投資目的で買われる方がおられる。これを外部貸し出し（民泊）にされると大変だ。新築マンションが毎日不特定の外国人であふれかえる。セキュリティも台無し。一度民泊を許すと、管理規約を改正して禁止することは不可能に近い。鹿児島でも民泊禁止改正するところが出始めた。ここのマンションも急いだほうが良い。

[375: 匿名さん]

鹿児島でも民泊あるのですかね？
円安だから外国人、観光地では多いですが他県のことで
対岸の火事だと思ってましたけど。
取得後そうそうに改正しないといけませんね。
一つでも民泊があれば、訴訟トラブルに発展します。
最初が肝心ですね。

[376: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

ひとりごと
大阪高層マンションで転落事故があった。ふつうバルコニーの高さは１１０㎝だが１００㎝だったらしい。転落事故は年間４０件以上で年々増加しているそうだ。
中には自殺される方もおられる（古いマンションだと外部から侵入する場合もある）
マンションの資産価値が下がるのでニュースにならないこともある。
MJR唐湊のバルコニーはモダンパネル。高さは１１０ｃｍであろう。初めてマンションに入居される方は小さい子供さんにご注意を（ベランダには室外機、観葉植物など足場になるものは置かない方がよい）

[377: 匿名さん]

該当のﾀﾜﾏﾝ画像でバルコニー手すり見ましたが、素人目でも危ない手すりですね。
ﾀﾜﾏﾝだから、人がバルコニーを生活の一部のスペースとして活用しない設計ですから
ああなったのか知りませんが、使用者の責任も下に２０センチのマット敷いていた
らしいのであるとは思いますが、設計責任も議論されてもおかしくないと思いました。
本当に悲しい事例ですね。ご遺族はもちろんのことたくさんの入居者もお気の毒ですね。

[378: 匿名さん]

>>376
そんなの常識ですよ。

[379: 匿名さん]

>>378
常識がわからない人もいるんですよ！
チラシのバルコニーにも観葉植物やテーブルや椅子が普通に
のってるからね。
室外機はおのずとバルコニー設置なので、配置気を付けないといけないよね。

[380: 匿名]

ここももう残り少ないようですね。

[381: 匿名さん]

>>380
先週末最終チラシでしたね。
速めにうれましたね。竣工一年後。
平置き駐車場は強いですね。上町は機械式だから
苦戦なんですかね、

[382: 周辺住民さん]

へー意外に早く売れましたね。
近くなのでよく通りますが、東向きで暗くないですか？南向きがやはり良さそうだな

[383: 匿名さん]

いいじゃんあなたがすむわけじゃないから。
好き好きだよ。
契約済みさんおられるから、嫌味な書き込み
しないでよ。業者か？

[384: 買いたいけど買えない人]

ひとりごと
ザ・ガーデンの杭工事が始まりました。杭打ち業者はここと同じ、三谷セキサンだそうです。８月ごろから売り出しがはじまるでしょうから、唐湊も早く売れてよかったですね。
販売業者(MBC不動産)の腕がよかったのか。場所がよかったのか。平置き駐車場がよかったのか。JRさんも一安心でしょう。ここを買われた方は　来年３月が待ち遠しいことと思います。内覧会は２月頃でしょうか。内覧会は専有部分だけでなく共用部分（廊下、階段、屋上、特にパラペット部、駐車場、自転車置き場、などなど）もしっかり点検した方がよろしいかと思います。また来客駐車場が１か所ですから(たぶん不足)隣のブックオフ側にとめる方が出るでしょう。(来客駐車場は案外揉めます）そもそも自分の駐車場は使用料を取り、来客駐車場は無料？というのもおかしな話です。

[385: 買いたいけど買えない人]

ひとりごと
今日（４月２８日）８階の床打設。　７階から１７日目　順調のようです。
管理組合はいつできるのでしょうか。「区分所有者が２人以上になった時。つまり分譲業者が初めに１人に売ったときに区分所有者が２人になります(１人は買った人、もう一人は分譲業者)のでこのとき管理組合は成立します。新築の場合、初代役員は分譲業者から依頼されていることと思います。入居後速やかに理事会を開き、設立総会を開催するようおすすめします。このマンションには集会室がありませんので、おそらく１階のエントランスホールでやることになるでしょう、ここでは９１人も入るのは無理。総会には１/３程度(３０人前後)しか集まりませんのでそれを見込んでいる(総会は委任状や議決権行使書でやる方が都合がよい、管理会社の陰謀？)のでしょう。

[386: 匿名]

もう完売したんだろうか？

[387: 匿名さん]

ここのどこがいいんだろ…
意外売れてんの

[388: 匿名さん]

公式サイトに4/29(金）抽選会とありますが、倍率はどうだったのでしょうか？
全戸先着順だと思っていたので、抽選になるとは意外でした。

[389: 匿名さん]

先着順、３戸で抽選が５戸みたいですね。
ガーデンの価格が内々ででてるでしょうから、
唐湊に誘導と、ガーデンに向けてＤＭ名簿作りように、
抽選の手をつかったんじゃなの？
抽選の広告は、検討者には、人気があるから抽選と
思わせるし、余計な値引きもしないでいいし、
一石三鳥の販売手段ですね。
２９日すぎれば、普通は抽選なので完売となるはずですが、
売れ残りだと、先着順がまだと言い訳できる。
２０２０年問題でマンション下落しますよ。
時間的猶予あるなら、その時がねらい目ですね。
高麗町や、中央駅物件が売れ残って目白押しかも？

[390: 匿名さん]

No.389さん、情報ありがとうございます。（No.388です。）
抽選日表示の理由に納得できました。
今は、2020年のことも念頭に、あちらこちらの販売状況から目が離せないところです。

[391: 匿名]

一概に比較もできないんだろうけど、福岡やらのマンションの価格を見ると割と鹿児島のマンションって価格高いのね。

[392: 買いたいけど買えない人]

マンション価格の決め方は
「原価積み上げ方式といい、ほとんどのマンションはこの方式で分譲価格を算出しています。
　　　　　　 土地代＋建築費＋販売広告費＋利益を合計＝総予算
　　　　　　　　　　　　 これを全世帯数で按分
　　　　　　　　　 各タイプの条件に応じて価格調整　　
　　　　　　　　　　　　　　分譲価格が決定
実際には建設予定地周辺で過去に販売された分譲マンション価格を参考にしたり、どれくらいの需要があるかマーケティングし、世帯数や間取り、仕様レベルなどを決めていきます。
最近は大規模物件が好調ですが、人気の秘訣は共用施設の充実です。こうした共用施設も豪華になるほど建設コストは上昇し、最終的には分譲価格に跳ね返ってきます。そして忘れてはいけないのが消費税。土地は非課税ですが建物には課税されます。」・・・とのことです。鹿児島は土地代が高い。また建築費も高騰しています

[393: 匿名]

>>392
ありがとうございます。でも土地代が高いのって何でなんでしょうね？福岡の都心部よりもはるかに価値が低そうな気もしますが。固定資産税の名寄帳で分かる市役所の評価額に左右されるのでしょうか？建築費の高騰はどこも同じでしょうし。

[394: 匿名さん]

>>393
ここの土地はただ土地だよ！
国鉄時代からのもらい土地です。
利益載りすぎてるから話題にしないで。

[395: 買いたいけど買えない人]

おっしゃる通り唐湊だけを見ますと自前の土地ですから(旧社宅の取り壊し費用はかかったものの)もっと安くてもよかったのでしょうが、近隣の相場を見たのでしょう。通常、利益は２０％前後だそうですが，ここの利益率は相当高いものと思います。JR九州は九州地区でも90棟近く建設しているようです。本来の鉄道部門は赤字ですが不動産部門で黒を出しています。不動産会社が鉄道事業をやっているようなものです。

[396: 匿名さん]

忘れてならないのが、設備が充実すると、維持費がかかると言うことです。
団地型マンションを嫌悪する人は、中古時に設備がお荷物だと言います。

[397: 買いたいけど買えない人]

ひとりごと
チェーンゲートの是非。ここのマンションはバイクもチェーンゲートを通るようになっています。このチェーンゲートは、入るときも出るときもリモコン操作しなければならず、しょっちゅう切れます(実際は安全ピンが折れる)２台続けて出入りする場合や、代行車がよく切ります。（代行車はチェーンが下りたと思い、続けて侵入してきます）そのたびに管理人が修理しなければなりません。(ピン修理はちょっとした技術がいります)またリモコンをなくす人がでてきます。(1個15,000円します。１人がなくすとセキュリティの意味がなくなります。)引っ越し業者はリモコンがありませんので大変でしょう。このチェーンが盗難にあったマンションがあるそうです。(ステンレス製) 　防犯カメラが必要ですがパンフでは不明です。

[398: 匿名さん]

>>395
本当ここは自前の土地だったのにかなり割高でしたよね、他のMJRに比べると。近隣のマンションと比べても高い方ですよ。ガーデンの価格設定がどうなるか気になります

[399: 匿名さん]

ガーデンのお値段を上げるためにも、唐湊は相場みた普通の価格にしたと思いますよ。
唐湊より、販売価格５％～１０％はあげてくるでしょう。
ガーデンもガーデンスレであったように建築コスパ高いので、利益率２５％～３０％
というところですね。唐湊は３５％以上の利益があったと思われます。

[400: 匿名さん]

残り6戸ですよ。
抽選会5戸でしたから、
抽選会賑わいは無かった様ですね。
ちなみに上町も6戸です。

[401: 買いたいけど買えない人]

ひとりごと
このマンションを素人ながら構造的にみるとA、B、C、Dタイプ(仮に１号棟とする)
E、F、Gタイプ（仮に２号棟とする）の２つのマンションがDとEを壁で挟んで合体したような形になっています。１階部分はつながっていますが２階以上はつながっていません。ふつう共用廊下やバルコニーは避難通路を兼ねますがこのマンションは１号棟から２号棟へは直接行くことができませんので使い勝手がどうなんでしょうか。宅配業者も悩むでしょう。（あまりにもプライベート空間を重視ししすぎた？、）またエレベーターの使用頻度から見ると　１号棟の方が２号棟より（４/７対３/７）１４％余計使いますので経費も掛かるでしょう。１号棟、２号棟で揉めませんように。他人には関係ないということでしょうか

[402: 匿名]

>>401
契約者です。おっしゃる通り、エレベーターが気になったので2号棟（仮）に決めました。宅配業者は最初は迷うでしょうね。揉め事にならないことを祈っております。

[403: 買いたいけど買えない人]

札幌でのお話しです。
道内の新築マンションの９割以上を占める札幌の新築分譲マンションのうち、建物が完成しても買い手の付かない部屋の占める割合が５年ぶりに半数を超えた。２年半前までは完成を待たずほとんど成約していたが、資材高騰のあおりで新築の価格がバブル期より高くなり、買い控えが起きている。　住宅流通研究所（札幌）によると、不動産業者が抱える在庫のうち完成後も売れ残る部屋の割合は、２０１５年度末で５１％に達した。入谷省悟所長は「以前はすぐに完売していた高級住宅地の円山地区などの一等地でさえ、売れない物件が目立つ」と明かす。　２年半前の１３年夏には、消費税引き上げ前の駆け込み需要で、完成後の売れ残り物件の割合はわずか０・６％だった。ところが東日本大震災の復興需要や２０年の東京五輪決定で資材費や人件費が高騰。地価も上がった影響で、札幌でも分譲価格の上昇が止まらず、在庫が積み上がってきた。　先月発売された分譲マンションの平均価格は、４２８１万円と、１３年度平均の３２７１万円を１千万円も上回った。日銀のマイナス金利政策に伴って住宅ローン金利は下がっているものの「とっくに普通のサラリーマンが買える水準を超えている」（札幌の不動産鑑定士）。本州や海外の富裕層が投資対象として買い求めるケースが増えている。　物件が高くなった分、買う側は少しでも条件の良い部屋を探す動きを強めている。市中心部の「駅近物件」でも、徒歩５分なら人気が出るが、徒歩１０分だと敬遠されるという。札幌のあるマンション業者は「価格を抑え、子育て世代の需要を取り込む必要がある」として「これまで見送ってきた地価の安い地区への建設を本格化したい」とする。　毎年３月は企業や官公庁の異動期が重なり、マンションの売買が盛んになる時期。だが、今年は新たに売り出されたのは９棟３２戸にとどまり、成約数も８８戸と、いずれも３月では１９８９年の調査開始以来最少だった。不動産アナリストの志田真郷さんは「売れ残ると印象が悪くなる。今は完成しても販売を始めない様子見の業者も多い。『隠れ在庫』はどれだけあるか分からない」と指摘する。

[404: 匿名さん]

鹿児島も売れ残りたくさんあるよ。
シャイニーに与次郎に谷山に鹿駅…

[405: 匿名さん]

ガーデンも3棟で計画変更あるかもしれませんね。
残り2つは、リーズナブルマンションになったりして。
ハイグレードマンションの供給が多すぎますね。

[406: 匿名さん]

2020年問題は、業界が造り出す様なもんですね。
ゴテゴテに豪華にした共用施設は、後が管理費と
維持費で揉め事を作ります。
まだテナント部分で家賃収入があるだけとか
リスク少ないと思いますが。

[407: 買いたいけど買えない人]

ひとりごと
このマンションもザ・ガーデンも平置き駐車場１００％以上です。投資目的の方は好都合の物件だと思います。「ザ・ガーデンの場合２LDK(安いところ)を買い駐車場２台分とともに　高額で賃貸に出す」なんて考えるのは私だけでしょうか。」事情によりお部屋を売ったり貸したりする場合。自分の駐車場の権利も売ったり貸したりできるのか。普通に考えるとできそうですが、基本的にはできません。
標準管理規約では「区分所有者がその専有部分を他の区分所有者、または第三者に譲渡または貸与した場合はその区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う」と規定されています。マンションの駐車場（土地）は個人の駐車場（土地）ではありません(みんなの共有です。)ですから駐車場を使用する場合は管理組合と「駐車場使用契約」を結んでいます。譲渡・賃貸する場合は一度管理組合にお返しすることになります。そして他の区分所有者に公募し(希望者がいなければそのままですが)どこか空いたところが次の方の駐車場となります。
特に駐車場が１００％ない場合は、揉めますのでご注意ください。

[408: 買いたいけど買えない人]

ひとりごと
間取りについて
私の場合、一番気になるのはトイレの位置です。マンションの場合、けっこうトイレの音(ウォッシュレットやペーパーの巻取り音など)が聞こえます。Cタイプの場合和室と洋室の間にありますので夜中など特に聞こえるのではないでしょうか。（来客がある場合は気を遣うと思います。）トイレの位置関係では一番いいと思うのはFタイプです。人それぞれ価値観が違いますので、私の個人的な好みです。

[409: 匿名さん]

あと2戸だって！
意外過ぎるこの売れ行き。
何階が残ってるのかな？

[410: 匿名さん]

いまから、発売のお値段が想定どおり、安くないので、
売れ残りでも安く感じてしまうのでしょう。
ここの売りが、駐車場平置きですから他社にない
強みがあります。
個人的には、ガーデンかこちらかとなれば、唐湊が
無難ですよ。しかし最近の発売マンションは、
圧倒的に、南向きを全面にＰＲしてきます。
永久眺望の東向きか、住み心地の南向き採光か
住む方の生活スタイルで、どちらが重要か
人それぞれですが・・・
残り２つもＪＲ関係２割引きなんてのがあれば
すぐ完売でしょう。

[411: 匿名]

残りの2邸はDタイプの13階とGタイプの8階ってとこかな？

[412: 買いたいけど買えない人]

５月２０日　９階部分の床打設した模様、８階から２２日目　連休があったから少しかかった。
今日は新聞の戸別配達について考えてみよう
普通、マンションの新聞配達は１階の郵便受けまでですが中には個別配達(部屋まで配達)の要望が出てきます。これを管理組合で受け入れるかどうか悩むところです。(結構、新聞配達員の犯罪がありますので)。あるマンションでは「4：00〜5：00の1時間だけオートロック自動解除しています。夕刊時は管理人さんが開けています。」
別のマンションでは、代表の新聞会社が纏めて各戸玄関まで朝だけ配布しています。
その為、玄関に新聞受が設置されています。出入りは専用のＩＣチップ付鍵を使用しています。
指定時間帯以外は出入り出来ないし、鍵をなくしてもＩＤ番号で特定出来るので、なくした鍵は使用出来なく出来るようになっています。
契約済みさん
唐湊の場合はどうなっていますか

[413: 匿名]

Gタイプは8階じゃなくて13階だね。商談中になってたとこだったから審査に落ちたのかな？

[414: 匿名さん]

ＭＪＲは、審査オチはないんじゃないかな？
予め、審査通過見込み客でないと申し込めない
システムではなかったけ？
１３階だから、ある程度の所得者でしょ。
キャンセルして日当たりのいいガーデンに乗り換えたんじゃないの？
お値段あがるから、キャンセル代免除もあるかもよ。
それにしても、残り少ないのに、矢継ぎ早にチラシ入れますね。
毎週はいってるような感覚ですよ。
相当宣伝広告料大きいですよ。他デべならまね出来ないよ。

[415: 匿名さん]

アットホームで掲載中止だから、完売かな？
前年度売り物件も完売が難しくなってきたね。
残りは照国と第一とシャイニー紫原と谷山
新規販売開始も夏から本番売れ残りが目立つ
年になりますね。

[416: マンション検討中さん]

照国売れないの意外
お金あれば契約するのに…

[417: 匿名さん]

あれは、キャンセルで販売復活って事でしたよ。
キャンセル代も馬鹿にならないよね。
結局はその分、次買う方が、安くなるかもね。
青田買い出来るメリット（仕様変更）は喪失だから、安くないと
売れないでしょ。

[418: マンション比較中さん]

HPに完売の通知出てたね

[419: 匿名さん]

完売おめ。
上本町は、厳しいね。

[420: 匿名さん]

へー完売なんだ。意外と早かったですね！

[421: 買いたいけど買えない人 [男性 80代]]

そろそろここも卒業したいと思います。
最後にアフターサービスについてお話しします。
アフターサービスと瑕疵担保責任は買主（お客さん）の保護という観点から認められた売主側（業者）の責任です。瑕疵担保責任は民法や宅建業法・品確法など法律で規定された責任であるがアフターサービスは当事者（売主と買主）が対等の立場で締結した契約上の責任です。
新築マンションの場合、大小にかかわらずまた共用部分を含めて必ず欠陥（瑕疵）があります。アフターサービスとは一定の欠陥であれば無償で補修してあげるという制度です。
業界団体により「アフターサービス基準」が制定され、マンションの場合、共用部分と専有部分で長期保証部分（１０年保証）、短期保証部分（２年保証）があります。良心的な業者であればよいのですが、なかにはこの基準通りにしていない業者も多い。（例えば内装部分は標準では２年保証であるが１年としている場合がある）。大抵の場合２年目を過ぎたころから欠陥が出てくるので要注意です。（２年過ぎると有償となる）。ご契約者の方は業者から渡されたこの「アフターサービス基準」についてしっかり確認して「まやかし」に騙されないようにしなければいけません。また来年になると内覧会があると思います。「内覧会チェクシート」なるものがネットにありますので。ぜひ参考にされてください。業者さんはマンションを売ってしまえば終わりですが皆さん方はマンションを買ってからが始まりです。管理の主体は管理会社ではありません。皆さん方「区分所有者」ですので「ヴィンテージマンション」をめざしてしっかり管理をしていってほしいと思います。

[422: 匿名さん]

いろいろと教えて頂き有難うございました。
何か気になりましたら、是非投稿お願い致します。
それでは、ガーデンへ