管理費の滞納問題について

[新米理事長]

当番制で役員になり、くじびきで理事長になりました。
うちのマンションでは以前から管理費を滞納している方がおり、問題となっていました。

前期理事会からの引き継ぎ事項として、今期理事会で対策を検討することになったのですが、
①少額訴訟と②支払督促だったらどちらが、有効だと思いますか？
また、それ以外で有効な手があれば、ご教授願います。


簡単な状況
・滞納している方は３件あり、滞納は１～３年分、２０万～６０万円
・３名ともマンション内に住んでいる。
・管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており、入金約束を書面で取り付けたこともあるが、
　約束不履行されている。（その後電話で後追いしているが約束が守られない。）
・住宅ローンだけは、ちゃんと払っているようである。
・都内で５０戸・築１５年目のマンションです。３年前に大規模修繕工事をしました。
・滞納している方は、以前からの常習者で、常に何か月分か滞納しており、少しずつは入金しているが、
　徐々に増えている状況である。

[158: 匿名さん]

滞納問題ですが、どうかしましたか

[159: 戸建の住民]

お金に困っている人はこれからドンドン増えるでしょう。
下流老人とか。

かわいそうだから
管理費・修繕費は免除してあげてください。

[160: 匿名さん]

そうそう
独身者は付き合いもいやだし
自分以外に金使いたくないのよ
見逃してあげて

[161: 匿名さん]

管理委託契約書を見直して

管理会社が責任を持って徴収する、徴収できなかった場合は管理委託費から差っ引く
という案はどうだろ？

[162: 匿名]

その分委託費が高くなるだけだと思うよ。

[163: 匿名さん]

程度の悪い住民ぞろいで、上乗せされた管理委託費が月に１０万円なんてマンションが出てくるかもしれません。

無理だと思う。

[164: 匿名さん]

最終手段としては、追い出す(その人のマンションを競売にかける)ってことも出来なくはないですよ。

まずはマンションの所有者で集まる必要があり、その人たちで追い出すか？追い出さないか？の投票をし、
4分の3以上の票が集まれば、裁判所に訴えることができます。
詳しくは、マン管という資格を持ってる人や弁護士などに聞いた方がいいと思いますが、早めに手を打った方が良いと思いますよ。
マンションはみんなの物ですからね

[165: 匿名さん]

住宅ローンのほうは払ってるなんて滞納者が多い。
（こちらは、払わないと金融機関が直ちに強行手段に訴えるので）
本当にお金がなくて払えない情状酌量の余地があるのは、極一部でしょう。

１６４さんのおっしゃる通りなんだけど
理事長が、頭脳明晰、胆力十分、やる気まんまんと三拍子揃ってないと
難しい。

[166: 匿名さん]

>最終手段としては、追い出す(その人のマンションを競売にかける)ってことも出来なくはないですよ。
　これについては注意が必要です。

　担保設定などがされていて、マンション価格＜担保、未払い税合計なら「無剰余却下」と言って、門前払いされます。
　つまり、売却してもあなたには取り分がないからという理由で却下されるのです。
　管理組合としては、マンション売却でお金が戻らなくても、持ち主が変わればその人からもらえるのですが、その利益は考慮されません。

[167: 匿名さん]

持ち主は誰でもよいのです。
抵当権行使で元の持ち主を放り出した法人でもかまわない。

とにかく、どなたか管理費を払ってください。

[168: 匿名さん]

管理費も払えない貧乏人はそもそもマンションを買うな。
管理費を払ってないくせに恩恵だけを得られると思うなよ。
支払う努力もしないで、のうのうとマンションに住み続けるとは厚顔無恥も甚だしい。
安い賃貸に引っ越して、マンションを貸して差額で管理費を払うことも可能だろうに。
滞納者のくせにマンション暮らしをしたいと思うことが間違いだ。
マイホームを持つということに対して責任感が無さすぎる。

[169: まつ]

管理費も払えない貧乏人が出てきた背景には、日本経済の構造駅な問題にも原因がある。
かつて日本は終身雇用・年功序列制で、誰でも結婚して子供を作り、マイホームを買って子供を大学まで卒業させることができた。
ところが、バブルがはじけて少子高齢化社会になり、自民党の小泉首相による構造改革によって、正規雇用よりも非正規雇用が増え、安定した生活を送れなくなってきた。だから、折角銀行のローンが通ってマンションを買っても、その生活が続かない。それだけ、将来に夢を持てない社会にしてしまったのです。
決して国際化にケチをつけるつもりはないが、終身雇用・年功序列制は、日本の伝統的な良さがあった。それが崩壊したことが大きな原因だと思うのは、私一人だろうか。

[170: 匿名さん]

管理会社１０９は、管理費滞納者を選別して、理事会に報告したり、

しなかったりすることがある。８９３が不法占拠している専有部分

が競売により。競落した特定承継人に請求せずに、普通決議で処分した。

総会なりで質問すると、間違いを認めて、総会のやり直し等を、度々おこなう。

間違いを指摘する人間がいなくなると、どうなるのかな、？

１０９管理の物件は、過去の議案、議事録、委託契約、規約等を精査しては、？

組合員は、区分所有者である、自覚をもって、財産を守りましょう。

[171: まつ]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[172: 匿名さん]

管理会社の良悪を見抜けない組合の役員では、何をしても無理、

痛い目に合っていても、理解する能力がないから、感じない、

ズルズルと、資金不足になり、管理費等の値上げ、一時金の徴収、

さては、借入金の問題で、管理会社の保証を、頼みにするようになる。

そうならない為には、日常の管理を、細かくしなければならない。

資金計画は、重要である。自分のマンションに住んでいるはずの、

管理の、プロを探すことから、はじめなさい。費用対効果を、考える事。

[173: 匿名さん]

督促
管理組合は、滞納者に対して、滞納管理費等の支払の督促とともに、今後も滞納が継続する場合には、その状況に応じてさらなる措置を執ることになる旨を事前に警告 する。
1ヶ月目 電話、書面(未納のお知らせ文)による連絡
2ヶ月目 電話、書面(請求書)による確認
3ヶ月目 電話、書面(催告書) (過去の実績によれば、失念していたなど一時的な要因で滞納した者は、3か月以内に滞納を解消する) (管理費の滞納者のほとんどは、ローン等の支払も滞納していることが多いため、6か月以内に銀行が債権回収のために競売等 に動き出すことが多い注。)
4ヶ月目 電話、書面、訪問
5ヶ月目 電話、書面(内容証明郵便(配達記録付)で督促)
注 銀行等の他の債権者による競売が実施された場合は、裁判所に対して配当要求を行い、滞納 管理費等を回収する。売却代金の配当では滞納管理費等の全額を回収できない場合は、特定承 継人(買受人)から回収する。特定承継人が弁済しない場合は、特定承継人の資産について、 先取特権の実行や債務名義に基づく強制執行を実施する。(3)、(4)参照)

[174: 匿名さん]

バブルがはじけて何年たってるんだよ。
バブル崩壊後にマンション購入した方の中にも滞納者はいるよ。
マイホームを持つ夢だけはそのままに将来の夢は捨ててしまうのは自分勝手すぎるだろ。

[175: まつ]

>>168
その問題の原因については、ご本人にあるというよりは日本経済の構造的な問題にあると思っています。
といいますのは、従来日本経済は年功序列・終身雇用制がベースでした。だから、誰でも結婚してマイホームを持って、子供を育てて大学までは卒業させることができたのです。
ところが、バブルがはじけて自民党の小泉政権による構造改革により、年功序列・終身雇用制がくずれて、正規雇用が減って非正規雇用が増えてきました。
その結果、将来に夢が持てなくなって、結婚しない独身世帯が増えてきました。そればかりでなく、折角銀行のローンを通って念願のマンションを買っても、解雇・賃下げにより、生活水準を維持できなくなるケースが相次いでいます。

[176: 匿名さん]

政治が悪い？
選んだのは誰かしら？

[177: 匿名さん]

仮に会社を解雇・賃下げになったら、売るなり貸すなりの選択を考えるべきで、お金がないのに分譲マンションに住み続けるのは、おかしいと言っているのです。
お小遣いが足りなくなったら、飲みに行く回数減らしたり、昼ご飯を安く済まそうという努力はするのに、なぜ維持できなくなるまで分譲マンションに住み続けるのか。
政治や社会のせいにばかりしないで、もっと目を向けるべきは自分の中にあるのではないでしょうか？

[178: 働くママさん]

だれも本人に責任がないとは言っていないと思うわ。
社会にも本人にも責任があると言っているだけよ。
そんなにムキになると欲求不満のはけ口にしているとしか思えないわ。

[179: 匿名さん]

住居とテナントを所有している組合員からは割高で徴収しています。
お金持ちの組合員が滞納分をカバーしていると言った感じですかね。

[180: 匿名さん]

毎月開催される理事会に於いて、会計報告に、未収金報告があります。

時々、滞納者の報告をしない事例があります。放置して様子をみていると、

管理会社、若しくは担当との、コネによって、曖昧にしていく様子が伺えます。

時期を見て追及すると、間違いました？で修正してきます。

回収不可能で、総会の案件のなかには、反社会的住民も含まれています。

明らかに、特定承継人も、現に居住しているのに、債権放棄しています。

管理会社は、１０９です。物件の方は、精査してみて下さい。

[181: 匿名さん]

管理会社の怠慢ではなく、理事会特に理事長の怠慢です。

[182: 匿名さん]

管理会社の怠慢でしょ？
督促業務も委託費の中に入っているでしょ。
何のために高い委託費払ってるんだか。

[183: 働くﾏﾏさん]

両方に責任はあるでしょう。管理会社は履行義務、理事会は管理責任。
そんなこともわからないとは、開いた口が塞がりませんね。

[184: 匿名さん]

＞管理責任？
　業務請負契約だから、組合に管理責任などない。
　管理会社上司（管理監督者）と担当者の善管注意義務違反。

[185: 匿名さん]

会計の責任です。
会計が舐められている。

[186: たけ]

>>184
請負契約ではなく、業務委託契約でしょ。
理事会に管理責任はあるでしょう。

[187: 匿名さん]

管理委託契約書より
管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、 甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、支 払期限後○月の間、電話若しくは自宅訪問又は 督促状の方法により、その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお 滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。

[188: 匿名さん]

管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第6 2条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日別に定める徴 収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収 する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組 合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁 護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求 することができる。
3 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、 必要な措置を講ずるよう努めるものとする。

[189: 匿名さん]

＞請負契約ではなく、業務委託契約でしょ。
＞理事会に管理責任はあるでしょう。

　業務委託契約だと、責任は組合にある訳？
　素朴な疑問　高い委託費払って、なんでそんな会社に委託を続けるわけ？
　　　　　　　理事会の責任なんて言って、区分所有者に何のメリットが？
　　　　　　　理事のなり手がなくなって、管理会社が得するだけ。

　　　　　　　理事の責任を問うという発想がおかしい。

[190: 匿名さん]

>素朴な疑問　高い委託費払って、なんでそんな会社に委託を続けるわけ？
高い安いは、組合と管理会社の契約の問題で高ければ管理会社の取替も可能です。
＞理事会の責任なんて言って、区分所有者に何のメリットが？
滞納金は非滞納者が一時的に立て替え負担しているのですよ。
＞理事のなり手がなくなって、管理会社が得するだけ。
なり手がいないのは組合の問題で管理会社は関係ない。
＞理事の責任を問うという発想がおかしい。
理事は組合員から委任されているので責任を問われるのは当然です。

[191: 匿名さん]

１８９さんへ
マンション管理適正化法、御宅のマンションの管理規約。

管理会社との、業務委託契約書、を学習して下さい。

管理会社とは、民法の、委任契約になりますので、

最終的には、責任の主体は、管理組合にあります。

組合員が管理するのであれば、管理会社は、不要です。

[192: 匿名さん]

>素朴な疑問　高い委託費払って、なんでそんな会社に委託を続けるわけ？
＞高い安いは、組合と管理会社の契約の問題で高ければ管理会社の取替も可能です。
　高い安いの前に、しごとしない管理会社に何故委託を続けるの？

＞理事会の責任なんて言って、区分所有者に何のメリットが？
＞滞納金は非滞納者が一時的に立て替え負担しているのですよ。
　回収を放棄しろなんて言ってません。
　管理会社に回収努力をさせろという事です。

＞理事のなり手がなくなって、管理会社が得するだけ。
＞なり手がいないのは組合の問題で管理会社は関係ない。
　本来、定額委託業務の範疇の仕事を何故、理事がするのかわからない。
　督促業務が、委託業務の中に書いてないなら、そんな契約書を持ってくる会社が問題。

＞理事の責任を問うという発想がおかしい。
＞理事は組合員から委任されているので責任を問われるのは当然です。
　ボランテイァで理事になって、責任とらされるなら、誰も理事なんかしたくない。
　理事でも、管理会社でも、未収金回収については、法的手続き以上のものは出来ない。
　管理会社が提案し、理事会の承認を取って、手続きは管理会社がする。
　これが当然。
　それをしない管理会社の責任を何故理事が取るのか、理解に苦しむ。
　
　こういう人、時々いますね。
　こういう人は、自分は理事にならずに、文句だけ言う。
　永久に分かり合えない。

[193: 匿名さん]

文句が、正常な意見であれば、大いに良い事では、ないですか。

正論を大きな声で、総会等で、述べる組合員は、大切である。

[194: 匿名さん]

＞管理会社が提案し、理事会の承認を取って、手続きは管理会社がする。 これが当然。

「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」（弁護士法72条）とされている。
違反すると「2年以下の懲役又は300万円以下の罰金」（同法77条）となる。

[195: 匿名さん]

＞違反すると「2年以下の懲役又は300万円以下の罰金」（同法77条）となる。
　理事会で決定し、原告管理組合理事長で、代理人弁護士が訴訟を行う。
　蛇足（規約に理事会で決定できると書いてあるのが望ましいが、未収金の請求書訴訟は保存行為とみなされるそうです。）
　管理会社は、それらの手続き代行を行う。
　違反はありません。
　どこでもそうしてると思いますよ。

＞正論を大きな声で、総会等で、述べる組合員は、大切である。
　本当に正論でしょうか？
　理事を責めるより、管理会社の契約違反を責めるべきでは？
　

[196: 匿名さん]

＞管理会社は、それらの手続き代行を行う。 　違反はありません。 　どこでもそうしてると思いますよ。

情けないね、何でも管理会社任せの管理組合なんですね。但し管理委託料金の枠外の別料金となる。

[197: 匿名さん]

(管理費等滞納者に対する督促)
第十条 乙は、第三条第一号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合員に対し別表第一1(2)2の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする。
2 前項の場合において、甲が乙の協力を必要とするときは、甲及び乙は、その協力方法について協議するものとする。

[198: 匿名さん]

>>195
>蛇足（規約に理事会で決定できると書いてあるのが望ましいが、未収金の請求書訴訟は保存行為とみなされるそうです。）

なぜ、未収金の請求訴訟が保存行為とみなされるのでしょうか？
その理由をご教示ください。

[199: 匿名さん]

>>195
>管理会社は、それらの手続き代行を行う。
>違反はありません。
>どこでもそうしてると思いますよ。

管理会社は、具体的にはどのような手続きを行うのでしょうか？

[200: 匿名さん]

＞なぜ、未収金の請求訴訟が保存行為とみなされるのでしょうか？
　未収金は組合の債権（資産）で、請求努力しなければ、組合資産が毀損されるからだそうです。
　法的措置以外に、債権確定の方法がなければ、当然保存行為となります。

　資金が逼迫している管理組合でないなら、早い段階での少額訴訟、支払い督促などを弁護士に依頼するのは費用対効果の面で、お勧めできません。
　組合員から、必要性に疑問を出され、保存行為とみなされないかもしれません。
　ただ、承継されない債権（使用料など）については、早く回収するよう注意してください。


＞管理会社は、具体的にはどのような手続きを行うのでしょうか？
　1.　理事会で弁護士を紹介し、概算費用を示し、依頼の承認を取る。
　　　通常、弁護士費用は着手金10万＋成功報酬※＋消費税。
　　　※確定債権額（通常、未収金＋遅延損害金の全額）✖16％
　2.　請求明細の作成。（何年何月の未収は、管理費が、〇円、積立金が〇円、駐車場使用料が〇円などと、
　　　遅延損害金の計算）
　3.　弁護士に提出する書類に理事長の押印もらう。
　4.　弁護士に渡す
　などです。弁護士と理事長の間で小間使いをするだけです。

　通常、裁判には理事長も、管理会社も出席することはありません。

＞但し管理委託料金の枠外の別料金となる
　一般的には、これに対する費用を管理会社が請求することはないでしょう。
　これを請求するような管理会社は要注意。（金もうけ主義が歴然）
　普通は、担当が自主的に動きます。（管理会社に対し、管理委託料金の枠外の費用が発生するか確認してくださいね）
　費用は弁護士費用です。

　5年近い滞納の場合、遅延損害金を標準管理規約に合わせて14.6％に設定している組合なら、遅延損害金で弁護士費用は賄えます。
　計算や請求根拠（請求明細）が確かであれば、問題なく全額認められます。
　弁護士費用（訴訟費用）も請求する場合は弁護士と相談してください。
　規約で訴訟費用も請求できると規定していれば、大丈夫でしょう。

蛇足
　請求明細は管理ソフトで出せます。（ボタン押して、印刷するだけで金取るんですか？）
　督促状作るときに作っているでしょ？
　遅延損害金の計算も大抵ソフトか、最低でも関数入りのエクセルファイルくらいあるでしょう（同上）

　「結構手間がかかります。」と言うような管理会社なら、会計処理全般に不安があります。
　管理会社変更した方が無難でしょう。
　費用は、郵便料金と、封筒代くらいです。そのくらいの請求なら払ってやりましょう。

[201: 匿名さん]

>>200
>法的措置以外に、債権確定の方法がなければ、当然保存行為となります。

ならば、区分所有法上は、区分所有者個人でも請求できることになりますが、本当ですか？

[202: 匿名さん]

>>200
>＞但し管理委託料金の枠外の別料金となる
>　一般的には、これに対する費用を管理会社が請求することはないでしょう。
>　これを請求するような管理会社は要注意。（金もうけ主義が歴然）
>　普通は、担当が自主的に動きます。（管理会社に対し、管理委託料金の枠外の費用が発生するか確認してくださいね）

要注意どころか、弁護士法違反では？

[203: 匿名さん]

１９５さん

正論でなければ、無視するか、酷い時は、退場させる。

それで、総会が、流れるようであれば、その組合員に責任を、

負わせる。総会は、あらかじめ、議案で通知されているし、

議案の内容を変更することは、できない。

[204: 匿名さん]

＞ならば、区分所有法上は、区分所有者個人でも請求できることになりますが、本当ですか？
　そうはなりません。
　民事訴訟法29条で、法人でない管理組合は、代表者以外原告になることが出来ません。
　組合の未収金は、共有の債権で、分割請求はできませんので、個人の権利は認められません。
　代表者である理事長にのみ可能な保存行為です。

民事訴訟法　第29条
　法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができる。

＞要注意どころか、弁護士法違反では？
　訴訟行為ではないので、違反にはなりません。
　弁護士も、管理会社の方へ言ってきます。

[205: 匿名さん]

>>204
>代表者である理事長にのみ可能な【保存行為】です。

「区分所有者固有の権限に基づき、共用部分の保存行為として」、未払い管理費の請求を認めた裁判例（福岡地裁平成元年1月17日判決）があるようですが、未払い管理費の請求を【保存行為】と解釈することには無理があります（下記参照）。

弁護士平松英樹のマンション管理論
【一区分所有者による保存行為を理由とした管理費等支払請求？】
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/055.html

>>204
>訴訟行為ではないので、違反にはなりません。

弁護士でない者が、
① 報酬を得る目的で、
② 法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを
③ 業とすること
は、弁護士法第72条違反です。

[206: 匿名さん]

＞205さん

　掲示のサイトでは、結論として、「一区分所有者が保存行為を理由として管理費等の請求をするのは無理」と書いていますが、理事長が総会決議なしに原告になれるかどうかについて書いていません。


　また、標準管理規約２１条を理由に「保存行為を一区分所有者が出来ない」と書いていますが、２１条は共有部分の管理について書いているのであって、それを「保存行為も出来ないという趣旨」だと結論付けるのは納得がゆきません。

　勿論、法律の素人である一個人がいう事が社会的に認められるとは思いませんが、

区分所有法　第十八条では
　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
この様に規定してあり、「管理と保存は別行為」と読み取れます。
「２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 」とは
　保存行為も理事会が行う等の規定をすることだと、何かの講義（弁護士主催）で聞きました。
　その時の話では、規定がなければ、共有部分の復旧なども個人がすることが出来、組合に請求書が来ますよ、という事でした。

弁護士法第72条
　弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。
　
「法律事務」の拡大解釈では、
　私は、管理会社の社員時代、何度も顧問弁護士の指示で、請求明細書の作成をしています。
　請求明細書とは、請求書・督促状などの請求額の根拠となるものです。
　フロントは、告訴状の理事長印を理事長からもらっていました。
　理事長が、弁護士と会うことなく、裁判所に行くこともなく支払請求訴訟が完了するのは普通でした。

違反ならこんな指示をしないでしょう。
　
　

[207: 205]

>>206
>違反ならこんな指示をしないでしょう。

>>205 の後段は、
>但し管理委託料金の枠外の別料金となる
に関するコメントです。

[208: 205]

>>206

>>205 の前段は、未払い管理費の請求を管理組合として請求することも、管理者が請求することも【保存行為】ではないことをお知らせする意味で URL を張りました。

[209: 匿名さん]

＞未払い管理費の請求を管理組合として請求することも、管理者が請求することも【保存行為】ではないことをお知らせする意味で URL を張りました。
　
　私も、保存行為でゴリ押しするつもりはありません。
　規約で設定しておくのがベストでしょう 。
　ただ、管理費等の支払請求訴訟については、総会決議が必要ないとう弁護士もいることを書いておきます。

[210: 匿名さん]

>>209
>ただ、管理費等の支払請求訴訟については、総会決議が必要ないとう弁護士もいることを書いておきます。

URL を読みましたか？
（抜粋）
管理組合に団体的に帰属する権利について、管理組合はその名において（管理規約60条3項に定める理事会の決議を経て）訴訟を提起することができます。
また、区分所有法26条4項に基づき管理者がその名において訴訟を提起することも可能です。
つまり、「管理組合」が権利能力なき社団として原告となることも、「管理者」が区分所有法26条4項に基づき原告となることも可能です。

[211: 匿名さん]

滞納者氏名の公表
・ 滞納者の氏名・部屋番号・滞納額を公表することについて、
戸建て別荘で構成する団地で、管理費の滞納を督促するために、別荘地の町会の会長が滞納者を明示した立看板を設置したことが名誉毀損による不法行為になるか問題になった事例で、
東京地判平成 11 年 12 月 24 日 (判時 1712 号 159 頁)は、立看板の設置に至るまでの経緯、その文言、内容、設置状況、設置の動機、目的、設置する際に取られた手続き等に照らすと、立看板の設置行為は管理費未納会員に対する措置としてやや穏当さを欠く嫌いがないではないが、管理費の支払を促す正当な管理行為の範囲を著しく逸脱したものとはいえず、会員の名誉を侵害する不法行為にはならないとした。なお、会則には管理費の納入義務が規定されているが、氏名の公表については規定されていなかった。

[212: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>新米理事長さん

匿名さん同士の議論が進んでいて話を理解するのに難儀していますが、
その後、支払督促の申立をされたのでしょうか。

当方、輪番理事長の1年目が終わった所なのですが、管理会社に無断で
転居されて連絡が取れなくなった方（所有者）がおり困っています。


これまでの状況は…
・管理会社による郵便、電話での通常督促
　→音沙汰無し
・管理人さんも顔を見ておらず、特定記録郵便で督促状発送
　→転居先（同じ市内）で投函されている事を確認
・中古マンションとして売りに出されている事を確認（汗）
・管理会社から内容証明郵便を発送
　→保管期限満了で差出人に戻された為、特定記録郵便で再送
　→転居先に投函されている事を確認（現在ここまで）

今週末に新期の第1回理事会がありますので、理事長再任を申し出て、
裁判所への支払督促を決議して来週早々に申立したいと考えています。


このスレに目を通した上で、繰り返しになる所もあるかと思いますが、
新米理事長さん他、ご意見や経験談をご教授下さいましたら幸いです。

よろしくお願いします。

[213: 匿名さん]

(届出義務)
第31条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、
直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。

[214: 匿名さん]

他人任せでは何も進みません。
相手の住所を調べる方法
相手方の旧住所が分かる場合
相手が転居して引越し先が不明である、等という場合、通常は、「転出届」や「転入届」の手続きが行われますので、旧住所地（市区町村）の住民票を取得することによって、転居先の住所が表示されていますので、移転先の新しい住所を知ることが出来るのです。
戸籍法や住民基本台帳法によれば、自己の権利を行使し、又は自己の義務を履行するために記載事項を確認する必要がある者は、住民票や戸籍謄本を請求することが可能です。

[215: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>214　匿名さん、情報ありがとうございます。

市役所へ諸々の資料を持って行き、事情を説明した所、意外とあっさり出してもらえました。
また、転居先が同じ市内である事は察していたのですが、徒歩約2分の斜向かいでした(^_^;)

部屋は任意売却を手掛ける業者に預けられて売りに出されており、後は自己破産されないか
心配なのですが、一言「み～つけたっ！」と、ご挨拶に行くかどうか悩んでいます（笑）

まぁ、当方としては相手を刺激しない様に粛々と督促手続きを進めたいと考えていますが、
同様に夜逃げされた事のある方がご覧でしたら、対処法など聞かせて頂けましたら幸いです。

よろしくお願いします。

[216: 今監事]

理事長1年生さん

すでに売却手続きに入っている様ですので、早く売れるといいですね。
標準管理規約２６条と同じ規定があれば、買受人にも請求できますよ
あんがいと買受人はすんなり払ってくれます。

[217: 匿名さん]

滞納金？　無い物取れないよ　世間の常　あきらめが肝心　判決など無意味
運よく裕福な承継人が買ってくれるといいですね　ガンバ！

[218: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>216　今監事さん、情報ありがとうございます。

標準管理規約２６条と同じ文面が当方の管理規約にもありましたので、少し安心しました。
とは言え、部屋が売却されるまで月々3万ずつ雪だるま式に増えていくのも気持ち悪いので、
夜逃げした所有者からも、少しずつで良いので回収したいものです。


尚、話が少し逸れるのですが…
昨年の未収金に「前所有者のCATV使用料（3200円）が破産により免責許可決定、回収不能」
とあり、今年に損金処理をお願いしたのですが、チョッと匂いますでしょうか。。。

私も「何でCATV使用料だけ？」とフロントに聞いたものの、小額でもあるのでそれ以上は
ツッコまなかったのですが、規約の「管理費等について有する債権」の「等」に含める物、
含めない物があるのでしょうか。


少しはググれ！と他の方からツッコまれそうですが、他にも色々と問題を抱えており…。
重ねまして経験談やご意見を頂けましたら幸いです。

[219: 匿名さん]

事故物件にならない事を願った方がいいかも　買い手がつかなければ永遠に未集金の回収は不能
管理費等の時効は５年　裁判での判決後１０年で時効　物件価値に見合った滞納額以上なら買い手はつかない
滞納者自身にとって　その先に優先するはローン残金　先取特権も取れたとしてもオコボレ程度
　

無い物は取れないのが世間の常　あきらめが肝心　

管理組合ごときが簡単に滞納金回収出来るなら金貸しや銀行すらも苦労は無いわい　あまいねぇ

[220: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>217　219　匿名さん、コメントありがとうございます。

現在、住宅ローンが払えず競売や任意売却になる部屋が増えているとも聞いており
少し不安になっていたのですが、皆さんの意見も肝に銘じて、今自分が出来る事を
キチンとやっておこうと思います。

[221: 匿名さん]

シロウトが１００人集まっても何も出来ません　競売公売も成立すればのタラレバ状態
費用は掛かりますが法テラスなどへいくとその専門知識を持った弁護士もいます
相談してみてください　ケースバイケースで良い知恵あるかもですよ　どうせ法手続きが必要ですから

[222: 理事長1年生 [男性 40代]]

>>221　匿名さん、コメントありがとうございます。

当方、信頼できるマンション管理士に出会い、まずは月5時間のサポート契約を今月契約した所でして、
私も失礼の無い程度に勉強を始めて、こちらも情報収集の場の一つとさせて頂ければと考えています。

古い記事ですが↓も読んでいまして、私も弁護士に頼まないといけない程の状況になるのかどうか…
http://www.mansion-support.com/nonfiction/category62.php

[223: 匿名さん]

滞納解消法
管理委託契約で3回請求させても回収できないと管理組合の仕事に成る。
難しいことは止めて、事前確認の上に滞納者を訪問すれば現金回収は簡単。
下手な文章請求より面談が効果抜群。

[224: 匿名さん]

ないものはらえません　訪問だけで解決するならどうぞ　　
マンション管理士は法律に関わる事はできません　
なにも権限が無い資格でこの場合は無意味です

[225: 匿名さん]

(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第6 2条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日別に定める徴 収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

3 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、 必要な措置を講ずるよう努めるものとする。

4 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。 45 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。

5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。

[226: 匿名さん]

管理費等の支払い能力のない区分所有者は、そのうち、

債権者より差し押さえを受け、競売か、任意売買になるので、

新所有者者（特定承継人）より回収すればよいｖ。

規約に、きちんとその旨を設定して、日常の管理で、

入退去等（所有権変更等）の書面の整理をしておく。

取引業者等の、動きを、チェックすれば、所有者の同行が、

理解出来る。日常管理は大切である。

[227: 匿名さん]

上の人の言う通りだけどもう少し詳しく。
普通に請求して支払いがなければ内容証明で脅し、それでもダメなら訴訟。
絶対に勝つけど、どうせ差押える資産も支払いもないから、そのあとその事実をもって59条競売訴訟で終了。まあ無余剰の取り消しになるのが関の山だけどね。
結局金も資産もない奴からは絶対に取れません。
まあ管理費等については特定承継人にも包括承継人へも引き継がれますからね。そんなに気にしないでもそのうち所有者かわりますよ。
時効の5年だけ気をつけて時効前に訴訟でもやっとけばいいだけ。抵当権者が競売にかけます。
あっ、抵当権者がいなければそもそも無余剰取り消しになりませんから、そのまま競売が進むだけ。
予納金やら弁護士費用やら手間暇やらかかりますから実行出来るかどうかは組合次第です。

基本的に弁護士法の関係で督促業務については管理会社は請け負えませんから(請け負ったら違法行為)組合で頑張るしかないね。

[228: 匿名さん]

弁護士費用は組合費の無駄使い。サデステックな考えは、やめましょう。

強引な取り立てで、良い事は、ありません。弁護士に利益を与えるようなもの。

[229: 匿名さん]

>結局金も資産もない奴からは絶対に取れません。

この様な人を理事長には絶対に選ぶべきではない。

[230: 匿名さん]

現実ですよ、無い物取れません。
管理費滞納するくらいなら税も含め借金だらけでしょう。
その対象物件が滞納額や他の負債とみあう額なら収まりもいいが、
任意売却どころか競売も成立しないことが多いと思うけど。
税の滞納での公売でも同じ事、配当要求どころか債権放棄しないと成立しないかもよ。

少しでも回収、または安くても買い取ってくれる承継人探すことだね。
裁判所の判決など役に立ちませんよ、借金払えなくても犯罪じゃありませんから。
良い知恵は土地建物管理の専門知識に長けた弁護士に相談が無難。

[231: 匿名さん]

例え話ですが、リゾートマンションなどは管理費の滞納額が数百万単位がザラにあるようです。
５９条に依る競売は当然認められ競売し、数千円でも競落されないとか、普通の事ですよ。
結果、さらに滞納額は増え続ける、どうなるか解りますよね。
一般的なマンションでも築古で流通価格自体が低い物件なども最悪、安くても買いません。

法律が守ってくれるとたかをくくっていると痛い目みますよ。
共同で建て物を所有する共同住宅のデメリットがそれなのです。
その為に少しでも健全にという事で立法されたのがマンション法（区分所有法）
でも、ない者には勝てません。

[232: 匿名さん]

何も無い者が、開き直ると、８９３も、手を出さない。

係らない方が良いよ。あたらず、さわらず？

[233: 匿名さん]

情けないね。男か女か分からないね。

[234: 匿名さん]

滞納にお手上げとは情けない。
こんな人が理事長にならなくて良かった。

[235: 匿名さん]

>>234
借金まみれでなにも無い者、破産者、差押えするものが自宅以外何もない、親族も相続放棄を考える。
こういう人が管理費滞納するんですよ、お宅、取れるなら取ってみなさい。
シロートが軽々しい発言はしないようにね。

[236: 匿名さん]

>>233 >>234
＞滞納にお手上げとは情けない。

降参せずに対応できるなら、その方法書いてからにしてね。
感想聞いてる訳じゃありませんから。

何もない人から滞納金回収する方法、教えてください。
出来るならノーベル賞ものかも。　　笑

[237: 匿名さん]

なーんだ滞納金は回収できないと思っているんだね。
こんな人には理事長には不適格者だね。
余程貧民窟みたいな街のマンションだろうね。

[238: 匿名さん]

↑
何もない人から滞納金回収する方法、教えてください。
出来るならノーベル賞ものかも。　　笑

[239: 匿名]

理事長なんてジャンケンで決めるのに　なに期待してんの
裁判や競売で滞納金が回収できるとでも思ってんの？　庶民は無学だねぇ

[240: 匿名さん]

(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第6 2条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日別に定める徴 収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
3 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、 必要な措置を講ずるよう努めるものとする。
4 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
5 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
6 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。

[241: 匿名さん]

区分所有法にはそう書いてあるけどね、現実に判決や支払い命令、競売許可でたとしても
滞納金回収出来るのはそう多くは無いだろうね。
そもそもその物件の価値がどんだけーって事もあるし、滞納金放棄しないと競売も成立しなかったり。
そんな人は借金まみれだろうしね、管理費どころの状態じゃないでしょ。

裁判しても弁護士費用含め管理組合の持ち出しって事で終るだろうね、これが現実。
集合住宅に住んだのだから、その負債も皆で分け合えば良い、嫌なら戸建てに住むんだね。

[242: 匿名さん]

区分所有法？
聞いて呆れました。

[243: 匿名さん]

>>242
お宅が無知なんだよね、区分所有法の５７～５９条に従って滞納などに対応出来るんだが。
お宅の言う標準管理規約の書いてある通りで滞納金が回収できるならやってからもの書きなさい。
どこの管理規約も同じような内容ですよ、常識。

ほんとうに世間知らずっているんですねぇー　呆れますわー

[244: 匿名さん]

みっともない言い訳
ほんとうに世間知らずっているんですねぇー　呆れますわー

[245: 匿名さん]

第七節　義務違反者に対する措置
（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。
（使用禁止の請求）
第五十八条 　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
２ 　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
４ 　前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。
（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
４ 　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。
（占有者に対する引渡し請求）
第六十条 　第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、第五十八条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

[246: 匿名さん]

督促して延滞損害金を課して代理人弁護士費用を請求すると言うだけで
管理費の滞納や回収ができると思う一般民ですか　マンション管理しらないんでしょ
どのマンションも規約有るけど滞納も有るからのこのスレだろ
督促するだけで滞納金払ってくれるなら何も問題無いよ

[247: 匿名さん]

>>245
コピペしか能の無い方みえますね　誰でも知ってるから邪魔なんですけど

[248: 匿名さん]

無知だから、自分で書けないんですよ。
他人に言われた条項コピペして楽しいのでしょう。
PC覚えたての御老人と推察。放置で。

[249: 匿名さん]

＞どのマンションも規約有るけど滞納も有るからのこのスレだろ

滞納は回収不能なんて書き込むなど無責任極まりないが、きょうび2,30万の金は街金融でどうにでもなるから現金回収に限る現実に余りにも無知。
生活必需の支払い項目（電気・ガス・水道・携帯などの使用料）で管理費等だけが厳しい取り立てをしない無能理事長がいるので滞納額が増加して滞納者は勿論、管理組合も為す術を失うことになる。

[250: 匿名さん]

2,30万？　　笑　　

世間知らずには困りましたね、マンションに住んでから書いて下さい。

[251: 匿名]

>>249
口座落しの管理費滞納するような輩に、クレジットカード会社どころか街金融も金貸さないよ。
世の中ナメてはいかんね。借金の情報は協会まで有って共有してるし所得で貸せる限度も国が決めてんだよ。
そんな事も知らずに滞納管理費など督促すれば簡単に取れると思ってんだ？　　情けない。

[252: 匿名さん]

＞口座落しの管理費滞納するような輩に、クレジットカード会社どころか街金融も金貸さないよ。

甘いね。数ヶ月間滞納する状態になる時は、先ず口座は残金ゼロどころか口座停止になっているよ。
すると現金のみの生活となる現実を知るべきだよ。

[253: 匿名]

銀行口座そんな事で止まらないけど、お宅本物の無知だ？　
お爺さんだから手形と間違えてる？　笑

恥かくよ




管理費ごとき滞納する輩は借金まみれってことぐらい子どもでも解るわ

[254: 匿名さん]

＞銀行口座そんな事で止まらないけど、お宅本物の無知だ？　

銀行の表の顔しか見ていないね。
信用機関のブラックリストに乗った人物は銀行は相手にしません。

[255: 匿名]

↑　
関係ない事書かないの　残高不足で振替の延滞が続いても口座は関係ないよ

信用機関の事も詳しく知らないのによく言いますね　解説してみてはいかが　恥かかぬ程度に

[256: 匿名さん]

信用情報機関にはカード会社のほか、信販会社、銀行、保険会社、消費者金融、保証会社、リース会社、携帯電話会社なども加盟しています。加盟している会社は情報を閲覧するだけでなく、カード会社が知り得た個人信用情報を報告し、情報を共有します。

[257: 匿名さん]

口座振替は関係がない。
以上

[258: 匿名さん]

ブラックリストにのった延滞者は5年間表事業の金融機関からは相手にしてもらえません。

[259: 匿名さん]

借金まみれでも銀行口座は使えるけど、なにか問題有るの？
どれだけ滞納しても電気やガスも振替できるけど、どうかしたの？

ブラックリスト？　　そういう人が管理費滞納するのに簡単には回収できないわ
督促や訪問で集金出来ると思う世間知らずには呆れますわ

[260: 匿名さん]

>どれだけ滞納しても電気やガスも振替できるけど、どうかしたの？

この日本語変ですね。
電気・水道も滞納でしょう。

[261: 匿名さん]

いやそうじゃない。
電気・水道は口座振替で払っても、管理費だけが未納のやつがこの世にはいる。

[262: 匿名さん]

↑そんなの延滞者じゃないよ。横着者に過ぎない。

[263: 匿名さん]

２６１さんの、仰るとおり。

電気料と水道料を滞納したら、停止されると困る。

水道料と電気料は、各々水道局と電力会社に支払なら、

これらは、管理費等と別の徴収だから、

内のマンションでは、水道料、電気代　住宅ローンは滞納していないが、

管理費等は滞納している。日常管理を、キチンとしていれば、

そろそろ、任売か、それとも、競売開始かの、判断は、つきます。

[264: 匿名さん]

>内のマンションでは、水道料、電気代　住宅ローンは滞納していないが、 管理費等は滞納している。

そんな状態なら訪問回収が簡単です。
問題なのは口座は使用できずに請求書を以ってコンビニで現金払いをしている延滞者です。
この場合は現金払いの生活だから、他の請求先に負けずに滞納即訪問回収しないと難しくなる。

[265: 匿名]

理事長ご苦労様です

滞納常習者には、いくら法的手段を講じても効き目がありません
訴訟和解？しても滞納は続きます、お金が無いんですから

最終目的の滞納解消には退去（任意売却）、又は破産後の競売まで待つしかありません

その間の滞納額増加を最小限に抑えるためと、滞納自覚を持たせるため
マンションの駐車場・駐輪場・公共部利用の制約を設けます

少々時間がかかりますが、
経験上、滞納者の約半数以上の方は、自己破産となっています
それを待つか、鬼となって退去に向かうよう理事会が手段を講じるしかありません

滞納額分を均等上乗せし毎月支払いを続けている方も多数います
その見極めは、実際に会って話して時間をかけるしかありません

[266: 匿名さん]

厄介な滞納者は、支払い能力のある滞納者。

法令、規約に違反している管理者及び管理会社は、

注意が必要です。日本は、一応法治国家です。

[267: 匿名さん]

法的手段なんて当人は何も感じない程の無能力者である滞納常習者に対しては、終焉時に管理費の滞納額を最少にする為に訪問による現金回収に努めること。

[268: 匿名さん]

滞納者に何をしようが無い物取れないよ。
そんな人は管理費どころか他にも借金だらけだわ。
そういう民度のマンションに住んだ事を悔やみなさい。
なんやかんやと法手段とっても解決する日は遥かかなた、残念だねぇ。

[269: 匿名さん [男性 60代]]

初めてえつらんしたら、これを見つけたので。
２年前の総会の時から、少額訴訟しろ、と言っていたのに、
相手が住所を変える前に逃げる前に債権確定しておかなければ面倒になる、と総会で言ったが、
結局、多額になったので今年の総会決議で弁護士費用を計上して、
１件は民事訴訟を、もう１件は分割払いで弁済しますということに。
これが、住民の総意ということになりますが、
民事訴訟までさせた件は、相手方に何か裏がある、と思っている。
理事でもないから、弁護士とは話していないが。
弁護士費用は、民事訴訟だから滞納者に請求できるのかな？
結局、こっちが破産かけたらなあかんことになるのかな？その費用は？競売かな？
来年は俺も理事の番だから、理事長はくじびきだが、理事長でなくても、この始末もほっとけないなあ。
みんな、どうも、よくわからないみたい。
昔は、金があっても払わない学校の女の先生とか、２件も所有しているのに払わないあくどいのがいたけど、
金をもっとるやつらやったから訪問を重ねて滞納をなくしていたのですが。
世相を反映しているのかねえ、格差が広がる世の中では、今後多発するでしょうねえ。
滞納というのは、象徴的な問題ですなあ。
今後の大規模修繕工事と管理会社にも疑問があるので、管理規約を改正します。

[270: 匿名さん [男性 60代]]

追伸、
少額訴訟するなら、
１５年前のことだけど
自分で１回地裁に行ってみて、受付けで、書き方とか教えてもらって、
書類あると思うけど、もらってきて、
持ち帰って、みんなで文章考えて、
そんでから、司法書士のところ言って、
費用は、今、なんぼかなあ？
あんときは２万円で一式そろえてくれたけど、
それで少額訴訟やったらええと思うで。
もっとも、俺は、その時、相手を犯罪者にするかどうかということがあったので、
準備はしたけど、少額訴訟を起こさなかったけど。
こんな経験でも少しは参考になるのだろうか？

[271: 匿名さん]

いくら滞納しても犯罪じゃないから刑事告訴は無理、残念だね。
この世の中払えない者勝だよ。

[272: 匿名さん [男性 60代]]

もちろん刑事訴訟は、金で済むような問題ではない。それは、誤解。
金は金、相手は同じでも刑事告訴するということは犯罪者にするということ。
それをやるかどうかということ。
しかし、相手を犯罪者にして罰を与えても、
犯罪の被害者がそれで救われることは、まったくない。
あの時のことを言ったのは、自分で少額訴訟の準備まできっちりやったが、
刑事訴訟については、ここの本題でもなく、ここの論旨ではない。
ここのテーマは、管理費をどうやって払わせるということ。
滞納をどうやってなくすかということ。
ここで、問われていることは、そういうこと。

しかし、何か被害にあった悔しい経験のうえでの、ご意見だとは思いますが。
もちろん、加害者でもないと思いますが。
裁判は意地になってやっても、メリットがある保証はない。
目的は、管理費を払わせるということなのでね。

[273: 匿名さん]

>>272
あんた理解できないみたいだね、管理費滞納しても詐欺でも犯罪でもないのよ
何を考えて刑事事件にできるの？　どういう罪名で告訴するの？　無知なの？

＞ここのテーマは、管理費をどうやって払わせるということ。
だから無い所からはお金取れないよ、失業、倒産、破産、世の中色々だしー
59条の専有部の競売が認められても他にも借金あるだろうし、
ローン残のほうが組合の先取特権より優先だしね
失業や倒産なら差し押さえる給料すら無いんだろうなー
ながぁ～い年月掛けて回収ガンバッテねー　競売すら成立しないなら回収は死んでも不可能だわ

[274: 匿名さん [男性 60代]]

わかっているのかわかっていないのか、
だいぶ頭の中がとりとめなく混乱しているようだけど、、
まことしやかなことばかり言って、、
これ以上混乱しないようにしなさいね。
あんたは、詐欺師なのかい？
そんなことばかりやってると
どんどんばかになるよ。
　つまらん。

[275: 匿名さん [男性 60代]]

それとも、自分が馬鹿になって、あえて言っているのかな？
馬鹿にされてでも、みんなにうったいのかもしれないね。
失業と倒産とごっちゃにしているところからすると、
そういうことにかかわった経験はないようだね。
経験もないのだろうね。
論理性もないし、そうかといって具体的でもない。
ま、もういいが。
とにかく、わかったようなことを言う場所ではないよ。
あほらし。妨害かもな、これは。

[276: 匿名さん]

>>274 >>275
極めて論理的に解説してるが、理解できなくて悔しいのかな？
＊管理費滞納は犯罪ではない、なんの罪でもない
＊金、資産の無い者からは滞納金など債権回収は無理
＊安定収入、資産があるなら法的手段で時間かけて取ればいい

おじさん、少しは勉強してから書こうよ

[277: 匿名さん]

管理費の滞納問題について、はじめて投稿致します。
私は新築時より８年以上滞納なく、きちんと支払いをしてきました。
ですが、管理会社が我が家の排水管洗浄を無断で除外する・仕事放棄・無視・無回答・管理員や社員の複数回による暴言により、問い合わせや苦情でたくさんの不要なお金を使いました。一度もお詫びをされた事もありません。
マンション担当者の上司と話し合いをしていた最中、会った事もない支店長とやらが勝手に今までの仕事をしなかったり暴言を吐いた事と管理業務は無関係です（仕事放棄しているのに？）。管理費返金には一切応じないと手紙１枚届きました。
仕事もしない会社に管理費を支払わなければいけないのでしょうか？私に納得できる理由も届きません。

上記による管理会社の我が家への対応が酷すぎるので、管理費の返還もしないのであれば、今までの無能だった分相応の管理費のみ支払いはしないようにするつもりです。口座も普段未使用なものに変更したので、振替不可です。
知人からは弁護士に相談するように言われました。

管理組合には様々なトラブルを言って、証拠も渡しています。
暴言を吐かない管理員に、後々振込口座を聞いて駐車場代他の料金は支払います。

色々な方がいると思いますが、我が家のようなケースもある事のみお伝えします。

[278: 匿名さん]

>>277
管理会社はあなたと管理委託契約をしている訳じゃないですよね。
多くの場合は管理組合と管理会社の間で契約される事です、おたく関係ないのよ。
管理面での問題があるならとりあえず管理組合に相談すれば？
それと、不満があるからと管理費支払わないのはまずいと思うよ。
積立金も払っていないのかな？　最悪だね。

[279: 匿名さん]

管理費は管理組合に対して支払っているのであり、管理会社に支払っているのではないことをご理解ください。

[280: 277ですが]

>278
滞納しているとは書いていません。まだきちんと支払っています。
管理組合にも言って相談してます。きちんと書いていますが、それもご理解できない？
よく読めば分かると思いますが、ご理解できない方もいるのは残念です。
駐車場他の料金は支払いますと書きました。その中に修繕費やネット契約等の料金も含まれています。
管理費を支払わないといけないのは分かっているので、弁護士にも相談するのですが？
人の投稿の意味をきちんと理解できないあなたが最悪です。

>279
それは理解していますけれど、管理費は管理会社のお給料の一部になっていると管理会社の人が言っていましたが、あなたのマンションと使い道が違うようです。

きちんと必要な事を書いたつもりでしたが、278のように文章をご理解できない方が勝手な事を書いているようです。
おかしなサイトを見つけて損しました。
これで終了しますので、批判お断り致します。

[281: 匿名さん]

>>280
あなたの思考がちょっとおかしいですよ。
管理費等の振替先は管理会社ではなく管理組合、管理員に振り込み口座聞くとか？　変ですよ。
その管理費分全てが管理会社に渡るわけではありませんよ。
また、区分所有者が直接管理会社に苦情や要望出しても取り合いませんよ。
作り話なら遠慮して下さいな。

[284: 匿名さん]

２７７さん、
管理会社が雑排水管の洗浄工事を無断で除外したとありますが、
これは、重大な問題です。雑排水管洗浄は２から３年に一度は実施します。
怠っていると、重大な事故が発生する危険性があります。
特定の住民を除外して工事をしない事は。重大事故が発生する案件については、
犯罪に該当します。これが事実であれば、証拠を添えて、しかるべきところに、
相談して下さい。管理会社は、ときには、特定の住民を、クレーマーに仕立てて
除外する為の、完全犯罪を試みる事が、あります。私は、経験者です。
証拠は、必ず必要です。私は確実な証拠を、もって、悪徳管理会社と戦っています。

まず。組合を相手に、改善を要求して下さい。証拠は一番重要です。

[286: 匿名さん]

どんな工事でも管理組合の指示で行われるんだけど、
管理会社や施工会社が勝手にできないよ。
配管洗浄も共用部なのか専有部までなのかも書いていないしね。
管理組合が悪意を持って特定の所有者を除外するとか？　ないでしょ。
神経質なのか、マンション管理に疎いただのクレーマーでしょ。

[287: 匿名さん [男性 60代]]

>276
論理のすり替えが多くて、相談にならないね。
これから、なんども、頭打ってみようね。
やたら刑事事件にばかりこだわっているようだが、
君からその事情まで聴く気にはならない。

いろいろな事情があるのだが、
管理費をきちんと集めなければ、管理組合は成り立たなくなる。

そんなに、人をやっつけるることばかり考えていると、すぐに自分に返ってくるぞ。
騙される人ばかりではない。だましても自分に必ず帰ってくる。
みかけや、いいつくろえるほど、甘くない。。
自分で賢いと思い込んでいるさぎしさん？
やれやれ。
くやしいのかなんて、どうでもいいことを何を考えているのやら。

だけど、そんなことより、今どうしなければならないのか、
いつかどうなるのかということだから、

>276　きみのいうことには、まったく参考になる中身がないのだよ。
何を羅列して言うかとおもえば、くだらんことばかり。
何か参考になることでもあるかと思ったら、しょうもない、
底の浅いわかりきったことやら、思考停止して、得るところなし。

>280　は、是非うんぬんは別にして、真面目な意見。考えることができる。

やれやれだね。。程度が低い、よそいこ。

[288: 匿名さん]

>>287
お宅はまだここで議論できる知識が無いようですね、他で勉強してきなさい。

滞納者を刑事告発とか？　笑　　　気が狂ってますよ。

[289: 匿名さん [男性 60代]]

滞納者を刑事告発とか？　
どっから、だれがそんなことしようとしたなんて、思い込むの？
非常識なのか、それとも、なんか他に困った経験があるのか？まったく、ばかだなあ。

あのな、滞納者を少額訴訟しようとしたとなど、一言も言ってないの。
別のことで、少額訴訟の段取りをして、出す寸前までよ準備したけど、
この問題については、刑事告訴の問題のほうが重要だったので、
少額訴訟は、（少額だったので）取りやめたといってンの。あほ。
これ以上はここでいうことではないが、
しかし、ここの場所でいうこととしては、
少額訴訟なら簡単ですよ、自分でできますよ、といってるの。
私は、こうでしたよと言ってンの、参考になりますかねえといってんの、
あんたは詳しいようだから、いろいろ出廷した経験があるのだろうけどね。
数万円でもみんなやっています。と、書類をたくさん見せてくれて、
神戸の裁判所で（相手方が神戸だったから、俺は大阪）だが。
あなたも是非やってください、と言われました、いや、ほんまに。
ははあん、なるほど、そうなのか、とわかったが、、
しかし、準備まで完全にしたけど、裁判は起こさなかったから、
少額訴訟で出廷した経験がないから、審判のやりとりは語れないと言ってんのやで、あほ。
まあ、みなさんも難しいことではないですから、自分でやってみてください。
しかし、民事裁判とちがって、費用は相手から取れないようですが、そこまではやってないのでよお言わん。
だから、少額訴訟、今は６０万円までやったと思うけど（たしかでないが）
弁護士に頼むメリットはないと思うよ。自分でやればよい。
ありもしなかったことを、おれはよお言わんのや。
何のために、そういういいがかりをつけてくるのかしらんが、あほやなあ。
ほんま、どあほやなあ。腹が、わろてとまらんわ。よおそんなんで生きていけることや。
こんなんも、ときどきおるねん。あほやけどかわいそうだが馬鹿な奴。
　おまえ、あらしやな？

[290: 匿名さん [男性 60代]]

そして、実際に少額訴訟を起こして勝った人がおられるなら、
勝利の強制力がどこまで及ぶか、つまり、これで金を回収できたか、どうか、
経験がある人がおられるのなら、教えてください。
会社倒産や他の件でなら２．３は、調査委員とか債権者集会とか、
審判とか、調停とかなら、わずかになら知っているのですが、
少額訴訟に勝ってから、また、裁判中の実際の成り行きも、
そして、お金を回収した過程も、経験がある方がおられるなら、
教えてくださればありがたいです。
しかし、管理費１カ月分の重さというものを感じますなあ。
お金は、人のものも自分のものも大事にせなならん。
使うのも丁寧にせなならん。

[291: 280ですが]

作り話とか、勝手に決めつける常識のないサイトですね。
くだらない投稿が続いたので、私は終了し批判お断りと書きましたが、当方のマンションより恵まれない住まいで持論を述べる方はお気の毒です。誰かの悪口を言いたいのでしょう？他でなさって下さい。

排水管洗浄を除外されたのは事実です。
当方のマンションは住人の知識がない時、管理会社や管理員の事のトラブルや嫌がらせを管理組合に伝えると、ウチの理事役員の方々は管理会社に苦情を入れて下さいます。
私は一度も管理費滞納経験もありませんし、お世話になっている管理員の方々にはきちんと挨拶してきました。
しかし、管理会社は我が家を追い出す事が目的なのでしょう？

管理費を支払わない予定の件ですが、弁護士を通じて相殺処理で合意がとれれば支払わない方法もあります。
ですから弁護士相談もする訳です。このような処理をご存じのない方は、今後書き込みしないで下さい。

排水管洗浄は自室のキッチン・洗面所・お風呂場の占有部分の事です。
共用部なら個人の問題にしません。それ位分からない方、常識のない方ですか？
私は別に管理会社と喧嘩のような事を希望している訳ではありません。
できれば今でも管理会社とはトラブルなく、静かに暮らしたいと購入しました。
しかし今夏、現管理員とトラブルなく生活していたのにフロントで会話していたら突然「管理員として我が家の業務をする気は一切ございません」と言われました。

ですので、管理組合に相談している次第です。
皆さんのマンションは何もないのか、関心がないのか分かりませんが、他人のマンションの事を嘘で書いている等、失礼な事ばかりでうんざり。これまで一度も管理会社よりお詫びもありません。これも事実で理事長が緊急で動きだしています。
私にとって酷い管理会社ですが、組合は全部相談して他の方の件の時も改善されています。

[292: 匿名さん [男性 60代]]

具体的なお話、ありがとう。
とにかく、論議の焦点をずらす、ぼかす、答えにならない答えで思い込ませる、無視する、本当にしてほしいことをやらないで他のものを与える、サービスですと言って、いい加減なことをやる、
詐欺師の常套手段だが、管理組合の回答のやり方は、こういうものが多い。自分に都合がよいものを相手に与えてお金を要求するということだ。
管理会社の人間は否定するだろうが、実際やっているわけだからしょうがない。そんな管理員がいるわけだから、しょうがない。
住民をバカにしとるわけだね。それを防止するためにも、年に１回、評価して、契約を見直す決まりだろう。業者やら管理会社などいくらでもおる。
当事者は、なんだこれは、と思うのだが、他の人はそれがすぐピンとこない。
しかし、相手が怒り出すことを考えていない。
経験のうえでのことだが、１回失った信用は、失った数倍の努力を重ねなければ回復しない。

ここでの、本題ではないが、
管理会社については、そのやることの様子や、みんなの様子を観察していたが、また、その間に何度かジャブのような質問もしていたら、管理会社から修繕工事の、無駄な写真など入った内容の、提案書がいきなり回覧されてきて、しかも、来春から現場をやろうとしていた計画だ。
それに対して積算などの質問、提案（設計）の根拠などを質問したが、誠意が全くなく、と言うよりも、説明できない。できなければやれん。
俺が仕事でやっていたときの工事での、業者が持ってくる書類とは比較にもならん。
業者はみんな、４月から９月は暇なので、仕事を探している。数千万だの１億２億なんて大きい工事なら、やりたくてしょうがない。

なんせ、自分でやることが大事。とくに工事監理なんて、現場は、その都度そのつど、実務をやりながら、その勉強の連続だ。おなじこと。

年に１回、管理会社との契約を見直すのが法律の決まりだから、新旧理事の交代のとき、総会の前、住民の管理会社に対する意見をこまかく集め、１年間の業務を採点し、委託内容を評価し変更するつもりだ。管理規約も委託契約細則も自分たちで作り直す。しかし、俺一人ではやらない。そのため、各市でやっている会にも加入した。国土交通省のデータは読めばわかるので他の人に説明する。工事監理で慣れてる。
年寄り（自分では自覚していないが）をバカにせんこっちゃな。

しかし、ここでは、管理費滞納についての実際の具体的経験を、ききたいのだ。
期待はずれではあったが、もしかするとそういう書き込みがあるかも知れないので、とりあえず今後も、時々のぞくことにします。

[293: 匿名]

質問

・管理費の滞納の時効は５年、間違いありませんか？

滞納する程困窮してる人間がマンション買うなんて。笑！

[294: 匿名]

↑入金不足か振り込みめんどくさいかじゃね？

[295: 匿名さん]

中身のないことを長々と書けるのも、ある意味才能ですな。

[296: 匿名]

蔑めるのも才能でしょう

[297: 匿名さん]

長文を書く人を咎めてはいけません
彼らは熱く一生懸命なだけ
ただし賢くはない
たったそれだけのことです

[298: スレ主です]

ひさびさに覗いたら、なんか変な方向に盛り上がってますね。

先日の総会で、ようやく１年の任期が終わりました。
アドバイスいただいたみなさんにこの場を借りてお礼を申し上げます。

さて、うちのマンションの常習滞納者の方ですが、結局は少額訴訟を行い無事解決しました。
正確には完全に解決とまではいってませんが、何もしないよりは大きな進歩がありました。

概要はこんな感じ

①１件目は、少額訴訟するぞって内容証明付きの督促状を理事長名で送った時点で振込がありました。
　おそらく、本気で裁判する用意があることが、理事会の議事録とか近所の人から伝わったんだと思います。

②２件目は、少額訴訟したところ、遅延損害金と訴訟費用込で振込がありました。
　少額訴訟は、自分で裁判所に行ってきました。
　訴状を受け取ってもらうまでが、手直しとかさせられたりと、ちょっと面倒でしたが、裁判当日は淡々と
　進んで、割とあっけない感じでしたよ。

③３件目は、少額訴訟したところ、分納したいといってきたため、遅延損害金と訴訟費用込で分納という形で
　和解しました。
　現在もまだ、分納中ですが、あと約１年で完済する見込みです。
　一応一度でも不履行した場合には、全額一括返済するという条件を付けましたが、今のところは徐々に減ってます。


あとは、次期の役員さんに引き継ぎでちゃんと減っていくことを見といて欲しいと言ってあるのでたぶん大丈夫かと思います。
総会の時も「滞納すると裁判で訴えられる」という事実を周知出来なので今後の抑止にもなるかと思います。

[299: 匿名]

滞納者より厄介事を取り扱わない理事会の方が問題です。
プライバシープライバシーって。
あんたが滞納者？と言いたくなる。
放置したら負担は組合なんだから、管理会社は責められないですよ？

[300: 匿名さん]

とか言っても、責任逃れできないよ。

[301: 通りがかりさん]

滞納に対しては、
「真面目に払っている者を愚弄する行為」
「隣近所だから皆で助けてあげよう」
等々、様々な考えがあります。

国内区分所有者において、考え方を分類すると、それぞれどのような考え方の方が、どのくらいの割合でいるのでしょうか？

[302: 匿名さん]

　滞納については、以前、完全自主管理（管理会社が全く入らない状態で管理）で、払えないのか、払わないのかの
原因究明に努めました。　払えない人には、分納又は延納を考え、１円でも取れれば時効は中断できますから、計算は面倒ですが、その方法を取ります。　延納の場合は、延納願と利息を取ります。
　払わない人は、遠慮なく理事会への出席を求めます。　払わない人は、管理組合の管理運営に何らかの不満等があり、それを解決すると納入してくれる可能性が高くなります。
　困ったのは、全く原因が分からず未納になり、そのうち突然いなくなる（世間で言う　夜逃げ）場合です。
　幸いなことに、その住戸を購入された方があり、未納管理費等もお支払いいただきました。
　いずれにしても、完全自主管理なら、おおよそ、納入期日の５日後には未納状況が確認できるので、丁寧に対応すれば、夜逃げ等の事情がない限り、滞納問題は起きにくいです。

[303: 匿名さん]

　スレ主さんにお尋ねします。　「管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており」とありますが、悪質管理会社は、電話や訪問なしに、いきなり未納督促を理事会へ投げるそうです。　いきなり未納を投げられても、理事会では対応不能ですので、重要事項説明書や管理規約でどのようになっているか、お教えいただければ幸いです。

[304: 匿名さん]

　早期対応が大切です。　３か月の滞納があると、自首管理で会計をしていた時の経験上、以後の徴収は困難になります。　６か月はおろか、１年以上もの滞納の放置をする管理会社なんて信用できません。

[305: 匿名さん]

委託契約には３ヶ月以上の滞納は管理組合が対応するように明記されているのに。
それ以上の期間の滞納者全員が理事会に報告されなければいけないのに、なぜか
指定暴力団員の分が報告されず数年後に回収不可能で理事会に報告され以後総会
滞納リストから外された。既に理事は順番制で数期に渡り交代している。

理事会で管理員が管理会社の不手際を追及していたが総会に提案された、しばら
くしてその専有部分は区分所有者の変更がありましたが規約に有る特定承継人んひ
請求できるのに滞納金数十万は請求しませんでした。

この大手の管理会社１０９は滞納者の真面目そうな者からは厳しい取立をして、
上記のようなものにはとても甘く対応しております。証拠はありますが、最近
入居、退去、区分所有者変更を整理するとの組合の対応で記録（証拠）を処分
した様である。管理物件は十分注意して下さい。マンションの平和を願う者で
す。

[306: 匿名さん]

　１０９の話は、１０９のスレへ

[307: 匿名さん]

　管理会社ホームページ、重要事項説明書、管理規約による督促をしていない管理会社があるよ。
　理事会がそのことに気づいていれば、未納者の理事会への出席を求めるのは、当然です。
　いきなり、未納を告げられ、対応を管理組合に投げられても、理事会は対応できません。　
　１年以上も、未納に気づかない理事会に、理事会としての機能があるのでしょうか？
　

[308: 匿名さん]

その低能ぶりを利用する管理会社１０９は悪質である。
８９３には何もしないで放置、いつの間にか計上廃止。

[309: 匿名さん]

　未納を１年以上も放置する管理会社は、東急系でなく、悪徳管理会社　財閥系住友不動産建物サービス　です。　　しかも、フロントは、マンション管理士です。　本当に、マンション管理士？

[310: 匿名さん]

３０９さん、東急系だとは言っていませんが、何を勘違いしてますの、
字を良く読んでください。

[311: 匿名さん]

　他のスレを見ればわかるが、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントがおなじような投稿をしている。　他のフロントはまだましなようだが、「超悪質」
　会社に文句があるなら、国土交通省から叱られた、若社長に言え。

[312: 匿名さん]

　悪徳管理会社　財閥系住友不動産建物サービスのＨＰを見ればわかるが、未納状況は、ほぼリアルアイムで分かります。　理事会への報告や督促等の業務も、多くの日数を要しません。　１年以上も理事会が知らないのはなぜでしょうか？

[313: 匿名さん]

　長期間の放置は問題を複雑にします、早めに解決しましょう。

[314: 匿名さん]

滞納者名簿と各々の月数、金額をマンションの掲示板に貼りだしましょう。
支払いは嫌な思いをする方から行うでしょう。

[315: 匿名さん]

管理会社１０９は管理費等の滞納者名を公表しません。なぜ。？

[316: 匿名さん]

　　長期滞納者を、別の名目で、理事会に呼び出し、肝心なこは何も言わず、引き留めもしない。　管理会社のくせに管理はできず、必要な情報も提供しない。　管理も督促もできないのに、管理組合の運営に口出しするな。

[317: 匿名さん]

　未納の状況を新理事会にも、説明できない　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントは、なぜ懲戒免職にならないのか。　右上の「お知らせ　　サーバトラブルのお詫びと復旧のご案内」を下へスクロールして、「コメント」も見てね。　原因不明はお断り。

[318: 匿名さん]

　３１６　の投稿に、訂正があります。　　１行目の　「肝心なこは」　は、　「肝心なことは」　の誤りです。　お詫びして訂正します。　肝心なことは、管理費等の未納です。　本当に「肝心なこと」でしょう。

[319: 匿名さん]

　滞納がある場合は、滞納原因を早期に発見しましょう。

[320: 匿名さん]

　滞納の発生は、リアルタイムでは管理組合に分かりませんから。管理会社の対応がカギとなります。
　管理会社は一刻も早く、未訪状況を把握し、管理組合に対応策を提案しなければ、管理組合にとって管理会社に業務委託する理由はなくなります。　管理会社は、　「ＰＤＣＳ」　により対応がそれでよいかを確認し、ＩＳＯ認証を受けている場合は、特に　ＩＳＯ認証に適合した業務が求められます。

[321: 匿名さん]

　ＩＳＯ認証を受けている管理会社では、最低でも、管理会社ホームページや、重要事項説明書に記載の督促を行っていないことはあり得ません。　プライバシーを盾に、未納情報を開示しない管理会社もあるとは思いますが、プライバシーマークを取得している管理会社なら、プライバシーの保護に配慮した情報開示の方法は、当然知っているので、未納情報を開示できないことは、あり得ません。

[322: 匿名さん]

　　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント には注意しましょう。
督促さえできませんから。

[323: 匿名さん]

督促できなくても別にどうってことないでしょう。しない方が平和です。

[327: 匿名さん]

[No.324～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[328: 匿名さん]

　頭に血が上り、投稿が削除されてしまいました。　誠に申し訳ありません。
　運営会社様の、厳しいチェック　誠にありがとうございます。
　
　未納については、管理会社ＨＰに、未納対策があり、その通り、ＩＳＯ認証とプライバシーマーク取得等により　「ＰＤＣＳ」　で処理されていれば、大幅に未納が減少すると思います。
　プライバシーの問題もありますが、プライバシーマークの取得をしていれば、取得に見合った業務もできます。

　ＩＳＯ認証とプライバシーマーク取得は、社長をはじめ、パートやアルバイトまで適用されますから、フロントや管理員は、正規雇用、契約社員等にかかわらず、遵守しなければなりません。

　悪質管理会社なら制度の遵守は望めませんが、せめて「悪質でない管理会社」には、再点検を実施し、遵守をお願いします。

[329: 匿名さん]

滞納等について、悪質かそうでないかを、何処で判断しますか。？
失業等で生活に苦しんでいる区分所有者を再三の督促で追い込み。
８９３と知りながら見逃している管理会社１０９を正しいと言って
入るのか。３２８は管理会社１０９の回し者か。？

何処が正しいか、悪いかの判断をしなさい。貴方も住友の実体を
知っているから盛んに住友の件を投稿しているのでしょう。
住友もそれだけ投稿されたら悪口であればあなたを告訴なりする
でしょうが、その気配はありません。住友は貴方のいうところの
不正を認めているのでしょう、私なら１０９と住友には管理を委
託しないし、その管理会社の物件は買いません。

私は住友の回し者ではありません。マンションの管理の在り方を
真剣に考えている者です。お互い真面目な管理を考えましょう。

[330: 匿名さん]

　管理費等は、区分所有者の経済状況に関係なく負担するものです。　払えない場合でも、遠慮なく請求し、出て行ってもらいましょう。　完全自主管理の管理組合では、当然です。　払えなくなった方は、いつのまにかいなくなり（早い話が　夜逃げ）　大変苦労しました。
　全額払えない方でも、せめて半額（最低でも　１円）は、納入してもらいましょう。　時効が止まります。
　払わない奴には、理事会で決議し、督促しましょう。　それでも納入しない場合は、重要事項説明書どおり管理会社が業務を行っていた場合、迷わず法的措置を取りましょう。
　なお、管理費の滞納以外でも、管理会社が、需要事項説明書どおり業務を行っていない場合は、管理会社に責任を取ってもらいましょう。　特に、井桁の付いた、財閥系悪徳管理会社は、　３２９　の投稿にあるよう、相当怪しいですよ。

　

[331: 匿名さん]

　井桁の付いた、財閥系悪徳管理会社は、なぜ告訴しないのでしょうか？　それは、井桁の付いた、悪質管理会社社員の上級フロントのマンション管理士が、「出るところへ出る」と言ったからではないでしょうか。　　三百代言も出てこないし。

[332: 匿名さん]

滞納者は現居住しながらも多少は支払い、初回大規模は三年前に無事完工し、管理会社の督促業務②（3か月-6ヵ月？）も進行中で、理事会に逐次報告されていているのですね。

ワンオーナ―の大家でもなく、輪番で理事になり、役員住民として、対峙をして直接回収するのは、誰もやりたくないですよね。ここは、①の少額訴訟が良いのではないでしょうか？
理事以外の方は、「そこまでしなくても、、、される方になったら、、」が出そうですが、では、代わりにその住民の方が弁済をしてくれる事は全く期待は出来ません。

①は確か、弁護士不要で判決も早いと思いました。判決に実効性はありませんが、
「今期管理組合の理事会として、判決を取っておくこと」が役目かもしれません。
分譲マンションは、本体のローンの問題で乙区で競売で新所有者にならない限り、一発全額回収は難しいと思います。回収はヒト対ヒトなので、勿論①を行う前には、（出来れば管理会社の担当上司に出て貰い）相談と言う形で今までの書面を出しながら、「期限を切った書面、録音」はやっておいた方が良い気がします。

[333: 匿名さん]

　管理会社の放置が原因、さっさと対応すれば、大幅減少。　完全自主管理の管理組合の場合は、未納原因不明又は夜逃げ以外、長期の未納は防げる。

[334: 名無しさん]

管理会社１０９は管理費等滞納者で生活困窮者に対する集金は厳しく。
反社会的勢力に対しては、大目に見ているふしがある。内部告発に対し
ての管理会社１０９の対策としては、管理の実態を知らない役員を騙し
てか、若しくは共謀してかは不明だが、（私は騙しと思う）入居者名簿
の整理と称して名簿の更新をして過去の入居者名簿を更新を理由に破棄
した形跡がある。当時の役員に個別に対応するが、退去等で行方不明。
管理会社１０９は個人情報保護法の美名を悪用して情報は開示しない。

[335: 匿名さん]

　１０９は何ですか？

[336: 匿名さん]

管理会社は業務委託契約による範囲の督促はしますが、その回収保証も補填もしません。
現在、金額にも依りますが、世帯1％未満と低いので、今の内に何とかしておく事と思います。

その期の役員の立場で無いと、「気の毒、少額訴訟まで、いずれ解決する」となりがちですが、
区分所有建物での管理費修繕積立金は、突き詰めれば、ご自分の御部屋に付随する共有部分のみの為に、各々が毎月支払っており、自分の分から他の部屋へ支払う事態と考えますと、これ以上の放置はイケナイと理解されると思います。

二回目の大規模修繕は先と思いますが、何があるかわかりません。その時金融公庫から借入要の場合には、融資審査上は債権（この組合は未回収金有➡公庫へ返済の不安となります。）で、審査上早期解決の補填は、臨時総会で修繕積立金からスライド、、、と言う事態もなりかねません。

理事会が、もう諦めかけてる管理会社と共に、今までの督促経緯を示し、全額この期限に不可能なら、少額訴訟しますと伝え、判決を取っておく事が、後々は良い方向に行くのではと、残念ながら思います。
もし、「訴訟されたらもう払わない！」が出たら、それが延滞者の本音です。

[337: 匿名さん]

　完全自主管理の会計担当経験から、早期（納入の指定期日から、およそ５日後）に未納を把握し、すぐに納入指導（未納のお知らせで、督促ではありません）すれば、納入して下さるか、状況を把握できます。
　そのため、極端な未納はほとんど発生しません。
　自主管理の管理組合でもできることが、管理会社の「マンション管理のプロがサポート」していて出来ないなら、管理会社に業務委託する必要がありません。
　他の業務でも、最低、管理委託契約書や重要事項説明書に記載のある業務をできない場合、管理会社に業務委託する必要がありません。
　管理会社によれば、契約以上の納入指導を行うところもありますので、その管理会社は、現在の管理会社より良質と考えられますので、他の業務もあるかもしれませんが、管理会社の変更を考慮するのは当然です。
　「マンション管理士試験上位合格者」を騙る、悪徳管理会社で、井桁の付いた財閥系管理会社のマンション管理士の上級フロントなどは、１年以上も納入指導をせず、確認も怠っています。

[338: 匿名さん]

やはり、共有部保守管理のプロを謳う会社に長年（紐付なら新築から）に渡り、月々安くない管理費を各戸専有に応じ、口座自動引落ですから、総会の契約更新時重説でも質問せず、不明点はそのままにするのではなく、この業務委託契約書記載のサービスは、どの範囲を？どのように？どのスパンで？報告は如何に？で、どう対処をするのか？をフロントや管理人（デイリーチェンジでも）日常的に質問をし、お互いの認識に出来れば良いですね。
聞かれた事すらも理解できない管理人、対処方法が判らず、放置がＮＯ1のフロントが多いと思います。

勿論、それをズバリと聞く役員（輪番であれば全住民の方々）が極めて少ない事も、原因と思います。
皆さん各々にそのサービスを毎日購入しながら、そこまで管理人に期待をしては、、、とか、、それは専有部の事だから、、それは理事会が、、、それは総会で、、、が多いと思います。
これは、組合の規約変更云々、、議案とか、、議決とか、、専門委員会設置がどうとか、の以前のベーシックな理解と思います。

[339: 匿名さん]

　投稿しようとして、確認画面で間違いを見つけ、編集画面に戻りましたが、入力したものがそっくりなくなってしまいました。　他のスレでも不調が発生しているので、運営会社様には、各種妨害に屈せず、システムの正常化に向け取り組んでいただきたいと思います。　
「プロ住民対策どうしていますか？」他スレでも、投稿できない事態が発生しているため、同じく、運営会社様よろしくお願いします。

[340: 匿名さん]

　管理会社のＨＰによると、毎月２０日までに、１０日までに納入された管理費等の納入状況が判明します。
　督促状も、納入日（口座振替日）の数日前に到着します。

　ＩＲＡＳマンション会計システムにより、２０日以後は、リアルタイムで情報が更新されます。
　１.月次収支報告書 ２.貸借対照表 ３.財産目録 ４.未収金明細表 ５.前受金明細 ６.未収状況報告書が、毎月「月次管理業務報告書」として「理事長に詳細に報告」されます。

　１４年前の第１期理事会では、１時間半程度の理事会で、最初に、２０分～３０分かけて、説明がありました。

　最近は、理事会開催日さえ分からず、１年ほど前の理事会でも、説明を聞いたことがありません。

　注目すべきは　「理事長に詳細に報告」　で、会計担当理事でさえ、未納を含む会計の状況が分からず、督促の状況も分かりません。　このような状況なので、１年以上の未納が発生しても、管理組合や理事会には分かりません。

[341: 匿名さん]

理事が交代制で運営されている組合は繰越金の引き継ぎが曖昧になりまして、会計監査の費用が高くつくはめになる。築３０年のマンションの書類を調べるには至難の業である。書類（議案書、議事録、委託家委託書等。）組合室に山積はまだよい方で、組合室が無く書類の置き場所がその期の役員宅を訪ねて探し出すことから始める。現在の役員
は、管理会社の収支報告に疑いを持って数名のマンシぉン内に居住する管理のプロを噂をつてに探しだし３０年分を管理会社抜きで精査中である。

[342: 匿名さん]

管理費引き落としは、SMBC等専門機関が組合員の銀行口座から【毎月複数回】引き落としできる様ですが以下の様な運用をされている管理組合が有りましたらご教授下さい。

1.引き落とし日に残高不足で引き落としできない場合、同月の異なる日に再度引き落としを行っている。
2.滞納金額がある場合、月２回引き落とし日を定めて滞納分の引き落としを行っている。
3.その他月複数日を引き落とし日として運用されている場合、その方法等の内容。
4.上記を実施する場合の管理規約改正等々必要とされる変更等について。
5.その他滞納額の簡便な回収方法(又は滞納者の支払い方法)について。

何としても管理費の滞納をゼロに近づけたい管理組合です。どうぞ宜しくお願い致します。
追伸、管理組合や管理会社、弁護士等が動く前段処理として、事務手続きで少しでも改善致したい。

[343: 購入経験者さん]

管理費修繕積立金の滞納はどこのマンションでも発生していますね。
私もそれは許せません。

当方、築３３年、４１戸の小さなマンションですが、３名ほど。
それなりに催促したり、弁護士通じて内容証明郵便送ったりはしていると思いますが、解決していません。
だいたい８０万前後、もう既に１００万超えてるかも・・・

私は単なる組合員で、理事会のメンバーではないのですが、滞納していても普通に何の不自由もなく生活できるなんて納得出来ません。
大規模修繕実施時でも、滞納を理由にそこだけ行わないという事もなく、皆と同じように修繕し、エレベーター、駐輪場なども普通に使用しています。

何のペナルティもありません。

しかも困ったことに、当マンションは水道代をマンション一括で払っていて、その後、個別に検針して請求が来ます。
電気、ガスなどは個人で個別に支払いますから、滞納すれば止められますよね？
通常は水道代だって滞納すれば止められるのに、当マンションはそれが出来ないのです。
水道代は払わなくても、止められる事はないんです。

管理費修繕積立金と一緒に引き落とされますので、管理費修繕積立金を滞納してる人は当然水道代も滞納している事になります。

結局私達が負担してるんですよ。何で他の家族の水道代を私達の管理費から払わなくてはならないのか、全く納得出来ません。

個別に支払うようにすると、一戸当たり相当な費用がかかるようなので出来ないみたいです。

他のマンションでは滞納問題、どのように対処して解決しているのか、興味あります。
理事会に問題提起したいので、色々知りたいです。

[344: 匿名さん]

　未納に対応できない管理会社など、管理会社としての資格がありません。　未納が１円でも発生すれば、直ちに対応できなければ、管理会社に管理委託する意味はありません。

[345: 匿名さん]

１０９の管理だけど、窃盗団、８９３、反社会的人物、それ等に類する人物の
入居に目をつぶり、管理費等（簡易専用水道料、駐車場使用料、駐輪場使用料等々）
滞納しているのに催促は形だけにとどめ。最後は踏み倒されてにげられ、組合員
には請求せず、規約には特定（包括）承継人に請求して回収できるのに放置、する。
理事長には回収不能と伝えて総会で処分して滞納金をなきものにする。

当マンションの管理規約を簡単に説明

①　賃借人の専用水道代、駐車場使用料、その他の費用の滞納はその所有する組合
員に請求して回収できる決まりがある。組合員がこの滞納金を支払はない時は次の
賃借人が入居時に専用水道の給水を閉栓して、家主が、未納金を支払った時に水道
を開栓する

②　区分所有者が競売、任意売買の場合には取引業者に滞納金の請求の要請をする。
是でも新しい区分所有者が滞納金を支払わない時は専用水道を開栓しない。
支払後に開栓するようにしておく、

以上の未納金の回収方法があるにも係らず、真面目そうな滞納者にはこの手を説明
して回収している。

これ以外の反社会的人物等に対する回収方法は非常に優しく、逆に保護するような
未納金を総会で処分してなきものにしている。

この管理会社の管理物件は精査した方がよろしいかと思います。役員との共謀が多い。

一言纏め。
　　簡易専用水道のシステムを最大限に利用して必ず未収金を回収できる。

※、注意、入居後は未納金が有るからといって、簡易専用水道と言えども勝手に水道
　　を止めてはいけません。

[346: 匿名さん]

　特定の管理会社の不正摘発は、管理会社の企業倫理部門へ。
　１０９が電鉄系管理会社なら、以前管理のマンションにいたことがあるが、そんなことは無いけど。

[347: 匿名さん]

無くて良かったね。私の所は分譲時からの区分所有者名簿、入居者名簿、
駐車場契約、解約記録、規約、委託契約書、議案書、議事録、等の閲覧
で確認済みです。

[348: 匿名さん]

　未納は無いの？　決算書等を確認したの？

[349: 購入経験者さん]

おそらく半年位は、管理会社が催促の電話、面会、弁護士通して内容証明郵送など、規約上ではそうなっているのですが、半年などとっくに過ぎているはずなので、もう組合の手に委ねられている状態だと思います。

勿論、理事長は何もしてないと思います。

「そういうのは管理会社がやってくれるんじゃないんですか～？」って言いそう。

当マンションは常識は通用しない腐ったマンションです。
まともな人達は無関心というか関わりたくないと思ってるみたい。

私も今まで無関心、関わりたくないと思っていたけど、ある出来事をきっかけに目覚めました。

組合がまともでないので何とか改革出来るよう努力しましたが、理事長、副理事長とは考えが違うのでなかなか思うようにはいきません。

私は単なる一組合員なので・・・・

規約や法的な事に関しては全く無知な理事長にお任せしていいのでしょうか・・・

もうあまり長く住むわけじゃないと思われる副理事長(老婆)はとにかく出費を抑えたい考えですが、管理費修繕積立金値下げして後になってしわ寄せ来ませんか？

[350: 匿名さん]

管理会社１０９は８９３等の滞納管理費等を見逃して理事長と共謀なのか、知らないのか
は解りませんが滞納金回収不可能で総会で処分していた。嘘だと思うなら議案書や議事録
は公開する用意があります。組合費が不足する前に、節約や、滞納金回収等が適切に処理
されているかのチェックをする能力を磨きなさい。分譲時からの収支報告は最重要です。

犯罪の陰には、お金です。組合の犯罪の臭いは収支報告を精査すれば見えてきます。

[351: 匿名さん]

？　
その前に８９３はマンション買えないしローンも組めないし電話も契約できない
銀行口座も開設できないのにマヌケ？　たとえ８９３の家族名義でもだめなのよ
指定暴力団の構成員なら各警察署の名簿に載ってるからマンションには住めません
８９３は一般人に交じって社会生活はできないのよ、企業舎弟のアパートでも住むのよ

[352: 匿名さん]

３５１さん
そこが問題、本当は住めないのに住んでいたのだ。嘘ではないです。
証拠はあります。あなたは管理会社１０９の関係者でしょう。

[353: 匿名さん]

110番通報

匿名でOK

サッサと行動

ぼさっとしてるあんたがアホ

[354: 匿名さん]

３５１、３５３さん、
管理会社１０９の仲間との話は終了、裁判所で合いましょう。

[355: 匿名さん]

>>354
どこの？

おまえはあほか？

[356: 匿名さん]

　人のふり見てわが身をなおしましょう。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社と社員マンション管理士の上級フロント。　無理か。

[357: 通りがかりさん]

こんなに高層なのが乱立したら、
大変な金額になって問題も大きくなるだろうね…