管理委託契約の自動更新について

[入居済み住民さん]

はじめまして！大阪市の７０戸ほどの分譲マンションに住んでおります。当マンションは、某管理会社に全部委託をしています。
先日、定期総会に初めて出席しましたが、管理会社との契約について質疑が交わされていました。
その中で、「契約期間が２年となっていますが、２年契約としていることに法的に根拠や、理由があるのですか？」との質問があったのですが、管理会社の担当者は回答を保留し、後日回答するとの説明がありました。現在回答待ちですが、ご存知の方がおられましたら、お教えいただきたく、書き込みさせていただきました。　
　ちなみに、「以前は、自動更新が行われていたが、法律の変更に伴い、自動更新が違法になった」とのお話を、総会に出席されていた住民の方がしておられました。
以上

[103: 匿名さん]

＞４月で契約期間は終了ですので、それ以降は管理費の引き落としは出来ないはずです。

それ迄に総会で契約更新を決議しますよ。総会がいつかも知らない人には無理な話です。

[104: 匿名さん]

いや、管理会社経由のファイナンスを利用している場合は、契約解除＝引き落とし停止になりますが、銀行直の場合はあくまでも、管理組合とあなたの話で管理会社はからんでないので、管理委託契約は関係ないのでは？
管理組合から委託費を引き落としているんだったら、問題ありです。でも、解約通知の手続きの関係上、即停止は難しいので、通常は引き落とし後返金になりますよ。

あと、契約満了直前の通常総会で、更新否決で解除なら、直ぐに解除は難しいですよ。
次の管理会社が決まっていても引継ぎ期間として２～３ヶ月の猶予はいりますから、通常は暫定契約を締結しますからね。

[105: 匿名さん]

＞いや、管理会社経由のファイナンスを利用している場合は、契約解除＝引き落とし停止になりますが、銀行直の場合はあくまでも、管理組合とあなたの話で管理会社はからんでないので、管理委託契約は関係ないのでは？
一般には管理委託契約に基づき管理会社と金融機関が契約を結んでいる。
＞管理組合から委託費を引き落としているんだったら、問題ありです。でも、解約通知の手続きの関係上、即停止は難しいので、通常は引き落とし後返金になりますよ。
それは手続き上の問題に過ぎない。
＞あと、契約満了直前の通常総会で、更新否決で解除なら、直ぐに解除は難しいですよ。 次の管理会社が決まっていても引継ぎ期間として２～３ヶ月の猶予はいりますから、通常は暫定契約を締結しますからね。
当然です、ですから一般には総会決議日から2,3ヶ月後に契約開始日とすることで、否決されても別の管理会社との契約等の期間を設けております。

[106: 匿名さん]

↑
何を指摘しているのか意味がわからん。

[107: 匿名さん]

学校に行きなさい。

[108: 匿名さん]

管理委託業務の契約更新には、総会決議は絶対に不可欠ですよ！

多くのマンションでは、自動更新が平然と行なわれているようです。

これが不正を増長させている原因の一つです。

[109: フロント]

↑
俺は２社で計１０年以上フロントやってるが、適正化以後自動更新の物件なんて見たことない。
中小ではそんなんがまかり通ってるのか？
ぜひ地方整備局に連絡してくれ。そうすれば、よくて指示処分、わるけりゃ業務停止になるよ。

[110: 匿名さん]

マンション管理センターは専門家だけにいいアドバイスをしてくれますよ。

[111: 入居済み住民さん]

自動更新条項は法律上問題ありません。
ただし適正化法の施行後は、契約期間満了までに
重要事項説明を行わなければならなくなったことから
自動更新条項が意味をなさないため多くの管理会社は削除
しているはずです。
そもそも標準管理委託契約書に準拠していれば当該条項も
ありませんが。

[112: 匿名さん]

＞管理委託業務の契約更新には、総会決議は絶対に不可欠ですよ！
＞多くのマンションでは、自動更新が平然と行なわれているようです。 これが不正を増長させている原因の一つです。
管理組合の役員が輪番制の場合にはありかもしれませんが、管理委託契約が請負ではなく委任契約との判例で自動更新は不法な契約となってます。
＞↑ 俺は２社で計１０年以上フロントやってるが、適正化以後自動更新の物件なんて見たことない。
適正化以後ではなく標準管理委託契約書が自動更新条項を削除し、双方が３ヶ月事前通知で更新や解約となったのです。

[113: 匿名さん]

重要事項の説明があったとしても、それは商品の説明をしたに過ぎない。

だから、契約はしたと言うのか？。　

●商品の説明がされたから契約したと言うのは、詐欺師の方便だ。

[114: 某社元フロント]

総合管理がメインでない（売上に占める割合が低い）管理会社の中には自動更新契約のままだったり重説すらしない会社がざらにあるんですよ。
総会は数年に１回しかやらないとか総会やらずに決算書だけ配布して終わりという管理組合だってあるんですよ。
それはさておき、自動更新契約はいけないのだから管理会社は契約更新したいなら必ず重要事項説明をしなければならないし、管理組合（理事会）は管理会社が言おうが言うまいが更新する・しないを必ず総会に諮るべきです。

[115: 匿名さん]

重要事項の説明は義務づけられました。
管理組合はその説明をうけてから管理委託契約を結ぶということになります。

[116: 匿名さん]

＞それはさておき、自動更新契約はいけないのだから管理会社は契約更新したいなら必ず重要事項説明をしなければならないし、管理組合（理事会）は管理会社が言おうが言うまいが更新する・しないを必ず総会に諮るべきです。

一番悪いのは管理会社に任せっきりの輪番制理事長です。

[117: 匿名さん]

>>116は某スレで叩かれまくったモグラさんですか？
だいたい>>116は輪番理事長に善管義務はないと言っておきながら、一番悪いとか主張がブレている。

[118: 匿名さん]

＞だいたい>>116は輪番理事長に善管義務はないと言っておきながら、一番悪いとか主張がブレている。

ブレてはいませんよ。強制押し付けの輪番理事長だからその能力などで選任されていないから当然能力はなく、押しつけ輪番理事長だからそこには委任関係はなく従って善管注意義務もない責任のない当番に過ぎないという二重の悪条件があるのです。

[119: 匿名さん]

>118
輪番制理事長が、たまたま立候補又は推薦に値する人物であった場合はどうなんでしょうか。

[120: 匿名さん]

>>118
善管義務も責任もないのに一番悪いってどういうこと？
一番悪いのはあなたの頭ですね

[121: 匿名さん]

＞輪番制理事長が、たまたま立候補又は推薦に値する人物であった場合はどうなんでしょうか。

運が良かったか或はその結果はどうですか、他の輪番理事長に合わせるかもしれません。
立派な引継書を作っても次期輪番理事長は役立てる能力を持っているとは限りませんので。

[122: 匿名さん]

>>121
結局あなたは長いこと組合の理事をやっていたいんでしょう。
あなたは、理事をやりたいんでしょう？違いますか。