プレミスト佃二丁目ってどうですか？

[物件比較中さん]

プレミスト佃二丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
学校も近くて子供も楽だと思ったんですが、環境的にはどうでしょうか？

所在地：東京都中央区佃二丁目50-11、50-89、50-90（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩3分
都営大江戸線 「月島」駅 徒歩3分
山手線 「東京」駅 バス12分 「佃二丁目」バス停から 徒歩1分 （都営バス「東京駅八重洲口」停留所から乗車）
間取：1LDK～4LDK
面積：54.01平米～92.79平米
売主：大和ハウス工業

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

また、資産価値・相場や将来性のことについても教えてください。
具体的には、マンション周辺の教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。

【物件情報を追加しました 2015.6.16　管理担当】

[607: eマンションさん]

一企業が３３戸をまとめ買いして、引き渡し予定日から半年以上経ってからキャンセルするなんてことあるんですか？
引き渡しの際に残金用意できなかったらキャンセルになってしまうものではないのですか？

[608: 匿名さん]

引き渡し時点で既にキャンセル意向があったものを、交渉中として引き延ばして来たんだろうな。コスト負担や新築扱いの点でもはや限界ということかと。

MRで室内設備や間取りを見たときにも詰めが甘いと感じたが、ダイワハウスは営業面でも素人だったということ。33戸もの契約を裏どりしていないとは。
大方、中華あたりに契約後にあっさり逃げられたんじゃないか。

[609: マンション検討]

当時は沖式でもNo. 1 儲かる物件になってたが、実際そうでもなかったっという事なのか。

[610: マンション比較中さん]

初期は年末引渡しの予定が一旦3月末へ延期になり、その後は予想外に工事を早く進められた為にまた年末引渡しが可能となったという経緯があります。
そのため、一度予定として発表したという理由で希望者には3月引渡しとしていたようですから、大口契約した相手には何かと融通を効かせて、実際の引渡しを時期をさらに遅らせた7月あたりにしていたのかもしれませんね。
その後キャンセル意向があり交渉したが結局、ダメになったと。あくまで想像ですが。

[611: 匿名さん]

住環境は湊の三井や住友のタワーよりこっちの方が良いでしょう。
学区も佃の方が良い。
湊は最新のタワーで、佃は普通極まりないマンションですが、1000～1500万円の違いがあるかな？
こちらの値段が気になります。

[612: 匿名さん]

当時凄い勢いで売れていたわけでもない物件を値段上げたら買う人いるのかね？
市況も登り坂じゃないこの状況で。

[613: 匿名さん]

値上げしてるようには見えない。逆に値下げしてくれるんじゃないの？手付けやら没収してるはずだし。

[614: 匿名]

値上げしてるみたいだよ

[615: 匿名さん]

>607
中華ではなく、反社会的なところに売ったらしい。
大量のキャンセルは相手に何かあったのか、大和が自主的に解約したのか
色々な憶測あるけどいわくつきの物件になって所有者としては
資産価値の低下が懸念される。

[616: 匿名さん]

33戸の大口契約ってすごいですね。
引き渡してたら管理組合の議決権とか
どうなってたのでしょう。
解約したからもういいですが。
上にも書いてましたがなんだか詰めのあまい
マンションですね。
デザインも共用部もイマイチという印象です。
一度実物を見に行ってみます。

[617: 匿名さん]

詰めが甘い印象は確かにありますが、敷地形状と隣接建造物の影響がありますから、色々と詰めすぎる（笑）と戸数が減って各戸の専有面積が増え、当初の坪単価のままでもほぼ億ション化して管理費も跳ね上がっていたのではないでしょうか？

[618: 検討者さん]

非タワー派にとっては、立地等を考慮すれば値段的にもこなれてるし、良いのではないかなと思います。前建てのタワーが気になるところですが、反対側の住戸であればそれもクリアかと思います。設備仕様は、建築費高騰のこのご時世ですので、価格相応と判断するかどうかは別れると思いますが、居住性能としては、申し分がないのかと思いました。
学校も近いですし、概ね満足のいく内容だと考えています。
余談ですが、タワーは大規模修繕とかを考えると手を出す気にはなれません。それに上層階でなければタワーの意味もないでしょうし、
でも上層階は価格も高い、結果、手が出ない（自笑

[619: 検討板ユーザーさん]

価格は上がったりはしてないのでしょうか？
もしそうなら、確か最初の販売時から「旧価格」を売りの一つにしていたという記憶がありますし、立地的には概ねお買い得感はありますよね。
湾岸で考えると晴海か勝どきのタワーは駅からやや遠いですし、月島にもさらなるタワーの計画はあったと思いますがファミリー層には学区の問題などもありそうです。
新川や明石町、湊まで範囲を拡げるとその坪単価はもはや400を軽く越えますし、かなりの高額プランにしない限り専有面積も狭めですよね。
タワー派、方角重視派には興味を持てない物件かもしれませんがそうでなければなかなか良いのではと思います。

[620: マンション比較中さん]

>余談ですが、タワーは大規模修繕とかを考えると手を出す気にはなれません。それに上層階でなければタワーの意味もないでしょうし

そんなこともないと思いますよ、センチュリーパークタワーの修繕でひと揉めあったのは記憶に新しいとは言え結局はうまくいったようですし。
それにタワーでも眺望を捨てて比較的安めに低層階を購入しつつ、共用部や管理はスケールメリットの恩恵に与るというのもおおいにアリだと思います。

ただ個人的にはやっぱり、非タワー派ですかねぇ…。理屈はともかく、数百から千にもなろうかという世帯が縦横に積み重なっている超高層建造物を生活と安らぎの場にすることはできそうもないです。本能的な拒否感のようなものがあります。

[621: 通りがかりさん]

不動産屋さんから聞いた話では大量キャンセルしたのは台湾の方のようです。

[622: 通りがかりさん]

大量キャンセルをしたところがどこであろうと、そういうのがなくなったのは良かったと思うのですが。
大量キャンセルをしたところがそんなに気になりますかねぇ。
大規模物件ではたまに起きる事ですが。
それよりも棟内モデルルームに様々な方が来訪することの方が既に住民となられている方にとっては、気になることなのではないでしょうか？

[623: マンション検討中さん]

検討していた時、「ここは実際に住む方が多く購入されていて、外国人や投資家は少ないのも特徴です」って言ってましたけど。
ダメだなあ、ダイワハウス。

[624: 匿名さん]

投資目的と考えられる外国人の大量購入者が消えたのはとてもよいことだと思います。
問題なのは販売側のダイワハウスの乱暴な販売手法によりいわく付きの物件になり、一時的にせよ資産価値が低下する恐れがあることでしょう。

[625: 匿名さん]

キャンセル住戸の販売を丁寧に行うことがすでに購入入居している方へのデベの道義的責任ではないかと思います。

[626: マンション検討中さん]

>624さん
この程度のことでいわく付きになる心配はないと思います。

ただ資産価値についてですが、ここの中住戸はどれも似たような間取り・面積であり、新規の住戸が販売中である以上、同じ階高の中古物件は販売中住戸の価格より下げないと売れないのは明らかなので、その意味で中古物件の資産価値は今現在下がっている、ということは言えるでしょうね。

[627: マンション住民さん]

15売れて残り18です

[628: 匿名さん]

>>627 マンション住民さん
情報ありがとうございます。なかなか順調な印象を受ける数字ですね。公開前に水面下で見込み客にはアプローチしていたのでしょうか。

[629: 匿名さん]

法人売りとの両にらみという感じでしょうか。

[630: マンション比較中さん]

まぁ建物自体はこれと言って特徴はないですが、中央区の駅歩3分でこの単価はもう当分は出ないでしょうね。
専有面積が比較的大きめなので総額はなかなかに張りますが、面積が広めなのも昨今は貴重ではあると思います。
立地的には、特にファミリー層には申し分ないですよね。

[631: マンション検討中さん]

＞＞628
サイトをひっそりアップしただけで宣伝は一切していないそうです。
でも日に日に問い合わせが増えていて対応するのが大変だとか。
見学に来ているのは普通のファミリーばかりだそうです。
今中央区の新築ラッシュですが、駅近でこれだけの広さの物件はほとんどありませんよね～

[632: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん
当初販売時と比べるとファミリータイプの競合物件は確かに少ないですね。
価格、広さ、アクセスのバランスで考えると周辺物件は高すぎる、狭すぎる、遠すぎるのいずれかに引っかかってしまうのかもしれません。

[633: 検討板ユーザーさん]

>>627さん
先週に更新された物件概要ではまだ残り21戸でしたね。

[634: 口コミ知りたいさん]

>>633 さん

33戸のうち12戸が売れたなら、いいペースですね〜

[635: 匿名さん]

先週末で契約済が15くらい。
他にも申込や商談中のステータスの物件がかなりありました。
南東向きの75Dと80Aと90Aがまだ沢山残ってます。

[636: ご近所さん]

この物件に関しては、タワーマンションとお見合いにならない北西向きが良いですからね。

[637: 匿名さん]

どっちもどっちなので、その人のライフスタイルとかによると思います。

北西→目の前が学校+公園なので、将来も変わらぬ景色が期待できる。上層階なら隅田川が望める
日当たりは期待できない。学校のチャイム、砂埃等が気にならないか。
南西→西寄りは公開空き地、6-7階建てのマンションなので、一定の日当たりは確保されている。南東のタワーマンションからの見下ろされや、東に行くほど日当たりは影響あるか。

価格は北西の方が抑えられているので、DINKSの方とかには北西がいいと思います。ただ低層の東側だとやはり学校の建物が気になりますかね。

[638: 匿名さん]

北西向きは、夏場は西日がそこそこ入りますが冬場はかなり日照が乏しいと思いますし、
南側寄りは見下され感こそないにせよお向かいのマンションとお見合いですよね。
南東向きはタワマンとの距離もそこそこありますし圧迫感はないと思います。
まあそもそも中層物件が眺望を期待できる立地ではないので、環境を買う感じでしょうね。

[639: 匿名さん]

物件概要が更新されて残り17戸になりましたね。

[640: 匿名さん]

まだ販売してるお部屋の価格帯はどれくらいでしょうか。順調に進んでるようですが、値引きなどしてないですよね？

[641: 匿名さん]

公式サイトに掲載されている間取り図が随分減ってました。70平米台は75Dだけになっていました。

[642: 匿名さん]

価格が高い部屋が残りましたね。いくら値引きしてくれるかな。

[643: 匿名さん]

コスパが良い方から…ということだったんですね。
あとすごく広い部屋ばかりって言うのがきになります。この辺りだとそこまでこの広さがニーズがあるのか？？というのは感じます。
この広さだとファミリーでもかなりゆったりとしている形になってきます。
広さを求める人には良いのだろうけれど。

[644: 匿名さん]

坪単価は低いが広いから
総額は高いよなー。欲しいけどね〜〜。

[645: 匿名さん]

間取りが広くていいです。ホームページにあった一番狭い間取りでも75.44㎡。
扉つきのウォークインクローゼット、他の物件でも見ましたが、ダイヤモンド型になっているウォークインクローゼット、流行りなんでしょうか。観音開きのタイプが一般的かと思うのですが、使い始めると慣れるのかもしれません。

外観、エントランス見ました。

周辺のリバーシティー通りも雰囲気よく、割と気に入っています。

広いから子供がいる家庭で荷物が増えてもいいような気がしますよね。高くなっちゃうのはネックだけど。

[646: 検討板ユーザーさん]

街並み、治安、学区などを考えるとファミリー層にはとても良い立地です。
中を見せて貰いましたが、仕様は極々普通ですが専有面積が広めですし、外廊下だけどコの字状の構造なので外部に晒されることはないです。
各戸の廊下に付くトランクルームも地味に便利そうです。傘や遊具、アウトドア用品などを収納できますね。
コンシェルジュと警備員による24時間有人管理も安心材料でしょう。大和ハウスの場合は管理会社の正社員がコンシェルジュをしますし（大手財閥系デベでもアルバイトや契約社員でコンシェルジュを募集してたりします）。

一方で、囲まれ感と日照はいまいちですね。周りはタワーだらけなのでタワー好きには逆にキツいでしょう。
占有部の柱の食い込みや三次元構造も、良いとは言えませんね。
それらを総合しても単価的にトータルでお買い得だとは思いますが、再三指摘されてるように面積が広いので総額は張りますよね。
今残ってる住戸は坪400に及んでない筈ですが億前後でしょう。そこが最後のハードルになってるんでしょうね。

[647: 匿名さん]

1億超えだった801号室と911号室が売れましたね。
残った4LDKの6部屋は全部4階以下
やはり高い価格帯の部屋は上の階から売れて行きますね。

[648: ご近所さん]

真向かいのマンションに住んでします。
価格的にこちらのマンションより高級マンションということだったのですが、入居が始まってビックリ！ベランダに洗濯物がズラリと干されています。雑居アパートかよ？という光景です。
外観を損なうので、こちらのような通常のマンションでもベランダに物干しは禁止です。
これでは高級マンションとの触れ込みはぶち壊しですね。

[649: 匿名さん]

近隣から監視されるなんて怖いですね。

[650: 検討板ユーザーさん]

>>648
高級マンションなら洗濯物は屋外に干さないとは初めて聞きましたが、高級物件だと陽の光で乾かすことはできず乾燥機使うしかないんですね…。かわいそう。

まぁ内部でそういう取り決めをしてる所もあるのかもしれませんが、代官山の超高級低層マンションでも洗濯物は干してありましたが…。

[651: マンション検討中さん]

なんで違うマンションの人にそんな事言われるの？
別に干したっていいでしょ。
全住居のベランダ見てるって怖すぎ。

[652: 検討板ユーザーさん]

さすがに売れ行きが停滞気味のようですね。
まあ1億近く出すなら占有面積を妥協すれば港区や目黒区も視野に入って来ますからねえ…

[653: 匿名さん]

貧乏人のやっかみは怖いですね～

[654: 匿名さん]

こどもの歯医者さんですが、みなさんはどこに行かれてますか？すぐ近くに小児歯科専門がありますが、おすすめがあれば教えてください。

[655: 匿名さん]

歯医者に関しては、合う合わないがあるからなぁ…行く前に情報知りたいですよね。検索するとすぐ出てくるのが「小児歯科プロデンタル」という小児歯科専門のところです。でも評判まではわかりません。先生の方針と親の方針が合うかどうかっていうのはわからないんで、定期点検みたいなときに一度行って、雰囲気を見るしかないかもです。

[656: 匿名さん]

905号室が売れて物件概要が更新されました。
価格:8,148万円～→8,258万円～
3LDKは安い部屋から売れていきますね。残り11戸。