【契約者専用】クオス横濱紅葉坂 その2

[匿名さん [男性 40代]]

クオス横濱紅葉坂その2になります。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/528918/

売主：株式会社ビッグヴァン
施工会社：株式会社大勝
管理会社：株式会社ポートハウジングサービス
所在地：神奈川県横浜市西区紅葉ヶ丘8番
交通：JR京浜東北・根岸線「桜木町」駅徒歩7分


公式URL：http://www.big-vann.co.jp/products/qas/momiji/outline.html

[666: 匿名]

もともと建っているものが新しくなって起きる不都合はどういったことでしょうか？
たまに異臭を放っていたり、ゴミが不法投棄されたりうちも早く建て替えてもらいたいと思っています。
住民なら知っていると思いますが。

[667: 匿名君]

超接近した建物が出来る。
そもそも工事の時にうるさい。
同じレベルのマンションやらとは限らない。
以上だよ。

[668: 匿名]

メリット
明るくなる、綺麗になる、治安がよくなる、空き地側の無法状態の木がなくなる。
デメリット
交通量が増える、つくりによっては日陰になる部屋ができるが東側でもともと建っていたのでかなり限定的か

[669: 匿名さん]

ついに売りが出ましたね。
坪313万。
微妙ですねぇ。

[670: 匿名さん]

杭打ちデータ改竄で傾いてしまった都筑区のマンションのニュースを見て、あってはならない事件ですが、万一の際にはやはりデベロッパーと施工会社の信用力・資金力は極めて大切だと改めて感じた。ここはデベも施工も中小なので心配になった。

[671: 匿名さん]

大手だから信用？安心？
面倒臭さは同じこと。
どっちにしても、地盤が大事。
この物件に悔いは無し。

[672: 匿名さん]

地盤と立地。

[673: 匿名さん]

今回で大手であっても品質を保証されるメリットが下がりましたね。
地盤の悪いエリアだと支持層まで杭が届いて居なければ、支えがないのと同じで傾きますよね。
ここは直接基礎で岩盤の上に躯体をしっかり置ける地盤であったので、私にとっては購入の大きな要素のひとつでした。
掃部山の横で紅葉坂エリアの希少性に惚れ込みました。

[674: 匿名さん]

>>673さん
私も同じです。湾岸タワーに居ましたが、3.11以降、湾岸とタワーは、大手であっても、好立地でも心配でした。
このエリアは、総合的に判断して良いと思いました。

[675: 匿名さん]

>>670
ビッグヴァンと大勝じゃ、保証能力ゼロ。不良施工が無いことを祈るしかない。

[676: 匿名]

>>675
そもそも今回のような問題はおきえない構造だけど、鉄建がこの規模のマンションで補償できないとは思えないが。

[677: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>673
うざい。
ここだって地盤がしっかりしてるなんて分からない。

[678: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>676
無名な鉄建では無理に決まってるでしょう。

[679: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>671
地盤がちゃんとしてるってどうして分かるのですか？
ニュースでも見抜けないって言ってますよね。

[680: 匿名]

>>679
ほんとに住人ですか？
私は購入前に地盤調査結果を確認しましたよ。聞けばまだ教えてくれるかもしれませんので、疑問があるのでしたらどうぞ問い合わせください。
また、ここのマンションは立地の良さで高くなっているので、購入金額で買い取り立て替えても購入金額の半分程度の損失しかでないと推測できます。鉄建の売り上げと利益を見ればそんなのごみです。
このマンションには私の知っている限りでも、弁護士や国際弁護士も住んでいるので、補償しないイコール倒産しかないです。

[681: 匿名さん]

大勝さんのホームページに実績紹介されてますが、結構、厳しい工程だったのですね。鉄建さんのご協力？
この辺りのボーリング調査は、3〜4mで50N到達ですね。10mもピット掘れば十分でしょう。

[682: 匿名さん]

ここは、9〜10mでN値50の支持地盤ですね。

[683: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

データ改ざんも有り得る

[684: マンション住民さん]

煽らない、煽らない。

[685: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

話の論点はそういう事ですよね。
弁護士在住とか、意味分からない発言だと思います。

[686: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [ 40代]]

皆様ちょっと言葉使いが悪くなってきてます。
マンション住民のフリをしてるにしてもしてないにしても、程度の低い揚げ足取りはみっともないですよ。
住民でないならなおさら、お立ち退きください。
住民の方なら変な煽りに乗りませんよう。

[687: 匿名さん]

>>683
他と同じように見えて、微妙に違う名前で同一人物が連続で批判を繰り返しているのはすぐにわかりますね。
なぜ、ここにそこまでこだわるのでしょうか？
以前、この掲示板で余りに酷い書き込みで訴えられた人がいましたが、お気をつけください。特に住民で無く根拠のない批判は完全な名誉毀損にあたります。
法的要求にはこの掲示板はしっかり対応してくださるので。

[688: 匿名さん]

>>687さん、
気にしない、気にしない。
無益な争いは避けましょう。
それより、売り物件、
なかなか売れませんね。
画像拝見させていただき、
素敵なお部屋と思いますけど。
結構、明るいですし。

[689: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[690: 入居済みさん]

はいはい。

[691: 匿名さん]

>>689
通報しました

[692: 匿名さん]

>>688
分譲価格よりかなり盛った価格ですからね。

[693: 近隣住民]

>>692
相場を考えれば、この広さと立地で妥当な価格でしょう。
貴重な紅葉坂のファミリータイプ物件ですから。
うちは子供が独立したのでもう少し小さい部屋を物色中です。

[694: 匿名]

>>692
う〜ん、盛ってますかね？
ほぼ、分譲価格と同じでは。
仲介手数料分くらいはあるかもしれませんけど、買値もこのくらいだったかと、、、85m2もありますから。

[695: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

場所の価値という事なのではないでしょうか。

[696: マンション住民さん]

立地、希少性でプラスでしょうね。
津波、地震、大規模火災による被害は心配ないでしょう。
お隣さんは、分譲マンションになるでしょうか？

[697: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

分譲だと、相場はどのくらいになるのでしょうか？

[698: 匿名さん]

杭打ちとはコスト的にも時間的にもリスキーな、難しい要素であり、杭打ちの必要がない直接基礎はコスト的にも時間的にも不確定な要素がなく、また、今回のような偽装の発生するリスクもなく(もし固い地盤に届いていなければ、建築時点でずぶずぶ沈んでいくことでしょう)、売主にとっても施工者にとっても買主にとってもありがたい工事形式。とのコメントが非常に参考になります。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2108

[699: 匿名さん]

>>697
ここ以上になる可能性は高いと思います。そもそもファミリー向けタイプではなく、賃貸に出しやすい1kとかが多くなることもあり得ます。
まだ、売却先も決まらない状況で誰も何も言えないのでしょう。
東京オリンピック終わるまでは、この辺は色々な整備が進みそうで下がる要素は今のところなさそうなのは間違いないかと。

[700: 匿名さん]

中古、なかなか売れないですね。

[701: マンション住民さん]

そらそでしょ。

[702: 匿名さん]

いろいろ事情があると思いますけど、今は、中古売却タイミング悪しです。買い控えですね。直接基礎は、良いと思うんですけど。売値次第でしょうか？

[703: 匿名さん]

レジデンスさんも売れてませんから。

[704: 匿名さん]

今は築浅中古は人気のはずなんだけど。価値と価格が釣り合っていないってことに尽きますな。

[705: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

中古より新築で、
この辺り、まだ数棟建ちそうですし。
戸部もありますし。

[706: 匿名さん]

中古の売却、半年はみないと。
3ヶ月以内なら早いですよ。
売れるのは時間の問題でしょう。

[707: 匿名さん]

2週間経っても売れない時は、価格設定が合ってないとか言いますね。でも、もう少し下がれば、ちょうど良いかと。

[708: 匿名さん]

いわないよ。
2週間で売れる価格設定なんてありえない、よほど売り急ぐ事情がないとつけない。
3ヶ月以内に売れれば、十分早い。

[709: 周辺住民]

販売が長くなればなるほど成約価格は下がる傾向があるので、余り長いのも考えものですよね。
半年程度で1割超の下がるようです。

[710: 匿名さん]

最初の値付けが強気なら、時間もかかるし、最初の値付けからさがる傾向なのは当たり前。
ただし、時間かけて売った方が高値で売れるのは事実。
3ヶ月で売れれば、十分。
内覧があるうちは価格を下げる必要はなし。

[711: 匿名さん]

いずれにしても、売却するなら、早く高く売っていただけるところにお願いしたいですね。今後の参考にさせていただきます。

[712: 匿名さん]

>>711
どこに売ってもらうかよりもどう売りに出すかを考えた方が高く売れますよ。

[713: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ここは売却した方がいいのでしょうか。

[714: 匿名さん]

どうぞ御勝手に、皆さんに何を聞きたいのか意味がわからん

[715: 匿名さん]

>>713
貸しに出すよりということでしょうか？
余力のある家なら、場所が良いのでそれなりの金額で貸しに出せるでしょうね。
それにしても、完売、入居後半年以上経ってもこれだけ外部の人が書き込むとは、注目されているのは間違いないですね。
個人的にここは落ち着いた雰囲気で、とても満足してます。

[716: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

いい意味で、住民同士の繋がりがあまりないので、後から入る人にも優しいかもしれませんね。

[717: 住民さんＡ]

マンション周りが暗くて怖い。
コンビニも無い。

[718: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>717
隣に何か建てばかなり改善するでしょう。

[719: 匿名さん]

エントランスにダンボールが山積み、ドン引きしてしまいました。。

[720: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>719
月曜日の朝の一時的なものに対して、無関係な方がわざわざ書き込みをしに来るほうが、ドン引きどころかゾッとします。

[721: 匿名さん]

>>720
まぁまぁ。
717も719も明らかに、近くを売りに出してる人とかが難癖をつけようと頑張ってるだけにしか見えないので。
放っておきましょう。

[722: 匿名さん]

うーん、歩道からセットバックさせるべきだったでしょうね。
荷捌きスペースもないし、気の毒に思います。
隣のマンションは、ゆとりある設計にして欲しいですね。

[723: 住民でない人さん]

外部の人も住民も大人気ないな。
どちらもスルーすれば良いじゃん。

[724: 匿名さん]

>>722
全戸、億ションにするつもりでしょうか。
交通量が少ないので、一時の荷物の積み下ろしでとやかく言う人はいないですし、駐車場内からエレベーターに直結なので、そちらを利用すれば大丈夫ですよ。
価格と設備は凄くいいバランスだと思います。

[726: 匿名さん]

724さんのおっしゃるように、価格のバランスからいったら、仕方ない、というか良いのかも知れませんね。億ションでもいいから、凄くいいものを作って欲しいというのは少数派かもしれません。

[727: 匿名さん]

先日、不動産屋さんに聞いたら、世間の杭打ち問題で、皆さん、買い控え、様子見とのことでした。売却を検討するには、悪いタイミングのようですね。新築もまだまだ出てくるようですし。

[728: 匿名さん]

ここは、公園隣接、高台、直接基礎で、シンプルかつ、小規模なのが良いですが、近隣の高島、みなとみらい、北仲マンションの販売が終了するまで、長期戦覚悟かも。

[729: 周辺住民]

＞＞728
だいぶ先になりそうですね。
高島はここよりも立地で劣りますが、設備はかなり上でかつ金額も安いとなれば厳しそうですね。
お隣も価格が高くて売れてませんね。

[730: 匿名さん]

>>729
日本人は悪いことを直ぐに忘れますから。
大きな地震がまたくれば、紅葉坂の価値が再び見直されるでしょう。
クイーンズ、ランドマークから紅葉坂のラインの地盤はしっかりしていて、津波も届きません。

[731: マンション住民さん]

いくら新築とはいえ　高島町と紅葉坂ではさすがに比較対象にならないでしょう。
紅葉坂は神奈川でも最高峰ですよ。
景観保全地区、由緒ある高台、文教地区。

[732: 匿名さん]

紅葉坂エリアで新築マンションが建つ可能性が無くなるまで、中古はなかなか売れません。お金がある方は、より良い物件を待ちますし、ない方は、もっと安い別のエリアを探してます。端境期の今、焦らず、無理せずなのでしょう。

[733: 匿名さん]

>>730
そうですね。湾内で起きる津波はそれほどでしょうけど、地震の揺れそのものの破壊力は相当でしょうからね。95年、阪神大震災の直下型18秒の揺れは、逃げるなんてできなかったそうですし、それが関東で起きると、後から来る津波どころではありませんね。3.11は、津波やタワーの長周期振動、帰宅難が恐ろしい記憶でしたが、地震そのものが、やっぱり怖い。となると、いつ、どこで、どうなるか、直ちに命を守る行動を、ということになりますね。ここでは、飲料水、食料の確保でしょうか。

[734: 匿名さん]

雪の日は坂道注意ですね。

[735: 匿名さん]

雪掻きしていただいた方に感謝です

[736: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

マンションは初めて住みましたが、暖かいのですね。
南側というのもあるのかもしれませんが、暖房切って寝ても起きた時20度を下回らないのは感動しました。
床暖も快適です。

[737: 匿名さん]

マンション快適ですよね。
道路工事中ですね、歩道のポールでしょうか、朝からご苦労様です。

[738: 匿名さん]

掃部山公園の場所取りひどくないですか？
みんなの公園なのに常識のない人たちがいるのが残念です。

[739: 匿名さん]

>>738
同感です。
自主的に撤去したい気分です。
捨ててしまいましょうか。

[740: 匿名]

話題の会社は即撤去したようですが、結局皆同じなんですね。
家から見えるからどうでもいいですが。
でも、屋台がないだけで嬉しいものですね。

[741: 住まいに詳しい人]

リセールはなかなか厳しいですね。
新築時に、中古の紅葉坂レジデンスと迷った人もいたかと思いますが、やはり差がついてしまいましたね。

[742: 匿名さん]

いい物件なんでしょうが、85㎡でこの値段だと購入層も限られ、みなとみらいの新築を選択するでしょうね。70㎡の物件なら即検討するのになぁ〜

[743: 匿名さん]

そら、ここと紅葉坂じゃ比較にならんだろ。
紅葉坂はさっさと売れてるもんな。

[744: 匿名さん]

ここも、売り出し時は、紅葉坂を前面に出していたんですけどね。
世間のイメージ的には、やはり、紅葉坂=レジデンスなんでしょう。

[745: 匿名さん]

紅葉坂を通りますが実際は掃部山公園ですしね。

[746: 匿名さん]

ちょっと奥まっているからね。
まあ、それが良さでもあるわけで。
ただ、免震かどうか、駅から遠いのと存在感が薄いことやらデベロッパーの違いもあるのかな。
グラメは高過ぎるし、どうしてもレジデンスが注目されるね。

[747: 匿名さん]

あれあれ、久しぶりに投稿されているんですね。レジデンスの方々ですか。
ところで、正面の空き地や官舎跡は何か動きはありますでしょうか？
2、3年後、何か建ちますよね。5年後でしょうか。新築マンションかな。
ところで、地震はぜんぜん揺れませんね。さすがです。

[748: 匿名さん]

>>746 匿名さん

ランドマークマンションはやっぱり強いですよね。
中古になった時のリセールバリューは圧倒的でしょう。

[749: 匿名さん]

>>748 匿名さん

747みたいなおかしな方もいるみたいですけど、実際の成約の早さやリセールは比較になってないですね。

[750: 匿名さん]

まあ、紅葉坂というには無理がある。
立地的にはかもんやま。

[751: 749]

>>750 匿名さん

まあ、それはそれで良いんだけどね。
掃部山も良いところだから。
ただ、ここは駅から遠いし奥まっているし、グランドメゾンとレジデンスの日陰のような存在になってしまったんだろうね。

[752: 匿名さん]

旧横浜税関紅葉坂尞、花咲団地の時代が懐かしい。

[753: 匿名さん]

隣にマンション建ったら、日陰でしょう。建ったらの話。

[754: 匿名さん]

結構いいと思うけどなぁ。
ただ、敷地めいいっぱいに建てて、キチキチだね。そこは気になる。

[755: 匿名さん]

紅葉坂エリアのなかでもなかなか無い閑静な場所なので、駅までの距離を我慢できる人にはいい物件だと思います。敷地いっぱいだけど掃部山があるので逆に良いのかもしれないですね。
海上保安庁の宿舎跡が楽しみです。
早く開発されないものか…

[756: 匿名さん]

>>755 匿名さん

紅葉坂エリアじゃないでしょう。
掃部山。
海上保安庁後もたいして期待できない。
財閥系が手を出すとはとても思えない。

[757: 匿名さん]

>>756 匿名さん
旧横浜税関も紅葉坂寮って名前でしたよ。でも、掃部山のほうが良いかも。
読めない人いるから却下されたのかな。
公園も合わせた敷地のようで、贅沢です。住み心地良いです。隣りも出来たら狙います。

[758: 匿名さん]

>>741 住まいに詳しい人さん

不動産屋さんですか？
静かな場所で静かに暮らしているので、
今更ながら、突然、分析いただかなくても結構でしたのに。
ところで、あの黒いお家のモデルハウスって、モデルハウス何ですかね？

[759: 匿名さん]

分譲価格はそこそこだったと記憶してます。
中古になると、レジデンスとの差は歴然ですね。

[760: 近隣住民]

見学行きましたが、ここはレジデンスとは全く別路線で、こじんまりした閑静な住まいとして確立しているイメージでした。
ただ、ほぼ全戸に駐車場完備という事で見させていただいたら、いわゆる通常ではない高級外車が並んでおり、少し庶民には敷居が高い気もしました。
でも、すれ違った住民の方々は派手な感じではなく好感が持てましたね。
理事会の議事録も見せていただきましたが、皆の意見がしっかり議論されており、数戸しかない住戸に対しての物品購入等を話し合われており、風通しの良さが見て取れました。
もし、75m2くらいの部屋が出ればうちとしては射程圏内なんですけど。
新しさもあるのかもしれませんが、もともと分譲価格が高いここと、値上がりしたレジデンスでは室内の設備にもやはり差があるように見えました。
以上、レポートでした。
次は絶対に買えないけど、グランメゾンの方にお邪魔する予定です。

[761: 匿名さん]

>>760 近隣住民さん

レジデンスとはだいぶ離れていて、実質的には別エリアでしょう。
非免震、エントランス。このあたりが低評価になっている原因だと思います。

[762: 近隣住民]

貴重なご意見ですね。レジデンスの評価が高いのは事実で、全く異論はないです。
ですが、近隣住民としてどちらも検討し客観的に見た場合、崖の下にあるレジデンスは地盤的に多少劣っており、よく調べれば大差がない事がわかるかと思います。液状化マップをよくご確認ください。免震も所詮揺れを３割抑えるだけのものです。
また免震ゴムのメンテナンスにより大規模修繕後の修繕積立費用が上がるリスク、またポーチがなかったりと個人的には下の階から子供が騒いでうるさいと怒鳴り込んでくるレジデンスに軍配をあげる事は出来ません。(ちなみに従兄弟が住んでいるので実話です) 本当にお金を持ってすみ始めた人ではない人も多く、長期的にどのような計画でマンションを維持管理して行くのかも少し不透明です。今はいいですが、数十年後のスラム化リスクが高いです。
また、レジデンスと離れていると書かれていますが、参番館から10mも離れてなくないですか？
ただ、おっしゃる通りここは掃部山エリアで、逆にそれが紅葉坂の喧騒から離れているとも言えます。
これ以上書くと、公平性に欠ける事になりそうなので、もうここには書かないようにいたします。

[763: 匿名さん]

>>762 近隣住民さん

なんだか随分と主観が入ってますね。
免震の方がはるかにいいに決まってますし、免震装置の維持費がかかるというのは都市伝説。

[764: 匿名]

>>763 匿名さん
弱い地盤より、免震がいいというのは理解不能。
建物が無事なら傾いてもいいというのは事でしょうか。
また、免震の維持費はすぐには確かに効いてきませんが、50年と言ったスパンで考えると、交換が必要で全く積立もしておらず、潰し建て替えで住民は合意しているのでしょうか。
まぁ別にいいですけど。

[765: 匿名]

>>764 匿名
訂正
弱い地盤→強い地盤