大規模修繕工事 と (株)合人社計画研究所

[匿名さん]

大規模修繕工事に於いて、(株)合人社計画研究所が何をどのように行ったのか、広く皆さんに知ってもらいたいと思い立てたスレッドです。
些細な事でも知ってもらい、大事な修繕積立金を無駄に使われないようにしてもらいたいと思いますので、色んな事、ここに書いて一人でも多くの人に知ってもらいましょう。


【一部本文を削除しました。管理担当】

[81: 匿名さん]

>>80
そうだと思います。
思い当たる事があります。
合人社の統括が直接担当している私が住んでるマンションの総会で、大規模修繕工事の話をし出し、マンションの規模や間取りの違いなどの関わらず、基本的な最低限の金額が1戸で100万円だと言い、この金額は国交省が認めてる金額だから、その他の工事や補修工事などを含め150万円くらいになるのは当たり前だと言いました。
後でわかったのは、１戸に関わる外壁の面積は、広い部屋なら広くなるし狭い部屋なら狭くなり、狭い2LDKの中部屋と広い4LDKの角部屋とは5倍以上違う場合もあるし、外壁の傷み具合で何倍も変わるし、高いタイルと安いタイルで何倍も変わるから、国交省の引用は間違ってるんです。
建築に詳しい人に聞くと、広さやタイルの種類とか傷み具合で変わり、狭い部屋で傷みが少ないなら1戸で50万円以下で十分出来ると言われました。
バブルの時代でも、超高級マンションじゃない普通のマンションで100万円にはならなかったそうです。
こんなように、合人社は吹っ掛けてくるようです。
合人社の見積りで工事をすると、普通の管理会社では何百万の利益でも、合人社なら同じマンションでも何千万の利益になるんでしょう。

[82: 匿名さん]

まともな社員を育てていないから、会社を大きくし続けないと一気に破綻するパターンの会社ですね。
一気に破綻したら、管理会社が合人社のマンションは、勝手に合人社が金をおろして他に使ってるマンションもあるようなので、残高証明で銀行に入ってるはずの金が無くなっていると言う悲惨な結果になるかも知れませんよ。
残高証明は、その証明を取る時だけ、その金額が口座に入っていればいいので、残高証明を取ったら下ろして他に使い、残高証明を取る直前に、他のマンションなどから、計算が合う金額を移動させれば誰にもばれません。
合人社などの悪い会社には、有り難い仕組みですから、ちゃんと通帳も添付させるようにしましょう。

[83: 匿名さん]

20歳代で支店の統括にさせられるのですから、人材を育てる時間はないですね。
そんな若い統括は、自分が偉いと勘違いしてしまい、横柄な態度を取りますし、経験もないのに口先だけで聞きかじった事を平気で公言する政治家のような存在です。
政治家は官僚などが付いてる操り人形ですが、統括は糸の切れた凧ですから、暴れ放題です。
暴れて会社が責任を取るような状態になりそうなら辞職したことにしてグループ会社に移動させるだけですからね。

[84: 匿名さん]

合人社が管理してた時、恐ろしい管理会社だとわかったので、通常の理事会とは別に、合人社を外し理事会とリプレイス委員会を募り進めていたのに、合人社の本社取締役と統括が手土産もって現れたので、帰って下さいと言ったのに、悪い所があえれば改善するし、値段も下げると一方的に話、強引に手土産を置いて帰って行きました。
何故、この時間にリプレイスの会議が行われてるのを知ったのか不思議でした。
リプレイスする候補の管理会社が絞られ、見積りを取る事とになりました。
見積書は封書で送ってもらい、皆の前で開けて見て不正が無いようにしました。
翌日、理事長の部屋に先日の合人社本社取締役と統括が訪ね、新しい見積書ですと手土産と共に強引に置いて帰ったのです。
臨時でリプレイス委員会を開き、その報告と合人社が置いて行った見積書を見ると、先日、候補の管理会社から頂いた見積り金額の一番安い金額よりちょうど１０万円だけ安い金額になっていました。
これは誰かが合人社に情報を漏らしてるとしか思えないので、その事を話し合いました。
そして、改めて合人社は参加させないことに、何故か全員一致で決まりました。
強引に置いて行った手土産も、宅急便で送り返しました。
その時から、リプレイス委員会の一人の顔色が変わり、歯切れの悪い話かたになりました。
おそらくその人が合人社に情報を流していたのでしょう。
きっと少し金も貰ったのでしょう。
でも、これからも一緒に住んでいく人なので、それ以上追及することは止めました。
合人社は、マンションの居住者同士の仲も悪くさせてしまう管理会社です。

[85: 匿名さん]

合人社の大規模修繕工事ボッタクリ手口を１０９やコミュワンが真似てるようです。
これらの管理会社のマンションは管理会社に工事をさせると大変なことになるでしょう。

[86: 匿名さん]

どこの管理会社も同じですよ
きちんと説明を求めて、全て話せないようだったら
頼まないのが当然

家を買うのに、ろくに商品説明できない営業マンから買いましたか？

[87: 匿名さん]

いえ、全く違います。

同じだと言う人は、合人社などの悪徳管理会社の側の人以外、いないように思います。

一般的な管理会社は、大規模修繕工事の元請となった場合、下請けの実際に工事をする会社の見積り額に対して、管理会社の一級建築士を現場管理として常駐させるような大規模な工事なら工期に対しても変わりますが、１０億円で１年くらいの工事だとすると１～１.５％で、１億円程度で半年程度の工事で常駐でなければ５％程度、５千万円程度なら工期も３か月程度なので現場管理なら工事金額に関わらず１００万円程度です。

しかし、合人社の場合、単に元請をするだけで現場管理もせず、工事金額に関わらず、最低でも３０％を上乗せしているようです。

このように、合人社などの悪徳管理会社のボッタクリは桁違いです。
　

[89: 匿名さん]

>>87
そんな利幅で元請してたら、企業として成り立ちません
30パーセントくらいは高くなってますよ

[90: 匿名さん]

１０億円の工事を請けただけで何もせずに３億円上乗せして１３億円をマンション側から騙し取るとは、ボッタクリですね。

[91: 匿名さん]

合人社の手口は、例えば、実際の工事費が５千万円だとすると、値切られることと自ら値下げすることを前提に８千万円から８千５百万円くらいで提出します。
それで何も言われなければそのままで、例え、高いと言われても、見積りが出来るような理事はまずいないので、７千万円程度まで下げれば皆納得させることが出来る。
つまり、工事原価からみて４割もの利益を、何もせずに口先だけで騙し取れると言うことです。

[92: 匿名さん]

私のマンションでは、年に一回の建物管理をしていたのですが、初年度と翌年の報告写真に何枚か同じ写真が使われているのを見つけました。
特に、屋上の写真は全く同じで、汚れ方と雲の形が全く同じでした。
共用廊下などの写真も同じ角度の写真ばかりでした。
しかも、２年目の点検日は一日中雨だったのに、どの写真も雨上がりの晴れた写真でした。

３年目で理事になった最初に理事会で、このことを質問すると、写真を選び間違えたのかも知れないので調べると言ったのですが、その後、何の回答もなく、毎回の理事会でどうなったか質問し続けましたら、担当者が変更になってしまい、新しい担当者は統括になり、前の担当者は急に辞めてしまったので、引継ぎが出来ていないと言って、写真の事は有耶無耶にされてしまいました。
統括なら、担当者からの報告は受けていて当然だし、マンションで撮った写真や報告書などが何故事務所に無いのか、理解出来ませんでした。
理事長も、ちょっとおかしいんじゃないのと言って、今後はちゃんとして下さい、と言うことになってしまったのですが、今も納得できません。

その後、管理人さんが半年持たず３回も変わり、突然、管理会社変更のアンケートが配られました。
翌年、新しい管理会社の投票が総会であり、その場で投票して開封しました。
管理会社の候補の中に合人社もあったのですが、合人社には数票しか入らず、他の３社の中の２社に人気が集中し、数票の差で新しい管理会社が決まりました。

合人社の値段は最初の時より３０％くらい安くなっていて、他の管理会社より１０％くらい安かったのに、評判が悪かったので約１２０票の中から数票しか投票されませんでした。
噂ですが、合人社に投票した数人は、合人社から金を貰っていたと言われています。

合人社が大規模修繕工事をしたらと思うと、恐ろしくなります。

[93: 匿名さん]

雨漏れしたので合人社に連絡すると、一級建築士と言う人が来て、部屋の床より下のベランダから漏れてると言って帰りました。
どう考えてもベランダから漏れた雨水が、５センチ以上も上にある床に漏れるとは思えないし、下の部屋の人に聞いても漏れてないと言うので、信じられませんでした。
後日、工事代金は約１００万円だが、保険が全額下りないときは差額を修繕積立金から支払うと説明し、工事の予定を決めるために担当者が来ました。
どう考えてもおかしいので、担当者に見せて質問したら、その担当者は、こういうことはよくあるので信用して欲しいと言いました。
１年位前に吊戸棚を付けてもらった近所の工務店にその話をすると、直ぐに見に来てくれました。
工務店の人は、この雨漏れはサッシのシールが悪くなってるからだと、サッシの周りのゴムのような部分の一部が、剥がれかかっているのを見せてくれました。
水は上から下にしか流れないことと、吸い込むことはあっても上には漏れないこと、元々ベランダは防水していないことを説明してくれました。
サッシのシールをやり直すだけだから、工事は５万円も掛からないと教えてくれました。
それから、合人社がやると言ったベランダの防水は、防水だけなら１５万円くらいでも、共用廊下や隣り下を汚さないようにカバーしたり、エアコンを移動させたりするので３０万円くらい掛かるかも知れないと言ってました。

合人社は、嘘を言って不要な工事をし、しかも、工事金額は3倍以上のようでした。

これを担当者に話すと、その工務店は１０年間の間、責任を取れないから安いと言うのですが、ベランダの事は確認しますと言ったままで、また雨漏れの心配があるので理事会にも言って急がせたのですが、担当者が変わってしまったとか、一級建築士が辞めてしまったとか変な話になってきました。

結果的に、雨漏れがするので時間を掛けては困るので、工務店に理事会から依頼して、ちゃんと調査をしてサッシの周囲のシールだと確かめて、保険会社に連絡し、工事を行いました。

[94: 匿名さん]

合人社の利益は、大規模修繕工事での水増しで得る金額、他の管理会社の数十倍の金額や、捏造した工事などです。
実際の工事費が１億円の大規模修繕工事なら、普通の管理会社が元請となって現場管理を行っても２～３００万円が妥当な金額で、単なる元請ならペーパーマージンなので１００万円以下ですが、合人社の場合、最低でも２千万円以上で、上手く実際には工事をしない分をキックバックさせたものなどを含めれば４千万円以上の利益を得る事もあるようです。
しかも、合人社エンジニアリングには現場管理をする人材がいないので、現場管理をした事にしているようです。

[95: 匿名さん]

>>94
ケタが間違ってます
普通の管理会社で0が一つ足りません

[96: 匿名さん]

工事会社の実質工事見積り額１億円の工事に、単に社員一人を４か月間、週一回見に行かせるだけで３千万円上乗せし、１憶３千万円をマンションに請求するのが当たり前なら、管理会社は全て合人社と同じで大儲けですね。
社員を１６回現場に行かせるだけで３千万円なら、一日２００万円ですから、二桁違いますよ。
まるでボッタクリバーですね。

[97: 匿名さん]

１億円の工事でも、１千万円の工事でも、４か月かかるなら、管理会社としては工事金額に対して見ると、管理会社が受け取る管理経費の金額はそれほど変わりませんが、パーセンテージなら一桁変わります。
１億円の２％が２００万円で、１千万円の２０％が２００万円と同じです。
１憶程度の大規模修繕工事でも、まともな管理会社なら、現場管理には一人で十分ですが、１千万円の工事でも１００万円の工事でも、現場管理は一人必要です。
関係してくるのは、管理会社を通すペーパーマージンと実日数分の人件費です。
ペーパーマージンは、工事金額によって変動しますが、人件費は変わりません。
１億円の工事でも１千万円の工事でも、工期が同じで実際に１６日間他人を現場に出したとすると、１日２万円として３２万円はどちらも同じです。
それに会社経費を受注金額に応じてプラスします。
会社経費のほとんどは、仲介料のようなもので、何もしなくて貰える利益です。
本当にマンションを購入して住んでる人なら、この内容を知れば、ボッタクリバーの手口を知りながら、１億円で工事が出来るのに、黙って３千万円も余分に支払うでしょうか？
そんな事を言うのは、ボッタクリ管理会社側の人間だけでしょう。

[98: 匿名さん]

工事見積もりは、合人社エンジニアリングが作って合人社の担当者が提出するが、合人社エンジニアリングの人を見たことがありません。
電話しても女性がでて折り返し電話させるばかりだから電話代行を使ってるのでしょう。
所在地は合人社の事務所を同じだし、間借りしているだけのようで、実態の無い会社だと思います。

[100: 匿名さん]

>>98
大手でもそういう体制にしたところありますよ
営業を置いていないだけではないかと

[101: 匿名さん]

合人社の関連会社、支店、営業所等々の所在を、

都道府県別にこのスレに公開して下さい。実態調査をしましょう。

[105: 匿名さん]

事実を書き込まれて困ったので、なんとかしようと先走ってしまったので、捨て台詞のような文章しか出て来ないのでしょう。
国土交通省を始め警察まで相談したなどの事実です。

[106: 匿名さん]

事実なので、誤魔化そうとしているのでしょう。

[107: 匿名さん]

以前、合人社が管理会社だった時の工事の見積りがおかしかった時のことです。
合人社エンジニアリングの所在地を見に行くと、建物はあるのですが、その部屋は別の事務所が入っていました。
それを合人社の担当者に話すと、おかしいですね調べますと言って、何年か前に移転していて、今は別の場所になっていたと誤魔化しました。
今の住所は何処かと聞くと、うちの下請けだから、あなたには関係ないので言えませんと言われました。

[108: 匿名さん]

合人社エンジニアリングは、完全なトンネル会社なのでしょうね。

[111: 匿名さん]

普通の管理会社なら、大規模修繕工事の元請となっても、実質工事費用が５千万円くらいで３～４ケ月程度の工事なら、実際の粗利益は５０万円程度ですが、合人社の場合、合人社エンジニアリングでの水増しも含めると、７～８千万円くらいの工事費となり粗利益は数千万円にしてしまうので、管理費の金額を下げてもやっていられたのですが、それが知られてきたので、困ってしまい、必死になっているのでしょう。

[112: 匿名さん]

>>111
そんな粗利で商売してたら破産する
デベ系大手でも2割は乗せます

[113: 匿名さん]

>>112
２割と言うのは工事金額が１千万円程度の低い場合です。
１憶円で間に入るだけで２割だと２千万円丸儲けですよ。
５０万円の工事なら２割くらいが妥当です。

工事期間は同じ４か月で、工事金額が３千万円のマンションと、工事金額が１億円のマンションだとすると、管理会社が単なる元請で単なるチェックするだけの場合、単純に４か月間の人件費と会社経費だけですから、どちらのマンションも同じ金額で行えます。
今は有り得ませんが、現場管理に常駐で管理会社から現場代人と監督など数名を出し、ゼネコンや工務店のように、職人の手配や工程管理などの仕事をするのであれば、工事金額に対して割合で利益を載せることもありますが、今の分業化した管理会社では、有り得ません。

なので、合人社は、合人社エンジニアリングと言う名前だけの会社を作り、そこで、下請に使う工事会社が取る以上の利益を上乗せするのです。
何もしないのに、した事にして、２重に取るのです。

管理会社は管理契約で利益を上げています。
大規模修繕工事で大きな利益を上げるのではありません。

あなたの知識はバブル以前の知識のようです。

[114: 匿名さん]

ゼネコンが下請けの建設会社などを使って工事をする場合、元請として、下請けの建設会社などから出された見積り額に１割とか２割を上乗せするのは、粗利益です。

粗利益は、純利益と違います。

粗利益には、実費や経費、人件費やその他にかかる工事保険代とか現場小屋などの経費が含まれています。
それらを引いた残りが純利益です。

段取りが悪ければ、粗利益で見込んだ以上に経費などが掛かってしまい、赤字になることもあります。

しかし、合人社のやりかただと、絶対に赤字にはならないだけでなく、粗利益のほぼ全てが純利益なのです。

ゼネコンが２０％上乗せした場合、その２０％は粗利益で、工事が終わって残った純利益は２～３％です。
しかし、合人社の場合、上乗せした２０％からの出費はほぼゼロなので、工事が終わればほぼ全額が純利益になります。

[115: 匿名さん]

合人社の工事例を挙げます。

２０か所の排水口に、小動物などが入らないように工事を行った時、工事費用は５０万円でした。
理事達は、２０か所もあるし、小動物が入らないようにするのだから妥当な金額だと説明を受け、了承しました。

合人社をリプレイスし、今の管理会社になり、建物の点検報告があった時、合人社が行った工事部分に不具合があると指摘されました。
管理会社が調べると、小動物が入らないようにつけたのはプラスチック製のざるのようなもので、それが原因で詰まり易くなっているのと、小動物が入ろうが何の問題もない場所だったのがわかったのです。
プラスチックのざるは数百円で買えるもので、排水口に接着剤でくっ付けただけで、職人一人が３時間もあれば出来る工事だと言う報告でした。
合人社は５０万円でしたが、実際は５万円程度で出来る工事ですし、取り付ける必要がないので、全く不要な工事でした。

これまでも詰まって排水できずに溜まっていた可能性があり、このままだと雨漏れの原因になるので取り外すほうが良いと言うことになりました。

取り外す工事は、合人社が接着剤でつけてしまったので、防水の一部を補修する必要があるので、トップコートをする時に合わせて行う事にし、費用はトップコートといっしょにするので安くしてもらい、８万円で補修しました。

合人社のおかげで約６０万円もの金を無駄にしてしまいました。

合人社に大規模修繕工事を行わせなくて本当に良かったと思っています。

[116: 匿名さん]

大手管理会社がどれだけ現場代理人募集しているか知っていますか？
別会社にしていても人は置いているでしょう
管理会社は業務の中で行なうだけですから、一銭も貰えませんよ

[117: 匿名さん]

＞大手管理会社がどれだけ現場代理人募集しているか知っていますか？

知りません。


＞別会社にしていても人は置いているでしょう

この文章の意味が良くわかりませんが、管理会社が別会社を作り、工事専門の現場代理人を何人も雇うと言うことですか？
だとすると、管理会社が建設会社や工務店と同等以上に、現場代理人が必要な高額で大規模な工事を頻繁に受注していることになります。
建設会社や工務店でも現場代理人の募集はほとんどしていません。
何故なら、現場監督が現場代理人になるからです。
管理会社で別会社を作って現場代理人だけを雇うとすると、一人の現場代理人に対して、途切れなく大規模修繕工事の現場が存在する事になるので、一人当たり年間３つの大規模修繕工事が必要で、それが毎年ですから、大規模修繕工事の期間を考えると、一人の現場代理人を別会社を作って雇うには、大規模修繕工事の時期が上手くずれて平均的に行えるマンションが少なくとも５０組合は必要ですし、中には管理会社以外で大規模修繕工事を行うマンションもある為、現場代理人一人に対して１００組合のマンションが、担当するエリア内で必要ですから、小さな別会社を作って１０人の現場代理人を雇うとすると、少なくとも１０００組合以上のマンションを管理する必要があります。
しかし、１０人程度の現場代人なら、わざわざ別会社を作る必要もないので、実際に別会社を作るとなると現場代理人だけで１００人くらいは雇いたいので、管理するマンションは最低でも１万組合が必要です。


＞管理会社は業務の中で行なうだけですから、一銭も貰えませんよ

これは何を言ってるのかよくわからないのですが、契約内容によって変わるもののことを言ってるのでしょうか？
だとすると、全てに於いてではなく、限られた場合のみしか言えないことです。

[118: 匿名さん]

合人社に現場代理人が出来るような人材はいないと思いますよ。

[119: 匿名さん]

元々設計の会社だったかと思いますので
そっち関連のグループ社名が多いですね
エンジニアリングに代理人いるでしょうね

[120: 匿名さん]

合人社エンジニアリングのことなら、違いますよ。
合人社エンジニアリングは、トンネル会社です。

[121: 匿名さん]

突然、合人社から提出された大規模修繕工事の見積りの説明をして欲しいと、見積りを書いたと言う合人社エンジニアリングの担当者印を押した担当者を呼んでも説明にはきませんでした。
何故、築９年目になったところなのに大規模修繕工事の必要があるのか、見積書の内容だけでは解らないので具体的に実際の場所と工事方法などを聞いて確かめたかったのですが、来ないのです。

[122: 匿名さん]

本社にしかいないのでは？

[123: 匿名さん]

合人社の場合、登録されてる一級建築士のほとんどは、現役ではない有資格者のようです。
私が理事会で会った合人社の一級建築士は、どう見ても７０歳くらいの男性でした。
しかも、名刺は持っていませんでした。

[124: 匿名さん]

↑
会社に所属している以上現役だろう。何言ってるの？

[125: 匿名さん]

アルバイトか名義貸しです。

[126: 匿名さん]

一級建築士の資格を持ってると、リタイヤしてから誘われるようです。

[127: 匿名さん]

合人社エンジニアリングの名刺を作るより、吊り下げ名札なら、その場でパソコンで作ってプリントアウトできます。

[128: 匿名さん]

合人社は、合人社エンジニアリングをトンネル会社として使い、大規模修繕工事の金額に関係なく、最低でも１千万円以上の水増しをしているようです。

うちのマンションでは、実際の一般的なゼネコンや工事会社などからの工事見積り金額が３千万円前後でしたが、他の工事会社に相見積もりを依頼する前、合人社が最初に提出した合人社エンジニアリングが作った同じ内容の工事の見積り金額は５千万円でした。

合人社に、高過ぎないかと聞くと、即答で４千５百万円までなら値引きできますと言ったので、理事長は、それは安いから合人社に依頼しようと言い出したのですが、私や他の理事は不思議に思い、また、相見積もりを取るべきだと言うと、理事長と合人社は時間の無駄だと言うので、ますますおかしく思い、マンション規約を確認すると、高額な工事などの場合には、総会で承認してもらう必要があることがわかったので、相見積もりを取る事にすると、合人社が他の工事会社に依頼して相見積もりを取ると言い出したのですが、合人社と無関係の会社に依頼しないと公平とは言えないので、私と他の理事たちで相見積もりを取る工事会社を探すことになり、依頼すると、最初い書いたように、他社は３千万円前後だったのです。
しかも、まだ綺麗なので工事するのは勿体ないとか、今、１０年で大規模修繕工事をするようなマンションは、まず無いと、業者から親切にも教えてもらいました。


合人社が１億円の大規模修繕工事をするなら、最低でも３千万円以上の水増しをするのでしょう。

[129: エンジ]

>>122
大阪にもいるよ

[130: 匿名さん]

本社とか管理会社の事業内容として必要最小限の人材は雇用していますが、本社などから行けない時は、必要な時だけ近くに居る人を時給で呼んでるだけでしょう。
普段着で名刺はないし、名札も付けてなくて、担当者は名前も良く知らない人が来て、黙って座っていたことがあります。
質問しても答えませんでした。
突然、呼ばれたので、何も知らなかったようでした。