リビオ新宿ザ・レジデンスってどうですか？その２

[購入検討中さん [男性 40代]]

リビオ新宿ザレジデンスについてのその２です。
引き続き情報交換しませんか。
よろしくお願いします。
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/439199/
所在地：東京都新宿区北新宿二丁目219番21（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「中野坂上」駅 徒歩6分 （A1出口）
都営大江戸線 「中野坂上」駅 徒歩6分 （A1出口）
東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩8分 （1出口）
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分 （A18出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：37.38平米～72.69平米
売主：新日鉄興和不動産
販売代理：伊藤忠ハウジング

物件URL：http://www.livio-shinjuku.jp/index.html
施工会社：株式会社浅沼組東京本店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[136: 匿名さん]

>>134
三菱タワーのスレを見ると、投資目的の人たちで盛り上がっている。ここは、実需で買う人が殆どだから買う目的が違うのでは。
日々の生活を考えると、低層マンションの方が楽でしょ。

[138: 匿名さん]

タワーの高層階だと出掛けに忘れ物をすると、またエレベーター待って乗って上がって・。だから低層よりは時間が掛かるし面倒よ。低層ならその辺は問題なさそうだけど。

[139: 匿名さん]

立地はそんなに変わらないのですから設備やスケール感、デベの格などで差がついてるのでしょう。
資産価値という部分で見れば人気の物件で尚且つ大規模の方が間違いなく有利ですからね。

[140: 匿名さん]

中国人はタワーマンションが好きなので、
リセールを考えるとタワーの方が取引しやすい。
ただし永住する確信があるなら気にしなくてよい。

[141: 匿名さん]

ここらへんはホント静かですよ。面しているのはが税務署通りですから、車通りも少ないですし。

新宿駅からは歩けるけど、現実的に毎日歩いて通勤ってのは無いかなと思える距離です。

ただ、JR利用者だと、新宿からの、ひと駅ふた駅のために、わざわざ毎回丸ノ内線に乗り換えるのは少し面倒だと思います。定期代もかかりますし。

丸ノ内線、大江戸線利用者じゃないと、毎日のそれが不満に感じるかもしれませんね。

実際、ここらへんに住んでいると、JR使った時、新宿駅から帰る方法をいつも迷います。
面倒だとタクシーのっちゃうし距離だし。

[142: 匿名さん]

同じようなコンパクトマンションですが、代々木のブランズは１期で９割近く売りほぼ完売だそうです
ここよりはだいぶ高いですけど立地が良いと売れるのでしょうね。

資産価値では付加価値のあるパークハウスのような大規模には勝てませんから、
小規模～中規模マンションは立地が重要な要素
ここはそれが弱いですね。ウリが低層ってだけじゃ売れないのも仕方がないかな。

[143: 匿名さん]

ブランズ代々木は駅ビル隣接だからね。
あのくらいのインパクトがほしい。
ブランズ代々木はマンションは立地が全てということを証明した。

[144: 匿名さん]

悪くはないが、ここより良さげな中古が沢山思い浮かぶから。価格上昇基調でこの売れ行きは厳しいかも。

[145: 匿名さん]

今日モデルルーム見てきましたけど、残りはまだ売ってないらしい1LDKと3LDKの合わせて20戸程度でしたよ？
引き渡し前に８割方売れてるものを売れてない呼ばわりしては気の毒というか、悪意を感じます。
静かでいいなぁと思っても買えない私がフォローするのもなんですが…

[146: 匿名さん]

中央線とかでたくさん広告出してますね。私が行った時で６割位の販売
公式に載ってるただでさえ低い仕様が、狭い間取りだとさらに低くなり唖然としました。
竣工でオプション変更できなくなりますし、この価格でちょっと厳しいですね。

[147: 匿名さん]

>>145

未販売の1LDKをのぞくと、
約9割売れてますね。売れてないとか、昔の話で6割とか、「気」とか、、、、特定の方の登校なのでしょう。
設備仕様は価格に反映されてますしね。

環境や構造の仕様は良いですね。再開発のきれいな街並み、浅い支持層への直線基礎、低層、ゆとりのある敷地など。そしてなにより静か、、、、

近くにライフなどのスーパーや、
フロントタワーの飲食店なども便利です。

[148: 匿名さん]

>>146
オプション変更できないのはフローリングと扉のカラーですね。他は変更できますね。

[149: 匿名さん]

ネガはウソばっかりで、実際は残り戸数は少なくなっているのが現状。

[150: 匿名さん]

なぜか１ＬＤＫはまだ販売を渋っているわけわからないデベではありますが・・。

[151: 匿名さん]

これって…
http://www.shibuyachintai.jp/rent/detail_2636.html

名前は違うけど、同じリビオだよね？

ここにでてる住戸、一般販売せず管理会社の一括賃貸管理ってこと？
住所もすこし違うけど・・・間違いない？

[152: 匿名さん]

>>151
はぁ、そういうことか……。
67平米の賃料、安く見える？

[153: 匿名さん]

>>151
何をおっしゃりたいのかわかりませんが、元々ＭＧ方が別棟で賃貸専用のマンションを建てると言っていましたよ。

[154: 匿名さん]

>>152
この辺りの60㎡以上の賃貸事情には詳しくないけど、リビオの67平米25万は、少し割安かも。

その他の３０平米～４０平米代の部屋は相場な感じにみえる。

近隣の、クレビアリグゼ（ここのモデルルームの隣くらいの伊藤忠物件2月竣工新築マンション）
1Kは大分余ってるみたいだけど、45平米の2LDK、17～18万程度で借りられる部屋が4つくらいあって
募集後、即満室になってた。

50平米代の、25万くらいの部屋もまだ少し空室まだ残ってるみたい。

[156: 匿名さん]

感じ方は人それぞれ、購入目的も人それぞれだけど副都心でのあの静けさは、私は貴重だと思いますが？
南側には副都心の開放的なゆったりとした空間の中で、休日をのんびりとリフレッシュして過ごせる感じです。

[157: 匿名さん]

>>155
もうそのネタ飽きたよ。モデルで確認すれば売れてるかどうかわかるんだから。

[158: 匿名さん]

もしかして賃貸棟の方が陽当たり良いのか？両方確認する人はそんなにいないと思うが。

[160: 匿名さん]

賃貸用なので、エントランス、内装、設備ともに仕様は低いですね。

[161: 匿名さん]

見る目ないなぁ。建物自体の構造としてもリビングが基本アウトフレームになってなかったり、どうみても別物。

ザレジデンスと比べて、仕様が低く、道路沿いということを考えてこの賃料なのかな。

[162: 匿名さん]

部屋の広さはコンパクトかなと感じましたが、都内だとこのくらいが普通なのかな。
子供一人なら十分暮らしていけそうですね。
単身者で購入される方もいらっしゃるのでこのくらいの広さの方が
将来性もあるのかしら

[163: 匿名さん]

>>162
入居説明会で見かけたときは、購入者の方思ったより若い方が多かったですよ。30代位が多かった様に見えました。

[165: 匿名さん]

>>164
根拠がなく、具体性もない説明はやめましょう。

高くないのはディスポーザーがないなど生活面の設備を削っていたりすることはありますが、東京都の持ち物であったため無闇に価格を上げられないということもあるのではないかな。

1月までは東京都が所有権を持っていたため、初年度は固定資産税がかからないのは良いですね

[166: 購入検討中さん]

４月まで引っ張ってたった３戸だけの販売、本当にここは売れてないね。

[167: 匿名さん]

>>166
計画販売だから、逆に3戸だけの売り出しということは売れてるのではないでしょうか。？

[168: 匿名さん]

先着も3戸だしあんまり売れる見込みがないのかもね

[169: 匿名さん]

少なくともお祭り騒ぎの超優良物件ではないですね。
西新宿60階とかブランズ代々木駅から徒歩5mとは違う。

[170: 匿名さん]

>>169
新宿60も早速売れ残り発生みたいだよ

[171: 匿名さん]

参宮橋のレフィールも１２月売り出しでもう完売間近だし、ここくらい売れ行き悪いと人気のない部類でしょうね

[172: 匿名さん]

ここみたいに１期でコケた物件はその後もずっと厳しいよ、
500戸近く売ってるパークハウスとここを比べたら流石にパークハウスに失礼だよ。

[173: 匿名さん]

>>172
マンションに失礼って（笑)

一期は完売。供給数絞ったのは、パークハウスの価格が出てなかったから当たり前。

[174: 匿名さん]

>>172
元々、パークハウスと比較するのがおかしいのでは？
ポジさんで、ここが爆破的に売れているなんんて書き込んでいる人は誰もいないですよ。
全く売れていない！と言う根拠の無い話に反論しているだけだと思いますが！
ここは実需で購入している人が殆どだから、住むには良いところだという意見が多いのではないでしょうか？
パークハウスは、スレを見れば分かるように投資目的でお金の話ばかりですよね。本当に住みたい人の意見はほとんど見られません。

[175: 匿名さん]

パークハウスも投資って人はあんまり見ないけどな。
狭い部屋しかないここの方が後々に賃貸回る確率は高そうだけど。

[176: 匿名さん]

>>175
賃貸に出るならパークハウスの方が断然多いでしょ！

[177: 匿名さん]

>>175
パークハウスのレス相変わらず金の話ばかりだけど、抽選が終わった頃は、投資の話が多かったのは確かだ。

[178: 匿名さん]

投資としても実需としても微妙だから売れないんでしょ。
残念ながらパークハウスと比べたらだいぶ資産価値としては堕ちる。

沖式での評価も
リビオ86万に対しパークハウスは116万
すでにこの時点で30万の圧倒的な差がついてる
ついでにリビオは割高との評価

[179: 匿名さん]

建ぺい率50%だから割高はしょうがないかな？

[180: 匿名さん]

あのサイトの場合は建ぺい率とか関係なく単純に物件の評価が低いだけでしょ

[181: 匿名さん]

>>180
低層で建ぺい率が低ければ、土地の持分が割高になる部分も入るのでは？

[182: 匿名さん]

やっぱ大規模の方が資産としては手堅いね。
ここは設備がしょぼいしデベも微妙、駅距離大差なくても
価値としてはNS60よりだいぶ落ちる。

[183: 匿名さん]

>>181

土地の持分が多ければ普通は評価高くなるんじゃない？
それなのに評価が低いってことは物件自体の評価が低いということだと思います。

[184: 匿名さん]

パークハウスとは随分と価値で差がついてるんですね。
売れ行きでも差が付いてるし消費者はやっぱ賢いなと納得。

[185: 匿名さん]

パークハウス西新宿・リビオ新宿ともに良い物件ですね。

もちろん比較しましたが、以下の点が主な理由でリビオにしました。
①私はタワーが苦手なこと
②パークハウスの入居日までの2年半以上を待てないこと
③金利が上がることを予想しているので、その2年半後のリスクを回避したいこと
④パークハウスは投資物件になっていて、入居者の質が読めないこと
⑤よく利用する中野坂上駅に近く、現時点での環境はリビオの方が優れていること

実際住むことを考えると、パークハウスは優先度はかなり低かったです。眺望の良さはオフィスで十分です。
タワーを買うにしても、今後パークハウスの北側に予定されている、住友の方にします。

なお、沖式の評価と書いていますが、
新築時価リビオ86万
新築時価パークハウス116万
が、沖式の評価のすべてでは無いです。

この「新築時価」は、つまり新築時の適正価格です。
そのほかの項目の「儲かる確率」も重要です。
これには新築時価は考慮されないものの、リビオが上となります。
ただし、新築時価と金利リスク分も考えるといい勝負というところと思います。

新築時価リビオ　儲かる確率 78%
新築時価パークハウス　儲かる確率 69%

沖式は10年後の売却を推奨し、タワー物件をかなり高く評価しているので、
土地評価額については、新築時価への反映の度合いは低いでしょう。

長文失礼しました。入居者の方がいたら、よろしくお願いします。

[186: 匿名さん]

沖さんサイトを評価してるわけではないですがここはどう考えても割高ですね。
仕様、立地、利便性、デベの格どれをとっても中途半端
ここのライバルはパークハウスじゃなくせいぜいロイヤルシーズンくらいでしょう。

[187: 匿名さん]

>>186
ポシさん達は、パークハウスがライバルなんて誰も発言していないと思いますが？
ネガさん達が、勝手にパークハウスと引き合いに出してきていると思いますがいかがでしょうか？
低層とタワーで全く違った性格の物件を無理矢理結びつけているのでは？
ここは、日々暮らすには良いところで、タワーよりずっと生活しやすいと思っています。

[188: 購入経験者さん]

素人があれこれ言ったところで主観程度にしか感じませんが、
プロが言うのでしたらある程度ここが割高という主張も客観的な意見なのでしょうね

土地の持分云々というより大規模タワーの方が付加価値が高いのでパークハウスの評価が高いのは当然かと思います。
近隣の中古価格でも小規模～中規模と大規模では（設備、グレードによりますが）かなりの価格差がついています。
一般論として大規模物件の方が資産としては固いと思います。

[189: 匿名さん]

>>185
入居時期というのは重要な決め手だと思います。
パークハウス入居まで適当な賃貸で過ごす選択もありますが、それはそれで月々の負担が大変かもしれません。
竣工前の完売が当たり前のようになっていますが、少々やりすぎな気もします。

[190: 匿名さん]

生活スタイルが違うからどちらが暮らしやすいかは人ぞれぞれでしょう。
資産として見るならある程度人気の大規模買っておいた方が間違いない。
中規模以下は立地に特徴ないと厳しい。

[191: 匿名さん]

>>188
なるほど、プロがリビオの方が儲かる確率が高いと言っているということですと、購入時は多少割高でも、10年ぐらいでみれば住居兼資産の評価は良いと言うことですね！

[192: 匿名さん]

現物見えてきたけどバルコニーの境目がペラペラのボードで上部ガラ空き
賃貸物件みたいだね。

[193: 匿名さん]

大規模とかの差もあるけど基本的には広い面積の方が値崩れはない。
ここみたいなコンパクトマンションはワンルームほどじゃなくても飽和状態で売る時は価値が下がりやすい

[194: 匿名さん]

100戸は小規模じゃないでしょ。

無理にタワーと比べなくてもよいのでは

[195: 匿名さん]

立地や設備の割に割高感は拭えませんね。

[196: 匿名さん]

立地はかなり良いと思いますね。割高じゃ無いと想うけどな。

[197: 匿名さん]

私もそう。利便性、静粛性を両立させた低層マンションって他に無いんですよ。あったら教えて頂きたいくらい。

[198: 匿名さん]

立地なら御苑前のプレシスの方が全然いいと思うけど。デベがねー。

[199: 匿名さん]

>>197
イマイチな静粛性は個人負担でもどうにかなるから、利便性を優先して物件を探せばいいんでは。
利便性の改善は個人では非常に難しいですね。

[200: 匿名さん]

環境の静粛性は個人ではどうにもならないでしょう

[201: 匿名さん]

結局資産重視なのか、環境・静寂性等重視なのかによって評価が正反対と言うことでしょ！
資産性重視の人の方が圧倒的にに多いから、評価が上がらないけど、環境・静寂性等重視の人にとっては、新宿副都心のこの環境でまたとない物件ということですよね。

[202: 匿名さん]

厳密には大規模とかじゃなく共用設備の充実度で差がついてるんだけどな。
小規模から中規模クラスじゃ基本的に付加価値はないですね。リセールもそれなりに厳しいんじゃないかな

[204: 匿名さん]

>>200
大きな家具を置く。サッシを遮音性が高いものに変える(高遮音サッシは片側三車線国道沿いでも相当に騒音を遮断できる)。高性能スピーカーをつけて自分の好きな音楽を流す。
不可能な利便性の改善より、ずっと効果上げられる。

一車線道路沿いなのに音が気になる物件は、安いサッシを使っている可能性が非常に高い。

[208: 匿名さん]

>>204
そうじゃなくて、朝起きてベランダに出たときや、散歩の時も含めての話しです。
いつでも窓を開けられたり、そんな対策しなくても良いこと自体が環境の静粛性のメリットなのですよ。外にいるときも含めたものが住環境です。

引きこもりじゃないんだから、、、

[209: 匿名さん]

ここって利便性もいまいちだよね。どちらの駅行くにも坂が結構めんどくさい。
近くもないし、青梅街道は渋滞で空気悪いし、

[210: 匿名さん]

利便性は高いですよ。青梅街道で渋滞なんて見たこと無いですし。

徒歩6分で多少の坂とは、どんだけ足腰弱いんですか、、、

[211: 匿名さん]

南西向きなのにその恩恵を全く受けられない物件って、価値低いと思う！
価格表付き案内状が郵送で来たが、MRをクローズする必要がないくらいに残っている。営業担当が気の毒になる物件だ。
ただ今後似た条件でこの価格以下では出なそう、という相場であるのが救いかも？

[212: 匿名さん]

>>211

違う物件では？
南西向きは日照ありますよ。
売り出していない1LDKを除いて、南側のみ残っていてあと10件も無かったです。

[213: 匿名さん]

在庫いっぱいだし大変そうだね、勧誘メールに電話しつこい
ここは正直言って中途半端で決め手に欠けるんだよね

[214: 匿名さん]

>>210
してますよ。青梅と山手の交差点で。

[215: 匿名さん]

>>214
この辺の地理が良く分かりませんが、山手の交差点てどこのことですか？
淀橋交差点のことで云々するならわかるけど！

[216: 匿名さん]

>>212
南側が南西側のこと。
昨日来た案内で16件が価格付き売り出し。
最上階も5階もまだある。
入居まで1月でこの立地のこの価格だったら、通常完売か低層しか残っていないんじゃないの？
日照については最上階でも期待できないとしか言えない。

[217: 匿名さん]

>>214
10年住んでますがしていないです。
それ信号待ちでしょ。交差点で止まるのは渋滞ではないです（笑

[218: 匿名さん]

まぁ利便性を謳うなら徒歩５分以内でしょうね。ここの場合は坂下ってのがちょっと面倒だね

[219: 匿名さん]

>>218
徒歩五分以内にスーパー、病院などの施設はあるね。
駅な6分だけど、あの緩い坂が面倒とは、、、引きこもりですか？

[220: 匿名さん]

>>216
なるほど、、、1LDK除くとどのくらい残っていますか？

[223: 匿名さん]

>>219

駅距離って一番大事だよ。ここの場合は坂の下で不便だからプラス数分
しかも空気の悪い青梅街道を歩かないといけない。
フラットでいける大江戸線は遠いしね。
一般的に引きこもりじゃなくても坂下はマイナス要因です。
ついでにここは神田川氾濫エリアですし・・
環境的にはイマイチ。

[224: 匿名さん]

>>223
丸ノ内線西新宿はもとまちユニオンの脇を通ってフラットで7分でした。私は駅に近すぎるのは好きじゃ無いですね。
近いとなにより喧騒があるし、交通量が多いため空気が悪くなります。

空気のことを問題にするなら23区内は厳しいですね。区外へどうぞ。

神田川ですが、価格に反映されてますね。
ハザードマップ的にはパークハウス西新宿のほうがマズいですが、都の対策計画をみて判断できますね。

[225: 匿名さん]

>>216

4月まで頑張っても３戸程度しか売れる見込みがないから当分完売は無理なんじゃないかな。

[226: 匿名さん]

>>222
そうですね。MRと現地に行きましたか、サッシの仕様はかなり良かったです。外が静かなので、私は中は無音に感じました。新宿から一駅の再開発地域の良い立地でこの静寂性はすごいなと思いました！
ただ希望の部屋はもうなかったので迷いますな～。

石膏ボードは聞かなかったですが、過去の投稿みるとは13.5だと断言しているひともいるみたいね

[227: 匿名さん]

>>217
信号待ちで渋滞するでしょ？右折レーンとか。
ご近所だから車乗らないからわからないんですね。

[228: 匿名さん]

この辺りは渋滞しないよw

[229: 匿名さん]

>>227
信号待ちは渋滞とは言わない

[230: 匿名さん]

好みはそれぞれだが利便性的にはイマイチというとこでしょうね。
資産価値的には駅近物件や大規模物件と比べるとだいぶ落ちる。

あと２３区関係なくこの辺は空気悪いよ。坂の下だから色々なもんが溜まる
空気も淀んでるし、山手通りにはちょっと離れてるけど、青梅街道はやっぱ空気悪い
あとこの辺は朝夕方渋滞するから余計に空気は悪いかも。
この辺の問題はパークハウス西新宿タワーでも散々言われてた話しだけどね。

[231: 匿名さん]

検討してます。
利便性は良い方のでは。どこと比べてますか？
ネガさんは連呼するだけで具体性が無いから参考にならないな、、、

[232: 匿名さん]

成子坂のあたりは慢性的に混んでるよね。

[233: 匿名さん]

>>232
ここの人からするとそれは信号待ちです（笑）

[234: 匿名さん]

自動車の混雑を重視するのであれば都心・副都心は厳しい。人が集まり、利便性の高いところほど交通量は多くなる。自動車による空気への影響は、ハイブリッド車やエコ性能の向上で、改善しているし、これから悪くなることは無い。