ルフォン常盤台 ザ・レジデンス【旧称：（仮称）ルフォンときわの杜プロジェクト】ってどうですか？

[購入検討中さん [男性 30代]]

ルフォン常盤台 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区南常盤台1丁目23番28他 （地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩3分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：46.54平米～90.40平米
売主：サンケイビル
売主：フジ都市開発
販売代理：東急リバブル
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式名称へ変更しました　　2014.4.30　管理担当】

[1: 匿名さん]

「緑の特別区」ということで敷地内に植栽が沢山、植えられるのでしょうか。
四季折々、草花がマンションで楽しめるのは魅力ですね。
駅から近いのに静かな立地は住みやすいと思います。
通常は、駅から近いとどうしても電車の音が気になるものですが。

[2: 匿名さん]

ホームページでしか見ていませんが、植栽は期待できなさそうです。
なんといっても建蔽率が70%ですから。
地上に駐車場をどのぐらい取るかにもよるけど、豊富に植栽を植えるほど空地は無いでしょう。

ここは前に何があったのでしょうね？
その点が気になります。

[3: [女性 30代]]

たしか南側が駐車場で、北は高台になって古い家（地主さん？！）が建っていました。
駅前にしては広い敷地だけど、植栽は期待しない方がいいですね。

毎日この辺散歩してましたけど、すごく静かでよい場所です。車の通りも激しくないですし、子どもの散歩に最適でした。環七や川越街道に近いので空気を気にする方はだめかもしれませんね。歩いてすぐよしや、マツキヨ、セイジョー（2f100円ショップ）があり、買い物はすごく便利です。

それより道路はさんで南側にあった怖い人の家が同時期に更地になってるのがびっくりしました。同じく跡地にマンション立つみたいだけどどこにいってしまわれたのでしょうｗ
よしやの横にもマンション立ててるし、この近辺すごいことになってます。

[4: 匿名さん]

土地総合情報システムに載ってるやつかな？

住宅地 ときわ台(東京) 3分 160,000万円 210万円 2,000m²以上 63万円 ほぼ長方形 6.0m 区道 南西 ２種住居 60％ 300％ H26/01-03月

これが本当だと、サンケイビルの取得価格は坪単価210万円。
容積率が280%だから、一種坪単価は75万円。

仕様はわからないけど、坪あたりの建築費を130万円とすると、原価が205万円
粗利率を30%とすると、坪当たり290万円

坪当たり110万の建築費とすると、原価は185万の坪当たり265万円

たぶんこの間に入ってくる価格と予想。


ブリリアときわ台（坪230万円前後？）より駅に近いとはいえ、かなり価格差がありますね。
駅の南側は北側より印象がよくないので、苦戦しそうな気もするんですが・・・

[5: 匿名さん]

駅から、3分であれば、高くて当たり前かなと
古くなっても、23区内の駅近物件は、間違いなく高値で取引される

[6: 匿名さん]

>5

東武東上線ですからねえ。

しかも、常盤台の雰囲気ある北側と違って、飲み屋と風俗街の南側・・・

>3のシミュレーションの上限坪290万なら苦戦するんじゃないでしょうか。
サンケイビルは比較的強気だから、そのぐらいでも驚きはしませんが。

[7: 匿名さん]

>>6

風俗はないでしょう。居酒屋はあっても。
それに現地まで来ると落ち着いた感じですよ。
もちろん北口の小洒落た雰囲気は皆無ですけどね。

ここ買うなら低層のほうがいい。
たぶん４階以上だと環七の騒音がもろに来ます。

[8: 匿名さん]

イメージ的にはブリリア大山町に似た感じでしょうかね。
東上線の駅近でわりと高級路線。
ブリリアが３年前ですから、今だと280万～300万くらいかな。

[9: 匿名さん]

>7

あるんですよ。それが。
夜に南口を歩くと、呼び込みもいますよ。
あなたが女性なら声はかけられないと思うけど・・・

ブリリアを見に行った時に、南口は厳しいと思いました。
（ブリリアは駅から遠すぎるんですが・・・）

[10: 匿名さん]

サンケイビルは、坪単価にすると高いが、広さを抑えて値ごろ感をだすのが上手いという印象
ここは、ときわだいアドレスだし、駅近なので、どうするのかな

[11: 匿名さん]

駅に近いから、ＤＩＮＫＳ向けにしてコンパクトな造りにするのかなと思いきや
公式サイトを見ると70㎡から９０㎡っていうことから
ファミリー向けっていうことになってくるのでしょうね。

どうなんでしょうか。
駅に近くても子育て向きの環境かどうかは
実際に色々な時間に足を運んでみて考えてもいいんじゃないかなとは思います。

[12: 匿名さん]

ディスポーザ、天然大理石カウンタキッチン、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターが標準なんですね

[13: 物件比較中さん]

>>4
マンションマニアさんは平均坪単価を280万円としていますね。
ファインレジデンス成増を見学してよければそれで決めちゃいますが、ここも気になります。

駅近くて便利そう！

[14: 匿名さん]

設備仕様が豪華ですね。当然床暖房もありますよね？
駅に近いですしここまで揃ったファミリー仕様ならお値段はお高めになりそうな予感。
4LDKの間取りはちょっと変わってて良いですね。3LDK以下は一般的な田の字なのでしょうか。
幼稚園が近くに二つ（？）ありますがどちらが評判良いんでしょう？

[15: 匿名さん]

ときわ台は池袋まで8分、新宿まで13分なんですね。思ったよりも近くて便利そうです。
間取りも広くて4人家族でも充分な広さのような気がしました。

LDKがもう少し広いとよかったかなと思いますが、もっと広いと高くなりそうなので、買える範囲のお値段だといいなと感じています。

[16: 匿名さん]

スーパー、ドラッグストアが徒歩１分、駅まで３分の立地でファミリー向けのマンションは、なかなか魅力的。値崩れも少ないだろうから、手放す時も困らないだろうし
駅に近いわりには落ち着いた感じですね

[17: 匿名]

大半の電車は中板橋で通過待ちするので、
実質は池袋10分くらいですかね。
それにしてもスレが閑散としてますね...
280は高すぎると思いますが、確かに駅近で
手離れは良い方かも？

[18: 匿名さん]

けなす所がない。高台だし学区は常盤台小。駅近で高仕様。価格は高くても買う人は買う。そういう物件は、スレも盛り上がらずひっそり完売します。

[19: 匿名さん]

>18
いや、ときわ台の駅南側は印象良くないよ。
30戸ぐらいの物件ならときわ台ブランドでなんとかなると思うけど、この規模だと厳しい。
価格も高値になりそうだし、結構残って苦戦すると見た。

[20: 匿名さん]

立地と仕様は文句なしとなると、結局価格次第になるんだろうな
坪単価258万円ぐらいだと楽に売れそうだけど、280万円ってなるとどうなんだろう