ジオ苦楽園桜町について その2

[匿名さん]

ジオ苦楽園桜町についてその2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320617/

所在地：兵庫県西宮市桜町8-1他（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩9分
阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩19分
間取：3LDK・4LDK
面積：77.79平米～100.23平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-kurakuen.jp/
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【神戸・兵庫の新築分譲マンションの掲示板から大阪・神戸・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2015.11.25　管理担当】

[163: 匿名さん]

この近くのマンションがかなり長く売れ残っていた時は、電話で1割位値引きするけど、如何ですか？と話があったそうです。
ここもそろそろ、大幅値引きの電話があるのかな？

[164: 匿名さん]

値引き80万ですか？
買う人いるの？

[165: 匿名さん]

モデルルームいって営業にきいたらええやん
現物もみれるんやし
ネットできいても誰も答えるかいな
もう残りほんま少なかったで

[166: 匿名さん]

>>165
で提示額いくらだったの？
買ってないなら、教えてよ？

[167: 匿名さん]

仮に1000万円超ほど引いてもらったとしても口止めされてるから言えるわけないやろ

[168: 匿名さん]

まあ、そうですよね。
値引きしている事すら口外できないと思われます。

元々の価格は高めだったというのがあるのでしょうか。
お値段次第ではニーズがありそうだと思っていたので
検討者的な適正価格になれば
割と出るんじゃないかなと思います。

[169: 匿名さん]

そう思います
ただ、残り少ないです
明日残りが更新されますが、GWで売れたかどうか

[170: 匿名さん]

減ってないのか

[171: 匿名さん]

販売戸数は5戸となっていますが、売れ残り戸数はかなり有る様です。
道路側の建物は、ほとんど入居していないですね〜。

[172: 匿名さん]

丘の上で眺望の良さと木々に囲まれた環境、複数エレベーターやセンターイン、ダブルバルコニーなど戸建てのようなプライベート感がいいなと思ってました。

道路側は南は民家ともろかぶり、一階は駐車場なので、難しいのでしょうね。やはりまだ売れてないのですか。

いい部屋は去年の冬には売れてしまってました。4LDKとこげ茶は一部残ってましたが、奥の棟で3LDKが残っていれば買ってましたね。中古で待っています。賃貸も出てないですね。

[173: 匿名さん]

今の好景気にここまで売れないとは全く予想外でした。
やはり価格が割高なんでしょうね。
いくら景気が良くても130円の缶コーヒーに200円出す人は居ませんもんね。

[174: 匿名さん]

売り手市場の市況で、これだけ苦戦するのは全ては”価格”。
金利上昇等を要因として、市場が弱含みになれば再販はかなり厳しいだろう。
私は当初から、ここを価格も含めて否定的な指摘をしたが、その頃はお決まりの
「買えない者の妬み」と云う反応がやけに多かったけど、その人たちはどうしてるのだろう？

[176: 匿名さん]

価格面が原因というのは同意だがね。

徒歩10分なら190-220の駅に、230近くに設定したのは疑問。高くするなら、プラウドやローレルコート路線にあげたほうがよかった。いまだに売値でうれてるグランメゾンは安すぎたとはいえ、190だったからね。

ゼネコンへの支払いは契約時に決まるので、ここはオリンピック決定前に販売してるんだから、建材労務費の高騰は反映されないだろう。

ブランドで高値で売れると思ったか、用地取得が高かったか、他にあるのか、どうなんだろう。

とはいえ、ログ見るともうほぼ売れてるみたいだね。そのまま売れたのか、実質値下げで売れたのかは知らないが。

入り口側はここの物件の魅力が大半ないのだから、値下げしない限り仕方ないだろう。

ここより遠い坪260のライオンズに負けたら、さすがにまずかろう。

[177: 匿名さん]

あと、ここと検討するであろう仁川の駅前物件は、後発でより市場が悪いので、単価は同じだが、仕様を落とす方にでてるよ。

タイルでなく全面吹き付け、玄関前の柵はコンクリでなくスチール、田の字のみ、道路からまる見えなど、竣工後にスレが荒れまくってるね。

ここは仕様はいいのだから、もし安く買えて駅平均で買えたのなは、問題ないだろう。

まあ、不動産バカは資産性ばかり気にするが、不動産は実需の意味合いとタイミングがあるからね。2000年に買ってたらよかったなど、意味のない話。

[179: 匿名さん]

資産性を気にするバカもいれば、銭にもならない評論をするバカもいると云う事だな。
「問題ないだろう」って・・・・・一体、何様なんだかね。

[180: 匿名さん]

174は自分の話を何年もみんなきいてくれなかったから、拗ねちゃったのね。みんなどうしてるのかな？って久々にネットで笑ったわ(笑)

売れてないのは価格が原因とか、需要とあってないとか、夏は暑いみたいな話だけじゃん。無理ー(笑)

[181: 匿名さん]

マンション購入費用サポート、枠追加されたんですか。
80万円分ということなので、その価格分の何か家具とか家電とかオプションとか
そういうのがついてくるのでしょうか
無いよりはやはりあった方が良いとは思いますし、そう思った方が多かったのかなぁと考えられます

[182: 匿名さん]

>>181
80万円分とうたっているので、その分を値引きか諸費用を一部もってくれるなどでしょうね。

モデルルームの家具はまた別でしょう。

買いたいなら指値で打診されてはどうでしょうか。

[183: 匿名さん]

告知？　
私は投資で中古物件を見ているが、価格変更があった場合、
例えば、３５００万の物件が３２００万に変更になったなら、３２００万で買う人
が居ないのだろうと云う事なのでもっと下の価格を指値するよ。
ここは実質中古物件（新古物件）なのでビシビシと指値をすればよろし。

[184: 匿名さん]

>>182
諸費用分ってかいてます

[185: 匿名さん]

現地見に行ってきました。
正直、老人ホームみたいで残念でした。
なんか、全て中途半端で魅力なかったです。

[186: 匿名さん]

有料老人ホームと外観の壁の色が似ています。
わりと、こういうベージュ色が多いのが目につきます。
外観デザインを円形にしてオシャレ感を出しているのでしょうけど。
高台にあるので眺めは良いでしょうけど、マンションから駅までの道が年配者にはキツイのでは。

[187: 匿名さん]

老人ホームとまでは言いませんが、
エントランスのあたりのデザインが変に丸い感じで違和感はあります。

団地のようなありふれた外観も避けたいですが、
斬新過ぎるのも・・・とは思います。

[188: 匿名さん]

残り4つだね。

ホームページの間取り4つをみると全て入口側なので、反対側は全て売れたのだろうな。
家具付きモデルルームが3つとある。
モデルルームだろうが、そうでなかろうが、すでに人の出入りはあるわけで、公に値引くための理由だから、指値で買うといいよ。

[189: 匿名さん]

今月で竣工後1年か。
他の阪神間物件もどこも苦労してるけど、少しニーズと、中身と、値段が噛み合ってなかったのかな。

眺望や第1種低層といった環境の良さと坂はトレードオフなので、人それぞれという感じ。

ただ、デザインはかなりの人がひっかかった印象。
イメージ図みるいいと思うのに、ベージュのタイルが実物は明るめで、陰影がなく、ほぼ一色なので、のっぺりするのかな。
吹き付けでごまかさずかなりの面にタイルつかってるのはいいけど、ここは入口しか見えないのだから、もっとそこをハッとするようにすればよかったね。
6千万円台は小煩い層が買うんだし。

[190: 匿名さん]

70.80m田の字中心でグレードも下げて5000万ぐらいにするか、さらにワイドスパン、ディスポーザー、トーヨーキッチン、埋め込みエアコン、ゴミ回収なども入れてもっとグレード上げるかしたらよかったのかも。

高すぎると言われてるローレルコート、設備見ても庶民は相手にしてないけど、あちらはは売れてしまうかもしれんね。
グランジェレイドもあの辺のマンションでは一番いい印象です。

[191: 匿名さん]

家具付きモデルルームというのは、ＨＰにある写真のＬＤＫの形からすると、Ｊタイプって事になるのでしょうか？
シャンデリアとかまで使われているようですが、照明も付いてくるのでしょうか？
どのタイプのお部屋で、家具はどこまでの事なのかよく分からないです。

[192: 匿名さん]

>>191
ホームページのバナー写真みると、家具の異なるリビングが3つのってるよね。
だから、間取りのうち3つがあてはまるのではないかな。
家具は部屋も残りわずかなので、全てくれるでしょう。
デベもひきとれないでしょうし。
いらないなら捨ててくれるのでは。

まあ、ここはファミリー向けなので、あんな家具もらっても使わないかもね。
モデルルームの装飾や家具は購入を妨げてるとしか思えないといつも思う

[193: 匿名さん]

なんだかんだ言ってもあと４戸
結局は完売出来るんです

[194: 匿名さん]

なんだかんだって…
建物完成して1年かぁ
もう新築じゃなくなってしもうたね

[195: 匿名さん]

新築→新古になった場合、価格的には大きな変更は普通なのでしょうか？

[196: 匿名さん]

表には出せませんが普通は値引きあります
この物件に付いては完全に阪急の戦略ミスでしたね

[197: 匿名さん]

家具付きの部屋がモデルルームのものだとしたら、
高級志向と申しますか、昔のお金持ちの家にあるような
ダイニングテーブルセットと布ばりの椅子で
好き嫌いが大きく分かれるように思います。

[198: 匿名さん]

家具つきが残り2つになりましたね

[199: 入居済み住民さん]

このマンションは立地や構造がややユニークなので、部屋によって大きく良し悪しが変わる。その恩恵を受けたプラスに受けた部屋は、とっくに売れてる。

階数や広さに応じたの一律な価格設定では買い手はピンとこないのかも。

ベルデコートの4LDKか、3階と1階のダブルバルコニーで北側の部屋が通路に面さない3LDKが個人的にはよかった。

夙川学院付近にマンション乱立してるところは、煩い上に、近くに駅以外何もなくてパス。スーパーもコープまで15から20分近くかかる。

こちらは少し坂があっても、徒歩10分以内でスーパー4つてのも良かった。ライオンズ待ちも考えたけど、ここの比にならない高価格だね。

総合的には満足してます。

[200: 匿名さん]

スーパーだけに重点を置く人には良い物件かもしれませんね

ここまで売れ残ってしまうとは他に大きなマイナス要因があるんでしょうけどね

[201: 匿名さん]

スーパーだけ狙うならここは買わないでしょう。

ここは第1種低層とヒルトップの眺めと静かさが第一で、樋之池町や駅前より劣るものの、少しの坂は我慢しつつ一定の利便性も欲しい人向け。だから老人は無理。部屋も90-100中心で公園も目の前なので、完全に子供がいるファミリー向け。駅もそれなりに近いのでリーマン世帯向。番地や甑岩周りは遠くて買わない人達。学院周りや老松町よりも価格も高いけど、戸建までは出せないそれなりの人達。こんな感じじゃないかな。

売れた部屋は低層階からも眺めがよい。一番奥なら加えて三方が雑木林で自然も多い。残ってる部屋は3.4階なのに民家ビューで、はなから階数が高いから値段も高い。

事実上完売してる。

[202: 匿名さん]

残っている部屋の条件はいまひとつのようですが・・・
坂があり老人には不向きなら永住向きではないという事ですか？
ここで子育てし、子供が巣立ったら2人で駅近のコンパクトマンションに
引っ越すといった感じでしょうか。

[203: 匿名さん]

徒歩2分程度の坂は私はなんとも思わないが、ここをみると思う人もいるのだろうね。
ここより北の戸建に向けて老人がたくさん登っているが。

[204: 匿名さん]

今から買うのにわざわざ坂で駅遠の物件を買わないってことなんでしょうね

[205: 匿名]

>>204
買わない→買えない　かもしれませんよ。

[206: 匿名さん]

徒歩9分は駅遠とは言わないな。

苦楽園でここ15年で徒歩5分以内は数件しかない。
駅前に土地もないから数も少ないからね。

利便性においては、買い物は駅から南西へ徒歩10分近いところに集中しているので、東側や北側の物件は駅近でも車生活になる。ジオグランデやプラウドなどニテコ池界隈も駅から遠くはないが、買い物するなら徒歩20分近く歩くことになるから、買う人をより選ぶことになる。

[207: 匿名さん]

うん、遠くはないかなぁ。普通に歩いて行けますもの。
５分以内は駅近で、１０分までだったら特に普通、１０分以上だと遠いかも…という感じになるんじゃないかしら、とは思います
駅までこの距離感だったら、悪くはないんじゃないかしらと思われます

[208: 匿名さん]

徒歩5分物件は

ここ10年だと90m2でここより1000-2000万は高くなるから、ここの購入者には無理だな。
立地面は駅近以外はあまりいい要素もない気もするが。

ローレルコート@297
プレティナージュ@290
ダイナシティ@251

ここ15年だと、夙川特急停止前の15年前なのでもう少し安く、ここぐらいの値段になるが、相変わらずほとんどない。

ヒルズ夙川@213
アーバンライフ@194

苦楽園口は6-9分が激戦区だろう。乱立してる夙川学院周りと違って、桜町は競合が少ないから、物件としては悪くない選択だと思う。
部屋はの良しあしは知らない。

[209: 匿名さん]

ここ表記上は9分かもしれないが
あの坂、信号、いりくんだ道、絶対に無理ですね
悪くない物件だと思うけど、、微妙だからかな

[210: 匿名さん]

駅まで7分未満、帰りは8分台でした。

道は真っ直ぐだし、仮に入り組んでたら距離が増えるなら、それはユニークな物理現象ですなあ。
信号は小学校前の1つだし、誰も守らないないレベルの広くない道路なんだけど、国道でも走ってるのかね。

[211: 匿名さん]

ここは徒歩圏内なのに眺望がいいんですよ。
阿倍野から神戸の方まで見渡せます。
苦楽園口は背の高いマンションがないので珍しいですよね。

そういえば、越木岩神社の北側に巨大マンションができることで神社ともめてますね。
デベは地元民とのいざかいよりも、駅徒歩20分以上のマンション数百戸なんか売れないことを心配すべきではと思います。

[212: 匿名さん]

今販売中の住戸（限定2戸）はマダムイグレック芦屋がコーディネートした家具がそのままついてくるようですが、結構好き嫌いが分かれそうなセンスではありませんか？
確かに高級感はあるのかもしれませんが、一昔前のお金持ちのイメージでそのまま使用するにはちょっと恥ずかしいような…

[213: 匿名さん]

あの家具…
同感ですね

>210
駅からあの坂で8分は無理ですわ

[214: 匿名さん]

>>213
どの坂？近隣住人なら知ってると思うけど、登りは緩やかなカフェの方から登る人が多くて、下りはきつい狭い道の方が多いね。

まあ、行き帰り共に色んな道があるんだけど、どの道でも帰りに9分を超えたことはないなあ。

[215: 匿名さん]

あの家具は確かに好みがはっきりわかれそうです。
以前にも誰かが書き込みされていたように、ファミリー向けと言う感じもありますので
ファミリーに白い家具とかはどうかと思いますし、あのダイニングテーブルや、
ソファーの色もかなり絞られた人が好む色やデザインのような気がします。

[216: 匿名さん]

苦楽園口もここもいいところですねー。

夙川や甲陽園、苦楽園の東側の戸建も検討しましたが、生活には不便ですね。
苦楽園口は病院や外食、スーパーも充実してますし、分譲マンションは3つ目ですが、ここも買ってよかったです。


モデルルームの家具は、そのまま使う人っているんでしょうかね。
普通は自分のを持ち込むと思いますし、ここに限らず浮いたノリなので、生活に合わないものが多いですよね。

とはいえ、ここの家具はちょっとアレなのはわかります。
このマンションは作りは戸建のような贅沢さはあっても、見た目は質実なデザインなので、全く家具のトーンとは違いますよね。
そもそも小さい子供がいるファミリーばかりのようですし。

まあ家具は来客させるためのエサなので、値引きしてもらえると思って交渉すればいいのではないでしょうか。
家具がいらないなら引き取ってもらえばいいと思います。

[217: 匿名さん]

残り4件からなかなか減りませんね。

いいのは売れてしまっているんでしょうけど、
エスコンから流れてきて売れてもよさそうなもんですが。

[218: 物件見学 [男性 50代]]

あの売れ残り２件のリビングの明かり取りのガラス細工は、部屋のテレビや家具の置き場所に困りますね。
カーテンをしょちゅう閉めないといけないのでは。
それと、表の広い道に面してるので、坂道なので車やトラックがエンジン吹かして登るので、窓を開けるとかなりの騒音が入るのでは？
まあ、あの区画はマンションの顔でしょうが、住むほうにしたら難しい部屋ですね。
家具付いてもなかなか売れないでしょうね。

[219: 匿名さん]

南向きで日当たりもよさそうです。
家具付きモデルルームが２棟残っているんですね
特殊硝子の間取りはおしゃれですが、見た目がいいだけで機能性は劣ります
見た目重視の方にとってはいいんでしょうね

[220: 匿名さん]

家具付きではなくても良いので
値引きをしてほしいと思う人のほうが多い気がします。
間取りをみると、使い勝手は良いとは言えないかも?

[221: 匿名]

>>220
嫌なら他いけば？

[222: 匿名さん]

ついに特別商談会、始まったね。
諸費用100万円進呈とかかれているが、大幅な値下げが期待できるんじゃない。

道路正面のモデルルーム部屋に焦点が当たってるが、残り3種類もあるようだね。
他は、どれも角部屋、ワイドスパン、ダブルバルコニーだし、間取りは悪くない。

個人的にはGがいいかな。


あと、もうこのスレも末期なんだから、変な煽り禁止でよろしく。
豊楽町の名前がついてた時代のスレに近所の反対者がもろ書き込んでる。
散々荒れたのはそのせいでしょう。
何人か粘着質がまだいるっぽいけど、もういいんじゃないのかね。

[223: 匿名さん]

だんだん市況も悪くなってきて今まで粘ってた阪急もようやく大幅値引に応じるようになりましたか。

[224: 匿名さん]

もう最後のプッシュ、という時期になりましたか。
それで完売するのなら、デベ側もがんばるのだろうな、というのはあるかなー。
222さんも書いておられるように、基本的には悪くはないですから。
今出ている物件に関しては価格の問題があっただけで。

[225: 匿名さん]

2.5割引いてくれたら良いほうかな　元々が高いしね

[226: 匿名さん]

公式をよく見ると特別商談会の期限は27日(日)までのようです。
現段階でまだ残っているとすれば、引き続きサービスは継続されるでしょうか。
次回は28日更新だそうなので、また新たな割引サービスが提示されればと思います。

[227: 匿名さん]

それは来月末までで更新です
動いてないですね…
どのくらいやってくれるのだろうか？
竣工一年以上だからな

[228: 匿名さん]

間取りはどこも角住戸、ワイドスパン、ダブルバルコニー、センターイン、廊下面積少でよい感じです。
建設済みなので色の好みはあるでしょうね。

今見たら残り3戸に減ってますね。

[229: 匿名さん]

10月末まで伸びてますね。
残りはＨＩＪみたい。

[230: 匿名さん]

好評につき延長決定、10月25日までだそうです。
気づくと残り◯戸のようにじわじわ売れているようですが、
100万円の諸経費では押しが弱いのかもしれません。
最終セール新価格として500万も値引すれば即完売しそう…

[231: 匿名さん]

残り2戸〜
今月で終わるかな

道路前のお部屋、どうやって売るのかしら
ま、物件の場所はマチガイナイところです

[232: 匿名さん]

販売戸数 2戸
価格 6,791万円・7,192万円
間取り 3LDK
専有面積 90.55m2

とあるから、玄関上2部屋でしょうね。
仕方ないとは言え最後まで残りました。
それにしても高いですね。
しかも、1階あがるだけで
400万も上がるとは驚きです。

[233: 匿名さん]

>>231
立地が間違いないのであればもっとだいぶ前に売れてるわ
良いものには金出すからね

>>232
低層マンションであれば1階あがれば400万程度は普通です

[234: 匿名さん]

>>233
一般論の話はしていません。
ここは250-300万程度です。
それと比較して高いと書いています。

[235: 匿名さん]

高級な感じで作っているのかなという面はあります。
しかし、駅から遠いというのはたしかにありますから、
もう少し控えめな価格であることを期待していた人は
多くなってくるんじゃないかしら、という風に
思いました。
この辺りの相場にしては高い、という234さんのご意見も分かりますし
低層のマンションだから高いのだよ、という233のご意見も分かりますし…。
もっと絶妙な値付けだったら良かったのかもしれないですがそれが難しいのかも。

[236: 匿名さん]

違うよ。
このあたりの相場との比較はしてない。

このマンションの他の部屋の価格や階層による価格差より、この残ってる部屋の価格が高くて、価格差もやたら大きいということ。

7200万あれば、一番奥の三方林に囲まれた100m2越えの最上階角部屋買えたはず。

[237: 13]

>>232
おや？物件概要が下記になってますね、
二階は大幅値引きも公にしたのかな？
事務所の三階はそのまま？どうするんだろ。

価格 5,980万円・7,192万円

[238: 購入検討中さん]

＞＞２３６

その価格ではそこは買えなかったですよ。

[239: 匿名さん]

>>238
そうでしたか。
一階が6400万円代というメモが残ってるのですが。7500ぐらいかな？

[240: 匿名さん]

>>237
ホームページでてますね。
あと、事務所が二階ですね。

[241: 匿名さん]

元々ジオの値付けは割高感がありますが、高層に比べ低層マンションが高額なのはレジデンス仕様だからですかね？
高層に比べ住戸数が少ないので1戸辺りの価格が高くなってしまうのでしょうか。
レジデンスのようにゆったりした間取りで、中層～高層を建てて価格を安くする事はできないんでしょうか？その方が売れませんか？

[242: 匿名さん]

ここがややお値段が高めなのは、3階建てしかたてれない場所といのが大きいでしょう。

どこも低層マンションは高額です。ここは段差を利用して4階建てにしてるから、まだましかと。

加えて、崖地で工事費が高いことと、建物を壁で分割してエレベーター1機につき2.3戸仕様という高級マンションにある戸建て風にしていること、機械式駐車場にしていることなどが次におおきいのかなと思います。

土地取得価格はわからないですが、非分譲がないので変なコストはかかってないかな？

平均90mなので、ゆったりとしていると思います。詰め込んだらもっと安かったでしょうね。

設備も標準設備に加えて、lowE、フィオレストーン、トイレ手洗い、2500の天高、両面バルコニーなど色々ついてますよね。

ただ、これ見よがしな高級マンションではなく、外廊下にしたり、ディスポーザーはなかったり、廊下は吹き付けだったりと、普通なとこもあります。外観た全面タイル張りですが、さほど高級感はないという感じ。

その辺が、金持ちには引きが悪く、一般層には高いと思われたのかなと思います。

眺めに入る木々も南と東の敷地のもので、ここのじゃないですしね。無駄な共用設備もないので管理費も高くないですね。

このご時世となっては安いですね。地格もデベも下の夙川学院のエスコンと変わらず、樋之池町の新しいライオンズより遥かに安いですし。

新築によくある表面的なウケ狙いが少なく、住むにはとてもいいマンションだと思います。

[243: 匿名さん]

たしかに今となってはお得やったな。販売開始の2年前から、もう環境変わりすぎて驚くわ。どこにいっても割高物件か微妙な立地しかあらへん。

買い手の体力も売り手のコストカットも限界超えてると思う。オリンピック終わってしばらくまで厳しいとすると、潰れる3流デベも出てきそう。

西北のプレミストが@260の西北最大規模を出すらしいが、誰が買うんやろ。西北人気でもごまかりきれへんのちゃうかな。世の中、チラホラ80平米未満で4LDKも出てきてて、無茶苦茶やわ。

[244: 匿名さん]

ジオ神戸山本通やヴィークコート神戸山本と比べて環境はどうでしょうか。
家族に喘息持ちがいて空気のいい場所が希望です。

[245: 匿名さん]

>>244
そちらも静かな山手ですが、山手幹線が少し先にありますね。繁華街も近いですし。

こちら繁華街も山手幹線や国道などの幹線道路からは離れています。駅周りも車は少ないです。

[246: 匿名さん]

ありがとうございます。
ここは土砂災害警戒区域ですが、他の2つは違うので、そちらを選択した人も多いそうです。
もうしばらく考えてみます。

[247: 匿名さん]

ええとこですね
ここはほんま
西宮や番地の高台の夜景を見ながら
バルコニーでまったりしてます
木々がさわさわしてて乙な秋夜ですわ
この環境は他ではなかなか得がたいね
価格関係なく
ま、金出しても普通の物件も買えない世の中になってしまいましたが
中古で目をつけてる人はおすすめだけと
なかなか出ないかもね

[248: 匿名さん]

駅から遠い・価格が高い・好みの分かれる間取り等、
課題はあれど残り2戸ならその内完売しそうですね。
頑張ってほしいです。

[249: 匿名さん]

ここはあの坂、土砂災害警戒区域(崖地)、微妙な駅距離、外観が老人ホームデザイン風、、なのに価格がそれなりに高いから売れてないのかな？！

[250: 匿名さん]

まあまあ。

崖指定はデジタルに高さと角度でデジタルに決まっちゃうんで、
同じく崖指定の下の大人気グランメゾンと一緒に頑張りますよ。

人気の奥の棟はお値段は当時としては高かったけど、竣工したら半年でほぼ売り切れてたでしょ。
外からだと良さは見えないからね。

今年に入っても残ってた部屋は、誰が買うのかしらと誰もが思ってきた入り口の棟のお部屋。
丘の上なのに眺望が全くないからね。

そして残りの入り口の2つは、ここで最も人気のないのに最も高いお値段のお部屋。
形も変だし、道路前だからね。
売り出し時は営業さんも苦笑してましたよ。

ストリートビューでみたらわかるけど
ここに元々あった企業の高級賃貸だった桜町山荘はこの位置まで建物はなかった。
戸数による価格上昇を無視したら、なくしてもよかったようなお部屋。

値付けについてはどういう事前マーケティングをしてつけたのか全く理解できないけどね。
みんな思ってると思うからもっと値下げしたらいいと思うよ。

[251: 匿名さん]

つまり最後まで残った2戸の購入者は、先住者と営業マンに笑われるのですね。
あの位置と間取りと価格じゃ仕方ないのかな･･･。
上階のほうが少しはマシなのでしょうか。

[252: 匿名さん]

どこに誰が住んでるかわからないし、
そもそも笑われはしないでしょう。

値引きを5000万半ばぐらいまで打診しては？
2階同様3階もしてくれるかも。
位置と間取りが気にならないなら
価格的には妥当な気がします。

[253: 匿名さん]

久々に見ました。

昔のレスをみたのですが、なんか嘘が多いですね。調べたことを書いておきます。

世間で杭の問題が騒がれてますが、ここは地盤が固くて、杭の必要のない直接基礎でよかったです。ボーリング結果も阪急からもらい、土木の知り合いにみてもらいましたが、確かにすぐのところに固い地盤がありました。

斜面の造成地についても色々勉強しましたが、役所やアカデミアの資料で地盤や震災時のことを調べてたらここは頑丈な切土でした。豊楽町の対極です。阪神大震災マップみても被害ゼロでした。国土地理院の資料でも断層も走ってませんでした。

最近、どこが切土でどこが盛土か見た目でも想像つくよつになりました。地震で大変だった豊楽町が谷埋盛土なのもよくわかります。公園から向こうが谷になってますね。豊楽町の一部は昔からありそうな住宅地なのに新しめの家が多いですが、そういうことですね。家をか探す時は古い寺社を見ろといわれますが、なるほどと思います。

崖の高さのことはよくわからないですね。ローレルコートを見学に行きましたが、マンションより高い垂直の崖に囲まれてるところもあり、どういう理由で決めるんでしようかね。

[254: 匿名さん]

>>253
あなたは契約者ですかね？
何の立場で何が言いたいか不明やな。

ここは平坦地が少なく、崖地に建っている
傾斜の角度で土砂災害警戒区域に指定されている、それだけです
個人的には坂と駅距離は気になるけど、ここまで売れないとは思わなかったです

[255: 匿名さん]

>>254
過去スレで、地盤が緩い、豊楽町との勘違い、断層がある、震災で被害があったなど、よくもまあという嘘ばかり書き込まれていました。

今後リセール時も含めて本物件が誤解されないよう調べたことを書いたまでです。
わかりにくかったですかね。

[256: 匿名]

わかりにくい。

[258: 匿名さん]

あの立地が切土であれば災害時に土砂災害の危険がないんだろうか？と思えば
土砂災害警戒区域には指定されている？
100％安全性が保障されている訳ではない、リスクがない訳ではないと考えて
検討を進めればいいのかしら。

[259: 匿名さん]

土地条件図を見ればわかるが、桜町周辺は、地山ではなく風化した花崗岩（マサ土）が過去の土石流などによって堆積した地勢。
http://maps.gsi.go.jp/?ll=34.756942,135.321651&z=16&base=std&ls=lcm25k&disp=1&vs=c1j0l0u0
http://cyberjapan.jp/legend/LCM_hanrei.png

盛り土じゃないから指定基準より崖が急でも崩れないなんて都合が良い解釈。
危険があるから、土砂災害警戒区域に指定されているんだよ。

[260: 近所で通りすがり]

ゲリラ豪雨が最近多いのが珠にキズなんだよなぁ

[261: 購入検討中さん]

まだ販売中ですか？

[262: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】