プレミスト茨木 西中条［旧称：（仮称）JR「茨木」駅前西中条町プロジェクト］

[購入検討中さん]

プレミスト茨木 西中条どうですか？
便利にのびのび暮らせるといいな！

色々情報交換しませんか？

プレミスト茨木西中条
所在地：大阪府茨木市西中条町202番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「茨木」駅 徒歩2分
間取：1LDK、2LDK、2LDK＋S、3LDK、4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：61.63平米～101.85平米
売主：大和ハウス工業

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/ibaraki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社ダイワサービス

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.2.23　管理担当】

[185: 物件比較中さん [女性 40代]]

私は北摂で駅前のマンションを探しています。

そこでプレミスト茨城西中条のマンションギャラリーを見学して相談してきました。

比較対象としては高槻駅前のタワーマンション（ジオ）や千里丘駅前のブリリアシティ、総持寺のJR新駅予定地です。

プレミストのターゲットは子育て世代と、リタイアしたゆとりのある世代でしょう。

プレミストは良い所は近くに立命館大ができて、イオンモールにも近く利便性抜群、新快速も停車する予定という事。

子育て世代にとっては公立小中学校の学区良好という事。（ただし高槻なら関西大附属や高槻中学がありますが私立なので）

悪い所は、 エキスポランド跡地の再開発やイオンのある産業道路からの道路整備により今後の交通状態悪化は確実ですし、

商売をされている方ならともかく、立命館が来るのは近隣住民にとって何かメリットがあるのか、むしろデメリットが多く感じます。



周囲の利便性は良いといっても高槻や阪急茨木市駅周辺の方が上でしょう。

生活環境も良いとはいえ夜はやや暗い場所が多く、、JR茨木駅東側の方が上でしょう。

周囲は夜でも通行人や車やバイク、貨物電車の音がします。

子育て世代へのデメリットとしては茨木市は子育て世代に対する医療費補助に所得制限があったりと社会保障が弱く、

小児科の夜間救急も閉鎖され高槻市の夜間休日診療所まで 行かなくてはなりません。

ゆとりのある高齢者にとっては周囲に医療施設が充実してることを売りにしてますが、どこの駅でも周囲に医療施設はそれなりにありますし、

高槻駅前のタワーマンションなどは北大阪有数の高槻病院とほぼ直結しています。

立地は良いですが、道路に面した東側の土地を含めていないので土地の価値も低くなりますし、
南側にマンションを建築してもおかしくない土地があるのも気になります。

自動車を持っている場合、出入り口の道が狭く車が出しにくいと思いますし、自動車を持っていなくても、ターゲットの年齢層からみて

この規模の駅前マンションでこのサイズの機械式駐車場だと将来、空き が目立ちマンションの維持管理費用も掛かると思います。

価格については、坪単価300万近く、70平米6000万弱スタート最大1億円オーバーということで、現在茨木は供給量が少ないとはいえかなり高額になります。

ちなみに70平米6000万弱という事ですが、近隣では4500万程度が相場だと思われますので、近年のマンション価格の高騰の影響とはいえ３割り増しということになります。

なによりこの価格だと将来売却時の価格暴落が心配されます。

内装については内装設備のレベルが低いと言う方もいるようですが、詳細はわかりません。

ただ天井がかなり低く、窓も小さいうえ窓サッシの防音性が低い、といった図面からはわかりづらいマイナス点はありま す。

価格ということなら千里丘や総持寺の方が圧倒的に安いというだけでなく、

この価格なら利便性や社会保障などを考えても高槻、もしくは千里中央や大阪市内でも購入可能と思います。

また高槻京都ホテル跡地や茨木駅前の現イズミヤ、阪急茨木市駅周辺にもマンション建設が予定されていると聞きます。

結論としては、JR高槻駅のタワーマンションの希望の部屋が買えなかった人や茨木市に固執した人以外は安易に手を出すべきではないと思いました。

[186: 匿名]

ながっ！

[187: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>185
私も概ね同意見です。
資産性があると言われていますが、高額であるということはその後売りにくいということでもありますよね。
今は五輪も控えマンション価格が上昇している時期ですし、高掴みしないよう気を付けたい所です。

[188: 匿名希望]

>>185
言ってる意味はわかるし、同意見です。
よく調べられてると思いました。長いけど

立地以外にあまり魅力はないですね。
それ以上に目につく事が多過ぎますし、景気回復やオリンピックに便乗した異常な価格設定になっています。

私の周りでも以前から立地は良いけど高額なマンションになると噂にはなっていましたが、噂以上の価格に驚かされました。

結局、購入資金に十分な余裕のある方や生涯居住するつもりで売却を考えていない方の為のマンションと考えた方が良さそうですね。

[189: 購入検討中さん [女性 40代]]

販売価格未定とパンフレットには書かれていますが、モデルルーム見学に行かれた方、価格をご存知でしたら教えていただけませんか？
購入検討していますが、予算内の部屋がなければ諦めます。
わかるお部屋だけでいいので価格を教えてください。

[190: 購入検討中さん [女性 40代]]

70平米6000万とゆう書き込みがありましたが、3LDK南向きですか？
西向きや東向き一階とか、比較的安価になりそうな部屋だと4000万台も販売されるでしょうか？

[191: 物件比較中さん [男性]]

西向き低層、2LDK60㎡前半で4800円台からと聞きました。
70㎡台は西向き低層でも5000万円台前半でしたね。

[192: 匿名さん]

駅前という魅力はありますが、価格が高く設定しすぎですね。
あまり無理して購入すると子供にかけるお金が減りそうです。
他をあたります。

[193: 匿名さん]

この価格帯だと、場所によっては充分
戸建てが買えますね。
駅から近いのは魅力的ですが。

[194: 匿名さん]

駅前のマンションは、逆に戸建てからの住み替えが多いですよ。

[195: 匿名希望]

>>190
中心販売帯が70平米6000万円でした。
2LDKや億ションもありますが、ほとんどが中心販売帯に集めてあります。

西・東の棟はやや安く設定されています。
プレミスト茨木西中条は敷地が広いため、実は南棟は少し不便さはあります。
ごみ捨て場、駐車場についても西・東棟と比べ利用しにくいようです。
そういった意味では駅やスーパーからも近く、入口がある西棟も良いかもしれません。
ただし、線路と平行に建っているので夜間の貨物列車の音は気になると思います。

立地を差し引いても価値以上に価格が高すぎるのは否めないので、住み替え時の売却価格がかなり下がりそうで怖いです。

[196: 匿名さん [男性 50代]]

>>185
詳しく書かれているのでたいへん参考になりました。
皆さんがおっしゃるように異常に高い価格がネックになるようですね。
そこで質問ですが、この先発表価格が下がる事はあるのでしょうか？
また、マンション購入というのは第1期より第2期、第3期の方が価格が安くなるという可能性はあるのでしょうか？
知識があまりありませんのでよろしくお願いします。

[197: 物件比較中さん]

>>196
一般には売れなければ新価格提示とか価格改定という名の値下げ販売はもちろんありますよ。
販売後１年が経過すると未入居物件でも確か中古扱い（間違ってたらごめんなさい）になってしまうので、価格改定になったり、一般の不動産屋にも流通させて販売協力を求めることはあります。
グランスイーツもジオグランデ茨木東中条も最後は一般の不動産屋にも物件が出回っていたように記憶します。
そうなったら、値引き交渉する余地も生まれるでしょう。
ただ、プレミスト茨木西中条の場合は競合する新築物件がないですし、数年内に駅近物件の販売予定がある噂も耳にしないので、相当強気の販売戦略を取るのではないでしょうか？
土地取得のための落札価格が高かった訳ですから、値下げは販売会社としてもできないでしょう。
第１期より２期、３期が価格が下がるというのも第１期購入者の手前、なかなか難しいでしょうね。
第３期で売れ行きが悪くて、発売開始１年が経過しそうというような状況になった時にせいぜい諸費用をゼロにしてもらうくらいのことしかしてもらえないと考えた方がいいでしょう。
とにかくここは高いですから、エリアを変えるとか、中古物件（値引き交渉の余地も高いです）を狙うとか色々お考えになった方がいいと思います。

[198: 匿名]

>>185
近隣に住んでいる方でしょうか？
よくわかりました。長いですが（笑）

価格だけでなく、茨木市自体の問題や立命館大学も気になりますが、モデルルームに行って気になったのは駐車場の出入口と天井の低さと窓の小ささでした。

建築物の高さ制限のせいで分譲マンションにしてはかなり天井が低くなっているようです。
という事は階高も低いので、上下階に対する防音性能も心配になります。

また窓も小さく、窓自体の防音性能もあまり高くないように感じたので、電車の音はどこまで防げるのかな、と思いました。

[199: 匿名さん]

しかし、中古も含め、茨木のマンションは何故あんなに高いのでしょうか？中古もすごい値段でびっくりします。

[200: 匿名]

梅田、新大阪、京都駅、吹田インターへのアクセスがよく関空へは直行バス、伊丹へはモノレールがありしかも閑静な住宅街・・間違いなく千里中央より住みやすいような気がします。

[201: 匿名さん]

そう、ビジネスもプライベートも茨木はとても便利。
でも、ちょっと高騰しすぎてるかな。

[202: 購入検討中さん]

そう、問題は価格と渋滞です。
後は抜群！

[203: 匿名さん]

>>199
茨木の場合、戸建てで環境の良い場所が無いので、比較的環境がマシなマンションに集まるのだと思います。

[204: 匿名]

プレミストとは競合はしませんが、阪急茨木市駅から徒歩15分くらい？、閑静な住宅街に新しいマンションが建設されるようです。

茨木市に延べ約６０００平方㍍のマンションを計画／１５年８月中旬に着工／旭化成不動産レジデンス


旭化成不動産レジデンス（本社・東京都新宿区西新宿２－３－１、渡邊衛男社長）は大阪府茨木市の旭化成摂津寮跡地に分譲マンション「（仮称）茨木市大池１丁目計画新築工事」を計画している。設計はＩＡＯ竹田設計が担当している。施工者は未定。２０１５年８月中旬に着工し、１６年１２月下旬の完成を目指している。

マンションの規模はＲＣ造７階建て延べ５９９８平方㍍。戸数は６０戸。建設地は茨木市大池１－９７－７（地番）の敷地２７２５平方㍍。このうち１１３４平方㍍を建築面積に充てる。

[205: 周辺住民さん [男性 30代]]

チラシ見たけど長谷工？プランも長谷工マンション

[206: 匿名さん]

ファミリーで住む人は少ないでしょう。
お金持ってるシニアだけでしょうよ。
頭金2000万、年収1000万近くの家庭しか余裕持って買えないだろうし、とてもそんなファミリーがゴロゴロいる時代には思えない。

[207: 購入検討中]

>>206
世帯年収2000万くらいありますが、ここを買うかは悩ましいですね。
長谷工施工のほとんど田の字プランで、
設備も特段良いわけではなかったので・・・。
どうせ高額なら、もう少し高級仕様にしていただきたかったと思ってしまいます。

[208: 購入検討中さん]

モデルルームは子育て世代ばかりでしたよ。教育環境が良いからでしょうね。
上場企業の共働きが多いと営業マンは言っていました。

[209: 匿名さん]

偏見だと思いますが、子供を持たない夫婦や老夫婦などゆとりのある方も買われると思うと、子供がいるとうるさいとクレームが多発しそうです。
こんな高い値段出して子供がうるさい！
こんな高い値段だして、クレームばかりで気が滅入る。
さほどうるさくさせてなくても、少し物を落としただけで言ってきそうとか思ってしまう。

[210: 検討中の奥さま]

売りにしている共用部の豪華な家具も、子供が多いとすぐボロボロになりそうで気になります。

[211: ご近所さん]

少し前にもレスありましたが、イズミヤが取り壊しでタワーマンションに建て替わるという噂を聞きました。
同じような噂を聞いた方いませんか？

[212: 匿名さん]

現住人との話し合いがあったりするので、合意を得れてもまだまだ10年以上はかかるのではないかと予想されています。

[213: 匿名]

阪急茨木のソシオも再開発でマンションの建て替え計画がありますね。阪急不動産と大林組が事業者として選定されています。
そちらのほうがイズミヤ建て替えより先に進みそうですね。こちらも高くなりそうですが。

[214: 主婦さん]

そうですね、イズミヤの上は狭い間取りが多そうなので、地権者の方も多くて難航しそうですね。
ただ、どちらのタワーも交通量が多いので、こちらのマンション程静かには暮らせないと思います。例え道路が開通しても、大きなトラックとかが通りそうなマンションの南側の道路からは少し離れてますし、東側も阪急側に行く車がそんなに入って来るとは思えないのですが。

[215: 周辺住民さん]

イズミヤの建て替えとほぼ同時に、イズミヤの東側、ガード下あたりの交差点を整理すると聞きました。
となると、立命とイオンを結ぶ道路が出来てからになるので、まだもう少し先になるのではないでしょうか。
また、イズミヤつながりで商業施設になるとの噂もあるのではっきりしませんね。

JRの西側には、他にも万博当時に出来た築40年超のビルやマンションが立ち並んでいて、ビルの方は最近よく建て替えをしています。
でもマンションの方はいずれも外壁がきれいに直してあるので、まだまだ先かなと見ています。

[216: 匿名さん]

立命館の目の前のJRの社宅は9月を目処に退去→取り壊しへ
だそうです。
ただ、マンションになるかは知りません。

[217: 周辺住民さん]

小川町には新しくプレサンスロジュの分譲マンションが建つみたいですね。

[218: 匿名さん]

阪急茨木市駅西側にあった駐輪場が閉鎖され、更地にしている最中ですが、
今後マンション建設の噂はありますか。
ご存知の方おられましたら教えていただけないでしょうか。

[219: 匿名さん]

>>217
またプレサンスのマンションが建つのですか？
プレサンスの中古は売りに出てますね
中古なのに高いですが相場なのでしょうかね

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003345183/
プレサンスロジェ茨木 2階
価格 4,680万円
間取り 3LDK
専有面積 76m2（壁芯）（バルコニー面積 10.17m2）
所在階/建物階 2階/地上7階
主要採光面 南
所在地 大阪府茨木市松ケ本町
交通 東海道本線（JR西日本） 「茨木」駅 徒歩5分
築年月 2014年1月(築1年)

[220: 匿名]

>>209
西向き低層階なら子供あり30台が多くいると思いますよ。ただ若い人もクレームは言うけどね。

[221: ご近所さん]

>>219
強気の価格設定だとは思いますが、
プレミスト買えなかった人が買うかもですね。

[222: 匿名さん]

最近茨木は強気の価格設定のようですが、新快速が止まるようになり、JR茨木駅の西側が再開発されればますます高くなるかもですね。もともとマンションは高槻より高かったように思います。

大阪駅北ヤードもまだまだ再開発されるようですし、大阪駅に近い茨木は注目を浴びるようになるのでは？
イズミヤの建て替えで建つというタワーマンションはプレミストより高くなるのでは？と思っています。

[223: 申込予定さん [男性 30代]]

確かに高いが、資産価値はある。
だから買う！

[224: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん [男性]]

資産価値はある。でもそれ以上の値段がついているような。価格以上か以下かどちらに感じるかは人によってかなり異なるのでしょうね。

[225: 匿名]

>>224
確かに良い立地ですが、その価値以上の価格なので資産価値はあるけれど損をする物件ですね。
買い替え時の売価を想像すると恐ろしいです。

[226: 匿名希望]

>>185
ご意見たいへん参考になりました。
他の方もおっしゃっていましたが、価値に対する価格設定、防音性、天井高、駐車場など問題も多い物件ですね。
しかも、南側と東側はあまり駅やゴミ集積所から近くもないですし。
茨木市の社会保障や立命館大学なども考える余地ありという所でしょうか。
マンションギャラリーには小さな子供さんを多く見かけたのも気になります。

[227: 購入検討中さん [男性 50代]]

3LDKで6000万円以上は、茨木市では
バブル期以上の価値らしい。
二期目以降に検討しよう。

[228: 物件比較中さん]

最近、近くを歩いたのですが、立命館大学の学生が増えたせいか騒がしくなりましたね。
人も自転車も増えましたが、特にバイクが気になります。
前は静かな環境でしたが、これから先は不安です。

[229: 周辺住民さん]

東側の道路が以前までの南行き一方通行から北南両通行になって交通量確実に増えたよ
中央環状線から茨木中心まで簡単に抜けれるからね
路線バスが走るようになったしトラックも増えた。週末の夜は爆音鳴らす単車もたまに走ってる
両通行で便利にはなったけど以前のような閑静な環境ではなくなったかもね

[230: 匿名さん]

たしかに、現地周辺に住んでいますが、平日も案内らしきスタッフの方と小さなご家族連れをお見かけします。
小さな子供のいないお年を召した夫婦を見かけたのは1回だけです。
子育て世代多いんでしょうかね。
そうなると、子供の音が許せない、声が許せない。子供が嫌い。という方は、選ばれないほうが良さそうですね。

[231: 申込予定さん]

モデルルームからの帰りに現地に立ち寄ってみたら、サンディの駐車場に爆音の原付がたむろしていました。鉄道よりそちらの方が心配です。。
お近くの方、バイクは毎日ってわけじゃないですよね？警備員がいたら避けて行ってくれるとかないですかね。。

[232: 匿名]

>>230
4000万円までのマンションモデルルームに比べると、来場者は明らかに年齢高めですね。
もちろん子育て世代もいるけど、子供騒音リスクは小さそうです。

[233: 買い換え検討中]

小さなお子様連れのご家族、多くいらっしゃいました。
人気校区であることを考えると分かる気もします。
子育て世代と、それ以外の方は半々だとお聞きしましたが…。
天井高さはそれほど気になりませんでしたが、廊下の天井は背伸びすれば余裕で手が届くので、少し圧迫感がありますね。
南側ブライトコートの７階はいいかも知れませんが、オプションやプラン変更すると７千万越えます（角部屋は１億↗）。
東側サンライズコートは駐輪場使用時の音が心配です。
駅近マンションは非常に魅力的ですが、駐車場が少ない・夜間ガードマンが必要なほど治安が良くない？・学生が多いなどその他諸々考えると、この物件と価格はどうなのでしょう…。
駅近以外に良いところがあるのか？
231さん、爆音のバイクは多いです。今時？と苦笑いしたくなるほどです。

[234: 申込予定さん [男性 30代]]

なんかみなさん、ネガティブな意見多いですね（抽選倍率下げたい思惑か、、、）。
爆音バイクに関して言えばさくら通り、駅前通り、体育館前の通りと少し大き目の道は大概走ってるのでどこのマンションも同じです。むしろ、体育館前の通りの方が道に接してるのでこちらはまだマシかと。
確かに部屋は気にならないけど、私も廊下は天井高気になりました。
私は定年までの居住用で購入予定ですが、投資目的なら五輪需要が終わるまでに売り抜ける自信がない方は止めたほうがいいですね。居住目的としても、10年そこらで住み飽きた頃に売るのは近辺のマンションを買った方々より1000万くらいは損失がでると見込んでます。
その1000万円の価値を駅近に見いだせる方はこの物件を買う価値はあると思ってます。
うちは駅近が絶対条件なんで買うしか選択肢ないんですけど、この価格ほんと比較物件が乏しいからズルいですよね。