パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

総戸数：693戸（他に保育施設１区画、店舗１区画）
入居時期：平成29年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上22階
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[830: 物件比較中さん]

>>827
基本的に同意。
でも、一番良い部屋でも320くらいじゃないかな。

[831: 匿名さん]

そんな安かったら瞬間蒸発では？（笑）
３５０から３７０と予想しています。

[832: 物件比較中さん]

>>829
それはそうだと思うけど、デベや現在ここを検討している人達には関係ないお話ですねー

[833: 匿名さん]

>>829
新豊洲の割高な値付けはJV6社集結のデメリットが出たもので、競合がいない且つ悪評が立ちにくい点を上手く利用したものでしょ。
可哀相だが、そら勘弁して、ってなるんだろうな。

[834: 匿名さん]

>>832
確かに新豊洲は、新豊洲。
ここ豊洲は、豊洲。

[835: 匿名さん]

多数デベJV物件は割安に出やすいと思いますけど。

スカイズ、ベイズ、KTTみても売れ行き好調なのは、市況に照らしてコスパがよいからでしょ？

[836: 物件比較中さん]

300超えると色々な選択肢が増えてくるよ。
350とかなら、贅沢言わなければ山の手線駅近も見えてくる。
自分は豊洲好きだけど、残念ながら、豊洲にそこまでのブランド力はない。
ましてや、このマンションは高級路線じゃないんだから、300超えたら誰も買わないよ。

ちなみに、三井は今後も勝どきを始め湾岸の物件をどんどん捌かないといけないし、
この物件をダラダラ売るつもりは無いはず。
無茶な値段設定をして売れ残るより、瞬間蒸発を狙ってくると見た。

[837: 匿名さん]

３００超えても買う予定です。３３０で条件が良ければ全然アリです。８０平米８０００万円まで。

条件次第ですけど、３５０超えるとＤＴみたいになるので躊躇します。

[838: 匿名さん]

ヴェレーナ木場公園は坪単価２８０です。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001027112014...

ここは坪単価安く見積もっても３００超えるのは当たり前。

[839: 匿名さん]

あーもう、わかったわかった。
ここは、300を超えるよ、超える。
ついでに、タワーマンションだよ、タワーマンション。
もう、こう言ってやれよー。

[840: 匿名さん]

え？今って木場でも280万超えちゃう相場なの？？

[841: 匿名さん]

不動産関係者の間では、330万程度って言われているようですね。350万超えてもおかしくない状態になってきました。

[842: 匿名さん]

じゃ次は400、いってみましょー

[843: 匿名さん]

近辺でキャラの似ているスターコートが、いまや300弱で出てることを考えると、それより安くなるというのは懐疑的だけどなあ。

[845: 匿名さん]

２８０のように安すぎる価格を連呼しても実現しないように、４００といった高すぎる価格を連呼しても実現しない。
ここは３５０。

大通り沿いでもなく、生コン工場隣でもなく、長谷工でもない。
スーパーゼネコンが作り、ベッドルームまで床暖房、デザインも申し分無い。

安く売る気はゼロだが、高く売るきもゼロ。
ここは３５０。

[846: 物件比較中さん]

>>843
あのう、スターコートの中古を例に出すなら、220〜240とかですよ。
との物件でも、中には変な値段で売りに出す人もいますが、当然そんな価格では売却できません。

[847: 物件比較中さん]

>>837
300超えてもここを現在されるツワモノさんに質問させて下さい。
居住用ですか？投資目的ですか？
購入予定時期はいつ頃ですか？
豊洲なら中古物件、湾岸なら勝どきや晴海は比較検討されないのですか？
答えていただける範囲で結構です。
あまりにも自分と価値観が違いそうなので、逆に関心があります。
よろしければ、ご教授ください。

[848: 物件比較中さん]

>>847
間違えました。
ここを現在、検討される…
でした。

[849: 匿名さん]

木場１１分が坪２８０万というのは驚きました。

豊洲５分だと３６０万くらいが妥当でしょうか？

[851: 匿名さん]

関係者に聞いた所、坪３３０万円くらいだそうです。４００万はちょっと高いですよね。
まぁ、有り得ない価格ではないと思いますが。

[852: 匿名さん]

>>851
おっ！関係者が現時点で330って言ってるということは、まずは300は切るね♪
Bayzでさえも、関係者は売り出し前は300って言ってましたからねえ。確かに300近い部屋も有ったようですけど。

[853: 匿名さん]

いや、関係者の話だと３５０は超えるらしいですよ。３３０は安すぎだと思います。

[854: 匿名さん]

スカイズは１６０万と言われていたけど、結果的に２５５万でしたよね。。。

[855: 匿名さん]

木場11分が280万というのは驚きました。
ここが350万超えてしまう口実を与えてしまうのではないかと危惧しております。

[856: 匿名さん]

木場は大通りから1本入った環境というのが評価されているようです。

大通り沿いの方が高いんじゃないの？？教えて。偉い人。

[857: 匿名さん]

いえ、関係者が言ってたのは、「平均」で330万だそうです。
残念ながら、今どき安売りしてくれるデベはいないと思いますが。。。

[858: 物件比較中さん]

>>850
気になったので、スターコートの中古物件をスーモで調べてみました。
http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13108/to_0001457093/
確かに一件だけ280くらいの部屋も出てますね。
下は220くらいから有りましたけど。

この状況で「300近い価格」は無理があるのでは…

[859: 匿名さん]

中古相場も上がってきましたな。
長谷工の中古が280万ですか。

木場11分でも新築280万突破だそうですし、買う側にとっては悩ましい時期になりましたな。
金利は過去最低でチャンスなのですが、物件価格は上がり続けてますね。

今のうちに買っておくべきとは思いますが、どうにも買いにくい相場です。

[860: 匿名さん]

>>854
誰よ？そんな値段言ったの？
URでも買えんでしょ

[861: 匿名さん]

>>859
ではKTTあたりいかがですか〜？

[863: 匿名さん]

勝どきって大江戸線くらいしかないんじゃない？

[864: 匿名さん]

>>857
もし本当に平均330なら、三井もスミ○みたいに5年くらいかけて売る戦略に変更したってこと？
勝どき駅の3000戸や選手村跡地の5000戸が市場に出てくる前に、完売しますよ〜に。南無〜

[865: 購入検討中さん]

>>845
なんか中間とった風だけど、明らかに高値よりでは？
もう、いいよ、バレバレだから。

[866: 購入検討中さん]

>>862
でた、待てば待つほど・・・
だから、少しは言い方変えなよ
バレバレだから

[867: 匿名さん]

スターコートの中古は現時点の売出価格で、3LDKは坪222～240、95㎡の4LDKのみ坪282です。成約価格はこれより低いとみるべきですし、4LDKは上層階角部屋ルーフバルコニー付の特殊価格なのは明らかです。実際の平均相場はせいぜい坪220でしょう。
http://wangan-mansion.jp/property/6

またヴェルナーレ木場公園は木場徒歩11分ではなく7分です。大通りに面しておらず広大な木場公園が徒歩１分で中層以上からは公園の緑が望める素晴らしい立地で、物件コンセプトも高級路線とし、外観エントランスは重厚なヨーロピアンスタイルで内廊下を採用、専有部の仕様や間取りもこだわりある商品企画、かつ総戸数わずか36戸だからこそ日本総合地所にして坪280が成り立つのです。

ここは豊洲5分とはいえ総戸数700もあり、三井とはいえパークホームズブランドでファミリー風外廊下。徒歩4分のスターコート中古が坪220の相場なのに、新築プレミアと免震など加味しても坪300が限界と思います。４丁目５丁目はフロントコートやスターコートはじめ坪220程度の中古ばかりでスーゼネ駅５分内廊下のPT豊洲ですら坪260です。豊洲最強のPC豊洲B棟は中古坪315でシンボルや豊洲タワーは坪300弱ですが、どれも２丁目３丁目の評価です。駅距離だけではなくデザイン性の高いタワマンやオフィスが立ち並び公開空地が大きくとられた街並みの綺麗さとららぽやビバホーム至近なのが高評価の理由でしょうね。

何より中央区内廊下超高層で勝どき５分のKTTも坪305ですから、、坪330だと販売はかなり苦しいと思います。ここが坪330で売れたら、、豊洲５丁目が２～３丁目越えという事になりますが、果たしてどうかな。。

[868: 匿名さん]

>>867
冷静な分析ありがとうございます。
非常にごもっともです。拍手

[869: 匿名さん]

まぁ少なくとも４００は無理なんじゃないでしょうか。
330も有り得なくはないですが、350超えてもおかしくはないと思います。
330から360の間だと予想はしていますが、デベがボランティアで売ってくれれば３３０もありえると思います。

[870: 匿名さん]

867さん、分かりやすい分析有難うございました。
やはり条件の良い部屋で300といったところが妥当でしょうね。

[871: 匿名さん]

地価上昇、建築コスト上昇という値上がりの市況を考えなければ、８６７さんの分析は納得できます。
その市況をふまえると、売りやすいこの立地（・・・に近いって連呼してるし）で３３０位は覚悟かな。
１割上昇なら御の字では？

昨年の月島・勝どきの地価上昇率は１０％位だったし、建築費のコスト増は２０％を超えているという話だし。

[872: 匿名さん]

勝どきのKTTが坪３０７で安い？と一般的に云われているのは、地価が上昇し始める前に土地変換ができて、売主の鹿島が建築資材を値上がり前の安い価格で押さえているのが大きいという話をモデルルームで聞きました。

[873: 匿名さん]

BAYZやめて、こっちに乗り換えようかな。
気になるのは、あっちは遠いこと、こっちは救急車の音のこと。今はそこだけ。

[874: 匿名さん]

>>867

アベノミクスやオリンピックの要素を除いたら、御指摘のとおりですよねー。

[875: 匿名さん]

そう、８６７さんの分析は時間軸を無視しているから、その点の修正は必要でしょう。

木場公園もマンションも３年前なら坪２４０程度だったと推測します。１．５割増かな今は。

[876: 匿名さん]

>872
あそこ敷地面積、めっちゃ小さいよ。

[877: 匿名さん]

それでも容積率が高いから、土地の価格はそこそこします。
私ひとつ買いましたが、敷地権の価格＞建物価格（消費税込）でした。参考までに。

[878: 匿名さん]

867ですが、昨今の原価高騰は確かに考慮すべきですが、結局は市場が全てですので坪330の豊洲ファミリー物件が700戸も売り切れるのかな、、というのが正直な感想です。例えば西新宿60は30階程度までの中住戸なら平均坪320位です。ここが平均坪330だと自分なら間違いなく西新宿を買います。

また建築費高騰と言ってもある程度高騰のあおりを受けたBAYZが坪265です。広い敷地に液状化対策を実施し2m盛り土まで行い植栽満載、非常に高コストな免制震システムまで採用したBAYZがこの価格です。さらなる建築費高騰を加味しても自分の推測ですがここは坪300で成立するのは無いかと思います。土地は2012年の底値相場で東電から仕入れてますし、高騰する建築費を価格転嫁するにも限界がありますから。