オープンレジデンシア恵比寿 ザ・ハウスってどうですか？

[購入検討中さん]

オープンレジデンシア恵比寿ザハウスについての情報を希望しています。
アップダウンの多い場所ですが、街並みや雰囲気がいいですよね。
暮らしやすい住環境がそろっていそうです。

間取りやデザインなどもステキだといいな。
いかがでしょうか。

所在地：東京都渋谷区恵比寿南3丁目9-15他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「恵比寿」駅 徒歩7分 、山手線 「恵比寿」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.87平米～98.58平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


【物件情報の一部を追加しました 2015.5.7 管理担当】

[300: 匿名さん]

エアコンは標準設置ですよね？
暑い時期の入居ですし、高級物件を謳うならエアコン標準設置の配慮は当然かと思うのですが。
億ションでエアコンがオプションだったりしたら、ちょっと引きますね。

[301: 匿名さん]

綺麗な外観な物件ですよね。このあたりだとなかなか見ないオシャレさがあると思います。
周辺環境や交通アクセスなどどれをみても立地が非常に整っている特徴がありますが、
やはりこの条件となると価格は高くなってしまいますよね。

いい物件ですが、価格の面で手が出しづらいという方が多くなるのでしょうか。

[302: 匿名さん]

ここの近くにあるプラウド恵比寿とピアース恵比寿が中古で出ていますが、
売れる気配がないですね。
この物件や郵政宿舎跡、プラウド恵比寿南と新築が周辺に続々と出てくるのですから、
わざわざ坪500万近く出して中古を買う物好きな人はいませんね。

[303: 匿名さん]

一億出せる人は新築を好む訳ですね。それくらい出しても、人のお古じゃなんか馬鹿らしいですものね

[304: 匿名さん]

大変そうですね。早く売れるといいね…頑張って。

[305: 購入検討中さん]

ここの売れ行きはどんな感じでしょうか？
そろそろ完売でしょう
私には手が出ませんが、住むのには凄く魅力的
代官山も日比谷線恵比寿から５分ですから
買える人が羨ましいですね

[307: 匿名さん]

どれくらいの売れ行きなのか
具体的な販売中の戸数が記載されていないのでわかりません。
でも、立地から考えて、かなり人気なのはわかります。
住みたいけれど、価格がという人も多いのではないでしょうか。

[308: 購入検討中さん]

>>307
買いやすい金額なら、便利な立地なので、直ぐに完売ですね
恵比寿、代官山エリアにしては、買いやし金額です。
私も凄く住みたいエリアです。
購入申込中です。

[309: 匿名さん]

パークハウス恵比寿イーストヒルという５年前くらいの前の三菱地所の物件のスレがあったので見てみると、平米１００万位だったんですね。　　本当に高くなったものです　（涙）

[310: 匿名さん]

高くなってるのは同感だけど、イーストヒルは、
・元々賃貸仕様
・住所は、渋谷区東
・駅から長い坂が十分くらい続く

ので、直接の比較はできないと思うよ

[311: 匿名さん]

たしかに、イーストヒルとここの立地では比較にならないですね。
代官山と恵比寿の間に位置して両駅とも徒歩６分程度のここの方が上という意味ですけど。

比較するなら、至近のプラウド恵比寿とピアース恵比寿でしょう。
プラウド恵比寿は坪400万、ピアース恵比寿は坪370万ぐらいだったと思います。
３年前に比べて２〜３割高くなっていますね。

[312: 匿名さん]

>>307
客の反応を見ながら価格を決定して小出しで売っているみたいだから、
売れ行きがどうなっているのか全くわからないね。
高所得者を対象に高い値段で買ってもらうためにゆっくり売っているのかも。
どこぞの大手の販売方法そのものだね（笑）

[313: 匿名さん]

現地を見てきました。確かに恵比寿駅、代官山駅にはそれぞれ6〜7分程度なんでしょうけども、駒沢通りを挟んで現地と代官山駅の高低がVの字の坂道になっているのが、足腰があまり丈夫ではない人には辛いかなぁと思いました。車イスを押すにも大変な坂道ですね。駅までフラットアプローチなら良かったのですが。

あと、隣接している２つの５階建てマンションがとても近くてダイレクトウインドウの住戸は眺望を活かす感じではないかなと。静かな環境とデザイン上は素敵な外観と、坂道や囲まれ感との妥協点を見いだせるかどうか。以上率直な感想でした。

[314: 匿名さん]

>>313
私にはそれほどの坂ではないように感じました。
運動不足気味の私でもあまり気にならない程度の坂道ですので、普通の人には問題ないレベルかと思います。

囲まれ感は私も気になりました。
道路に面していない低層階は囲まれ感が凄いと思います。
眺望が抜けない部屋は比較的安めでしたので、とにかく立地最優先の人には良い物件かもしれません。

[315: 購入検討中さん]

恵比寿や代官山は坂道が多い地域
恵比寿や代官山駅を使う場合は、必ず坂道を歩くことになります。
恵比寿 ザ・ハウスは、駒沢通りから100mは軽い上りになりますが
ゲリラ豪雨などでは安全に感じます。
便利な割には、住むのにも騒音が少なそうな立地
窓を開ける季節は、外の音も凄く大事な事

[316: 313]

>>314
おっしゃるとおり「普通の人」、にはマンション前の坂道は気にならないでしょうね。身内に杖が必要な者がいるので気にしていたのです。

>>315
もちろん恵比寿代官山は坂道が多いのは理解済みです。ただ、「必ず」、ではなく駅まで坂道を歩かなくてもよいマンションはありますね。今回は恵比寿駅まで、あるいは代官山駅までフラットアプローチが可能な物件にすることにしました。

[317: 物件比較中さん]

昨日こちらの建設予定地見てきました。
こちらの斜め前の草が生い茂った空き地が郵政宿舎跡地でしょうか？
もしそうでしたら、これから工事が始まって工事が真っ只中にザ・ハウスへの引越し、居住となると
思うのですが、騒音や埃を考えると心配です（現在のマンションの隣がずっと工事をしていたため、
土日でも朝早くからズドドドドという騒音で目覚め、埃で咳が止まらなくなったため）

[318: 匿名さん]

>>317
〉こちらの斜め前の草が生い茂った空き地が郵政宿舎跡地でしょうか？

そうです。
隣というわけではないですし、道路を挟んで４軒ほど坂の上ですので埃は大丈夫と思いますよ。
騒音は覚悟しておいた方がよいかもしれません。
それを避けたいのであれば、郵政宿舎跡地の物件を購入された方がよいでしょうね。
ただ、郵政宿舎跡地は駒沢通りにかなり近いので、自動車の騒音は少し気になる場所かと思います。

[319: 購入検討中さん]

近所の工事は仕方ないですね
大型トラックやミキサー車は、建物の前は通らないはずです。
暫くの辛抱です。
空地よりも素敵な高級なマンションが、建ったほうがイメージアップします。
如何でしょうか？

[320: 購入検討中さん]

原則的に日曜日は工事はしないと思います。
騒音が出る迷惑な工事を日曜日にしていたら、役所に連絡して下さい。
指導してくれます。
大丈夫です。
代官山や恵比寿のを使うと、フラットアプローチは少ないでしょう
理想はフラットですが、駒沢通りから軽い上りですが、この程度なら問題ないレベルと思います。

[321: 匿名さん]

>>316
おっしゃるとおり、足腰の弱い方にとっては代官山駅へのアップダウンは辛いかもしれませんね。

代官山駅や恵比寿駅徒歩10分圏内でフラットアプローチの新築物件となると、ザ・コノエ代官山ぐらいしか思い浮かびません。
中古物件ならいくつかありそうですけど。

[322: 匿名さん]

この辺りは見るからに高低差がある地域だなぁと思っていましたが気にされておられる方、他にもいらっしゃったんですか。

この辺りは頻繁に新築マンションが出来るというイメージはないですので、あまり競争もないし、それにレア感が出てくるので価格も高くなるのだろうなぁ。
もちろんこのエリアはもともとが高い感じはするけれども。

[323: 匿名さん]

山ですから、ある程度の高低差は致し方ないかと。
ここと郵政宿舎跡地でとりあえずこの周辺のマンション供給は終了ですね。
恵比寿西郵政宿舎跡地がもしかしたらマンションになるかもしれませんが。

この辺りは落ち着いた環境ながら利便性が抜群なので、定住目的で購入する人が多いようです。

[324: 購入検討中さん]

昨夜、恵比寿で食事の後に現地行って来ました。
柵の隙間から内部を見ると、結構深く掘っていました。
工事が始まりました。
８時頃で駒沢通りは車が多く煩く感じますが、ここは駒沢通りの騒音は無住む環境にしてはかなり良い立地に感じます。

[325: 契約済みさん]

私も来週にでも見てきます。
静かで住みやすいと思います。

[326: 匿名さん]

立地は悪くないかな。でも、、ね・・・・

[327: 契約済みさん]

1年後、本当に待ち遠しいです。
パースどおりの外観なら、この立地に相応しいマンションになりそうですね。
相当力を入れているみたいですし、期待してます。

[328: 匿名さん]

そんなにいいとも思わないんだが・・・

[329: 匿名さん]

>>328
マジレスしちゃいかんよ。

[330: 匿名さん]

この物件の東側はマンションですけど、それ以外の周りの建物って住宅ではなくてオフィスなんですね。
アパレル系が多いのは代官山に近いからですかね。

[331: 匿名さん]

郵政宿舎跡のパークナードはいつごろ発表ですかね。
この立地と環境は魅力的なのですが、すぐ近くに予定されている物件と比較できたらいいなと思って。

[332: 匿名さん]

郵政宿舎跡がマンションになるんですか？ 賃貸じゃなくて分譲ですか？

[333: 匿名さん]

おそらく分譲だと思います。
落札額が高額だったらしいので、分譲価格も高くなる可能性が高いですね。

[334: 匿名さん]

ありがとうございます。多少高くなっても、いいものを作ってほしいですね。

[335: 匿名さん]

この物件もオープンなりに立地に見合った良いものにしようとしているのが伝わってきますし、パナホームにも期待したいですね。

[336: 匿名さん]

オープンハウスはテレビCMでは格安住宅（戸建）のイメージが強いように思いますが、マンションだと高級路線になるんですか？

安さの理由は少し変わった形状の土地も特性を活かしつつ、魅力的な物件にプランニングするなどと謳っておりますが、こちらの用地は方形なのでしょうか。

[337: 匿名さん]

オープンって電話攻撃しつこくないですか？ちゃんと断ってるのに・・・

[338: 匿名さん]

>>336
ここは整形地ですよ。
最近のオープンは駅近の整形地を入手して、大手並みの坪単価で販売している感じですね。
仕様も良くなってますが、従来のイメージがある人には受け入れ難いと思います。

[339: 匿名さん]

残り2戸ですか。
地味に売れてたんですね。

[340: 購入検討中さん]

恵比寿で静かな立地ではあるが、代官山駅にも恵比寿駅にも近いのが強みですね！
来週で完売ですね、来年の出来上がりが楽しみです。

[341: 匿名さん]

ですね。あと気になるのは建物そのものの施工に関してだけです。
過去のオープン物件など、全体的な出来の良さはどの程度のものでしょうか？
仕様、天井高、仕上げの良さ、配管の設置施工技術、等々なんでも結構ですので知りたいです。

[342: 匿名さん]

>>341
それはデベロッパーではなく施工会社の仕事ですね。
小規模物件の場合、施工会社がどこであろうと技術面ではほとんど差がないと思います。
どれだけお金をかけるかで全て決まりますが、過去のオープン物件はとにかく安く売ることに特化していましたので、建物にお金がかけられず賃貸に毛が生えたような低仕様でした。

この物件の土地は等価交換で取得したと思われますので、全てのお金を建物に注ぎ込んでいるはずです。
坪単価もオープン物件とは思えないほど高額で、その分ふんだんにお金がかけられるわけですから、ザハウスをつけて特別な物件にしたのは当然ですね。

この物件に関しては、過去のオープン物件は参考にならないと思いますよ。

[343: 匿名さん]

>過去のオープン物件は参考にならないと思いますよ。
前例がないというのは、ある意味リスクになりませんかね？
天井高や床材、バスルームの石材、キッチンの仕上げなど、仕様は分かりますか？

[344: 匿名さん]

ウソつかれる可能性があるこんな掲示板で聞くより、事前案内会に行って確認した方がいいんじゃない？
もう1LDKしか残ってないみたいだけど。

[345: 匿名さん]

なるほど、「ザ」がつくのでグレード的にはシリーズ中最上位なマンションになっているという事ですか。
既に分譲済のザハウスがあれば建物の仕様も確認できるのでしょうが、もしかするとこちらが第一号とか？
それと、土地を等価交換で取得するというのはどういった事なのでしょうか？

[346: 匿名さん]

>>345
この物件はオープン初の高級シリーズです。
パークマンションやグラン等大手の高級シリーズとは比べるまでもないですが、
外観も仕様も坪単価に見合ったものと思います。

等価交換は、土地所有者がデベロッパーに土地を渡す代わりに、デベロッパーが
その土地に建てたマンションのうち、土地と同等の価値がある部屋を受け取ることです。

この物件では２戸が地権者住戸となってますね。
最上階のペントハウスは地権者の住居と思われます。
もう１戸は売却か、あるいは賃貸になるかもしれませんね。

[347: 購入検討中さん]

ここは代官山、恵比寿と２駅使えて便利です。
魅力的

[348: 匿名さん]

高級路線第一弾として失敗しないよう立地万全なところを選択してますし、気合入ってる分だけお得かもしれない。物件名以外は好意的な意見が多数ですし。

[349: 匿名さん]

周辺が落ち着いた雰囲気で立地も良いとなれば、それなりに人気が出ると思います。
残りの物件数も少なくなっているということは、やはりそれだけ支持されているのですね。
以前、恵比寿に行った時も雰囲気のよい地域だと思ったので、このあたりは個人的に好きです。

[350: 購入検討中さん [ 30代]]

１LDKはいくらぐらいですかね？

明日行ってこようかな

[351: 匿名さん]

7000万ぐらいでしょうか。

恵比寿が強調されていますが、代官山が最寄駅で静かな環境というのが
ポイント高いですね。

[352: 匿名さん [男性]]

８０００万円くらいですよ

[353: 匿名さん]

折角の高級マンションなのに、賃貸が入る可能性があるのは残念なように感じます。
できれば地権者さんが売却し、管理組合員となるオーナーさんとして入居していただきたいです。
最上階のペントハウスは、地権者さんが土地を譲り渡す条件として作らせたのでしょうか？

[354: 匿名さん]

ペントハウスは非分譲ですから地権者の等価交換住戸ですね。
あと、3階にも1戸地権者住戸があるみたいです。

ペントハウスは間違いなく地権者が住むのでしょうけど、3階の方はどうでしょうかね。。。

1LDKの安めの部屋は投資目的の可能性が十分あります。
こればかりは仕方ないですね。

[355: 匿名さん]

代官山と恵比寿の間の落ち着いた立地で、賃貸に出すのはもったいないような場所だね。
坪500以上で買って、すぐ賃貸に出すような人いるのかな？

[356: 匿名さん]

投資としては成り立ちにくけど、相続税対策であえて賃貸に出して、評価減を狙う人も中にはいるんじゃない？

[357: 匿名さん]

相続税対策なら目黒駅前タワーが最適かなと思うんですけど、ここも立地的に資産価値は高いので、ありえますね。
富裕層は複数マンション購入しているでしょうし、この立地なら子供が喜んで住みそうですしね。

[358: 物件比較中さん]

オープンを自分が住むために買う人って本当に居るの？

[359: 匿名さん]

>>358
ここは半分以上の部屋が9000万円以上なんだけど、それを知った上で言ってるの？

[360: 匿名さん]

この物件のオーレジは投資としても住宅としてもありだと思う。

[361: 購入検討中さん]

良い立地まだまだマンションは高くなりそう！

[362: 匿名さん]

投資としてはアリだとは思いますが、かなり賃料を上げないとなかなか回収できないような…
空き物件は世間には多くありますから、こちらの立地や設備などがかなり上回っていないと厳しいのかなと
賃貸の人が増えてくると、管理組合の構成員も少なくなってしまうのかなというのはあります。

[365: 匿名さん]

この物件に力を入れてるのは分かるけど、今までのイメージがあるだけに、実物見ないと信用できないね。

[366: 匿名さん]

>>362
2LDK以上の部屋は高額ですので、賃貸に出る可能性は低いと思います。
賃貸に出される可能性があるのは、7000万円以下の安めの1LDKぐらいでは?

[367: 匿名さん]

>>363
確かに。
何処に住んでるの？って聞かれて、
聞き取り側が恵比寿のーって言ったときの「えっ？まじ？」って顔から
オープンレジデンスって言った時の「あーなるほどね」のにやり顔が
許せないかも。

なんなんだろーね。この「見栄に拘りました」感のイメージブランドは。

[368: 匿名さん]

ここは半分近くが億超えの部屋だから、サラリーマンが見栄で買うのは無理だけどね。

ここの購入者はマンション名と、同時に購入額も言わなきゃいけないのか(笑)

[369: 匿名さん]

三井とか野村の木場あたりの物件と、こちらはどちらがステータスでしょう

[370: 匿名さん]

独身の男性が、恵比寿や代官山の築３０年の１ＬＤＫに住んでいるのと、豊洲のタワーマンション最上階１００平米に住んでいるのとでは、どちらにお見合い話がきますか？（笑）

[371: 匿名さん]

そこまで条件に差をつけないと選んでもらえない豊洲...

[372: 匿名さん]

だって豊洲だもんな・・・・・・地面の奥底はどうなってるかわからんし。

[373: 匿名さん]

恵比寿と豊洲じゃ勝負にならないでしょ（笑）

豊洲なんて全くステータスにならないよ。

[374: 匿名さん]

>>369
同じような立地の場合はデベロッパーの比較は有効だけど、代官山や恵比寿と木場では立地に差がありすぎて比較は無意味。

どんなに高級でも木場には住みたくないね、自分は。

[375: 匿名さん]

賃貸に出るなら1LDKだと予想される方がいらっしゃいますが、7000万円オーバーの部屋の賃料は相場的にどれくらいになるのでしょう。
恐らく高級賃貸の部類に入るのだと思いますが、投資物件として需要はあると思われますか？

[376: 匿名さん]

>>375
代官山の70m2の分譲マンションの平均賃料は29.1万円です。恵比寿は27.7万円。
1LDKが賃貸に出ても相場は20万円ってとこですが、新築のプレミアムを付けて、22-24万前後というところではないでしょうか

[377: 匿名さん]

購入価格7000万円、利回り4%とすると月額23万円ですね。
376さんの想定とほぼ一致します。

代官山駅と恵比寿駅が共に徒歩10分以内ですので空室になる可能性は低く、投資向きかもしれません。

[378: 匿名さん]

70m2で30万くらいの賃料のオープンハウスに住んでいますが、調べてみると同じマンションでそれなりの数の賃貸募集が過去にあったようです。7000-8000万クラスでも、賃貸に出す方は中にはいるようですね。

[379: 匿名さん]

>>377
投資賃貸だと駅徒歩５分以内じゃないと厳しいよ。

[380: 匿名さん]

代官山６分、恵比寿７分で大通り沿いでないので、それほどデメリットにならないのでは？

[381: 匿名さん]

賃貸はどうなんだろう？と思いましたが、2路線利用可能で通勤アクセスが良く投資向けなんですね！
47㎡からあるので、意外と賃貸で入る住人が多くなるかも？と思いました。
たった25戸なので賃貸率が高いとバランスが崩れてしまうかもしれませんが。

[382: 匿名さん]

代官山に用事があったのでついでに現地に行ってみたのですが、近くの郵政宿舎跡地は駐車場になってましたよ。
オリンピック直前の高値販売に向けて土地を寝かせているのか、それとも分譲ではないのか。

分譲だとしても5年後ですし、狙っていた人は予定が狂いましたね。

[383: 契約済みさん]

5年も待てないですし、ここにして良かった。
もしまだ迷っていたら1LDKしか残ってなかったですし。
この立地が坪500以下で買えたのも大きかったです。

[384: 周辺住民さん]

先日、現地の工事現場見てきました。
私もマンションに興味があり購入を考えています。
ここは恵比寿駅、代官山駅二駅使えるのが強いですね恵比寿駅近でキューピーの跡地に建つのも興味がありますが、スーパーなど便利さを選べばプラ◯◯かな、ここだと少し煩いかもしれませんね
ぶらぶらして中目黒、代官山、恵比寿を楽しむなら「恵比寿 ザ ハウス」でしょう
2LDK以上買えた方が羨ましいです。

[385: 匿名さん]

郵政宿舎跡地はプラウドの販売が終わった後になるのではと思います。
プラウドとの競合は避けたいでしょうし。
プラウドは駅が近いだけですが、郵政宿舎跡地の立地は申し分ないだけに、高値で売りたいでしょうね。

[386: 匿名さん]

１LDKで8000万程度するのはさすが都内といった感じでしょうか。
この広さでも月々18万になってしまうんですね。
賃貸に回すとしたら、20万以上でないと利益が出ませんが、借りる方はいるのかしら。

[387: 匿名さん]

渋谷区で注目すべき立地は、山の手線内では恵比寿や広尾ですかね。

山手線外では、代官山や代々木上原なんかも良いですね。お金に糸目をつけないのであれば、松涛や南平台や大山町なんかも良いです。

[388: 匿名さん]

>>386
おそらく24万程度で貸せると思います。
でも利回りが悪いですし、投資目的で買う価格ではないですね。
恵比寿や代官山が好きな富裕層のセカンドとして需要があるかもしれませんが、値下げしないと売れ残りそうですね。

[389: 匿名さん]

>>１LDKで8000万程度するのはさすが都内といった感じでしょうか。
>>この広さでも月々18万になってしまうんですね。

２０万は超えても借りては居るかなと思います。
このあたりは、それくらい人気ということですよ。

[390: 匿名さん]

完売ですか。

高級物件をうたって坪500以上でしたが、意外にあっさり売れましたね。

[391: 匿名さん]

>>390
予想通りの早期完売。立地も仕様も良かったからね。

[392: 匿名さん]

代官山と恵比寿の中間で閑静な場所、さらに中目黒も徒歩圏、まさに絶妙な立地でしたね。

設備仕様もなかなか良かったですが、デベが弱いので、資産としてではなく居住目的で購入した人が多かったのでは？

[393: ご近所さん [男性]]

近所に住んでいますが、
駒沢通りから100m程度離れているので静かです。
坂のある街ですが、代官山にも近くて気にっています。
購入者は素敵な外観で出来上がりが楽しみですね
私も近くを通るのが楽しみです。

[394: 契約済みさん]

>>393

来年からご近所さんになりますね、よろしくお願いします。

代官山が大好きなのですが、恵比寿や中目黒にも気軽に歩いて行けますし、
加えてとても静かな環境で自分にとって文句のない立地です。

建物についても、オープンハウス初の高級物件ということもあって失敗
できないでしょうし、パースどおりの高級感あるものに仕上げてくれると
確信しています。

[395: ご近所さん [男性 60代]]

工事現場の案内掲示板に完成は2016年11月とありますが、引渡しは6月くらいと聞きました。

かなり余裕をもって掲載してますが、こういうことは普通ですか？

[396: 匿名さん]

代官山と恵比寿の中間のこんな良い立地に新築があったんですね。
立地だけで言えば、最近の恵比寿の新築では一番じゃないでしょうか？

でもオープンハウスの青田買いはリスク高いですね。。。
オープンハウス初の高級物件？ということで、出来上がりがかなり興味あります。
外観タイルがコノエ代官山みたいなことになったら、目も当てられませんね（笑）

[397: マンション掲示板さん]

先日の6/4土曜日に現地に行っても来ました。
植栽も終わり凄く立派に、パースの感じに仕上がりました。
代官山駅と日比谷線恵比寿駅徒歩5分程度！
便利で静かでな立地のマンションです。
オープンハウスが売主ですが、価値観のあるマンションになったと思います。

今週の土曜日と日曜日は内覧会ですね、凄く楽しみです。

[398: 購入検討中さん]

年始からアナリストの予想とは反対に円高株安になってますが、いつになったら予想通りの展開になりますかね？

[399: 匿名さん]

今日は天気に恵まれて「恵比寿 ザ ハウス」内覧会に行ってきました。
エントランスも部屋も、満足な仕上がりでした。
恵比寿・代官山に相応しい、価値のあるマンションが生まれました。