管理委託契約の自動更新について

[入居済み住民さん]

はじめまして！大阪市の７０戸ほどの分譲マンションに住んでおります。当マンションは、某管理会社に全部委託をしています。
先日、定期総会に初めて出席しましたが、管理会社との契約について質疑が交わされていました。
その中で、「契約期間が２年となっていますが、２年契約としていることに法的に根拠や、理由があるのですか？」との質問があったのですが、管理会社の担当者は回答を保留し、後日回答するとの説明がありました。現在回答待ちですが、ご存知の方がおられましたら、お教えいただきたく、書き込みさせていただきました。　
　ちなみに、「以前は、自動更新が行われていたが、法律の変更に伴い、自動更新が違法になった」とのお話を、総会に出席されていた住民の方がしておられました。
以上

[103: 匿名さん]

＞４月で契約期間は終了ですので、それ以降は管理費の引き落としは出来ないはずです。

それ迄に総会で契約更新を決議しますよ。総会がいつかも知らない人には無理な話です。

[104: 匿名さん]

いや、管理会社経由のファイナンスを利用している場合は、契約解除＝引き落とし停止になりますが、銀行直の場合はあくまでも、管理組合とあなたの話で管理会社はからんでないので、管理委託契約は関係ないのでは？
管理組合から委託費を引き落としているんだったら、問題ありです。でも、解約通知の手続きの関係上、即停止は難しいので、通常は引き落とし後返金になりますよ。

あと、契約満了直前の通常総会で、更新否決で解除なら、直ぐに解除は難しいですよ。
次の管理会社が決まっていても引継ぎ期間として２～３ヶ月の猶予はいりますから、通常は暫定契約を締結しますからね。

[105: 匿名さん]

＞いや、管理会社経由のファイナンスを利用している場合は、契約解除＝引き落とし停止になりますが、銀行直の場合はあくまでも、管理組合とあなたの話で管理会社はからんでないので、管理委託契約は関係ないのでは？
一般には管理委託契約に基づき管理会社と金融機関が契約を結んでいる。
＞管理組合から委託費を引き落としているんだったら、問題ありです。でも、解約通知の手続きの関係上、即停止は難しいので、通常は引き落とし後返金になりますよ。
それは手続き上の問題に過ぎない。
＞あと、契約満了直前の通常総会で、更新否決で解除なら、直ぐに解除は難しいですよ。 次の管理会社が決まっていても引継ぎ期間として２～３ヶ月の猶予はいりますから、通常は暫定契約を締結しますからね。
当然です、ですから一般には総会決議日から2,3ヶ月後に契約開始日とすることで、否決されても別の管理会社との契約等の期間を設けております。

[106: 匿名さん]

↑
何を指摘しているのか意味がわからん。

[107: 匿名さん]

学校に行きなさい。

[108: 匿名さん]

管理委託業務の契約更新には、総会決議は絶対に不可欠ですよ！

多くのマンションでは、自動更新が平然と行なわれているようです。

これが不正を増長させている原因の一つです。

[109: フロント]

↑
俺は２社で計１０年以上フロントやってるが、適正化以後自動更新の物件なんて見たことない。
中小ではそんなんがまかり通ってるのか？
ぜひ地方整備局に連絡してくれ。そうすれば、よくて指示処分、わるけりゃ業務停止になるよ。

[110: 匿名さん]

マンション管理センターは専門家だけにいいアドバイスをしてくれますよ。

[111: 入居済み住民さん]

自動更新条項は法律上問題ありません。
ただし適正化法の施行後は、契約期間満了までに
重要事項説明を行わなければならなくなったことから
自動更新条項が意味をなさないため多くの管理会社は削除
しているはずです。
そもそも標準管理委託契約書に準拠していれば当該条項も
ありませんが。

[112: 匿名さん]

＞管理委託業務の契約更新には、総会決議は絶対に不可欠ですよ！
＞多くのマンションでは、自動更新が平然と行なわれているようです。 これが不正を増長させている原因の一つです。
管理組合の役員が輪番制の場合にはありかもしれませんが、管理委託契約が請負ではなく委任契約との判例で自動更新は不法な契約となってます。
＞↑ 俺は２社で計１０年以上フロントやってるが、適正化以後自動更新の物件なんて見たことない。
適正化以後ではなく標準管理委託契約書が自動更新条項を削除し、双方が３ヶ月事前通知で更新や解約となったのです。

[113: 匿名さん]

重要事項の説明があったとしても、それは商品の説明をしたに過ぎない。

だから、契約はしたと言うのか？。　

●商品の説明がされたから契約したと言うのは、詐欺師の方便だ。

[114: 某社元フロント]

総合管理がメインでない（売上に占める割合が低い）管理会社の中には自動更新契約のままだったり重説すらしない会社がざらにあるんですよ。
総会は数年に１回しかやらないとか総会やらずに決算書だけ配布して終わりという管理組合だってあるんですよ。
それはさておき、自動更新契約はいけないのだから管理会社は契約更新したいなら必ず重要事項説明をしなければならないし、管理組合（理事会）は管理会社が言おうが言うまいが更新する・しないを必ず総会に諮るべきです。

[115: 匿名さん]

重要事項の説明は義務づけられました。
管理組合はその説明をうけてから管理委託契約を結ぶということになります。

[116: 匿名さん]

＞それはさておき、自動更新契約はいけないのだから管理会社は契約更新したいなら必ず重要事項説明をしなければならないし、管理組合（理事会）は管理会社が言おうが言うまいが更新する・しないを必ず総会に諮るべきです。

一番悪いのは管理会社に任せっきりの輪番制理事長です。

[117: 匿名さん]

>>116は某スレで叩かれまくったモグラさんですか？
だいたい>>116は輪番理事長に善管義務はないと言っておきながら、一番悪いとか主張がブレている。

[118: 匿名さん]

＞だいたい>>116は輪番理事長に善管義務はないと言っておきながら、一番悪いとか主張がブレている。

ブレてはいませんよ。強制押し付けの輪番理事長だからその能力などで選任されていないから当然能力はなく、押しつけ輪番理事長だからそこには委任関係はなく従って善管注意義務もない責任のない当番に過ぎないという二重の悪条件があるのです。

[119: 匿名さん]

>118
輪番制理事長が、たまたま立候補又は推薦に値する人物であった場合はどうなんでしょうか。

[120: 匿名さん]

>>118
善管義務も責任もないのに一番悪いってどういうこと？
一番悪いのはあなたの頭ですね

[121: 匿名さん]

＞輪番制理事長が、たまたま立候補又は推薦に値する人物であった場合はどうなんでしょうか。

運が良かったか或はその結果はどうですか、他の輪番理事長に合わせるかもしれません。
立派な引継書を作っても次期輪番理事長は役立てる能力を持っているとは限りませんので。

[122: 匿名さん]

>>121
結局あなたは長いこと組合の理事をやっていたいんでしょう。
あなたは、理事をやりたいんでしょう？違いますか。

[123: 匿名さん]

＞結局あなたは長いこと組合の理事をやっていたいんでしょう。 あなたは、理事をやりたいんでしょう？違いますか。

何を根拠に？　鳩が豆鉄砲をくった様です。

[124: 匿名さん]

>123
あなたは立候補もしないし、推薦されても受任はしないのですか？
理事をする意思はありますか？

[125: 匿名さん]

理事になると言うよりどうせやるなら理事長はやりたいです。

[126: 匿名]

面倒なことに巻き込まれないよう監事を希望

[127: 匿名さん]

管理規約に管理委託契約の期間が明示されているマンションってあるんですか？
スレ主さんの管理規約には無いのですね。

[128: 匿名さん]

＞管理規約に管理委託契約の期間が明示されているマンションってあるんですか？ スレ主さんの管理規約には無いのですね。

管理規約と管理委託契約書は全く関係ありません。
ただ、管理規約には管理委託契約の締結は総会決議事項と規定されているのが一般です。
従って、管理規約に管理委託契約の期間が明示されていないのが一般です。

[129: 匿名さん]

＞１２８さん

１２７です。早速の回答、ありがとうございます。
明確なお答えですっきりしました。
規約に書かれる様な事項ではないはず、と思っていました。
今後とも宜しく！

[130: 匿名さん]

今回は重要事項の説明は総会でありました。
今まではありませんでした。

しかし、管理委託契約を継続して欲しいとの要望はありません。
管理委託契約の締結はされていないと解釈しても良いのでしょうか？

[131: 匿名]

>>130
> 管理委託契約の締結はされていないと解釈しても良いのでしょうか？
普通、管理委託契約は総会議案でしょう。
総会議案書を確認の上、記載がなければ
ご自身のマンションの管理組合に聞きましょう。
ここで聞いても答えようがありましぇーん。

[132: 匿名さん]

>今回は重要事項の説明は総会でありました。 今まではありませんでした。
>しかし、管理委託契約を継続して欲しいとの要望はありません。 管理委託契約の締結はされていないと解釈しても良いのでしょうか？

貴方の説明が断片的で何を知りたいのか良く分かりませんが、
管理会社のマン管理業務主任者証を掲示義務のあるマン管理業務主任者による重要事項の説明が組合員に必要な場合は、
管理組合から管理委託契約を締結のとき
満期が来て同一条件での更新時を除く管理委託契約の更新のとき、
更に満期に関係なく管理委託契約を変更するとき
があります。
これは法律で管理会社に求めらている義務です。
一方、これ以前に管理組合としては、上記の場合と満期がきて同一条件で管理委託契約を更新する場合を含めて全て総会に置ける普通議決による決議が必要になります。

[133: 匿名さん]

＞１３０です　説明不足ゴメン～
管理委託契約の継続については、総会で議案として出されていません。

総会で承認はされていません。

管理規約では
（議決事項）４８条十四組合管理部分に関する管理委託契約の締結。と明記されています。

[134: 某社元フロント]

今まで何度も指摘してきたことですが、管理委託契約の締結は新規の場合も同一条件更新の場合も「総会決議事項」なんです。（規約で別に定めている場合を除き）
何度も言っておきますが理事会はこれを必ず総会に上程しなければいけません。
これをやらないのは管理会社の責任ではなく理事会の責任だと自覚してください。

[135: 匿名さん]

＞１３０です　説明不足ゴメン～
＞管理委託契約の継続については、総会で議案として出されていません。
＞総会で承認はされていません。
＞管理規約では
＞（議決事項）４８条十四組合管理部分に関する管理委託契約の締結。と明記されています。

ですから何を言いたいの？
貴方の管理組合の無知振りを示したいのですか？
貴方の書き込みからは役員は輪番制でその為に主導権は管理組合に奪われていて、
管理会社は自分の収入と法律違反を避ける手段だけの説明会を開いた姿が見えます。

[136: 匿名さん]

＞１３０です　説明不足ゴメン～
＞管理委託契約の継続については、総会で議案として出されていません。
＞総会で承認はされていません。
＞管理規約では
＞（議決事項）４８条十四組合管理部分に関する管理委託契約の締結。と明記されています。

管理会社の魂胆は大体想像が付くよ。
昨年５月から適正化推進法施行規則がされ財産の分別管理の方法が改訂されたが組合役員には話の通じる者がいないので適当に管理会社の都合の良い様に管理委託契約書を改訂してその改訂部分の重要事項説明を実施したという事だろう。後で泣き面を書くのは組合員だね。

[137: 匿名さん]

なるほど、良く判りました。皆さん有り難う！
一組合員としては、理事長に話をしてこれの議案で、総会の開催を求めます。
当方の管理規約で決められていますので、理事長は拒否できないわけですね。

この件に関して、何か注意するような事がありますか？ありましたら教えてください。

[138: 匿名さん]

＞この件に関して、何か注意するような事がありますか？ありましたら教えてください。

財産の分別管理の方法等の改訂についての重要事項の説明と説明書第四、五面に収納／保管口座の収納、保管、管理の詳細や出納フロー図が書かれている筈です。その内容次第では新たに追加される毎月の決算報告及び期末決算報告が従来のものより簡単な管理費、修繕積立金の区分会計の無いものに改悪される恐れがあります。

[139: 某社元フロント]

●役員全員が重要事項説明書と現行の管理委託契約書・更新分の管理委託契約書（案）に目を通しチェックする。
●問題点・疑問点・改善すべき点があれば理事長がとりまとめる。
●理事長は管理会社に連絡し社長名か支店長名の文書で回答するよう求める。
●回答を得たら理事会を開きフロントから口頭での説明も受け更新する・しないを審議する。
●更新するとなった場合、総会議案書には重要事項説明書と更新分の管理委託契約書案（仕様書付のもの）を必ず添付する。
●今後は毎年この流れを必ず実行する。
以上、参考にしてください。

[140: 匿名さん]

１３７です　　１３８、１３９さん　有り難うございます。
シッカリノートに書き取りました。実行します。

輪番制が習慣だけで、ずーと続いていまして、管理会社が裏で理事長を擁立するので、てこずっています。
違反をマンション新聞に書き込んで、違反者が住みずらくするしか方法は無いと思っています。
２割以上が管理会社の手先になっていますから、これ以上手先を増やさない様頑張り改善します。
今後とも宜しくお願い致します。

[141: 匿名さん]

＞輪番制が習慣だけで、ずーと続いていまして、管理会社が裏で理事長を擁立するので、てこずっています。
矢張り輪番制でしたか、予想通り貴方のコメントには管理組合が見えないのでその様に予想しました。
理事長初め理事には下記を読めと主張したら如何ですか。
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正について
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000009.html
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html

[142: 匿名さん]

＞ハーイ１４０です　　有り難うございます。
管理会社の手先理事長らに読めと言っても読むような連中ではありません。
エサに飢えたイノシシ、ムジナのようなもんで、常軌を逸してますから。
障害児を抱えた夫婦らも数人いまして、やりにくい事も多くありましたが、
私をおちょくるような言動が見えたので、遠遼無く対決できます。
私のような体験を誰にも味合わせたくないものです。

[144: 匿名さん]

＞重要事項の説明会は、総会で行ないましたが管理委託契約の継続については、何ら申しません。 どうやら自動更新を望んでいるようです。前年度の契約はもうすぐ切れますから、

相手より自分の管理組合案はどうなっているの？
まさか今時自動延長条項がある管理委託契約ではあるまいね？
理事長はいるの？

[146: 匿名さん]

管理会社を代えれば済むことです。

[148: 匿名さん]

管理委託契約に、自動延長の条項なんか入れてるマンションはありませんよ。
今も昔もね

[149: 匿名さん]

マンションにとって一番大切なこと・・・

管理委託契約を結ぶ瞬間です。

情報発信の本拠地・このスレを注目しましょう。

駄目な管理会社を撃退するために。

[150: 匿名さん]

>>148
いや、昔は普通に自動更新条項が入ってましたよ。
今はない。
byフロント

[151: 匿名さん]

＞１５０
もう３０年前の話

今、自動更新契約　とぼけてやったらどーなる？

[152: 匿名さん]

>駄目な管理会社を撃退するために。

駄目な管理会社を育てるような輪番制での駄目な役員選出を止めるべきです。