パークハウス松原レジデンス（（仮称）世田谷区松原６丁目計画）

[近所をよく知る人]

モリモトから三菱地所に売主が変わったようです。

売主：三菱地所


【物件名が決まりましたので、タイトルを変更しました。管理人 2010.02.20】

[98: 匿名さん]

資料が届きましたが、
「資料リニューアルに伴い、発送が遅れたことお詫びします」って記載してありましたが
資料がパンフレットをカラーコピーしたものをホチキスで止めたもので、
抜けているページが２見開きほど。。。
上部分にノンブル（ページ番号）書いてあるので、ページが抜けてるのが明らかなんですが。。。

なにか変更になって記載できないことがあるのでしょうか？？

[99: 匿名さん]

間取りは結構好きかも。狭いなりに頑張ってる。

[100: 匿名さん]

この辺は区の施設が揃ってるので北沢地域の中では住みやすいほうだな

[101: 匿名]

HPには建物の構造的な話が皆無なんだが、出せない理由でもあるのかしらん？

[102: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました！
二重床・二重天井です。構造的にも問題ないかと。
戸数が少ないので管理費が高くなるのはしょうがないですが、だったらディスポーザーいらないかな。天然大理石もいらないです。
建具も、いいものなのかもしれませんがセンスがイマイチで、他に私が見たことがあるパークハウスのほうが良かったので残念です。立地が魅力的なだけに、どこを妥協するべきか迷います。

[103: 購入検討中さん]

営業君はやたら大理石を強調してましたね。
説明は概ね適切でしたが、一見丁寧な応対の中にも客を見下した感じはやはりありました。

ところで、周辺に高齢者福祉施設が多いので、まわりに高齢の人があふれてます。
これからの高齢化社会を先取りしている感じでした。

[104: 匿名さん]

世田谷の中でも高齢者の多い地域ですからね。
ただ、梅ヶ丘の商店街は結構イベントとか頑張ってて
ハロウィン祭りのときには子供が結構集まってますよ。

[105: 匿名]

いくら価格がまぁまぁでも、管理費が新築時で
他の物件より月1万円以上高いのが気になります。

新築時の管理費が高いと、年が経つに連れて、
管理費の上がり方も大きいってきくけど、
実際どれくらい差がでるんですか？

[106: 匿名さん]

営業さんに確認したところ、管理費はそんなに変わっていかないと言ってました。修繕費は5年毎に倍々な感じらしいですが…
マンション所有の場合はしょうがないとは思いますが、やはり負担は大きすぎますよね。これだけ小規模かつ、管理費が高いと。

[107: 匿名さん]

>103
福祉施設が多いのは確かだけど、高齢者に限った施設ではないですよ。
梅ヶ丘病院も子供対象だったし。

[108: 匿名]

ここって収納力はどうですか？狭いなかで居室を広くとってるのはいいが、収納が少ないとかなり不便だよね。

[109: 匿名さん]

大理石ではなくて御影石だったような記憶です。

[110: 匿名]

現地行ったら、南と東は完全にマンションに囲まれてんじゃん！

[111: 購入迷い中さん]

フローリングやドアのデザインってどう思われました？
私はもっと他の木目があるだろうに…って思いました。ドアの縦の溝もなんだかなぁ。リビングのガラスのドアももうちょっと…。

[112: 匿名さん]

デザインはかなりイマイチだね。
せめて他のパークハウスと同じくらいだったらよかったのに。

[113: 物件比較中さん]

さきほどの地震で気になって、ここの地盤を調べてみたら、中の下～下の上ってとこでした。
このマンションに限らないですけど、これからのマンション購入ってやっぱ地震リスクがありますよね。
倒壊はしなくても建て直しでまた何千万ってかかったら、生きていけないです...(T_T)
みなさんは、マンション選びと地震について、どう考えていますか？現実逃避したいところですが。

[114: 購入検討中さん]

地震も心配ですが、浸水も気になります。
危険度マップを見ると、緑道のあたりを中心に警戒が必要そうで、
近年のゲリラ豪雨がもっと激しくなればこのあたりは浸水するのか？と心配です。

[115: 匿名さん]

川だった頃は知りませんが、浸水したって話は聞いたことないですね。

[116: 物件比較中さん]

>113さん

どこで地盤を調査されたのですか？

[117: 匿名さん]

>113
地震リスクはマンション購入者に限らないのでは･･･
戸建てだって、賃貸の人だって、その人なりの収入や貯蓄に対して
大きい負債を抱えることになるわけですから。

[118: 匿名さん]

世田谷区が出している地震防災マップの危険度マップでは、梅ヶ丘辺りは危険度３（地域内の建物で全壊する建物の割合５～７％）なので問題ないのでは？特にマンションが建つ辺りに危険度２（３～５％）の区域もあります。二子玉川などは危険度５（１０～２０％）なので危ないと思いますが、松原～梅ヶ丘付近は世田谷区の中でも安心な方だと思いますよ。

[119: 購入検討中さん]

>118
デベさん登場ですか？

[120: 匿名さん]

いい場所だけど、西向きなこととか、ターゲティングを甘く見たせいでDINKSもファミリーも両方幸せになれない間取りで、意外と申し込みがはいってないのかな？

[121: 匿名さん]

>DINKSもファミリーも両方幸せになれない間取り
せっかく梅ヶ丘にも子育てステーションとかできたのにね。

[122: 購入検討中さん]

先日、緑道を歩いたら下を流れる川の音が聞こえてました。
豪雨の時はどうなんでしょう。それにしても管理費高いのがネック。

[123: 匿名さん]

確かにターゲットというより、中途半端にし過ぎかな。
この地区で絶対的ニーズが高いのはファミリー層でしょうけど、
その割には狭いし、方位がちょっとね。日本人は御日様が好きですし、
広く見せる努力は分かりますけど。

もう少し高くても坪単価一緒であと5～10平米くらい広ければね。
場所は良いだけに、とても残念。

[124: 匿名]

住む期間30年としても、管理費500万以上多く払うことになるのを考えると、全然お得じゃない。

[125: 匿名]

ここってそんなに管理費高いんですか？間取りはダメダメだけど、安そうだから検討しようと思ってたけど…やっぱりビミョーかな。

[126: 物件比較中]

ここに限らず地所のは高いかと。
加えて小規模だから、さらに高くになってますね。

まぁその分セキュリティーが高いのかもしれないけど、自分には差がわからない…。

[127: 匿名]

セキュリティーの違いでそこまで管理費に差は出ないでしょ。警備会社を三つも四つも雇わない限りはね。

[128: 購入検討中さん]

間取りのバランスの悪さや駐車場の多さ等管理費を吊り上げている要素を考えると微妙です。
単身向けの間取り割合が多く、将来的に売却、賃貸されることを考えると、管理組合も難しそう。
モデルルームには単身の女性が多く見られました。赤堤通りの交通量も相当量ですし、障害者の
施設があっただけに環境がいいとはいえません。ファミリー層には向かないかも。

[129: 匿名さん]

再来週羽根木公園でバリ舞踊コンサートがありますよ

[130: 匿名さん]

これじゃない？
松原6丁目の危険度の順位は、確かに高い方。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/12setagaya.htm

[131: 購入検討中さん]

管理費＋修繕積立で5万超えちゃうのですか？

[132: 物件比較中さん]

私が行ったときはファミリーが多かったけどなぁ。
ここ単身向け？５０平米以降なのに？
随分お金持ちな単身だなぁ。
ＤＩＮＫＳというならわかるけど。

管理費、最初はさすがに５万超ではなかったような。

[133: 匿名さん]

私が行った時もファミリーが多いように感じましたね。
そんなに良く見てませんが、シングルの方はいなかったような気がします。

まぁ売却の場合は手古摺るでしょうね。
ファミリーには少し小さい、DINKSは新婚ならやっぱり新築が良い（人が多い？）、
新婚ではないDINKSが中古物件を買うタイミングは他と比べてそんなに多いか？
単身者は？

もちろん、検討者が居ないということは無いと思いますが、確率論で言えば
中古でここを検討するのは少数のような気がします。
管理費は忘れてしまいましたが、これで管理費が5万ならなおさら売却は難しいでしょうね。
一番広いところで修繕入れて3万いくかどうかだったような気がしますけど、かなり曖昧です。

[134: 匿名]

管理費と修繕積立金で、3万いかないくらいだけど、高いね。普通2万でも高いのに。

そして、修繕積立基金も約90万で、大手デベの平均的な金額の倍くらいだね。
マンションの価格だけで考えてると、このマンションは後で痛い目にあいそう。

[135: 物件比較中さん]

この物件西向きメインですが、１階の駐車場の分建物が道路からセットバックしているので、
２〜３階は室内が道路通行者から丸見えになります。
桜の木が見える２階３階が良かったのですが、微妙です。

[136: 匿名さん]

いまどきの財閥系物件なら70平米で管理・修繕で2万なら破格でしょう。
共有施設もないのに3万ならかなり高いですけど。
この規模の70平米で2.5万くらいなら有りかな、と思いますけど、そんなに高いですか？
積立基金は最初だけなので、物件価格が100万高かった、と納得できそうですが、
毎月の支払いが高いとね。。。

実は修繕費を多めに見積もっていて、ほとんど値上げなしでいける計画になってるとか？

[137: 匿名さん]

営業はずっと「高倍率の抽選になります」と言ってますが、その割りに一階や南側など当初より値下げしてる
住戸がありますね。。。本当に人気なのかな。
積立基金高めなのは戸数が少ないのと、駐車場が埋まらない前提だからでしょうか。

[138: 匿名さん]

営業だって申込を始めるまで抽選になるか分からないんですから、
鵜呑みにはしないほうが良いと思いますけど。

駐車場収入をあまり修繕に組み込んでいないのであれば、それはそれで良いのですが。

[139: 匿名]

>136さん
修繕費5年ごとにきっちり5000-6000円あがっていきますよ。

>137さん
営業としては、人気物件って客に思わせて、上に書かれてるような問題をなるべく考えないようにしているのでしょう。
どこの営業でもやってることだと思いますが。

[140: 匿名さん]

5.6年で5000円なら試算としてはまともですね。
問題は駐車場の収益がどこまで組み込まれているかでしょう。
試算は契約率40%で、常に空きなしの状態なら値上げしなくても済みそうですし。

私はそこを確認する前に、西南西向きで断念したのですが。

[141: 匿名さん]

何度か現地周辺を歩きました。緑道は赤堤通りの歩道より歩きやすいですが、何だかジメっとしてて、
気温が高かったせいか、どぶ臭いのが気になりました。下は川ですから、ある程度は仕方ないですかね。
上階だったら大丈夫かな。。。

[142: 匿名]

夏場はちょっとツラいですね。

[143: 匿名さん]

へえー
週２，３回は緑道走ってるけどどぶ臭さを感じたことがない･･･
敏感な人だと大変ですね

[144: 匿名]

鼻が慣れているか、単純に鈍いだけじゃない？

[145: 匿名]

臭いはおいといて、三菱地所のマンション事業撤退で、資産価値は下がるだろうから、これからパークハウスを買うメリットはないでしょ。
買うならまだ藤和のベリスタ。

[146: 匿名さん]

ハイ。ご苦労様。

[148: 匿名さん]

>140さん、駐車場は17台で（専用除く）、90％を見込んでいるとのことでした。
これは、ちょっと厳しいですかね。。。

[149: 匿名さん]

90%って2台空いたらマイナスですね。。。
満車でも月に5万程度しか積み上げがないとすると、
修繕費は良くて計画通りってところですかね。
車の需要はあるでしょうから、空きはそんなに出ないかと思いますが。

西南西ということを除いても、ちょっと厳しいかな。

[150: 匿名]

立地と北西がひらけてる間取りが気に入って、中層階の要望書出したけど、倍率が高そうなんで、ここはやめて第2希望のマンションに決めました。
申し込みが1週ずれていれば…。
高倍率という営業の話が嘘だったらショックですが。

[151: 匿名さん]

一階の専用駐車場料金、下げたみたいですね。一階は不人気で、上階は抽選だそうです。

[152: 匿名さん]

登録締め切りでしたが、どうだったのでしょうか。
検討していたものの、タイミングを逸したので、気になります

[153: 匿名さん]

緑道沿いで落ち葉とかどうなのかな、と思っていましたが
隣に福祉施設（？）があるせいかお掃除してる人が結構いますね。
今日も５，６人で道を掃いていましたよ。

[154: 匿名さん]

抽選外れました。勧められましたが浸水歴もある場所だし、一階は厳しいかな。

[155: 物件比較中さん]

他スレで話題になってますが、ここも抽選はやらせだったんですかね。。。

[156: 匿名]

抽選落ちた人がくやしくて書いてるだけでしょ。
私も落ちましたが。
ここは、ローン審査を前もってして操作しても売り主にメリットないだろうし、抽選見た限り平等でしたよ。

[157: 匿名さん]

梅ヶ丘の駅前、更地になってましたが
ここにもマンションができるんでしょうかね？

[158: 匿名さん]

そこはスーパーができるって聞きました。

[159: 匿名]

1階はすべて売れ残ったみたいですね。
駐車場付きで検討してましたが、やっぱ浸水歴考えたら、1階、2階は厳しいですよね。

[160: 近所をよく知る人]

この辺りは、障害者向けの病院があったことからそのために引っ越してきている方も多く、福祉エリアという印象があります。環境がいいといえるのか分かりません。商店街も乏しく閑散としています。浸水歴以前かと思いますが。

[161: 匿名さん]

福祉エリアがどうして環境がよくない評価になるのかわかりませんな。

[162: 匿名さん]

>161
同意ですね、
福祉エリアだと、かえって行政がバリアフリーなどきちんとしてそうなイメージを持ちます。

[163: 匿名]

160さんは、一般的な環境っていう意味じゃなくて、若い人（20〜40代くらい？）が住むにはいい環境じゃないって言ってるんじゃないでしょうか。

[164: 匿名]

どうやったらそんな解釈になるんだ？
老人向けじゃなくて、障害者向けの施設と言ってるだろが。

[165: 匿名さん]

熊谷組の設計施工らしいけどトンネルは掘れるけどマンションは大丈夫なのか？
特に小さい物件は設計に無理があるみたいな事聞いたけど

[166: 匿名さん]

この辺に10年近住んでいますが、昨日はじめて養護学校の下校風景に出会いました。
といっても、結構みんなバスで帰るようで、道を歩いている生徒さんはあまりいなかったですが。

[167: 匿名さん]

>163
この辺は若い人もいっぱい住んでますよ(^^)

[168: 匿名さん]

>1階はすべて売れ残ったみたいですね。
>駐車場付きで検討してましたが、やっぱ浸水歴考えたら、1階、2階は厳しいですよね。

少なくとも2階は全く関係ないと思われますが。

[169: 匿名]

ってか一階だろうが二階だろうが、浸水したらみんなにとって問題でしょ。玄関もロビーも共用なんだから。
だから水害危険地域に家は買わない方がいいんでしょ。

[170: 匿名さん]

このマンション、価格を抑えるためにファミリー向けでも狭い部屋が多いし、単身向けの部屋も多い。各住居の構成がバラバラで、入居後にきちんと管理組合を運営できるのか心配です。修繕積立基金は通常の２倍以上の出費、即日販売が出た他エリアのパークハウスより劣る点ありますよね。土地が低い梅ヶ丘は水害被害経験ありで、「ちかん出没しました」の看板がたくさんたっているので、かなり心配です。病院は移転しても養護学校があることもとても気になります。

[171: 匿名]

確かに浸水したらマンション全体の問題ですね。
ただ、部屋が浸水するのとは被害の大きさが違うかと。
近年のゲリラ豪雨考えると、過去の2mを超える浸水もありえるから、2階も直接的な危険あるかもね。

[172: 匿名さん]

↑
＞近年のゲリラ豪雨考えると、過去の2mを超える浸水もありえるから

っていうか、ここ何年かで浸水の実績があるのですか？
それと、過去2m浸水したのですか？

区のマップを見ると、京王沿線や、チトフナや経堂、三茶も含め昔の川沿いはすべて想定エリアになってますが。世田谷ではどこが安心なんだろう。


ただ、地下住戸のあるマンションは、いやだけどね。

[173: 匿名さん]

＞１７０さん

色々不安に思うんだったら、購入やめればいいのに・・・

[174: 匿名さん]

このスレ見て気になってきたんで世田谷区の洪水ハザードマップ見てみた。

実家が浸水深１ｍ～２ｍになってた。
でも実家は母が子供だった60年前から今まで1回も浸水したことない。

役所は後で文句言われると困るから可能性が０じゃなければ危険地域って言うでしょ。
危険度なんて、そんなもんなのでは。

[175: 匿名さん]

5月末に羽根木のプレーパークにガムランコンサート見に行ってきた。
寒かったな･･･晴れてたらすごく気持ちいいイベントなのに。

[176: 匿名さん]

＞１５８

最近スーパー増えてますね。
梅ヶ丘の知り合い、昔は買い物は東松原までいってパルケで買ってるって
言ってましたが梅ヶ丘もだんだんいい感じになってきますね。

[177: 匿名]

抽選なしで決まった者ですが、売れ残っている数を考えると、あまり人気のない場所かつ部屋なのかと、手付け金の支払いに迷ってます。
ここって資産価値あるのでしょうか？

[178: 匿名さん]

梅ヶ丘は駅前に駐輪場が少ないのがちょっと不便。

[179: 匿名さん]

世田谷といっても松原、小田急といっても梅ヶ丘。資産価値などはありませんね。この辺りは、下町ですから。

[180: 匿名]

小田急線沿線の世田谷区で資産価値あるのってどこ？

[181: 匿名]

代田・代沢は高級住宅地ですよ。

[182: 匿名さん]

世田谷は沢が着くところが、代沢、奥沢、深沢、駒沢･･･成城、赤堤、代田でも松原が高級とは聞いたことありません。

[183: 匿名さん]

どうせマンションなんだから高級住宅街かどうかはまったく価値に関係ないでしょ。

[184: 匿名]

高級住宅街って、マンション・戸建ての集合体だと思う。
どっちを選ぶかは、人それぞれでしょ。
値段変わらないんだし。

[186: 匿名さん]

資産価値って、何で決まるものなんでしょうか？
売却しやすいとか？
高級住宅街にあっても、あんまり高いと売れにくかったりするんじゃないですか？

[187: 匿名さん]

残っていた一階は売れたんでしょうか…？

[188: 匿名さん]

赤堤通りの北には下北沢で話題になってる補助54号線が通る計画ですね。
まあ、かなり先でしょうが･･･

[189: 匿名さん]

１階が見事に残ってますね。物件価格に対して、修繕積立がずいぶん高く、戸数に対して駐車場が多いですが管理体制大丈夫なのでしょうか。なんだか安いと思っていましたが買わなくて正解でした。

[190: 匿名さん]

修繕積立というより管理費が高かったんでは？

[191: いつか買いたいさん]

そうですか？1Fが売れ残ってるのですか？ものすごい進められましたけど、売りにくいから勧めてきてのかな～？って思いました。

[192: 匿名さん]

梅ヶ丘駅前のスーパー、8月頃オープンみたいですね。

[193: 匿名]

マジか

[194: 匿名さん]

完売ですね。

[195: 匿名さん]

完売おめでとうございます。

[196: 世田谷区にできたキッズランド]

世田谷区の明大前駅０分に５００円のキッズランドできました
是非お外が雨の時は使ってみて下さい


http://www.hornet18.net/kinder-base/index.files/Page725.html

キンダーベース　明大前　　
エアースライダー　　プラレール　　　　　Kinder　Base
※エアースライダーとエアートラックの入れかえ制になります。
世田谷区松原2-27-14-3F
03-3321-0041

営業時間10 : 00 ～ 17：00（16：45～お片付け）
1日料金お子様　1人　500円　　保護者様　 無料
お子様0歳 ～ 10歳　まで　

[197: 匿名さん]

パークホームズじゃなくて、こっちにすればよかった。

エントランスで子供が走り回るなんて事ないですよね？